ECLI:CZ:NS:2010:23.CDO.3724.2009.1
sp. zn. 23 Cdo 3724/2009
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Kateřiny Hornochové a soudců JUDr. Zdeněk Des a JUDr. Ing. Jan Hušek ve věci žalobkyně KMP Car Wash, s. r. o. , Novodvorská 136/994, Praha 4, IČ 26453177, zastoupené JUDr. Ivanou Slivkaničovou, advokátkou se sídlem Na Poříčí 1079/3A, Praha 1, proti žalované Bestes, s. r. o. se sídlem v Praze, Plzeňská 233/8, IČ 25750844, zastoupené Mgr. Romanem Pečenkou, advokátem se sídlem v Praze 1, Na Florenci 7 – 9, o zaplacení částky 500.000,- Kč s přísl., vedené u Obvodního soudu pro Prahu 5 pod sp. zn. 10 C 22/2008, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 15. dubna 2009 č.j. 69 Co 44/2009-114, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 15. dubna 2009 č.j. 69 Co 44/2009-114 a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 17. července 2008 č. j. 10 C 22/2008 – 91, mimo výroku I. se zrušují a věc se vrací soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Výše citovaným rozsudkem soud prvního stupně zastavil řízení co do částky 5.720,- Kč, neboť žalobce vzal žalobu v tomto rozsahu zpět poté, co žalovaný uvedenou částku po podání žaloby zaplatil ( výrok I.). Výrokem II. zamítl žalobu co do částky 64.802,- Kč s příslušenstvím a co do částky 372.397,- Kč a rozhodl o nákladech řízení. O zamítnutí žaloby rozhodl poté, co po provedeném dokazování dospěl k závěru, že mezi účastníky byla dne 12.6.2006 uzavřena neplatná předběžná smlouva o nájmu nebytových prostor, jejímž účelem bylo stanovit základní zásady a podmínky nájemní smlouvy vztahující se k prostorám ve smlouvě označeným jako jednotka obchodního centra S 1 Novo Plaza v Praze 4, Novodvorská o velikosti 48 m2 a dvě parkovací stání. Neplatnost smlouvy spatřoval v tom, že smlouva neobsahuje všechny nezbytné údaje a náležitosti vyžadované ustanovením §3 zák.č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, neboť v ní není dostatečně specifikován nebytový prostor, není známa jeho konkrétní výměra, nejsou blíže označena dvě parkovací místa a nejasná je i otázka placení nájemného, resp. jeho výše, jakož i doba užívání. Pokud žalobkyně požadovala po žalované náhradu škody spočívající v nákladech, které vynaložila na právní a architektonické služby v souvislosti s přípravou realizace záměru vybudovat v obchodním centru Novo Plaza myčku aut, a dále ušlý zisk, jehož nedosáhla v důsledku nesplnění závazku žalovaného, není podle soudu prvního stupně její nárok z důvodu neplatnosti smlouvy důvodný. Návrhu žalobkyně by však podle jeho názoru nebylo možné vyhovět ani v případě, kdyby nebylo možné dovodit absolutní neplatnost předmětné smlouvy. Z uvedené smlouvy, konkrétně čl. 4.4 ve znění dodatku, totiž vyplývá, že žalobkyně se v ní zavázala, že na vlastní náklady a před zahájením prací získá veškerá úřední a jiná povolení, která jsou požadována pro dokončení prací, a dále že splní v souvislosti s tím veškeré povinnosti. Žalovaná nemohla úspěšnost získání takových povolení předem zaručit a ani jí ze smlouvy takový závazek nevyplýval. Soud prvního stupně dále neshledal porušení prevenční povinnosti na straně žalované s tím, že žalobkyně žádné porušení povinnosti zakotvené v §415 občanského zákoníku ani netvrdila. Vzhledem k uvedenému závěru se již blíže nezabýval výší škody ani výší ušlého zisku.
