ECLI:CZ:NS:2010:26.CDO.1847.2008.1
sp. zn. 26 Cdo 1847/2008
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marie Rezkové a soudců JUDr. Miroslava Feráka a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., ve věci žalobkyně SWEDEN BUSINESS CENTER, s. r. o. , IČ: 45149127, se sídlem v Kladně, nám. Starosty Pavla 54, zastoupené Mgr. Pavlem Drumevem, advokátem se sídlem v Praze 1, Palackého 15, proti žalované R. F. , zastoupené JUDr. Milošem Holubem, advokátem se sídlem v Praze 1, Na Poříčí 1041/12, o uložení povinnosti plnit z nájemní smlouvy, vedené u Okresního soudu v Kladně pod sp. zn. 10 C 38/2007, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 7. listopadu 2007, č. j. 25 Co 385/2007-162, takto:
I. Dovolání se zamítá .
II. Žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Kladně (soud prvního stupně) rozhodl rozsudkem z 9. 5. 2007, č. j. 10 C 38/2007-39, že „žalovaná je povinna strpět žalobcovo užívání pozemku p. č. 208 (správně p. č. 209) v k. ú. S., zapsáno v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha, dále je povinna zdržet se jakéhokoliv jednání, kterým by byl rušen řádný výkon nájemního práva žalobce, založený nájemní smlouvou mezi účastníky ze dne 25. 1. 2002“. Rozhodl také o nákladech řízení.
Soud prvního stupně zjistil, že dne 25. 1. 2002 uzavřeli účastníci nájemní smlouvu, podle které žalovaná pronajala žalobkyni předmětný pozemek na dobu určitou 30 let. Nájemné bylo sjednáno 7.601,- Kč ročně „jako zbývající část kupní ceny 235.640,- Kč“, které se žalobkyně zavázala ve splátkách platit na účet Pozemkového fondu České republiky, od něhož žalovaná pozemek koupila (nájemné odpovídalo ročním splátkám). Dále bylo ujednáno, že po uhrazení celkové kupní ceny 235.640,- Kč žalovaná převede pozemek bezúplatně do vlastnictví žalobkyně. Smlouva rovněž obsahovala ujednání, že nájem lze ukončit písemnou výpovědí s jednoletou výpovědní lhůtou. Dopisem z 27. 9. 2004 žalovaná nájem žalobkyni bez uvedení důvodů vypověděla. Na základě těchto zjištění dospěl soud prvního stupně k závěru, že nájemní smlouvou vznikl mezi účastnicemi nájemní poměr podle §663 občanského zákoníku (dále „obč. zák.“) žalovaná jako pronajímatelka přenechala žalobkyni za úplatu do užívání předmětný pozemek. Výpověď z nájmu ze dne 27. 9. 2004 však považoval za neplatný právní úkon pro rozpor s dobrými mravy podle §3 odst. 1 obč. zák. Z výpovědi svědka M. K., který jako zmocněnec žalobkyně nájemní smlouvu podepisoval, soud prvního stupně zjistil, že získání pozemku souviselo s projektem, který představuje pro žalobkyni nemalou finanční investici. Nájmu na dobu 30 let, spolu s investičním záměrem žalobkyně a úmyslem předmětný pozemek odkoupit formou splácení kupní ceny za žalovanou, logicky odporuje skončení nájmu výpovědí bez uvedení důvodu. Konstatoval, že jeho realizace by byla šikanózním výkonem práva, neboť nebylo zjištěno ani tvrzeno, že by žalobkyně neplatila nájemné nebo pozemek užívala v příkrém rozporu s původním záměrem, a žalobkyně by jejím uplatněním byla výrazně znevýhodněna.
