ECLI:CZ:NS:2010:22.CDO.1028.2009.2
sp. zn. 22 Cdo 1028/2009
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., a soudců JUDr. Františka Baláka a Mgr. Michala Králíka, Ph.D., ve věci žalobkyně UNIMEX-INVEST, s. r. o., se sídlem v Ostravě, Poruba, Svojsíkova 2/1596, IČ 25872117, zastoupené Mgr. Gabrielou Nejedlíkovou, advokátkou se sídlem v Ostravě, Husova 2, proti žalovaným: 1) MANHATTAN Development, s. r. o., se sídlem v Praze 8, U Libeňského pivovaru 63/2, IČ 28227948, zastoupené Mgr. Milanem Partíkem, advokátem se sídlem v Praze 2, Slezská 949/32 a 2) CREDITEX HOLDING, a. s., se sídlem v Praze 2, Anny Letenské 34/7, IČ 16193938, zastoupené JUDr. Petrem Hromkem, Ph.D., advokátem se sídlem v Praze 2, Vinohradská 30, o určení neexistence věcného břemene, o vyklizení nemovitosti a o určení neplatnosti nájemní smlouvy, vedené u Okresního soudu v Písku pod sp. zn. 7 C 130/2006, o dovolání žalobkyně a žalované 2) proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 28. srpna 2008, č. j. 6 Co 967/2008-254, ve znění opravného usnesení ze dne 2. prosince 2008, č. j. 6 Co 967/2008-284, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 28. srpna 2008, č. j. 6 Co 967/2008-254, ve znění opravného usnesení ze dne 2. prosince 2008, č. j. 6 Co 967/2008-284, se ruší a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Písku („soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 30. srpna 2007, č. j. 7 C 130/2006-152, ve znění opravného usnesení ze dne 1. února 2008, č. j. 7 C 130/2006-187, výrokem pod bodem I. určil, „že na budově č. p. 175 – občanská vybavenost, postavené na pozemku st. parc. č. 52, zapsané v katastru nemovitostí pro obec a k. ú. Písek na LV č. 5208 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj – Katastrální pracoviště Písek, nevázne věcné břemeno užívání nebytových prostor v domě dle ZPMZ 1952, zřízené podle smlouvy o zřízení práva užívání části nemovitosti jako věcného břemene ze dne 12. 5. 1995 a vložené do katastru nemovitostí rozhodnutím Katastrálního úřadu v Písku č. j. V3 1031/1995, s právními účinky vkladu ke dni 5. 6. 1995“, výrokem pod bodem II. zamítl žalobu „na vyklizení části budovy č. p. 175 – občanská vybavenost, postavené na pozemku st. parc. č. 52, zapsané v katastru nemovitostí pro obec a k. ú. Písek na LV č. 5208 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj – Katastrální pracoviště Písek“, výrokem pod bodem III. zamítl žalobu „na určení, že nájemní smlouva ze dne 12. 5. 1995, uzavřená mezi obchodními společnostmi SCIRON v. o. s. a JULIUS MEINL Praha, s. r. o. je neplatná“ a výrokem pod body IV. a V. uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalovaným náklady řízení a České republice soudní poplatek.
Soud prvního stupně zjistil, že žalobkyně získala výše specifikované nemovitosti v dražbě podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách; nemovitosti byly zatíženy věcným břemenem užívání nebytových prostor. Věcné břemeno vzniklo tak, že dne 12. 5. 1995 uzavřela předchozí vlastnice nemovitostí a právní předchůdkyně žalobkyně, společnost SCIRON, v. o. s., se společností JULIUS MEINL Praha, s. r. o. (právní předchůdkyní společnosti Alfa Real Estate, s. r. o.), dvě smlouvy – jednak nájemní smlouvu, jednak „smlouvu o zřízení práva užívání části nemovitosti jako věcného břemene“, obě na dobu 99 let. Smlouvy se týkaly stejných nebytových prostor určených k podnikání v Obchodním domě LUNA č. p. 175 v Písku. Tyto prostory byly v nájemní smlouvě specifikovány podlahovou plochou a umístěním v patrech podle geometrického plánu; sloužily k provozování potravinářské prodejny a kanceláří. K nájemní smlouvě byl dán souhlas tamního městského úřadu podle §3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Věcné břemeno bylo zřízeno jako právo osobní, tj. ve prospěch osoby oprávněné, tedy ve prospěch právní předchůdkyně žalované 1) a bylo vloženo do příslušného katastru nemovitostí. Pokud jde o zatížené prostory, odkázala smlouva o zřízení věcného břemene na vymezení v nájemní smlouvě.
