ECLI:CZ:NS:2009:33.ODO.1666.2006.1
sp. zn. 33 Odo 1666/2006
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Blanky Moudré a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobkyně R. S., zastoupené advokátem, proti žalované J. Ž., zastoupené advokátem, o zaplacení 60.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 47 C 383/2003, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 27. července 2006, č. j. 27 Co 274/2005-115, takto:
Dovolání se zamítá.
Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů dovolacího řízení 10.769,50 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta.
Odůvodnění:
Žalobkyně se po žalované domáhala zaplacení 60.000,- Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že jí poskytla podle smlouvy o zprostředkování koupě bytu zálohu ve výši 65.000,- Kč, přičemž ke koupi bytu nedošlo z důvodů na straně žalované.
Městský soud v Brně rozsudkem ze dne 11. února 2005, č. j. 47 C 383/2003-81, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení. Vycházel přitom ze zjištění, že dne 31. 1. 2003 uzavřely účastnice smlouvu o zprostředkování koupě nemovitostí, v níž se žalovaná zavázala „vyvinout činnost směřující k zajištění příležitosti k uzavření kupní smlouvy s třetí osobou“ ohledně „2+1 bytu v OV půdní vestavba na ul. S., B. za kupní cenu 1.300.000,- Kč“. Smlouva o zprostředkování byla uzavřena na dobu 3 měsíců s tím, že „pokud jedna ze smluvních stran písemně druhé neoznámí nejpozději 7 dnů před vypršením lhůty, že trvá na ukončení platnosti smlouvy, prodlužuje se smlouva o další 3 měsíce“. Provize žalované za obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvu byla sjednána ve výši 5 % z kupní ceny nemovitosti. V bodě V. smlouvy o zprostředkování bylo sjednáno, že „v případě vážného zájmu o nabídnutou nemovitost zájemce (tj. žalobkyně) na důkaz svého zájmu složí zprostředkovateli (tj. žalované) zálohu“ a pokud zájemce od zprostředkovatelské smlouvy po dobu její platnosti odstoupí, je zprostředkovatel oprávněn ponechat si celou složenou zálohu jako náhradu za vynaložené náklady a ztrátu času. Dne 7. 2. 2003 žalobkyně předala žalované částku 65.000,- Kč. Dopisem ze dne 13. 2. 2003 žalobkyně od zprostředkovatelské smlouvy odstoupila s odůvodněním, že je z rodinných důvodů nucena vybrat si byt v jiné lokalitě. Dopisy z 11. 6. a 28. 7. 2003 žalobkyně žalovanou prostřednictvím svého zástupce vyzvala k vrácení přiměřené části zálohy zprostředkovatelské provize. Návrh kupní smlouvy, podle níž měla C. S. s.r.o. (jako prodávající) na žalobkyni (jako kupující) převést vlastnické právo k rozestavěnému bytu č. 33/8 vymezenému v domě na pozemku č. 1063 v katastrálním území M., podílu na společných částech tohoto domu a pozemku za kupní cenu ve výši 1.300.000,- Kč, je datován 10. 2. 2003. Vlastníkem „bytového domu S.“ v B. je město B., které souhlasilo s vybudováním dvou bytových jednotek formou vestavby v půdním prostoru zmíněného domu. Byty měly podle smlouvy o výstavbě ze dne 20. 12. 2002 připadnout do vlastnictví společnosti C. S. s.r.o., která se zavázala provést nástavbu čtvrtého nadzemního podlaží bytového domu S. v katastrálním území M. na vlastní náklady do 24 měsíců od právní moci rozhodnutí o stavebním povolení; rozhodnutí, jímž byla nástavba povolena, vydal Úřad městské části města B., B. – M. a O. dne 27. 3. 2003 a nabylo právní moci 16. 4. 2004. Kolaudačním rozhodnutím ze dne 10. 10. 2004 povolil Úřad městské části města B., B. – M. a O. užívání „bytové jednotky č. 33/8 v nástavbě 4 N.P. bytového domu S. na pozemku p. č. 1063 k. ú. M.“. Prostory, v nichž měly být bytové jednotky zbudovány, pronajal vlastník (tj. město B.) společnosti C. S. s.r.o. ode dne podpisu smlouvy o výstavbě (tj. od 20. 12. 2002). Na podkladě uvedených zjištění dospěl soud prvního stupně k závěru, že účastnice platně uzavřely smlouvu o zprostředkování koupě bytu. S odůvodněním, že předmětem kupní smlouvy může být i věc, která v době uzavření smlouvy neexistuje, neshledal důvod, proč by neexistující věc nemohla být rovněž předmětem zprostředkovatelské smlouvy. Nepodstatným proto shledal, v jaké fázi rozestavěnosti se byt, jehož koupě byla zprostředkována, v době uzavření zprostředkovatelské smlouvy nacházel. Smluvní ujednání opravňující žalovanou ponechat si celou složenou zálohu pro případ odstoupení od této smlouvy, zhodnotil jako zcela určité, jež nelze vyložit jinak, než že se vztahuje na celou zálohu.