Krajský soud v Praze jako soud odvolací k odvolání žalované rozsudkem ze 7. 11. 2007, č. j. 25 Co 385/2007-162, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Dospěl k závěru, že soud prvního stupně neměl pro úvahu o rozporu výpovědi žalované s dobrými mravy dostatečný skutkový podklad, a proto s odkazem na §205a odst. 1 písm. d) a §213 odst. 4 občanského soudního řádu (dále „o.s.ř.“) doplnil dokazování. Zjistil, že záměrem žalobkyně bylo zřídit na pozemku žalované a sousedních pozemcích jejího otce golfové hřiště a výběh pro koně. Oba se měli na projektu podílet, i když nebylo dohodnuto jak. Žalobkyně poukazovala sjednané nájemné až do roku 2005 přímo na účet Pozemkového fondu. Předmětný pozemek od počátku neužívala ke sjednanému účelu - provozování zemědělské výroby, ale k realizaci projektu. Stavební úpravy na dotčených pozemcích byly prováděny bez stavebního povolení. Žalovaná i její otec v době uzavírání nájemní smlouvy o chystané investici věděli. To je patrné z jejího obsahu – doby nájmu, výše nájemného, která odpovídala splátkám kupní ceny, které byly placeny na účet Pozemkového fondu, a závazku o bezúplatném převodu pozemku na žalobkyni, když otec žalované dal žalobkyni souhlas se zahájením stavebních prací na svých pozemcích. Žalobkyně hradila veškeré náklady ze svých prostředků. Odvolací soud se ztotožnil se soudem prvního stupně, že předmětná nájemní smlouva je platná včetně ujednání o zániku nájmu výpovědí bez udání důvodu. Na rozdíl od něj však neshledal, že výpověď byla dána v rozporu s dobrými mravy ve smyslu §3 odst. 1 obč. zák. Poukázal na to, že žalobkyně začala užívat předmětný pozemek v rozporu s účelem sjednaným v nájemní smlouvě. Dovolávala se ochrany nájemní smlouvy, přestože ve skutečnosti v této části sjednala nájemní smlouvu jiného obsahu (§41a odst. 2 obč. zák.). Sice do projektu investovala, nicméně žalovaná vypověděla nájemní smlouvu za situace, kdy došlo ke zhoršení vztahů mezi žalobkyní a jejím otcem. Nájemní smlouva byla pro žalovanou ekonomicky nevýhodná, a to s ohledem na výši nájemného i skutečnost, že ke dni podání výpovědi nedošlo k ujednání o spoluúčasti žalované a jejího otce na projektu. Současně stavební práce byly realizovány bez stavebního povolení. Přihlédl i k odlišnému postavení účastníků vztahu s tím, že žalobkyně jako obchodní společnost založená k podnikatelským účelům, nese vyšší míru podnikatelského rizika než žalovaná.
Proti všem výrokům rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř. Jako důvody uvedla, že řízení je postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ os.ř.), a že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř.). Namítá, že argumenty odvolacího soudu o zhoršení vztahů žalobkyně a otce žalované, ekonomické nevýhodnosti nájemní smlouvy a postavení žalobkyně jako podnikatelky jsou zcela irelevantní a nemohou mít vliv na trvání nájemního vztahu. Zejména když tyto skutečnosti byly žalované známy již při sjednávání nájemní smlouvy a nikdy netvrdila, že jí tato situace ekonomicky poškozuje. Odvolací soud dále žalovanou v rozporu se zásadou neúplné apelace vyzval podle §118a o.s.ř., aby doplnila důkazy k tvrzením, kterým nepřikládala váhu, resp. je ani neuplatnila. Postup odvolacího soudu podle §205a odst. 1 písm. d) nebyl správný, neboť z odůvodnění rozhodnutí soudu prvního stupně je zřejmé, že žalovaná byla v souladu s §118 odst. 3 o.s.ř. poučena, aby označila důkazy k prokázání sporného tvrzení. Tato výjimka ze zákazu neúplné apelace se navíc neuplatní, jestliže odvolatel byl ve věci neúspěšný z jiného důvodu než neunesení břemene tvrzení nebo důkazního břemene, např. z důvodu právního posouzení věci. Nesouhlasí s tvrzeními otce žalované, že v době uzavření nájemní smlouvy z 21. 