ECLI:CZ:NS:2010:26.CDO.3612.2008.1
sp. zn. 26 Cdo 3612/2008
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marie Rezkové a soudců JUDr. Miroslava Feráka a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., ve věci žalobce statutárního města Ostravy – městského obvodu Moravské Ostravy a Přívozu , se sídlem úřadu v Ostravě – Moravské Ostravě, Prokešovo nám. 8, zastoupeného JUDr. Janou Materovou, advokátkou se sídlem v Ostravě, Poštovní 31, proti žalovaným: 1) N. Č., dříve Ž., a 2) E. Ž. , o vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. 64 C 176/2005, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 3. března 2008, č. j. 42 Co 428/2007-78, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 3. března 2008, č. j. 42 Co 428/2007-78, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobce se žalobou podanou u Okresního soudu v Ostravě (soud prvního stupně) dne 25. 5. 2005 domáhal, aby žalovaní vyklidili dále specifikovaný byt, nacházející se v jeho domě č. p. 996, orientační číslo 195 , v N. ul., O.–P., který po uplynutí sjednané doby nájmu užívají bez právního důvodu.
Soud prvního stupně rozsudkem z 24. 1. 2006, č. j. 64 C 176/2005-15, žalovaným uložil, aby vyklidili byt číslo 2 o velikosti 2+1 s příslušenstvím, I. kategorie, který se nachází ve 2. nadzemním podlaží obytného domu číslo popisné 996 na ulici N. číslo orientační 193 v O.-P. (dále „předmětný byt“ nebo „byt“), do 15 dnů od právní moci rozhodnutí a rozhodl o nákladech řízení.
Soud prvního stupně zjistil, že žalobce je v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník domu č. p. 996 orientační číslo 195 v obci O., k. ú. P. Dne 29. 4. 2004 uzavřel se žalovanými nájemní smlouvu k předmětnému bytu na dobu určitou od 1. 5. 2004 do 31. 10. 2004 a „dopisem žalobce ze 4. 11. 2004 byl nájem bytu prodloužen do 30. 4. 2005 za podmínek pravidelné úhrady nájmu za 9/04 a nedoplatku vyúčtování služeb za rok 2003“. Ke dni rozhodnutí soudu prvního stupně žalovaní dlužili na nájemném a službách spojených s užíváním bytu 23.117,- Kč. Na základě provedeného dokazování dospěl soud prvního stupně k závěru, že nájem žalovaných k předmětnému bytu skončil 30. 4. 2005 uplynutím doby, na kterou byl sjednán, podle §710 odst. 2 občanského zákoníku ve znění účinném do 30. 3. 2006 (dále „obč. zák.“). Nájemní smlouva nebyla žalobcem prodloužena, žalovaní neplnili své povinnosti vyplývající z nájmu, ani se neobnovila podle §676 odst. 2 obč. zák., poněvadž žalobce podal ve lhůtě 30 dnů po skončení nájmu bytu žalobu na vyklizení bytu podle §126 odst. 1 obč. zák. Doplnil, že ochranu vlastnického práva nelze žalobci upřít, a to „ani s poukazem na to, že žalovaní nemají zajištěnou jinou možnost bydlení nebo že by dluh byl uhrazen“.
Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací k odvolání žalované 1) rozsudkem z 3. 3. 2008, č. j. 42 Co 428/2007-78, změnil rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé tak, že žalobu zamítl, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. K námitce žalované, že žalovaní byli původně nájemci bytu v domě žalobce v O., Božkova 56, a podle dohody o výměně bytů se stali nájemci předmětného bytu (v domě č. p. 996, or. č. 195 na N. ulici) s právem nájmu na dobu neurčitou, doplnil odvolací soud dokazování dohodou o výměně bytů z 11. 11. 1996. Z této dohody zjistil, že žalovaní jako nájemci vyměnili byt v O. – B. l., L. H. 21/2005, za byt v O., B. 56, přičemž nájemní smlouva uzavřená 11. 11. 1996 k tomuto bytu byla sjednána na dobu neurčitou. Žalobce k tomu uvedl, že žalovaní usilovali i o výměnu tohoto bytu, a protože se nenašel vhodný zájemce, uzavřel s nimi nájemní smlouvu k jinému bytu na dobu určitou. Nájemní smlouva z 29. 4. 2004 k předmětnému bytu tak byla nová nájemní smlouva zakládající nový nájemní vztah, žalovaní nevstoupili do tohoto vztahu na základě výměny bytu. Nájemní smlouvu považoval odvolací soud za platný právní úkon s výjimkou části týkající se doby nájmu. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu z 22. 6. 2005, sp. zn. 31 Cdo 513/2003, uvedl, že „soudní praxe dospěla k závěru, že dobu trvání nájemního poměru lze vázat na konkrétním datem neurčitelnou objektivně zjistitelnou skutečnost, z níž je možné bez pochyb zjistit, kdy nájemní poměr skončí, přičemž v době sjednání takovéto dohody nemusí mít účastníci jistotu, kdy takto sjednaná doba uplyne, je však jisté, že tato skutečnost nastane“. Nájemní smlouvou z 29. 4. 2004 byla doba trvání nájmu předmětného bytu stanovena na šest měsíců od 1. 5. 2004 do 31. 10. 2004 s tím, že pokud žalovaní nebudou mít dluh na nájemném a službách, prodlouží se vždy o dalších šest měsíců. Vůlí účastníků tedy bylo (§35 odst. 2 obč. zák.), aby nájem trval po dobu řádného placení nájemného a služeb spojených s nájmem bytu. Ujednání o době trvání nájmu tedy bylo vázáno na skutečnost, o níž nebylo jisté, jestli opravdu nastane, a proto je neplatné pro neurčitost podle §37 odst. 1 obč. zák. Navíc je takové ujednání neplatné pro obcházení zákona podle §39 obč. zák., neboť pro nájemce stanoví přísnější podmínky než výpověď podle §711 a §712 obč. zák. Důvodem výpovědi pro hrubé porušování povinností nájemce je totiž nezaplacení nájemného nebo úhrad za plnění spojená s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce, délka výpovědní lhůty činí tři měsíce a nájemci přísluší bytová náhrada přinejmenším ve formě přístřeší. Žalovaní by se ani v řízení o vyklizení bytu nemohli domáhat přezkumu, že nájemné a služby byly řádně placeny, nebo navrhnout zamítnutí žaloby pro rozpor s dobrými mravy. Uzavřel, že doba trvání nájmu bytu tedy v nájemní smlouvě z 29. 4. 2004 nebyla sjednána platně, což nemá za následek neplatnost celé smlouvy, ale založení nájemního vtahu na dobu neurčitou (rozhodnutí Nejvyššího soudu z 29. 1. 2002, sp. zn. 28 Cdo 2187/2001).
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání s odůvodněním, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci [§241a odst. 2 písm. b) občanského soudního řádu (dále „o.s.ř.“)]. Namítá, že jako vlastník má právo uzavřít nájemní smlouvu na dobu určitou v trvání šesti měsíců a po jejím skončení není povinen nájemní poměr prodloužit, a to ani s ohledem na podmínky výpovědi z nájmu bytu. Účelem ujednání o prodlužování doby nájmu nebylo obcházet zákon. V zájmu žalovaných bylo při řádné platební morálce zaručené prodloužení nájemního vztahu a v zájmu žalobce obrana proti narůstajícím dluhům. Je přesvědčen, že předmětné ujednání není neplatné podle §39 obč. zák. Za nesprávný považuje právní závěr, že v důsledku neplatnosti části smlouvy o době nájmu vznikl nájemní vztah na dobu neurčitou. Ujednání o době nájmu sestává ze dvou částí, jejichž platnost je nutné zkoumat a posuzovat samostatně. Neplatná může být nanejvýš část nájemní smlouvy, týkající se prodlužování nájmu, ale ujednání o době nájmu od 1. 5. 2004 do 31. 10. 2004 je platné. Nájemní poměr tak skončil uplynutím sjednané doby 31. 10. 2004. Žalobce navrhl, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaní s k dovolání nevyjádřili.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (čl. II, bod 12. tohoto zákona) – dále opět „o. s. ř.”.
Dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci [§241a odst. 2 písm. a) o. s. ř.], i když nebyly dovoláním uplatněny. Jejich existence nebyla tvrzena a z obsahu spisu se nepodává.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Absolutní neplatnost právního úkonu (a to i podle §37 odst. 1 obč. zák. /z důvodu neurčitosti/ či podle §39 obč. zák. /pro obcházení zákona/) působí přímo ze zákona (ex lege) a od počátku (ex tunc), takže subjektivní občanská práva a občanskoprávní povinnosti z takového úkonu vůbec nevzniknou (soudní výrok o neplatnosti právního úkonu není třeba). Absolutní neplatnosti se může dovolat ten, kdo jako dotčený má na tom právní zájem. Soud přihlíží k absolutní neplatnosti právního úkonu i bez návrhu, tj. z úřední povinnosti.
Rozhodovací praxe Nejvyššího soudu České republiky je ustálena v názoru, že při posuzování otázky, zda část právního úkonu postiženou důvodem neplatnosti lze oddělit od ostatního jeho obsahu, je zapotřebí respektovat vůli účastníků právního úkonu s přihlédnutím k účelu, jehož dosažení účastníci sledovali. Vztahuje-li se důvod neplatnosti smlouvy o nájmu bytu pouze na ujednání o podmínkách změny nájemního vztahu z doby určité na dobu neurčitou, je neplatná jen tato část, nikoli i ta, v níž účastníci (platně) vyjádřili vůli uzavřít nájemní vztah na dobu určitou (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 4. 2002, sp. zn. 26 Cdo 379/2001, uveřejněný pod C 1132 ve svazku 16 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu /citované rozhodnutí bylo uveřejněno i v publikaci Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu, ASPI Publishing s. r. o, Praha 2003, str. 20/ - dále jen „uveřejněné rozhodnutí“, a dále např. rozhodnutí z 21. 10. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2516/2003, z 25. 7. 2006, sp. zn. 33 Odo 1092/2004, a ze 16. 11. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2398/2006). Uvedené právní názory jsou – vzhledem ke zjištěnému skutkovému stavu týkajícímu se ujednání o době nájmu – plně použitelné v projednávané věci; naproti tomu není aplikovatelný právní názor vyslovený v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2002, sp. zn. 28 Cdo 2187/2001, a to vzhledem k diametrálně odlišnému skutkovému stavu ohledně tam uvedeného ujednání o době nájmu (nesrozumitelné /a tudíž neplatné podle §37 odst. 1 obč. zák./ ujednání o době nájmu v nájemní smlouvě, v níž bylo sjednáno, že se uzavírá „na dobu neurčitou, od 1. 7. 1999 do 30. 6. 2000“ ).
V poměrech projednávané věci nelze opomenout ani následující názory. V judikatuře Nejvyššího soudu nebyl za právního stavu v době před novelou občanského zákoníku provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. zaznamenán odklon od názoru, že obecné ustanovení §676 odst. 2 obč. zák. (týkající se obnovování nájemní smlouvy za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně) platilo i pro nájem bytu. Nepostupoval-li pronajímatel proti nájemci, který byt dále užíval, způsobem uvedeným v ustanovení §676 odst. 2 obč. zák., nájem bytu se obnovil a nezanikl tedy uplynutím doby, na kterou byl sjednán (srov. rozsudky Nejvyššího soudu České republiky ze dne 5. 2. 1998, sp. zn. 2 Cdon 141/97, uveřejněný pod č. 10 v sešitě č. 2 z roku 1999 časopisu Soudní judikatura, a ze dne 25. 11. 1998, sp. zn. 26 Cdo 2409/98). Pro úplnost zbývá dodat, že v rozsudku ze dne 5. 2. 1998, sp. zn. 2 Cdon 141/97, uveřejněném pod č. 10 v sešitě č. 2 z roku 1999 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, pak Nejvyšší soud dovodil, že podle §676 odst. 2 obč. zák. se nájemní smlouva obnovuje za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně, a proto takto obnovený nájem je třeba pokládat za týž, jako byl vztah založený nájemní smlouvou. Obnovením nájemní smlouvy ve smyslu ustanovení §676 odst. 2 obč. zák. je tedy třeba rozumět pokračování předchozího nájemního vztahu. Nejde zde o vznik nového nájemního vztahu na základě nové nájemní smlouvy a ani o dílčí změnu v obsahu nájemního vztahu (době jeho trvání), ale o obnovení nájemního vztahu ve všech jeho obsahových prvcích, i když s časovým omezením daným tímto ustanovením.