Fůzí společnosti Alfa Real Estate, s. r. o., do společnosti MANHATTAN Development, a. s., došlo podle §151p odst. 4 občanského zákoníku („obč. zák.“) k přechodu práva odpovídajícího věcnému břemeni na žalovanou 1). Práva a povinností nájemce posléze přešly ze žalované 1) na žalovanou 2), tedy na společnost Omega Retail, a. s. (nyní CREDITEX HOLDING, a. s. – viz č. l. 337 spisu); žalovaná 2) od nájemní smlouvy později odstoupila.
Soud se zabýval platností předmětné nájemní smlouvy z hlediska §37 obč. zák. a shledal ji platnou. Dále konstatoval, že z čl. VII. zmíněné smlouvy vyplývá, že právo odpovídající věcnému břemeni by mělo zaniknout dnem 30. 5. 2094, neboť bylo zřízeno na dobu platnosti nájemního vztahu, tj. na 99 let. To odpovídalo tvrzení žalobkyně, že s nájemní smlouvou byla uzavřena smlouva o věcném břemeni za účelem posílení nájemního vztahu vzhledem k tomu, že nájemné bylo původnímu vlastníkovi nemovitosti jako pronajímateli zaplaceno v plné výši dopředu za celou dobu nájmu. Věcné břemeno mělo podle smlouvy zaniknout současně se zánikem nájemního vztahu, nejpozději 30. 5. 2094. Jelikož nájem zanikl tím, že žalovaná 2) odstoupila od nájemní smlouvy, zaniklo podle názoru soudu rovněž právo odpovídající věcnému břemeni.
Žalobu na vyklizení nemovitosti soud zamítl proto, že v předmětných prostorách se nenacházejí žádné věci z vlastnictví žalovaných. Žalobu na určení neplatnosti nájemní smlouvy pak zamítl též pro nedostatek naléhavého právního zájmu žalobkyně na tomto určení. V této souvislosti shledal, že smlouva byla uzavřena platně; zanikla až v důsledku toho, že žalovaná 2) od ní odstoupila, takže ke dni rozhodování o již neexistovala. K tomuto dni tudíž neexistoval ani naléhavý právní zájem na požadovaném určení. Ten nebylo možno odůvodnit ani odkazem na spor řešený u Okresního soudu v Ostravě o zaplacení částky představující nespotřebovanou část nájemného v důsledku odstoupení žalované 2) od nájemní smlouvy.
Krajský soud v Českých Budějovicích jako soud odvolací k odvolání žalobkyně (napadající výrok pod body III., IV. a V.), žalované 1) (napadající výrok pod body I. a IV.) a žalované 2 (napadající výrok pod bodem IV.) rozsudkem ze dne 28. srpna 2008, č. j. 6 Co 967/2008-254, ve znění opravného usnesení ze dne 2. prosince 2008, č. j. 6 Co 967/2008-284, změnil rozsudek soudu prvního stupně „s výjimkou výroku v odstavci II.“ tak, že zamítl „žalobu na určení, že na budově č. p. 175 občanská vybavenost postavené na pozemku st. parc. 52, zapsané v katastru nemovitostí pro obec a katastrální území Písek na LV číslo 5208“ u tamního příslušného katastrálního úřadu „nevázne věcné břemeno užívání nebytových prostor v domě dle ZPMZ 1952, zřízené podle smlouvy o zřízení práva užívání části nemovitostí jako věcného břemene ze dne 12. 5. 1995 a vložené do katastru nemovitostí rozhodnutím Katastrálního úřadu v Písku č. j. V 3 1031/1995 s právními účinky vkladu ke dni 5. 6. 1995“, dále určil, že „nájemní smlouva ze dne 12. 5. 1995 uzavřená mezi obchodními společnostmi SCIRON, v. o. s., se sídlem tř. Přátelství 2368, Písek a JULIUS MEINL Praha, spol. s r. o., se sídlem v Praze 4, Štúrova 1284, Praha 4, je neplatná“, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Výrok rozsudku soudu prvního stupně v bodě II. nebyl odvoláním napaden a zůstal tudíž nedotčen.