Krajský soud v Brně rozsudkem ze dne 27. července 2006, č. j. 27 Co 274/2005-115, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalované uložil povinnost zaplatit žalobkyni 60.000,- Kč s 3 % úrokem z prodlení od 15. 2. 2003 do zaplacení, a současně rozhodl
o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Po zopakování listinných důkazů provedených již soudem prvého stupně, dospěl k odlišným právním závěrům. Uzavřel, že žalovaná nesplnila povinnost vyplývající pro ni z uzavřené zprostředkovatelské smlouvy, neboť žalobkyni nezprostředkovala koupi bytu, jak požadovala a jak bylo v této smlouvě sjednáno. Podle §2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Rozestavěným bytem
pak místnost nebo soubor místností určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Ze zákona je tudíž vyloučeno,
aby do doby vydání stavebního povolení (v posuzovaném případě do 27. 3. 2003) bylo možno jednat o „koupi“ rozestavěného bytu, resp. takový byt kupní smlouvou převádět.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, v němž vytýká nesprávné právním posouzení věci. Nesouhlasí se závěrem, že nesplnila povinnosti vyplývající
ze zprostředkovatelské smlouvy uzavřené dne 31. 1. 2003, tedy že žalobkyni nezprostředkovala koupi bytu, jak požadovala a jak bylo mezi nimi dohodnuto.
Je přesvědčena, že svou povinnost ze smlouvy splnila, neboť zajistila žalobkyni příležitost uzavřít s třetí osobou kupní smlouvu ohledně jí požadovaného bytu, a zdůrazňuje,
že k uzavření kupní smlouvy nedošlo pro chování žalobkyně, která od zprostředkovatelské smlouvy dopisem ze dne 13. 2. 2003 odstoupila. Dovolatelka není srozuměna se závěrem odvolacího soudu, že kupní smlouvou nelze platně převádět rozestavěný byt, na který nebylo dosud vydáno stavební povolení. V této souvislosti uvádí, že ačkoli na výstavbu předmětného bytu nebylo vydáno stavební povolení, byl zapsán do katastru nemovitostí dne 22. 1. 2003, tedy dříve, než byla uzavřena smlouva o zprostředkování. Dovolávajíc se §22 odst. 2 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, a §11 zákona č. 265/1992 Sb.,
o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, připomíná, že jednala v dobré víře v zápis do katastru nemovitostí, kde byla předmětná nemovitost zapsána jako rozestavěný byt. Má zato, že jak v právní praxi tak i v praxi oboru jejího podnikání (tj. v oblasti realit)
je zcela běžné uzavřít smlouvu (a to i zprostředkovatelskou smlouvu), jejímž předmětem
je neexistující věc. Žalobkyně si předmět budoucího převodu prohlédla a jestliže složila zálohu, nemůže být pochyb, že měla zájem o jeho koupi ve stavu, v jakém se nacházel. Navíc smlouva o zprostředkování platila nejméně do 30. 4. 2003 a bylo-li stavební povolení vydáno 27. 3. 2003, zbýval alespoň měsíc, aby kupní smlouva mohla být uzavřena.
Žalobkyně navrhla dovolání žalované zamítnout jako zjevně nedůvodné. Ztotožňuje se s právním závěrem odvolacího soudu, který uzavřel, že žalovaná neprokázala, že splnila svou povinnost podle smlouvy o zprostředkování. Připomíná, že hodlala zakoupit existující byt požadovaných rozměrů a nikoli neexistující či rozestavěný byt, jak jí bylo zprostředkováváno. K nabízenému předmětu bylo vydáno stavební povolení až 27. 3. 2003, které nabylo právní moci teprve 16. 4. 2004. Žalovaná nemohla být v dobré víře podle §11 zákona č. 265/1992 Sb., neboť jakožto podnikatel v oblasti zprostředkování a prodeje nemovitostí musela být obeznámena se skutečnostmi týkajícími se faktického i právního stavu nemovitosti, jejíž koupi se zavázala zprostředkovat.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno včas k tomu legitimovanou osobou (žalovanou) řádně zastoupenou advokátem (§240 odst. 1, §241 odst. 1, 4 o. s. ř.) a že je podle §237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř. přípustné, neshledal dovolání opodstatněným.
Podle §242 odst. 3 o. s. ř. rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodů uvedených v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny. Tyto vady nebyly v dovolání vytýkány, ani se z obsahu spisu nepodávají.
Podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. lze dovolání podat z důvodu, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Nesprávným právním posouzením je omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav. O mylnou aplikaci právních předpisů se jedná, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo sice aplikoval správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil, popřípadě ze skutkových zjištění vyvodil nesprávný právní závěr.
