ECLI:CZ:NS:2011:26.CDO.124.2010.1
sp. zn. 26 Cdo 124/2010
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Miroslava Feráka ve věci žalobkyně Slavojova 7, spol. s r.o. , se sídlem v Praze 2, Slavojova 7, identifikační číslo 25634658, zastoupené JUDr. Natašou Císařovou, advokátkou se sídlem v Praze 9, Freyova 12/1, proti žalované M. C. , bytem v P., zastoupené Mgr. Petrem Jiráskem, advokátem se sídlem v Praze 2, Na Slupi 15, o vyklizení bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 22 C 140/2003, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 30. června 2009, č. j. 35 Co 89/2009-222, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 30. června 2009, č. j. 35 Co 89/2009-222, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 2 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 17. 9. 2008, č. j. 22 C 140/2003-185, uložil žalované vyklidit bytovou jednotku ve třetím patře domu v P., v katastrálním území N. sestávající z pokoje, předsíně, WC a spíže (dále též „předmětný byt“, resp. „byt“), do patnácti dnů od právní moci rozsudku a rozhodl o nákladech řízení. Zjistil, že žalovaná uzavřela s právní předchůdkyní žalobkyně (společnost Černý - Heller spol. s r.o., se sídlem v P.) dne 25. 8. 1994 smlouvu, jejímž předmětem byl nájem předmětného bytu na dobu 99 let za předem dohodnuté (a zaplacené) nájemné ve výši 250.000,- Kč (dále též jen „Smlouva“), a že Smlouvu za pronajímatele podepsal jednatel společnosti J. Č. Dospěl k závěru, že sjednaná doba nájmu, přesahuje běžnou délku lidského života, a proto je třeba mít za to, že Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Smlouvu posoudil jako neplatnou, a to pro obcházení zákona; měl za to, že nájemné není přiměřené charakteru bytu a místu, kde se nachází (po rozpočítání zaplacené částky na měsíce se jedná o 210,- Kč měsíčně), sjednaná částka předmětu nájmu neodpovídá.
K odvolání žalované Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 30. 6. 2009, č. j. 35 Co 89/2009-222, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Měl za to, že soud prvního stupně správně zjistil skutkový stav, ztotožnil se i s jeho právním závěrem, že jde o smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou (odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2747/2004). Odlišně však posoudil platnost Smlouvy. Dospěl k závěru, že v roce 1994, kdy byla Smlouva uzavřena, zákon nevylučoval sjednání a zaplacení nájemného za celou dobu trvání nájemního poměru „dopředu“, v době kdy byla Smlouva uzavírána, byla u nájemného z bytů regulována jen jeho horní hranice. Uzavřel, že žalovaná neužívá předmětný byt bez právního důvodu a žalobkyně se proto nemůže domáhat jejího vyklizení.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, aniž se zabývala jeho přípustností, a odůvodnila je §241a odst. 2, 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále též jen „o. s. ř.“ Namítala, že odvolací soud své závěry opřel jen o konstatování, že právní předpisy v době uzavření Smlouvy regulovaly pouze horní výši nájemného, nezabýval se však tím, že sjednané jednorázové nájemné se příčí dobrým mravům. Zdůraznila, že i když nebyla regulována spodní hranice nájemného, je částka 210,- Kč za měsíc v dané lokalitě (P.) mimořádně nízká i pro byty s regulovaným nájmem. Dále namítala, že Smlouva obchází zákon, neboť žalovaná nikdy v bytě trvale nebydlela a byt pronajímá. Navrhla, aby napadený rozsudek byl zrušen a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalovaná se v dovolacím vyjádření ztotožnila s napadeným rozhodnutím i s jeho právními závěry, vyvracela námitky dovolatelky a navrhla, aby dovolání bylo zamítnuto, případně odmítnuto.
Podle čl. II bodu 12 věty první zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. červencem 2009) se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 30. 6. 2009, Nejvyšší soud jako soud dovolací dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.”).
Dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), řádně zastoupenou advokátkou (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), a je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Z obsahu dovolání (§41 odst. 2 o. s. ř.) se podává, že dovolatelka nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu, že Smlouva s nájemným sjednaným ve výši 250.000,- Kč za celou dobu trvání nájmu je platná.
Podstatnou náležitostí smlouvy o nájmu bytu je rovněž ujednání o způsobu výpočtu nájemného nebo o jeho výši a ujednání o výši úhrady nebo způsob jejího výpočtu za služby (§686 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění v době uzavření Smlouvy, dále též jen „obč. zák.“). Z údajů ve smlouvě o nájmu bytu musí být zjistitelné, na jaké výši nájemného se účastníci smlouvy dohodli (srovnej rozsudek ze dne 19. 1. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2041/2003, uveřejněný pod č. 69/2005 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Ujednání o výši nájmu má význam i pro práva a povinnosti pronajímatele a nájemce v nájemním vztahu - viz např. §696 (změna výše nájemného v průběhu nájemního vztahu), §698, §699 (sleva z nájemného) a §711 odst. 1 písm. d/ (výpověď z nájmu bytu) obč. zák. ve znění do 31. 12. 1994 (po uzavření Smlouvy i §686a – obč. zák. kauce, §711 odst. 2 písm. b/ obč. zák.- výpověď z nájmu, zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu) a proto musí být z obsahu nájemní smlouvy zjistitelná výše měsíčního nájemného.
V jaké výši bylo sjednáno měsíční nájemné, však ze Smlouvy zjistit nelze. Jde totiž obsahově o smlouvu sjednanou na dobu neurčitou (tento závěr odvolacího soudu, jenž nebyl ani v dovolacím řízení zpochybněn, je v souladu se soudní praxí – srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 3. 2007, sp. zn. 28 Cdo 2747/2004). Je-li ve smlouvě o nájmu uzavřené na dobu neurčitou sjednáno nájemné pouze jednorázovou částkou za celou (neurčitou) dobu nájmu, pak způsob výpočtu jeho výše za jednotlivé měsíce možný není a nelze tak dospět ke konkrétní peněžité částce vyjadřující měsíční nájemné.
Protože právní posouzení věci co do řešení otázky, na níž napadené rozhodnutí spočívá, není správné a dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. byl užit opodstatněně, Nejvyšší soud podle §243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. napadené rozhodnutí zrušil, a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§243b odst. 3 o. s. ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§243d odst. 1 věta první, §226 o. s. ř.).
V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 7. prosince 2011
Doc. JUDr. Věra Korecká, CSc.
předsedkyně senátu