Odvolací soud považoval skutková zjištění soudu prvního stupně za úplná a dostatečná pro rozhodnutí ve věci; neztotožnil se však s jeho právním posouzením věci. Uvedl, že jde o situaci totožnou s věcí řešenou rozsudkem Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 265/2003.
Odvolací námitku žalobkyně, že smlouva o užívání části nemovitosti jako věcného břemene je absolutně neplatná, neboť předmět věcného břemene nebyl dostatečně určitě a srozumitelně vymezen, odvolací soud neshledal důvodnou. Předmět věcného břemene je podle jeho názoru dostatečně identifikován a z geometrického plánu jsou rozměry pronajatých prostor, užívaných dosud značnou dobu bez námitek, dostatečně patrny. Věcné břemeno bylo vloženo do katastru nemovitostí. Byla splněna i podmínka souhlasu podle §3 odst. 2 zákona č. 119/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, což je patrno z vyjádření města Písek na č. l. 58 spisu. Žalovaná 1) realizovala právo odpovídající věcnému břemeni, když na ni toto právo přešlo zánikem Alfa Real Estate, s. r. o. fúzí do MANHATTAN Development, a. s. podle §151 odst. 4 obč. zák.
Odvolací soud neshledal vady ani při přechodu práv a povinností nájemce z žalované 1) na žalovanou 2).
Smlouvy uzavřené právními předchůdkyněmi účastnic řízení 12. 5. 1995, tedy nájemní smlouvu a smlouvu o zřízení věcného břemene užívání části nemovitosti, odvolací soud měl za platné a účinné – obě spolu časově a věcně souvisely, vzájemně na sebe odkazovaly, obě však upravovaly odlišný právní vztah s jinou povahou plnění. Nájemní smlouvu z 12. 5. 1995 považoval odvolací soud za platnou do doby účinnosti věcného břemene, tedy do 5. 6. 1995, kdy byl povolen vklad do katastru nemovitostí. V okamžiku povolení tohoto vkladu přestala být nájemní smlouva platnou jako důsledek tohoto úkonu, který měl účinky „ex tunc“. Uzavřel, že právo věcného břemene má vždy přednost před právem nájemním, které je právem závazkovým. Nájem a věcné břemeno při shodném předmětu užívání nemohou vedle sebe obstát (rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 1265/98 a sp. zn. 28 Cdo 265/2003). Proto je nájemní smlouva z 12. 5. 1995 neplatná, leč věcné břemeno existovat nepřestalo.
Žalobkyně podává proti rozsudku odvolacího soudu, konkrétně proti jeho výroku měnícímu výrok soudu prvního stupně pod bodem I., dovolání, jehož přípustnost opírá o §237 odst. 1 písm. a) občanského soudního řádu („o. s. ř.“); namítá, že jeho rozhodnutí jednak vychází ze skutkového zjištění, které nemá v podstatné části oporu v provedeném dokazování, jednak spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Nesouhlasí s jeho závěrem, že smlouva o zřízení věcného břemene je v daném případě platná a že na předmětné budově toto právo nadále vázne. Především se neztotožňuje s tím, že příslušný obecní úřad k uzavření nájemní smlouvy z 12. 5. 1995 udělil předchozí souhlas. Soudy obou stupňů neposoudily správně obsah listiny, tj. kopie vyjádření města Písek z 25. 7. 2005. Žalobkyně správnost jejího obsahu zpochybnila, když od počátku tvrdila, že předchozí souhlas obecního úřadu nebyl dán, přičemž to měly být žalované, které měly předložit originál listiny, což neučinily. Nájemní smlouva tedy je neplatná pro absenci souhlasu obecního úřadu a v důsledku toho je smlouva o užívání části nemovitosti z titulu věcného břemene absolutně neplatná pro obcházení zákona č. 116/1990 Sb.