Ve světle uvedených právních závěrů jde v projednávané věci – za pomoci výkladu podle §35 odst. 2 obč. zák. – o (předběžné) posouzení, k čemu, jde-li o dobu trvání nájemního vztahu, ve skutečnosti směřovala vůle účastníků nájemní smlouvy z 29. 4. 2004, a to s přihlédnutím k účelu, který účastníci jejím uzavřením sledovali.
Dovolatel a žalovaní se dohodli, že nájemní vztah žalovaných k předmětnému bytu se uzavírá na dobu od 1. 5. 2004 do 31. 10. 2004 a že „budou-li nájemci řádně platit nájemné a služby spojené s užíváním bytu, nebudou-li mít dluh na nájemném v jakékoliv výši, nebudou-li porušovat bod 3 nájemní smlouvy (nebudou nájemci nebo spolunájemci jiného bytu) a nebudou porušovat dobré mravy, prodlouží se nájemní smlouvy automaticky o 6 měsíců“.
Z uvedeného především vyplývá, že vůle účastníků směřovala k uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou - od 1. 5. 2004 do 31. 10. 2004. Jde-li o ujednání o možnosti dalšího prodlužování nájmu, ztotožňuje se dovolací soud s názorem, že uvedené ujednání je neplatné pro neurčitost podle §37 odst. 1 obč. zák.; přitom pro stručnost odkazuje na právní názory, které v tomto směru zaujal odvolací soud. Navíc má za to, že toto ujednání je neplatné také podle §39 obč. zák. pro obcházení zákona; obcházení zákona spatřuje v tom, že vázali-li účastníci možnost obnovování (prodlužování) nájemní smlouvy na řádné placení nájemného a úhrad za služby, ve skutečnosti tím obešli ustanovení §676 odst. 2 obč. zák., v němž jsou upraveny odlišně podmínky, za nichž v době uzavření nájemní smlouvy docházelo k jejímu obnovování ze zákona. Zastává rovněž názor, že uvedené ujednání, které ostatně výslovně nějakou povinnost nestanoví, nezakládá automatické prodlužování (obnovování) nájemní smlouvy (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky z 27. 6. 2002, sp. zn. 28 Cdo 1078/2002, uveřejněné pod C 1321 ve svazku 19 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, a ze 7. 1. 2008, sp. zn. 26 Cdo 3419/2006).
V uvedených souvislostech však nelze ztratit ze zřetele, že část nájemní smlouvy, podle níž byla smlouva uzavřena na takto vymezenou dobu (do 31. 10. 2004), může, jde-li o sjednanou dobu nájmu, obstát samostatně a je tudíž ve smyslu §41 obč. zák. před novelou obsahově oddělitelná od další části týkající se doby nájmu, resp. možnosti eventuálního jejího prodlužování (viz uveřejněné rozhodnutí). Okolnost, že současně byly mezi účastníky dohodnuty (neplatně ve smyslu §37 odst. 1 a §39 obč. zák. před novelou) podmínky, za nichž mohlo eventuálně docházet k prodlužování nájemní smlouvy, nemůže na uvedeném závěru nic změnit.
Nájemní vztah tak byl platně (uvedením příslušného období) sjednán na dobu určitou od 1. května 2004 do 31. října 2004. Protože žalobce nepodal od třiceti dnů od skončení nájmu proti žalovaným žalobu o vyklizení u soudu, obnovila se nájemní smlouva podle §676 odst. 2 obč. zák. o dalších 6 měsíců do 30. dubna 2005. K jejímu dalšímu obnovení však již nedošlo, neboť žalobu na vyklizení bytu podal žalobce 25. 5. 2005. Žalovaní tak užívají předmětný byt od 1. 5. 2005 bez právního důvodu. Proto lze uzavřít, že dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. byl použit opodstatněně.
Rozsudek odvolacího soudu tedy není z hlediska uplatněného dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. a jeho obsahové konkretizace správný. Nejvyšší soud ho proto podle §243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. zrušil a podle §243b odst. 3 věty první o. s. ř. vrátil věc odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243d odst. 1 o. s. ř.). Odvolací soud před rozhodnutím nepřehlédne, že v označení předmětného bytu ve výroku rozsudku soudu prvního stupně došlo k chybě v psaní (§164 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 24. listopadu 2010
JUDr. Marie Rezková, v. r.
předsedkyně senátu