Proti tomuto rozsudku podala v zákonné lhůtě žalobkyně odvolání. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které předcházelo jeho vydání, a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. Soud prvního stupně provedl podle názoru odvolacího soudu v projednávané věci dokazování v potřebném rozsahu, přičemž byť podle odvolacího soudu nesprávně posoudil platnost smlouvy o uzavření budoucí nájemní smlouvy ze dne 12.6.2006, když dovodil, že je absolutně neplatná dle §37 odst. 1 občanského zákoníku, dospěl ke správnému závěru, že nárok žalobkyně není důvodný. Jde-li o platnost smlouvy ze dne 12.6.2006 o uzavření budoucí nájemní smlouvy, pak odvolací soud nesdílí názor soudu prvního stupně, že jde o absolutně neplatný právní úkon ve smyslu ustanovení §37 odst. 1 obč. zák. z důvodu jeho neurčitosti. Z obsahu spisu a z provedených důkazů naopak vyplývá, že účastníci uzavřeli smlouvu, která splňuje veškeré potřebné náležitosti, které vyplývají z příslušných zákonných ustanovení. Smlouva je tak podle odvolacího soudu právním úkonem dostatečně určitým, neboť obsahuje předmět a účel nájmu, jakož i předmět zamýšleného podnikání žalobkyně (vybudování a provoz myčky aut, jednotka Sl dle přílohy č.6 smlouvy - viz čl. 2.1.11, čl. 4.1., čl. 4.9.), tak i výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru, jakož i způsob jejich určení (viz čl. 5.1. a násl. a čl. 6.1. a násl.), a v neposlední řadě i dobu trvání nájmu ( viz čl. 3.3.). Ve smlouvě je obsažen i údaj o závazku účastníků uzavřít podrobnou smlouvu na základě podmínek a náležitostí předběžné smlouvy, a to do 60 dnů poté, co tuto smlouvu obdrží žalobkyně. Z uvedeného vyplývá, že smlouva mezi účastníky ze dne 12.6.2006 je platným právním úkonem, a to jak ve smyslu §37 odst. 1 obč. zák., tak i ve smyslu §289 ObchZ. Účastníci ve smlouvě dohodli, že žalobkyně předá žalované všechny příslušné dokumenty, které žalované umožní podat žádost o stavební povolení nebo změnu stavebního povolení a uhradí všechny náklady s tím spojené. Současně bylo dohodnuto, že žalovaná má právo vypovědět smlouvu, pokud nebude stavební povolení schváleno, a vrátí žalobkyni zaplacené poplatky. V čl. 10.2.4 bylo dohodnuto, že žalovaná má právo vypovědět smlouvu písemně s okamžitým účinkem, jestliže příslušný státní orgán bude mít námitky proti nedostatku parkovacích stání v nákupním centru. Je tedy zřejmé, že žalobkyně měla podle smlouvy odpovědnost za to, že žalované předá veškeré potřebné dokumenty, které umožní žalované podat žádost o stavební povolení či o jeho změnu a dále, že na vlastní náklady získá veškerá úřední a jiná povolení, která jsou požadována pro dokončení prací pro budoucího nájemce. Jestliže z obsahu výzvy k odstranění nedostatků a doplnění žádosti, vydané stavebním odborem Městské části Praha 4 ze dne 11.12.2006, vyplývá, že po žalované bylo požadováno v souvislosti s jejím návrhem na změnu stavby obchodního centra "Novo Plaza" v důsledku zřízení ručního mytí automobilů mimo jiné i předložení pravomocného rozhodnutí o změně územního rozhodnutí vzhledem k plánovanému snížení parkovacích stání, bylo na žalobkyni, aby takovou listinu pro žalovanou jako stavebníka zajistila, neboť šlo o listinu potřebnou ke změně stavebního povolení. Jestliže tak neučinila, nemůže jít nesplnění této povinnosti k tíži žalované. Jde-li o samotné tvrzení žalobkyně, že žalovaná ji ani před podpisem smlouvy ani v souvislosti s jejím uzavřením neinformovala o nutnosti předložení změny územního rozhodnutí v souvislosti s řízením o změně stavby před jejím dokončením, nelze z absence této skutečnosti odvozovat odpovědnost žalované za škodu, která žalobkyni, jak tvrdí, vznikla. Ustanovení §415 obč. zák. upravuje závaznou právní povinnost každého dodržovat nejen povinnosti uložené právními předpisy a povinnosti uložené smluvně, ale