Vedle toho žalobkyně namítá, že odvolací soud nechal bez povšimnutí skutečnost, že - ač je smlouvou o věcném břemeni odkazováno na úpravu v nájemní smlouvě, a obě smlouvy jsou tak vzájemně provázány - je oprávněnou z věcného břemene osoba zcela odlišná od původního nájemce a nadto je smlouva nájemní smlouvou neplatnou. Smlouva o zřízení práva věcného břemene a smlouva nájemní upravují tedy vztahy mezi zcela odlišnými účastníky – oprávněná z věcného břemene, žalovaná 1), není účastnicí nájemní smlouvy, za nájemkyni se naopak považuje žalovaná 2).
Žalobkyně dále připomíná, že ve smlouvě o zřízení práva užívání části nemovitosti jako věcného břemene je uvedeno, že toto právo je zřizováno na dobu platnosti nájemního vztahu podle nájemní smlouvy, takže doba trvání práva věcného břemene tak byla vázána na trvání jiného právního vztahu. Z toho tedy plyne, že je-li nájemní smlouva neplatná, pak již nemůže existovat na nemovitosti ani právo odpovídající věcnému břemeni. Uzavírá, že jde tedy o smlouvu neplatnou jednak pro obcházení zákona, jednak pro svoji neurčitost a nesrozumitelnost včetně chybějícího vymezení předmětu a obsahu práva věcného břemene. Navrhuje, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu v dovoláním napadeném výroku zrušil.
Žalovaná 2) podává dovolání proti výroku odvolacího soudu, kterým určil neplatnost nájemní smlouvy uzavřené 12. 5. 1995 mezi obchodními společnostmi SCIRON, v. o. s., a JULIUS MEINL Praha, s. r. o.; jeho přípustnost opírá o §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř. a namítá nesprávné právní posouzení věci. Za chybný považuje odkaz odvolacího soudu na judikaturu Nejvyššího soudu o neplatnosti nájemní smlouvy z 12. 5. 1995, s tím, že nájem a věcné břemeno při shodném předmětu užívání vedle sebe nemohou obstát a že věcné břemeno má vždy přednost před právem nájemním. Odvolací soud považoval obě smlouvy v době jejich uzavření za platné a účinné s tím, že nájemní smlouvu bylo možno považovat za platnou pouze do okamžiku, kdy došlo ke vkladu práva věcného břemene do katastru nemovitostí, takže nájemní smlouva přestala být platnou k 5. 6. 1995. K tomu dovolatelka namítá, že judikatura, na niž odvolací soud odkazoval, řešila věci výrazně odlišné, což v podrobnostech v aplikaci na daný případ blíže analyzuje se závěrem, že v daném případě nebyly prostory užívané z titulu práva věcného břemene přenechány do užívání nájemní smlouvou, ale nejprve byla uzavřena a nabyla účinnosti nájemní smlouva a teprve poté vzniklo právní předchůdkyni žalované 1) oprávnění k užívání stejných prostor z titulu práva odpovídajícího věcnému břemeni. Z judikatury ani z platné právní úpravy neplyne, že by osoby v postavení pronajimatele a nájemce nemohly po uzavření nájemní smlouvy uzavřít ještě smlouvu o zřízení věcného břemene užívání téže nemovitosti; je tedy vyloučena možnost právního posouzení koexistence věcného břemene a nájemní smlouvy tak, že oba instituty vedle sebe obstát nemohou a že by vždy muselo mít přednost právo odpovídající věcnému břemeni. Takový názor totiž nemá oporu v judikatuře. Dovolatelka nadto namítá, že pokud odvolací soud vyjádřil názor, že nájemní smlouva byla v době svého uzavření platná, nemohl na její platnosti nic změnit ani vznik věcného břemene. Navíc je přesvědčena, že i kdyby koexistence věcného břemene a nájemní smlouvy k témuž předmětu užívání nebyla možná, bylo by nutno při