ECLI:CZ:NS:2010:26.CDO.4732.2008.1
sp. zn. 26 Cdo 4732/2008
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Marie Rezkové ve věci žalobkyně RPG Byty, s.r.o. , se sídlem v Ostravě – Moravské Ostravě, Gregorova 3/2582, IČ: 277 69 127, zastoupené Mgr. Petrem Kaustou, advokátem se sídlem v Ostravě – Moravské Ostravě, Čs. Legií 5, proti žalovaným 1/ P. D. a 2/ P. D ., o vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu v Karviné – pobočky v Havířově pod sp. zn. 114 C 351/2007, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 15. července 2008, č. j. 42 Co 291/2008-76, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 15. července 2008, č. j. 42 Co 291/2008-76, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Karviné – pobočka v Havířově (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 26. července 2007, č. j. 114 C 351/2007-27, vyhověl žalobě a uložil žalovaným povinnost vyklidit do patnácti dnů od právní moci rozsudku „byt č. 4, I. kategorie, sestávající z kuchyně, dvou pokojů a příslušenství, nacházející se v domě č. p. 699 na ulici O. č. 17 v obci H. - P. S.“ (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“ a „předmětný dům“, resp. „dům“); současně rozhodl o nákladech řízení účastníků.
K odvolání žalovaných Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací rozsudkem ze dne 15. července 2008, č. j. 42 Co 291/2008-76, citovaný rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu na vyklizení předmětného bytu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastníků před soudy obou stupňů.
Z provedených důkazů vzaly oba soudy shodně za zjištěno, že ohledně předmětného bytu uzavřeli právní předchůdkyně žalobkyně jako pronajímatelka a žalovaní jako nájemci dne 22. listopadu 2004 nájemní smlouvu (dále jen „nájemní smlouva“) na dobu určitou od 1. listopadu 2004 do 30. dubna 2005 (čl. II. bod 1. věta první nájemní smlouvy), že v nájemní smlouvě se zároveň dohodli, že budou-li žalovaní řádně platit nájemné a úhrady za služby spojené s užíváním bytu (tj. nebudou mít dluh na nájemném a úhradách za služby v jakékoli výši), prodlouží se automaticky nájemní smlouva vždy o dalších šest měsíců, počínaje dnem 1. května 2005 (čl. II. bod 1 věta druhá nájemní smlouvy), že k 30. dubnu 2007 dlužili žalovaní na nájemném a úhradách za služby spojené s užíváním bytu částku 30.304,- Kč a že v bytě stále bydlí.
Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že od 31. března 2006 „již nedochází k automatickému obnovování původně sjednané nájemní smlouvy, pokud by žaloba nebyla podána ve lhůtě 30 dnů, ale dojde ze zákona k zániku nájmu sjednaného na dobu určitou“ (§676 ve spojení s ustanovením §686a odst. 6 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění po novele provedené zákonem č. 107/2006 Sb. – dále jen „obč. zák.“). S přihlédnutím k uvedenému pak uzavřel, že nájemní poměr žalovaných k předmětnému bytu skončil k 30. dubnu 2007, neboť se s žalobkyní nedohodli jinak (žalobkyně nemůže být spravedlivě nucena k uzavírání nájemních smluv s osobami, které mají dluh na nájemném a úhradách za služby), a že od 1. května 2007 užívají byt bez právního důvodu; proto žalobě – s odkazem na ustanovení §126 odst. 1 obč. zák. – vyhověl.