i bez konkrétně stanoveného pravidla chování počínat si natolik obezřetně, aby jednáním či opomenutím nevznikla škoda jiným ani jemu samotnému. Takto stanovená generální prevence je součástí občanskoprávního odpovědnostního režimu. Aplikace uvedeného ustanovení však přichází v úvahu jen tehdy, není-li konkrétní právní úprava, vztahující se na jednání, jehož protiprávnost se posuzuje. Obecně lze konstatovat, že odpovědným podle občanského zákoníku nebude ten, kdo si v občanskoprávním styku počíná podle podmínek konkrétní situace natolik ohleduplně, aby přitom nezpůsobil škodu. Jde o běžnou míru opatrnosti, nikoli bezbřehou povinnost předvídat a předejít veškerým možným škodám v budoucnu. Podle ustanovení §377 odst. 1 ObchZ strana, která porušuje svou povinnost nebo která s přihlédnutím ke všem okolnostem má vědět, že poruší svou povinnost ze závazkového vztahu, je povinna oznámit druhé straně povahu překážky, která jí brání nebo bude bránit v plnění povinnosti, a o jejích důsledcích. Zpráva musí být podána bez zbytečného odkladu poté, kdy se povinná strana o překážce dověděla nebo při náležité péči mohla dovědět. Podle odstavce 2 téhož ustanovení jestliže povinná strana tuto povinnost nesplní nebo oprávněné straně není zpráva včas doručena, má poškozená strana nárok na náhradu škody, která jí tím vznikla. V projednávaném případě je z obsahu spisu zřejmé, že žalovaná neměla ve vztahu k žalobkyni žádnou informační povinnost, jejíž porušení či nesplnění by zakládalo nárok žalobkyně na náhradu škody. Je totiž nepochybné, že žalovaná jako stavebník a pronajímatel měla povinnost podat na příslušný stavební úřad žádost o změnu stavby před jejím dokončením ve smyslu podnikatelského záměru žalobkyně, která chtěla provozovat v prostorách patřících do vlastnictví žalované podnikatelskou činnost. Žalobkyně jako podnikatel, jehož předmětem podnikání je dle výpisu z obchodního rejstříku, kromě jiného, údržba motorových vozidel a jejich příslušenství, měla povinnost předložit žalované všechny příslušné dokumenty, které jsou v souvislosti se změnou stavebního povolení potřebné a měla také povinnost dle čI. 4.4. smlouvy získat na vlastní náklady veškerá úřední a jiná povolení, která jsou požadována pro dokončení prací. Skutečnost, že příslušný stavební úřad Městské části Praha 4 požadoval po žalované jako stavebníkovi pravomocné rozhodnutí o změně územního rozhodnutí, byla zjištěna prokazatelně teprve z výzvy uvedeného stavebního úřadu k odstranění nedostatků ze dne 11.12.2006. Do té doby tedy nemohla vyplývat pro žalovanou žádná povinnost ke sdělení, že je takového rozhodnutí zapotřebí. Kromě toho je nepochybné, že obecně nelze předem předvídat, jak v tom kterém konkrétním případě stavební úřad rozhodne, případně jaké podklady či rozhodnutí bude po stavebníkovi požadovat. O tom, že ani žalovaná neměla v souvislosti s uzavřenou smlouvou povědomost o nutnosti pravomocného rozhodnutí o změně územního rozhodnutí pro vydání rozhodnutí v řízení o změně stavby před jejím dokončením, svědčí například e-mail, založený na čl. 72, který předložila sama žalobkyně, z něhož je zřejmé, že architekt žalované sděloval architektu žalobkyně, že bude třeba v souvislosti s akcí "myčka" v nákupním centru Novo Plaza požádat stavební úřad o změnu stavby před dokončením. O změně územního rozhodnutí zde nebyla žádná zmínka. Není přitom žádného důvodu domnívat se, že pokud by tato skutečnost byla žalované již v té době známa, že by ji žalobkyni nesdělila. V této souvislosti lze při svědčit žalované, že žalobkyni již při podpisu smlouvy muselo být zřejmé, že správní řízení předcházející povolení zřízení myčky nebude jednoduché. O tom svědčí možnosti, které si žalovaná ve smlouvě vymínila, pro které mohla od smlouvy odstoupit (mimo jiné pro případ, že neobdrží stavební povolení do 6 