řešení otázky, který institut má přednost, vycházet z toho, že nájemní smlouva nabyla platnosti a účinnosti dříve, než vzniklo věcné břemeno, a tedy musí mít nutně přednost. S opačným závěrem by bylo možno souhlasit pouze za situace, kdy by smlouva o věcném břemeni měla charakter tzv. privativní novace ve smyslu §570 obč. zák. Tak tomu však v daném případě nebylo, neboť cílem účastníků bylo založit užívací právo primárně nájemní smlouvou a až následně, jako pojistku, zřídit věcné břemeno. Dovolatelka uzavřela, že nájemní smlouvu nebylo možno pokládat v důsledku vzniku věcného břemene za neplatnou a nic jí nebránilo, aby od platné nájemní smlouvy s účinností od 24. 7. 2006 odstoupila. Jelikož v době rozhodování odvolacího soudu o žalobě na určení neplatnosti nájemní smlouvy z 12. 5. 1995 smlouva již zanikla odstoupením žalované 2), neměla žalobkyně naléhavý právní zájem na požadovaném určení. Navrhuje, aby dovolací soud zrušil dovoláním napadený výrok odvolacího soudu a aby v tomto rozsahu věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.
V „doplnění dovolání“ žalovaná 2) podrobně analyzuje důvody, pro něž shledává rozhodnutí odvolacího soudu vadným, včetně negativních dopadů do její právní sféry; důsledky výroku odvolacího soudu, jímž byla určena neplatnost nájemní smlouvy, charakterizuje jako „dalekosáhlé a naprosto fatální“. Poukazuje na to, k jakým nespravedlnostem a majetkovým křivdám dovoláním napadený výrok v praxi může vést. K tomu připomíná úhradu nájemného v roce 1995 předem na celou dobu trvání nájmu, tj. na 99 let ve výši 16.000.000,- Kč, dále předčasné ukončení nájemního poměru v červenci 2006 a tím vznik práva žalované 2) na vrácení části nájemného ve výši 14.240.822,- Kč. V souvislosti s tím upozorňuje na řízení probíhající před Krajským soudem v Ostravě pod sp. zn. 51 Co 267/2010 a nutnost jako prejudiciální řešit otázku platnosti nájemní smlouvy, pro což má dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu zásadní význam. Dovolatelka vyslovuje obavu ze zcizení předmětné nemovitosti v mezidobí žalobkyní, což by představovalo ohrožení výkonu rozhodnutí vydaného v obnoveném nalézacím řízení v dovolatelčin prospěch, týkající se zaplacení částky 14.240.822,- Kč. Trvá na svém návrhu, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu ve výroku pod bodem II. a věc v tomto rozsahu tomuto soudu vrátil k dalšímu řízení.
Žalované 1) a 2) ve vyjádření k dovolání žalobkyně odmítají její dovolací argumentaci jako účelovou; rozhodnutí odvolacího soudu, kterým byla zamítnuta žaloba na určení, že na předmětné nemovitosti nevázne věcné břemeno užívání předmětných nebytových prostor, shledávají správným. Opakují dovolací námitky žalované 2) týkající se otázky koexistence věcného břemene a nájemní smlouvy s tím, že z judikatury Nejvyššího soudu ani z platné právní úpravy neplyne, že by osoby v postavení pronajímatele a nájemce nemohly po uzavření nájemní smlouvy uzavřít ještě smlouvu o zřízení věcného břemene užívání téže nemovitosti, aniž by tím nájemní smlouva pozbyla platnosti. Navrhují, aby dovolací soud dovolání žalobkyně zamítl.
Nejvyšší soud usnesením ze dne 3. května 2010, č. j. 22 Cdo 1028/2009-323, rozhodl, že v řízení bude pokračováno jako s účastnicí řízení na místě žalované 1) s MANHATTAN Development, s. r. o. se sídlem v Praze 8, Ke Štvanici 656/3, IČ 28227948, jako s právní nástupkyní původní žalované 1).