Na rozdíl od soudu prvního stupně se odvolací soud především zabýval platností ujednání o době nájmu obsaženého v čl. II. bodu 1. nájemní smlouvy. Zde zejména konstatoval, že toto ujednání tvoří jeden celek, byť se skládá ze dvou vět. Při výkladu tohoto ujednání pak vycházel zejména z vůle účastníků nájemní smlouvy (§35 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. – dále jen „obč. zák. před novelou“) a dovodil, že jejich vůle směřovala k tomu, aby nájemní poměr k bytu trval po dobu řádného placení nájemného a úhrad za služby, a že na takovouto okolnost nelze – vzhledem k předpokladu určitosti právního úkonu (§37 odst. 1 obč. zák. před novelou) – dobu trvání nájmu platně vázat už proto, že není jasné, zda vůbec nastane. Navíc – z důvodů specifikovaných v napadeném rozsudku – uvedené ujednání svým účelem obchází zákon a je tudíž neplatné také podle §39 obč. zák. před novelou. Ujednání o době nájmu je však podle odvolacího soudu neplatné jako celek (§37 odst. 1 a §39 obč. zák. před novelou) a v tomto případě se tudíž neuplatní – opět z důvodů uvedených v napadeném rozsudku – právní názor vyslovený v rozhodnutích Nejvyššího soudu ve věcech sp. zn. 26 Cdo 379/2001 a 26 Cdo 3419/2006. Absence platného ujednání o době nájmu nemá za následek neplatnost celé nájemní smlouvy; jejím důsledkem je pouze založení nájemního poměru na dobu neurčitou (zde odvolací soud odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 29. ledna 2002, sp. zn. 28 Cdo 2187/2001). Svědčí-li žalovaným ve vztahu k předmětnému bytu nájemní poměr na dobu neurčitou, který nebyl dosud ukončen, odvolací soud změnil vyhovující rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu na vyklizení bytu zamítl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení §237 odst. 1 písm. a/ zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále jen „o. s. ř.“). Uplatněné dovolací námitky podřadila pod dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. Dovolatelka nesouhlasila s názorem, že žalovaní jsou nájemci předmětného bytu s nájemním poměrem na dobu neurčitou. Je přesvědčena, že v daném případě směřovala vůle účastníků ke sjednání nájemního poměru na dobu určitou s možností automatického prodlužování o pevně stanovené období, a to za splnění sjednané podmínky. Měla za to, že každá z obou vět vztahujících se k době nájmu a uvedených v článku II. bodu 1. nájemní smlouvy obstojí samostatně. V této souvislosti poukázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 9. dubna 2002, sp. zn. 26 Cdo 379/2001. Vyjádřila přesvědčení, že z hlediska náležitostí právního úkonu je ustanovení o době nájmu v souladu se zákonem, zákon neobchází a ani se nepříčí dobrým mravům; toto ujednání je určité a srozumitelné. Podle jejího názoru oba účastníci „k tomuto ustanovení přistupují svobodně, vážně, bez absence omylu“. Navrhla, aby dovolací soud napadené rozhodnutí odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Podle čl. II. bodu 12. věty první zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 15. července 2008, tedy před 1. červencem 2009, kdy uvedená novela nabyla účinnosti, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.“).
Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku, jímž odvolací soud změnil rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení §242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.), i když nebyly v dovolání uplatněny. Existence uvedených vad nebyla tvrzena a z obsahu spisu nebyly tyto vady zjištěny.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
S přihlédnutím k právnímu posouzení věci odvolacím soudem a k obsahové konkretizaci uplatněného dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. půjde v dovolacím řízení o posouzení správnosti právního názoru, že žalovaní jsou nájemci předmětného bytu s nájemním poměrem na dobu neurčitou.
Absolutní neplatnost právního úkonu (a to i podle §37 odst. 1 obč. zák. před novelou /z důvodu neurčitosti/ či podle §39 obč. zák. před novelou /pro obcházení zákona/) působí přímo ze zákona (ex lege) a od počátku (ex tunc), takže subjektivní občanská práva a občanskoprávní povinnosti z takového úkonu vůbec nevzniknou (soudní výrok o neplatnosti právního úkonu není třeba). Absolutní neplatnosti se může dovolat ten, kdo jako dotčený má na tom právní zájem. Soud přihlíží k absolutní neplatnosti právního úkonu i bez návrhu, tj. z úřední povinnosti.