měsíců nebo že příslušný orgán bude mít námitky proti nedostatku parkovacích míst, když zřízením předmětné myčky mělo dojít ke snížení jejich počtu) a s nimiž žalobkyně souhlasila. Dále je nepochybné, že žalobkyně měla možnost setrvat ve smluvním vztahu se žalovanou po dobu trvání stavebního řízení a vyčkat jeho (případného pozitivního) výsledku a poté se žalovanou uzavřít nájemní smlouvu. Po této stránce nebyla žalovanou nijak omezována. Žalovaná na druhé straně nemohla objektivně za stavu, kdy nebylo dosud vydáno takové rozhodnutí, z něhož by vyplývalo, že prostory, jež měly být předmětem nájmu v dané věci, by bylo možné k dohodnutému účelu (zřízení myčky aut) užívat, se žalobkyní žádnou nájemní smlouvu na tyto prostory uzavřít, neboť prostory nebyly zatím objektivně způsobilé k provozování takové činnosti. Jakékoli prodlení žalované s uzavřením nájemní smlouvy tak, jak je tvrdil žalobkyně, nelze tedy z tohoto důvodu akceptovat. Navíc smlouva s možnými překážkami při dodatečném vyřizování změny stavebního povolení ke zřízení myčky v již dříve vydaném pravomocném stavebním povolení k výstavbě nákupního centra Novodvorská v případě nemožnosti zřízení myčky počítala ( viz dodatek č. 1 ke smlouvě - změna čl. 2.4.4). Odvolací soud má dále v této souvislosti za to, že pokud je žalobkyně subjektem, který podniká v oblasti údržby motorových vozidel již od roku 2001 a má podnikatelské zkušenosti z dalších svých provozoven, lze důvodně předpokládat, že má též povědomost o tom, jaká rozhodnutí jsou pro jeho podnikatelské aktivity v této oblasti potřebná a je také schopen si takové informace sám obstarat, např. dotazem na příslušeném stavebním úřadu. Tyto informace naopak nelze důvodně požadovat po žalované, která se podnikání v oblasti realizace myček aut nevěnuje, nýbrž je pouze pronajímatelem nebytových prostor. Nelze proto ze žádných důkazů dovodit, že žalovaná v době, než byla mezi účastníky uzavřena smlouva, popřípadě v souvislosti s jejím uzavřením, věděla o překážce, která zde existovala v podobě chybějícího pravomocného rozhodnutí o změně územního rozhodnutí tak, aby měla současně povinnost takovou informaci sdělit žalobkyni a předejít tak škodě, která žalobkyni měla v souvislosti s tímto vzniknout. Protože žalovaná neporušila žádnou povinnost ve vztahu k žalobkyni, nemohla být žalobkyně se svým nárokem na náhradu škody v projednávané věci úspěšná.
Rozsudek odvolacího soudu napadla žalobkyně dovoláním opírajíc jeho přípustnost o ustanovení §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. a spatřujíc jeho důvodnost v nesprávném právním posouzení věci (§241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.). Zásadní právní význam napadeného rozhodnutí spatřuje dovolatelka především v právním posouzení rozsahu prevenční povinnosti stran v předsmluvním stádiu a odpovědnosti plynoucí z porušení takové prevenční povinnosti. Uvádí, že k porušení prevenční povinnosti ze strany žalované došlo již v době, kdy strany začaly o uzavření předběžné nájemní smlouvy jednat. Návrh smlouvy neobsahoval žádnou zmínku o nutnosti změny územního rozhodnutí a žalovaná o této skutečnosti žalobkyni neinformovala, i když měla k dispozici rozhodnutí o změně umístění stavby č. j. P4/10485/04/OST/POSA/10982 ze dne 7. 1. 2004.Toto rozhodnutí určovalo mimo jiné i počet parkovacích míst v budoucím nákupním středisku a tento počet přesně odpovídal počtu požadovanému příslušnou normou. I když žalovaná věděla, že žalobkyně potřebuje pro svůj záměr zabrat dvě parkovací místa, a věděla současně, že celkový počet parkovacích míst přesně odpovídá normě a rozhodnutí o umístění stavby, neupozornila žalobkyni, že pro realizaci jejího záměru nebude stačit pouhé rozhodnutí o změně stavby před dokončením, ale že bude nutné žádat o změnu územního rozhodnutí, která však v dané situaci nebyla objektivně možná. Dovolatelka spatřuje nesprávné právní posouzení věci v tom, že ji žalovaná uvedla při jednání o uzavření předběžné smlouvy v omyl o možnosti realizace záměru vybudovat myčku aut, a tím porušila svou povinnost počínat si tak, aby nedocházelo ke škodě na majetku žalobkyně. Dále spatřuje pochybení v právním posouzení věci odvolacím soudem v jeho následujících závěrech:
1. posouzení předběžné nájemní smlouvy jako platné – tento závěr je podle dovolatelky nesprávný, nebo´t plnění ze smlouvy bylo od počátku objektivně nemožné,
2. žalovaná nemohla žalobkyni o nutnosti změny územního rozhodnutí informovat, protože se o ní dověděla až z výzvy stavebního úřadu ze dne 11. 12. 2006. Nemohla proto porušit žádnou prevenční povinnost – z provedených důkazů vyplývá podle názoru dovolatelky, že žalovaná o nedostatku parkovacích míst věděla a ve svém podání z 29. 8. 2008 potvrdila, že nedostatek parkovacích stání způsobuje nemožnost realizace záměru žalobkyně,
3. žalobkyně měla povinnost poskytnout žalované všechny podklady pro žádost o změnu stavby před dokončením, tedy i příslušné rozhodnutí o změně územního rozhodnutí – takový závěr je nesprávný, neboť žalobkyně nebyla k podání žádosti o změnu územního rozhodnutí oprávněna,
4. žalovaná neměla ve vztahu k žalobkyni žádnou informační povinnost, jejíž porušení zakládalo právo žalobkyně na náhradu škody – tento závěr není správný, protože sama žalovaná v řízení potvrdila, že prostory byly objektivně nezpůsobilé k realizaci záměru žalobkyně.
Dovolatelka navrhuje, aby Nejvyšší soud zrušil rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 15. dubna 2009 č.j. 69 Co 44/2009-114.
Žalovaná se k dovolání nevyjádřila.
Nejvyšší soud České republiky (dále jen "Nejvyšší soud") jako soud dovolací (§l0a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno oprávněnou osobou ve lhůtě uvedené v ustanovení §240 odst. 1 o. s. ř., zkoumal, zda je dovolání přípustné.
Podle §236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští. Proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu je dovolání přípustné za podmínek uvedených v §237 odst. 1 písmo b) a písmo c) o. s. ř.
Podle §237 odst. 1 písmo b) o. s. ř. je dovolání přípustné proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně, kterým soud prvního stupně rozhodl jinak než v dřívějším rozsudku proto, že byl vázán právním názorem odvolacího soudu, který dřívější rozhodnutí zrušil. O takový případ se v dané věci nejedná, přichází proto v úvahu pouze přípustnost dovolání, jejíž podmínky stanoví §237 odst. 1 písmo c) o. s. ř. Ta je dána tehdy, pokud dovolání není přípustné podle písmena b) tohoto ustanovení a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam.
Podle §237 odst. 3 o. s. ř. má rozhodnutí odvolacího soudu po právní stránce zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným právem. Předpokladem je, že řešení právní otázky mělo pro rozhodnutí o věci určující význam, tedy že nešlo jen o takovou právní otázku, na níž rozsudek odvolacího soudu nebyl z hlediska právního posouzení věci založen. Závěr o tom, zda dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam, dovolací soud činí předběžně; zvláštní rozhodnutí o tom nevydává. Dospěje-li ke kladnému závěru, jde o přípustné dovolání a dovolací soud bez dalšího přezkoumá napadený rozsudek a rozhodne o něm meritomě.
Přípustnost dovolání podle ustanovení §237 odst.1 písmo c) o. s. ř. není založena již tím, že dovolatel tvrdí, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu má ve věci samé po právní stránce zásadní význam. Přípustnost dovolání nastává tehdy, jestliže dovolací soud za použití hledisek, příkladmo uvedených v ustanovení §237 odst. 3 o. s. ř., dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu ve věci samé po právní stránce zásadní význam skutečně má.