5. 2002 byl zaměstnancem společnosti L.J. AB, spol. s r.o. Ve skutečnosti jeho zaměstnanecký poměr vznikl až 2. 12. 2002. O budování výběhů pro koně musel vědět od samého počátku, protože se denně pohyboval na svých sousedních pozemcích. Úmysl žalobkyně nabýt v budoucnu předmětný pozemek mu musel být znám z obsahu předmětné nájemní smlouvy. Pokud tvrdil, že předmětný pozemek nebyl užíván ke sjednanému účelu, tak sám jiný svůj pozemek podle původní nájemní smlouvy s Pozemkovým fondem zemědělsky neobhospodařoval. V řízení vyplynulo, že právě on byl iniciátorem výpovědi žalované, veden snahou způsobit žalobkyni újmu, což je typickým případem šikanózního výkonu práva. Za nesprávný rovněž považuje závěr o ekonomické nevýhodnosti nájemní smlouvy pro žalovanou. Bylo prokázáno, že hradila značné částky Pozemkovému fondu České republiky, bez nichž by se žalovaná i její otec těžko stali vlastníky nemovitostí ve stávajícím rozsahu. Ohrazuje se proti argumentu, že jako podnikatelka nese vyšší míru rizika než žalovaná. Navrhla, aby dovolací soud napadené rozhodnutí odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaná se k dovolání nevyjádřila.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (čl. II, bod 12. tohoto zákona) – dále opět „o.s.ř.”.
Dovolání proti rozsudku odvolacího soudu bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné, neboť napadeným rozhodnutím byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé (§237 odst. 1 písm. a/ o.s.ř.).
Podle ustanovení §242 odst. 1 a 3 o.s.ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o.s.ř. (jejich existence nebyla tvrzena a z obsahu spisu se nepodává), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci [§241a odst. 2 písm. a) o.s.ř.], i když nebyly dovoláním uplatněny.
Uvedenou vadu dovolatelka uplatnila námitkou, že v odvolacím řízení byly v rozporu s §205a o.s.ř. provedeny důkazy, které nebyly navrženy za řízení před soudem prvního stupně.
Vady, k nimž za řízení došlo, jsou způsobilým dovolacím důvodem jen tehdy, nejde-li o zmatečnostní vady uvedené v §229 o.s.ř. a jestliže mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Odvolací soud považoval za potřebné doplnit dokazování ve vztahu ke sjednanému účelu užívání předmětného pozemku, způsobu jeho užívání žalobkyní a vědomí žalované o podnikatelském záměru žalobkyně. K tomu zopakoval důkazy předmětnou nájemní smlouvou, kupní smlouvou z 25. 1. 2002, výpovědí z nájmu z 27. 9. 2004 a provedl důkaz výpovědí svědka M. P., který byl žalobkyní navržen při jednání soudu prvního stupně z 9. 5. 2007. V tomto rozsahu se tedy nemohlo jednat o důkazy, které nebyly uplatněny před soudem prvního stupně. Dále doplnil dokazování podle §205a odst. 1 písm. d) o.s.ř. o účastníky dosud nenavržené důkazy (výpověď P. F. a listinné důkazy) s odůvodněním, že jimi má být splněna jejich důkazní povinnost, o níž nebyli řádně poučeni ve smyslu §118a odst. 3 o.s.ř. Tento postup je však možný pouze v případě, že důvodem rozhodnutí soudu prvního stupně je neunesení důkazního břemene neúspěšným účastníkem (srov. Drápal, L., Bureš, J. a kol. Občanský soudní řád II. §201 až 376. Komentář. 1. vydání. Praha. C. H. Beck, 2009, s. 1642). Rozsudek soudu prvního stupně naproti tomu spočívá na právním posouzení otázky rozporu výpovědi žalované z 27. 9. 2004 s dobrými mravy. Rozhodující ovšem je, že skutkové závěry učiněné odvolacím soudem vyplývají z důkazů navržených účastníky již před soudem prvního stupně. Případný chybný postup při zjišťování skutkového stavu tak nemohl ovlivnit správnost rozhodnutí odvolacího soudu, a uplatněný dovolací důvod proto nebyl užit opodstatněně.