Podle čl. II. – přechodná ustanovení, bodu 12 zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, účinného od 1. 7. 2009 (vyjma ustanovení čl. I bodů 69, 71 a 100, ustanovení čl. XIII a ustanovení čl. XVII bodu 1, která nabývají účinnosti 23. 1. 2009), dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů; užití nového ustanovení §243c odst. 2 tím není dotčeno.
Dovolací soud proto při projednání dovolání postupoval podle občanského soudního řádu ve znění účinném před jeho novelizací provedenou zákonem č. 7/2009 Sb.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání jsou přípustná podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., že jsou uplatněny dovolací důvody upravené v §241a odst. 2 písm. b), a v §241 a odst. 3 o. s. ř. a že jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky dovolacího řízení (zejména §240 odst. 1, §241 o. s. ř.), napadené rozhodnutí přezkoumal a zjistil, že dovolání jsou důvodná.
Dovolací soud konstatuje, že projednávaný případ se liší od věci, o které bylo rozhodnuto rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2003, sp. zn. 28 Cdo 265/2003, publikovaném v systému právních informací ASPI; v té věci totiž nebylo pochyb o tom, že smlouva o pronájmu je od počátku absolutně neplatná pro absenci souhlasu příslušného obecního úřadu ve smyslu §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.
Dovolací soud se nejprve zabýval námitkou žalobkyně, že smlouva o zřízení věcného břemene je neurčitá a nesrozumitelná.
Ustanovení §37 odst. 1 obč. zák. spojuje neplatnost právního úkonu se skutečností, že nebyl učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně.
Sankce neplatnosti právního úkonu se váže k náležitostem projevu vůle; projev vůle je neurčitý, je-li nejistý jeho obsah, to jest (mimo případy, kdy vůbec chybí určitá vůle) když se jednajícím nepodařilo obsah vůle jednoznačným způsobem stanovit. Závěr o neurčitosti právního úkonu předpokládá, že ani jeho výkladem nelze dospět k nepochybnému poznání, co chtěl účastník projevit (§35 odst. 1 obč. zák. – viz R 19/2002 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
Ve smyslu §35 odst. 2 obč. zák. je přitom třeba právní úkony vyjádřené slovy vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem, a současně je třeba chránit dobrou víru toho, komu byl právní úkon určen (§35 odst. 3 obč. zák.).
Vůle účastníků vtělená do kupní smlouvy v části týkající se ujednání o věcném břemeni je tedy projevena určitě, jestliže je výkladem objektivně pochopitelná; jinak řečeno, může-li typický účastník v postavení jejího adresáta tuto vůli bez rozumných pochybností o jejím obsahu adekvátně vnímat (shodně srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. dubna 1996, sp. zn. 3 Cdon 1032/96, uveřejněný v časopise Soudní judikatura č. 2, ročník 1988, pod číslem 1 přílohy). Obecně též platí, že výkladem lze pouze zjišťovat obsah právního úkonu, nelze jím však projev vůle doplňovat (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. října 1998, sp. zn. 1 Odon 110/97, uveřejněné v časopise Soudní judikatura č. 3, ročník 1999, pod číslem 30).
Z textu smlouvy o zřízení věcného břemene v dané věci vyplývá, že nejprve byla uzavřena nájemní smlouva, později téhož dne smlouva o zřízení věcného břemene.
Věcná břemena – jejich vznik, obsah a zánik - upravuje občanský zákoník v §151n a násl. obč. zák. Smlouva o nájmu nebytových prostor a vztahy mezi nájemcem a pronajímatelem se řídí zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Vznik, obsah i zánik užívání nebytových prostor na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni na straně jedné a smlouvy o pronájmu nebytových prostor na straně druhé se významně liší (např. pokud jde o práva a povinnosti účastníků a způsob zániku právního vztahu). To ostatně vyjadřuje i právní názor, který vyslovil Nejvyšší soud v rozsudku publikovaném jako R 19/2002 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, podle kterého „vedle sebe nájem a věcné břemeno (při shodném předmětu užívání) nemohou obstát“.