Z toho, že přípustnost dovolání je ve smyslu citovaných ustanovení spjata se závěrem o zásadním významu rozsudku po stránce právní, vyplývá, že také dovolací přezkum se otevírá pro posouzení otázek právních; způsobilým dovolacím důvodem, jímž lze dovolání odůvodnit, je zásadně důvod podle §241a odst. 2 písmo b) o. s. ř., jehož prostřednictvím lze namítat, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Jelikož ve smyslu ustanovení §242 odst. 3 věty první o. s. ř. je dovolací soud - s výjimkou určitých vad řízení - vázán uplatněným dovolacím důvodem, jsou pro úsudek, zda rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam či nikoli, relevantní jen otázky (z těch, na kterých napadené rozhodnutí spočívá), jejichž posouzení odvolacím soudem dovolatel napadl, resp. jejichž řešení v odvolání zpochybnil.
V projednávané věci spočívá těžiště sporu ve výkladu informační povinnosti stran při uzavírání smlouvy. Tato otázka má pro rozhodnutí ve věci určující důležitost, napadený rozsudek je proto po právní stránce významný.
V daném sporu se prolínají dvě právní roviny – na jedné straně stojí rozhodnutí v procesu územního řízení a povolování staveb, na straně druhé navazující soukromoprávní úkony smluvních stran, které však jsou na zmíněnou veřejnoprávní rovinu navázány a na ní závislé. Tato situace již sama o sobě vyžaduje úzkou spolupráci obou smluvních stran při přípravě smlouvy a sdělení všech skutečností, které by mohly být pro budoucí právní vztah významné, již ve stadiu předsmluvních jednání. V závislosti a vzájemném propojení veřejnoprávní i soukromoprávní roviny svého vzájemného vztahu měli i účastníci řízení, smluvní strany předběžné nájemní smlouvy, rozdílné postavení. Zatímco žalovaná byla stavebníkem obchodního centra a měla k dispozici i příslušná správní rozhodnutí, žalobkyně byla v pozici zájemce o provozování služeb v rámci stavby, kterou realizovala žalovaná, a účastníkem příslušným správních řízení nebyla. K provozování služeb byla nutná výstavba dalších zařízení, k nimž bylo zapotřebí získání dalších správních rozhodnutí. Této skutečnosti si měly být obě strany vědomy a podle toho měly i postupovat i při předsmluvních jednáních. Oběma stranám byl znám účel, k němuž směřovalo uzavření nejprve předběžné smlouvy a posléze popř. i vlastní nájemní smlouvy – zřízení a provozování myčky automobilů, které si vyžadovalo určité prostorové změny a zasahovalo do projektovaného a v územním rozhodnutí a ve stavebním povolení schváleného počtu parkovacích míst. Při formulaci předmětu nájmu se tedy dalo očekávat, že žalovaná jako stavebník upozorní žalobkyni nejen na skutečnost, že bude nutno žádat o změnu stavby před jejím dokončením, ale i na to, že tato změna je podmíněna změnou územního rozhodnutí.
Změnou stavby před jejím dokončením se totiž rozumí změna v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem. Změnu, která se nedotýká práv účastníků stavebního řízení, podmínek územního rozhodnutí a veřejných zájmů, stavební úřad schválí při kontrolní prohlídce zápisem do stavebního deníku nebo jednoduchého záznamu o stavbě. Zamýšlené změny stavby, které přesahují tyto parametry, vyžadují vydání rozhodnutí. Pokud by uvažovaná změna byla v rozporu s územním rozhodnutím, musí být možnost jejího povolení posouzena v rámci změny územního rozhodnutí. (Hegenbart M., Sakař B. a kol.: Stavební zákon, komentář, C. H. Beck, Praha 2008, str.11 – 12)
Žalované, která byla účastníkem předchozích správních řízení a která měla k dispozici i příslušné územní rozhodnutí muselo být v tomto bodě zřejmé, že žádost o změnu stavby před jejím dokončením je podmíněna změnou územního rozhodnutí, které stanovilo počet parkovacích míst. Ze skutečnosti, že tento počet přesně odpovídal příslušné normě, a nebyla zde tudíž žádná rezerva pro případné další změny, jí muselo být též jasné, že záměr vyžadující snížení počtu parkovacích míst bude v dané situaci nerealizovatelný. Je rovněž zřejmé, že žalobkyně by nepokračovala ve smluvních jednáních, kdyby jí byly tyto skutečnosti v celém rozsahu známy. Nejvyšší soud se proto neztotožňuje s právním názorem odvolacího soudu o tom, že žalovaná neměla ve vztahu k žalobkyni žádnou informační povinnost. Splnění obecné prevenční povinnosti naopak předpokládalo, že žalovaná jako stavebník a pronajímatel upozorní žalobkyni na všechny okolnosti, které by mohly být pro záměr žalobkyně podstatné a které by znamenaly riziko, že se její záměr nezdaří. Odvolací soud zde tedy posoudil povinnost žalované nesprávně, když její jednání ve fázi uzavírání smlouvy nepodřídil režimu ust. §415 obč. zák.