Rozhodovací praxe Nejvyššího soudu České republiky je ustálena v názoru, že při posuzování otázky, zda část právního úkonu postiženou důvodem neplatnosti lze oddělit od ostatního jeho obsahu, je zapotřebí respektovat vůli účastníků právního úkonu s přihlédnutím k účelu, jehož dosažení účastníci sledovali. Vztahuje-li se důvod neplatnosti smlouvy o nájmu bytu pouze na ujednání o podmínkách změny nájemního vztahu z doby určité na dobu neurčitou, je neplatná jen tato část, nikoli i ta, v níž účastníci (platně) vyjádřili vůli uzavřít nájemní vztah na dobu určitou (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. dubna 2002, sp. zn. 26 Cdo 379/2001, uveřejněný pod C 1132 ve svazku 16 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu /citované rozhodnutí bylo uveřejněno i v publikaci Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu, ASPI Publishing s.r.o, Praha 2003, str. 20/ - dále jen „uveřejněné rozhodnutí“, a dále např. rozhodnutí z 21. října 2004, sp. zn. 2516/2003, z 25. července 2006, sp. zn. 33 Odo 1092/2004, a ze 16. listopadu 2006, sp. zn. 26 Cdo 2398/2006). Na rozdíl od odvolacího soudu má dovolací soud za to, že uvedené právní názory jsou – vzhledem ke zjištěnému skutkovému stavu týkajícímu se ujednání o době nájmu – plně použitelné v projednávané věci; naproti tomu není aplikovatelný právní názor vyslovený v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 29. ledna 2002, sp. zn. 28 Cdo 2187/2001, a to vzhledem k diametrálně odlišnému skutkovému stavu ohledně tam uvedeného ujednání o době nájmu (nesrozumitelné /a tudíž neplatné podle §37 odst. 1 obč. zák./ ujednání o době nájmu v nájemní smlouvě, v níž bylo sjednáno, že se uzavírá „na dobu neurčitou, od 1. 7. 1999 do 30. 6. 2000 “ ).
V poměrech projednávané věci nelze opomenout ani následující názory, které dlouhodobě zastává ustálená soudní praxe. V rozhodovací praxi Nejvyššího soudu nebyl za právního stavu v době před novelou občanského zákoníku provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. zaznamenán odklon od názoru, že obecné ustanovení §676 odst. 2 obč. zák. před novelou (týkající se obnovování nájemní smlouvy za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně) platilo i pro nájem bytu. Nepostupoval-li pronajímatel proti nájemci, který byt dále užíval, způsobem uvedeným v ustanovení §676 odst. 2 obč. zák. před novelou, nájem bytu se obnovil a nezanikl tedy uplynutím doby, na kterou byl sjednán (srov. rozsudky Nejvyššího soudu České republiky ze dne 5. února 1998, sp. zn. 2 Cdon 141/97, uveřejněný pod č. 10 v sešitě č. 2 z roku 1999 časopisu Soudní judikatura, a ze dne 25. listopadu 1998, sp. zn. 26 Cdo 2409/98). Pro úplnost zbývá dodat, že v rozsudku ze dne 5. února 1998, sp. zn. 2 Cdon 141/97, uveřejněném pod č. 10 v sešitě č. 2 z roku 1999 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, pak Nejvyšší soud dovodil, že podle §676 odst. 2 obč. zák. před novelou se nájemní smlouva obnovuje za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně, a proto takto obnovený nájem je třeba pokládat za týž, jako byl vztah založený nájemní smlouvou. Obnovením nájemní smlouvy ve smyslu ustanovení §676 odst. 2 obč. zák. před novelou je tedy třeba rozumět pokračování předchozího nájemního vztahu. Nejde zde o vznik nového nájemního vztahu na základě nové nájemní smlouvy a ani o dílčí změnu v obsahu nájemního vztahu (době jeho trvání), ale o obnovení nájemního vztahu ve všech jeho obsahových prvcích, i když s časovým omezením daným tímto ustanovením.
Ve světle uvedených právních závěrů jde v projednávané věci – za pomoci výkladu podle §35 odst. 2 obč. zák. před novelou – o (předběžné) posouzení, k čemu, jde-li o dobu trvání nájemního vztahu, ve skutečnosti směřovala vůle účastníků nájemní smlouvy, a to s přihlédnutím k účelu, který účastníci uzavřením nájemní smlouvy sledovali.