Protože účastníci nejprve uzavřeli nájemní smlouvu, je třeba zabývat se v první řadě platností této smlouvy (viz níže); bude-li zjištěno, že byla uzavřena platně, pak bude nutné zkoumat, zda dohoda o zřízení věcného břemene nebyla novací nájemního vztahu (§516 obč. zák.). Pokud tomu tak nebylo, pak bude třeba se zabývat otázkou, zda vzhledem k platně uzavřené nájemní smlouvě bylo možné poskytovat současně plnění (byť zejména ve formě opomenutí či zdržení se výkonu práva povinnou osobou) ze smlouvy o zřízení věcného břemene, a zda tato smlouva není neplatná pro nemožnost plnění (§37 odst. 2 obč. zák.). Z tohoto hlediska se odvolací soud věcí nezabýval; jeho rozhodnutí je tak předčasné a je proto dán dovolací důvod, upravený v §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.
Žalobkyně dále namítá, že smlouva o zřízení věcného břemene je neplatná, neboť nejsou řádně vymezeny prostory, kterých se týká. V samotné smlouvě skutečně tyto prostory vymezeny nebyly, přičemž vzhledem k tomu, že jde o věcné právo, působící „proti všem“, tedy i proti právním nástupcům povinné osoby, je třeba, aby část budovy, které se věcné břemeno má týkat, byla ve smlouvě vymezena tak, aby i třetím osobám bylo zjevné, čeho se týká (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. července 1996, sp. zn. 3 Cdon 227/96, Soudní rozhledy č. 6/1997). Takové vymezení samotná listina o zřízení věcného břemene neobsahuje; z kopie na č. l. 52 a násl. spisu se podává možnost, že nájemní smlouva byla učiněna součástí smlouvy o věcném břemenu a jako taková i předložena katastrálnímu úřadu. Protože v dovolacím řízení se dokazování neprovádí (§243a odst. 2 o. s. ř.), bude třeba, aby v dalším řízení byl proveden důkaz originálem smlouvy o zřízení věcného břemene a aby byl ohledně jejího obsahu a vztahu k nájemní smlouvě jako její součásti učiněn závěr. Pokud by nájemní smlouva nebyla nedílnou součástí smlouvy o zřízení věcného břemene, nebylo by možno považovat vymezení předmětu věcného břemene za určité.
Důvodná není námitka, že věcné břemeno bylo zřízeno jen na dobu trvání platnosti nájemní smlouvy. I když formulace článku VII. smlouvy je neobratná, není výklad tohoto článku (§35 obč. zák.), podle kterého bylo věcné břemeno zřízeno na dobu do 30. 5. 2094, zjevně nepřiměřený.
Ani námitka, že nebylo prokázáno, že ke smlouvě o pronájmu nebytových prostor nebyl dán souhlas obecního úřadu, není důvodná; dovolací soud pro stručnost odkazuje na závěry odvolacího soudu (str. 6 rozsudku), který se s touto námitkou přesvědčivě vypořádal, K námitce, že bylo třeba předložit originál listiny zachycující tento souhlas, se uvádí, že nelze-li určitou skutečnost doložit originálem listiny, není vyloučeno provést důkaz její kopií; takový důkaz pak soud posoudí s v souvislosti s dalšími provedenými důkazy na základě volného hodnocení důkazů (podobně viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. srpna 2006, sp. zn. 29 Odo 801/2005, Soubor civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu č. C 4706). Přechodem práv a povinností z původních účastnic smluv na právní nástupce se soudy zabývaly, případné námitky může žalobkyně uplatnit za splnění zákonných podmínek v dalším řízení.
Žalovaná 2) v dovolání zpochybňuje závěr odvolacího soudu o neplatnosti nájemní smlouvy. I dovolání žalované 2) je důvodné.