Další pochybení odvolacího soudu souvisejí s tímto závěrem. Žalovaná měla k dispozici územní rozhodnutí již od roku 2004, kdy bylo vydáno, znala tedy jeho podmínky včetně počtu parkovacích míst a muselo jí být jasné, že bez jeho změny se záměr žalobkyně nedá uskutečnit. Smluvní povinnost žalobkyně, že poskytne žalované všechny příslušné dokumenty, které žalované umožní podat žádost o stavební povolení nebo změnu stavebního povolení, nelze vykládat tak, že by žalobkyně byla povinna předložit žalované i pravomocné rozhodnutí o změně původního územního rozhodnutí, neboť žalobkyně nebyla a nemohla být účastníkem takového řízení. Zmíněná smluvní povinnost žalobkyně mohla dopadat pouze na takovou dokumentaci, z níž vyplývalo řešení změn stavby nutné pro realizaci záměru žalobkyně. Pokud odvolací soud spojuje splnění všech veřejnoprávních předpokladů pro změnu stavby pouze s postavením a iniciativou žalobkyně a pokud vyslovuje závěr, že nelze důvodně požadovat po žalované, která se podnikání v oblasti realizace myček aut nevěnuje, nýbrž je pouze pronajímatelem nebytových prostor, aby poskytla druhé smluvní straně potřebné informace, dopouští se zjevně nesprávného právního posouzení informačních povinností žalované.
K námitce dovolatelky uvedené pod bodem 1 – že smlouva byla neplatná, protože šlo o plnění nemožné dospěl dovolací soud k závěru, že kdyby žalovaná svoje informační povinnosti splnila, lze důvodně očekávat, že by s ní žalobkyně předmětnou smlouvu neuzavřela. Porušení právní povinnosti lze proto spatřovat v nedostatečném poskytnutí informací významných pro uzavření smlouvy ze strany žalované. Vzhledem k tomuto závěru již Nejvyšší soud nepovažoval za nutné zabývat se námitkou dovolatelky o neplatnosti uzavřené předběžné smlouvy pro počáteční nemožnost plnění.
Nejvyšší soud na základě výše uvedených skutečností dospěl k závěru, že ani soud prvního stupně ani odvolací soud neřešily otázku postavení smluvních stran a jejich informačních povinností, které by měly plnit v rámci obecné prevenční povinnosti vyžadované ust. §415 obč. zák. správně. Dovolání žalobkyně proto splňuje požadavek přípustnosti upravený v ust. §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř.. i požadavek důvodnosti dovolání.
Nejvyšší soud s ohledem na to, že shledal námitky dovolatelky uvedené v jejím dovolání důvodnými, napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil (§243b odst. 2 , část věty za středníkem, o. s. ř.). Vzhledem k tomu, že důvody, pro které byl zrušen rozsudek odvolacího soudu, platí i pro rozsudek soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i tento rozsudek a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243b odst. 3 o.s. ř.).
V dalším řízení bude soud prvního stupně vázán právním názorem dovolacího soudu (§243d odst. 1, věta za středníkem o. s. ř.), přičemž rozhodne také o dosavadních nákladech řízení včetně řízení dovolacího (§243d odst. 1, věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně 12. července 2010
JUDr. Kateřina H o r n o ch o v á
předsedkyně senátu