Nesprávné právní posouzení spatřuje dovolatelka v závěru odvolacího soudu, že žalobkyni nezprostředkovala koupi bytu, jak požadovala a jak bylo mezi nimi ve smlouvě sjednáno (resp. že nesplnila svou povinnost vyplývající ze zprostředkovatelské smlouvy). Srozuměna není ani s názorem, že není možno prodat rozestavěný byt, na nějž nebylo vydáno stavební povolení.
Podle §2 písm. b/ zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů – dále již jen ZOVB), se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.
Podle §2 písm. b/ ZOVB se rozestavěným bytem rozumí místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
Odvolací soud vycházel (shodně se soudem prvního stupně) ze zjištění, které nebylo v dovolání nikterak zpochybněno, že žalobkyně se ve smlouvě ze dne 31. 1. 2003 zavázala „vyvinout činnost směřující k zajištění příležitosti k uzavření kupní smlouvy s třetí osobou ohledně „2+1 bytu v OV půdní vestavba na ul. S., B. za kupní cenu 1,300.000,- Kč“. V řízení nebylo zjištěno (a žalovanou ani tvrzeno), že pro žalobkyni zajistila jinou nabídku, než-li nabídku obchodní společnosti C. S. s.r.o. k uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem byl zde specifikovaný „rozestavěný byt“. Lze proto přisvědčit závěru, že žalovaná svůj závazek ze smlouvy o zprostředkování nesplnila. Byt totiž nelze ztotožnit s „rozestavěným bytem“. I když obojí lze podřadit pod legislativní zkratku, tzv. jednotku, již z definice „bytu“ a „rozestavěného bytu“ uvedených v ZOVB lze jednoznačně dovodit, že jde o dva různé předměty možného převodu. Požadavek žalobkyně koupit byt nemohl být bez dalšího saturován nabídkou na koupi bytu rozestavěného. Navíc lze souhlasit rovněž s názorem odvolacího soudu, že to, co bylo žalobkyni žalovanou nabízeno, nemohlo být předmětem samostatného vlastnického práva. Předmětem samostatného vlastnického práva mohou být jen byty a rozestavěné byty toliko v intencích ZOVB, tedy místnosti nebo soubory místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení, a místnosti nebo soubory místností určených v souladu se stavebním povolením k bydlení. Ze skutkových zjištění se podává, že žalobkyni byl nabízen rozestavěný byt, k němuž nebylo vydáno stavební povolení, tedy rozestavěný byt nezpůsobilý stát se předmětem kupní smlouvy. Kupní smlouva, jejíž návrh žalovaná žalobkyni dne 10. 2. 2003 předložila, a jíž argumentuje ve prospěch splnění své smluvní povinnosti, by tudíž byla pro právní nemožnost plnění podle §37 odst. 2 obč. zák. neplatná (k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 1. 2008, sp. zn. 26 Odo 1100/2008, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 84/2008). Od žalobkyně tudíž nebylo možno spravedlivě očekávat, že uzavře s třetí osobou nabízenou kupní smlouvu, jejíž předmět nejen že neodpovídal uzavřené smlouvě o zprostředkování koupě nemovitosti, ale jednalo by se o smlouvu neplatnou pro nemožnost plnění.
Další dovolací námitka žalované, že byla v dobré víře ve smyslu ustanovení §11 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, je z pohledu výše uvedených závěrů irelevantní a není důvodu se jí dále zabývat. Přesto lze stručně poznamenat, že zmíněná námitka by nemohla obstát, neboť žalovaná je podnikatelem, který podniká v oblasti zprostředkování prodeje nemovitostí a lze od ní očekávat určitou pečlivost a profesionalitu při zjišťování rozhodných skutečností.
Lze uzavřít, že rozsudek odvolacího soudu je z hlediska dovoláním uplatněného důvodu a jeho obsahového vymezení správný; Nejvyšší soud ČR proto dovolání podle §243b odst. 2 části věty před středníkem o. s. ř. jako nedůvodné zamítl.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle §243b odst. 5 věty první, §224 odst. 1, §151 odst. 1 a §142 odst. 1 o. s. ř. Žalované, která nebyla v dovolacím řízení úspěšná, byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni náklady, které jí vznikly v souvislosti s podáním vyjádření k dovolání prostřednictvím advokáta. Tyto náklady sestávají z odměny advokáta ve výši 8.750,- Kč (§3 odst. 1, §10 odst. 3 a §18 odst. 1 vyhlášky č. 484/2000 Sb., v platném znění), z paušální náhrady hotových výdajů ve výši 300,- Kč (§13 odst. 1, 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., v platném znění) a z částky 1.719,50 Kč odpovídající dani z přidané hodnoty, kterou je advokát povinen z odměny za zastupování a náhrad odvést podle zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (§137 odst. 3 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Nesplní-li povinná dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněná podat návrh na soudní výkon rozhodnutí.
V Brně dne 11. června 2009
JUDr. Ivana Z l a t o h l á v k o v á , v. r.
předsedkyně senátu