Dovolatelka dále namítla „ke skutkovým zjištěním, že některé okolnosti tvrzené svědkem P. F. jsou v rozporu se skutečným stavem“. Jak bylo uvedeno výše, k jeho výpovědi nemělo být přihlédnuto a ani nebyla pro rozhodnutí ve věci samé rozhodující.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle §676 odst. 1 obč. zák. nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak.
Podle §39 obč. zák. je neplatný právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.
Podle §3 odst. 1 obč. zák. výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy.
Spočívá-li výkon práva, který je objektivně v rozporu s dobrými mravy, v konání právního úkonu, je tento právní úkon též neplatný pro rozpor s dobrými mravy (§39 obč. zák.), a to i v případě, že samotný obsah tohoto úkonu v rozporu s dobrými mravy není (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 21. 8. 2000, sp. zn. 22 Cdo 871/2000, uveřejněný na stránkách Nejvyššího soudu www.nsoud.cz). Výpověď z nájmu pozemku (nájemcem) je jednostranným právním úkonem, a jde - li o výkon práva v rozporu s dobrými mravy, jde o neplatný právní úkon podle §39 obč. zák. Dobré mravy jsou měřítkem hodnocení konkrétních situací odpovídajícím obecně uznávaným pravidlům slušnosti v souladu s obecně morálními zásadami demokratické společnosti; mají převážně funkci interpretační (srov. rozsudek nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2003, sp. zn. 30 Cdo 664/2002). Odvolací soud sice nesprávně posuzoval platnost výpovědi z nájmu jako právního úkonu odpovídajícího dobrým mravům podle §3 odst. 1 obč. zák., ačkoliv správně měl její platnost posuzovat podle §39 obč. zák. Avšak vzhledem k tomu, že výklad pojmu dobré mravy podle §3 odst. 1 a §39 obč. zák. je shodný, v případě právního úkonu je pouze třeba posuzovat okolnosti, za kterých k právnímu úkonu došlo, což odvolací soud učinil, nemělo to vliv na správnost jeho rozhodnutí.
Jestliže odvolací soud v projednávané věci žalobě nevyhověl, když výpověď z nájmu považoval za právní úkon, který není v rozporu s dobrými mravy (§39 obč. zák.), a to s přihlédnutím k poměrům na straně žalobkyně i žalované (a to i okolnostem, namítaným v dovolání), nelze mu vytýkat pochybení při právním posouzení věci. Ustanovení §676 odst. 1 obč. zák. má dispozitivní charakter a umožňuje smluvním stranám upravit odlišně skončení nájemního vztahu. Jestliže si účastnice v předmětné nájemní smlouvě dohodly, že jejich nájemní vztah může zaniknout výpovědí bez udání důvodu, je třeba jejich vůli respektovat i s ohledem na to, že tak mohla učinit kterákoliv z nich. Žalobkyně užívala pozemek žalované k realizaci svého podnikatelského záměru, do něhož investovala, a za to hradila žalované nájemné rovnající se splátkám jeho kupní ceny. Po jejím splacení měl být pozemek bezplatně převeden do vlastnictví žalobkyně. K účasti žalované na investičním projektu žalobkyně nedošlo. Za té situace vlastnictví pozemku žalované žádné ekonomické výhody nepřinášelo. Žalovaná proto využila možnosti výpovědi a nájemní vztah ukončila. Žalobkyně sice namítala, že již započala s realizací zmíněného projektu, avšak nic jí nebrání vypořádat své investice jinak.
Dovolatelce se prostřednictvím užitých dovolacích důvodů nepodařilo zpochybnit správnost napadeného rozhodnutí, a proto Nejvyšší soud dovolání jako nedůvodné zamítl (§243b odst. 2 věta před středníkem a odst. 6 o.s.ř.).
Podle §243b odst. 5, §224 odst. 1 a §142 odst. 1 o.s.ř. by žalované vůči žalobkyni náležela náhrada nákladů dovolacího řízení, ty jí však nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 3. září 2010
JUDr. Marie R e z k o v á, v. r.
předsedkyně senátu