V čl. II. bodu 1. nájemní smlouvy se právní předchůdkyně dovolatelky a žalovaní dohodli, že nájemní smlouva se sjednává na dobu určitou od 1. listopadu 2004 do 30. dubna 2005 (věta první) a že budou-li nájemci řádně platit nájemné a služby a nebudou-li mít dluh na nájemném a na službách v jakékoliv výši, prodlouží se nájemní smlouva automaticky vždy o dalších šest měsíců, počínaje 1. květnem 2005 (věta druhá). Z uvedeného především vyplývá, že vůle účastníků směřovala k uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou (od 1. listopadu 2004 do 30. dubna 2005); text nájemní smlouvy (konkrétně její čl. II. bod 1. věta první, podle níž se „nájemní smlouva sjednává s účinnosti od 01. 11. 2004 na dobu určitou, a to do 30. 04. 2005“ ) není s touto vůlí účastníků v rozporu a přitom jiný výklad ohledně sjednané doby nájmu ani nepřipouští.
Jde-li o ujednání obsažené v čl. II. bodu 1. větě druhé nájemní smlouvy, ztotožňuje se dovolací soud s názorem, že uvedené ujednání je neplatné pro neurčitost podle §37 odst. 1 obč. zák. před novelou; přitom pro stručnost odkazuje na právní názory, které v tomto směru zaujal odvolací soud. Navíc má za to, že toto ujednání je neplatné také podle §39 obč. zák. před novelou pro obcházení zákona; obcházení zákona spatřuje v tom, že vázali-li účastníci možnost obnovování (prodlužování) nájemní smlouvy na řádné placení nájemného a úhrad za služby, ve skutečnosti tím obešli ustanovení §676 odst. 2 obč. zák. před novelou, v němž jsou upraveny odlišně podmínky, za nichž v době uzavření nájemní smlouvy (a v době do 30. března 2006) docházelo k jejímu obnovování ze zákona. Zastává rovněž názor, že uvedené ujednání, které ostatně výslovně nějakou povinnost nestanoví, nezakládá automatické prodlužování (obnovování) nájemní smlouvy (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. června 2002, sp. zn. 28 Cdo 1078/2002, uveřejněné pod C 1321 ve svazku 19 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, a ze dne 7. ledna 2008, sp. zn. 26 Cdo 3419/2006).
V uvedených souvislostech však nelze ztratit ze zřetele, že část nájemní smlouvy, podle níž byla smlouva uzavřena na takto vymezenou dobu (čl. II. bod 1. věta první nájemní smlouvy), může, jde-li o sjednanou dobu nájmu, obstát samostatně a je tudíž ve smyslu §41 obč. zák. před novelou obsahově oddělitelná od další části (čl. II. bodu 1. věty druhé nájemní smlouvy) týkající se doby nájmu, resp. možnosti eventuálního jejího prodlužování (viz uveřejněné rozhodnutí). Okolnost, že současně byly mezi účastníky dohodnuty (neplatně ve smyslu §37 odst. 1 a §39 obč. zák. před novelou) podmínky, za nichž mohlo eventuálně docházet k prodlužování nájemní smlouvy, nemůže na uvedeném závěru nic změnit.
Nájemní vztah tak byl platně (uvedením příslušného období) sjednán na dobu určitou (od 1. listopadu 2004 do 30. dubna 2005). Protože žalovaní předmětný byt užívali i po uplynutí sjednané doby nájmu a dovolatelka nepodala proti nim do třiceti dnů žalobu o vyklizení u soudu, nájemní smlouva se opakovaně obnovovala podle §676 odst. 2 obč. zák. před novelou za týchž podmínek, tj. vždy o půl roku, naposledy od 1. listopadu 2005, přičemž nájemní poměr pak skončil dne 30. dubna 2006. Poté se již obnovit nemohla, neboť tato možnost je od 31. března 2006 výslovně vyloučena ustanovením §686a odst. 6 obč. zák.; proto od 1. května 2006 užívají žalovaní předmětný byt bez právního důvodu. Lze uzavřít, že dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. byl použit opodstatněně.
Rozsudek odvolacího soudu tedy není z hlediska uplatněného dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. a jeho obsahové konkretizace správný. Nejvyšší soud ho proto podle §243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. zrušil a podle §243b odst. 3 věty první o. s. ř. vrátil věc odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 21. dubna 2010
JUDr. Miroslav Ferák, v. r.
předseda senátu