Odvolací soud konstatoval, že nájemní smlouvu z 12. 5. 1995 považuje za platnou „do doby účinnosti věcného břemene, tedy do 5. 6. 1995, kdy byl povolen vklad do katastru nemovitostí“. K tomu dovolací soud uvádí, že platné občanské právo nezná institut dodatečné ztráty platnosti smlouvy. Je-li smlouva uzavřena platně, nemůže se stát neplatnou v důsledku později nastalé skutečnosti (nejde-li o tzv. relativní neplatnost). Lze uvažovat jen o zániku práv a povinností vzniklých na základě takové smlouvy (viz zejména §48, §559 a násl. obč. zák.). Odvolací soud pak neuvedl zákonné ustanovení, o které úvahu o dodatečném zániku platnosti smlouvy opřel. Jeho úvaha o tom, že nájemní smlouva pozbyla platnosti ex tunc v důsledku vkladu věcného břemene do katastru nemovitostí tento problém nemůže řešit již proto, že nájemní smlouva byla uzavřena dříve, než smlouva o věcném břemeni. I v této části jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci ve smyslu §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.
Podle ustanovení §80 písm. c) o. s. ř. lze uplatnit návrhem na zahájení řízení, aby bylo určeno, zda tu je právní vztah nebo právo, je-li na tom naléhavý právní zájem. Jestliže není naléhavý právní zájem dán, nemůže být žaloba již z tohoto důvodu opodstatněna. Právní zájem na určení je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo právo žalobce ohroženo, nebo kde by se bez tohoto určení jeho právní postavení stalo nejistým. Jestliže však k porušení práva již došlo, a je tedy možno žalovat na splnění povinnosti, která z porušení práva vyplývá [§80 písm. b) o. s. ř.], nemá preventivní ochrana poskytovaná jinak podle ustanovení §80 písm. c) o. s. ř. žádného smyslu. Zpravidla proto v takovém případě nemůže mít žalobce naléhavý právní zájem na určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není (R 17/1972 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
Jestliže právní otázka (platnost smlouvy), o níž má být rozhodnuto, má povahu předběžné otázky ve vztahu k existenci práva nebo právního vztahu, není dán právní zájem na určení této předběžné otázky, lze-li žalovat přímo na určení existence práva nebo právního vztahu [ustanovení §80 písm. c) o.s.ř. - viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. března 1996, sp. zn. II Odon 50/96, publikovaný v časopise Soudní rozhledy č. 5/1996]. Nelze totiž přehlédnout, že v době od uzavření smlouvy do podání žaloby mohlo dojít k nabytí vlastnictví žalovaným na základě jiné skutečnosti (např. vydržením), a rozhodnutí o neplatnosti smlouvy by nemělo praktické důsledky (R 68/2001 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Tento závěr platí i pro určení neplatnosti smlouvy; posouzení platnosti nájemní smlouvy je jen předběžnou otázkou, na jejímž základě lze rozhodnout o tom, zda je tu právní vztah z nájemní smlouvy podle §80 písm. c) o. s. ř., nebo zda lze vyhovět žalobě na plnění ve smyslu §80 písm. c) o. s. ř.
Soud prvního stupně konstatoval, že žalobce nemá na určení neplatnosti smlouvy naléhavý právní zájem, protože již došlo k odstoupení od smlouvy a požadované určení tak nemůže vést k odstranění právní nejistoty žalobce. Odvolací soud pak naléhavý právní zájem na určení neplatnosti smlouvy odůvodnil tím, že je zapotřebí nastolit pořádek v právních vztazích mezi účastníky. Tato úvaha je však nedostatečná a takto obecně pojatá by znamenala popření konstantní judikatury, podle které nelze žalovat na určení v případě, že lze již žalovat na plnění, a tam, kde lze žalovat na určení, je třeba žalovat na určení (ne)existence práva nebo právního vztahu, nikoliv na určení neplatnosti smlouvy. Také v této části je tak dán dovolací důvod, uvedený v §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.
Pokud jde o námitku, že nájemní vztah a věcné břemeno mohou vedle sebe existovat, odkazuje se na to, co bylo uvedeno k dovolání žalobkyně.
Z uvedeného je zřejmé, že dovolání jsou důvodná. Proto nezbylo, než rozhodnutí odvolacího soudu zrušit a věc vrátit tomuto soudu k dalšímu řízení (§243b odst. 2, 3 o. s. ř.).
Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 14. prosince 2010
JUDr. Jiří Spáčil, CSc., v. r.
předseda senátu