ECLI:CZ:NS:2011:26.CDO.4868.2008.1
sp. zn. 26 Cdo 4868/2008
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marie Rezkové a soudců JUDr. Miroslava Feráka a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., ve věci žalobce V. S. , proti žalovanému Z. V. , zastoupenému JUDr. Čeňkem Svatošem, advokátem se sídlem ve Šluknově, T. G. Masaryka 637, o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, vedené u Okresního soudu v Děčíně pod sp. zn. 20 C 193/2006, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 16. dubna 2008, č. j. 29 Co 128/2008-75, takto:
I. Dovolání se zamítá .
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Děčíně (dále „soud prvního stupně“) rozsudkem z 27. 6. 2007, č. j. 20 C 193/2006-32, zamítl žalobu na určení, že výpověď z nájmu bytu z 16. 6. 2006, kterou dal žalovaný žalobci, je neplatná, a rozhodl o nákladech řízení.
Soud prvního stupně dovodil, že žalobce se stal na základě dohody o odevzdání a převzetí bytu z 30. 4. 1991 uživatelem bytu nacházejícího se v prvním nadzemním podlaží domu č. p. 8 v P. ulici v Č. K. (dále také „předmětný byt“ nebo „byt“), přičemž úhrada za jeho užívání byla sjednána částkou 1.378,- Kč ročně. Žalovaný nabyl dům do vlastnictví kupní smlouvou z 15. 4. 2005, s právními účinky vkladu práva k 3. 5. 2005. V evidenčním listu z 3. 5. 2005 stanovil žalobci nájemné 1.214,- Kč a zálohy na služby 420,- Kč měsíčně, celkem 1.634,- Kč měsíčně. Dne 1. 11. 2005 v reakci na dopis žalobce, kterým sdělil, že v bytě s ním přestaly bydlet dvě osoby, vystavil evidenční list, v němž stanovil nájemné částkou 1.214,- Kč a zálohy na služby 169,- Kč, celkem 1.383,- Kč měsíčně. Žalovaný vypověděl žalobci nájem bytu dopisem z 16. 6. 2006 (dále ‚,Výpověď‘), který mu byl doručen 27. 6. 2006. Výpověď byla odůvodněna podle §711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku ve znění novely č. 107/2006 Sb. (dále „obč. zák.“) tím, že žalobce od května 2005 neplatí nájemné a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu ve výši regulovaného nájemného a dluží tak více než trojnásobek měsíčního nájemného a úhrad. Žalobce podal žalobu na určení neplatnosti Výpovědi dne 22. 8. 2006. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že Výpověď obsahuje všechny náležitosti, které stanoví §711 odst. 3 obč. zák., že žalobu na určení její neplatnosti podal žalobce včas v šedesátidenní lhůtě od jejího doručení a že výpovědní důvod podle §711 odst. 2 písm. b) obč. zák. byl naplněn. Žalobce v době od 5. 5. 2005 do 5. 11. 2005 nájemné a úhrady za plnění spojená s užíváním neplatil a dluží tak žalovanému celkově částku 9.645,- Kč. Tato částka převyšuje trojnásobek měsíčního nájemného a úhrad za služby 4.902,- Kč (při nájemném a úhradě za služby 1.634,- Kč měsíčně).
Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci jako soud odvolací k odvolání žalobce rozsudkem ze 16. 4. 2008, č. j. 29 Co 128/2008-75, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že určil, že „výpověď z nájmu bytu o velikosti 2+1 v I. podlaží domu č. p. 8 v Pivovarské ulici v České Kamenici, kterou dal žalovaný žalobci v listinně datované 16. 6. 2006, je neplatná“, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud dokazování opakoval a doplnil. Zjistil, že státní podnik Zemědělské zásobování a nákup v Děčíně a žalobce uzavřeli dne 30. 4. 1991 smlouvu o nájmu žalobce k předmětnému bytu, ve které nebyla sjednána výše nájemného. Téhož dne uzavřeli dohodu o odevzdání a převzetí bytu do osobního užívání žalobce, ve které byla sjednána roční úhrada za užívání bytu 1.378,- Kč, měsíčně 109,- Kč, která zahrnovala i úhradu za osvětlení společných prostor, odvoz popela a smetí, čištění žump a odvoz splašků. V evidenčním listě z 1. 7. 2004 vystaveným společností Zemědělské zásobování a nákup v Děčíně, a. s. je uvedeno nájemné v předmětném bytě 43,- Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu 420,- Kč měsíčně. Žalovaný se stal 3. 5. 2005 vlastníkem domu, v němž se byt nachází, a téhož dne vystavil nový evidenční list, podle něhož měl žalobce platit nájemné 1.214,- Kč a zálohy na služby 420,- Kč. Žalobci jej předložil 19. 9. 2005, ten ho však odmítl převzít. Dopisem z 1. 11. 2005 žalobce vytknul žalovanému, že nereaguje na jeho výzvy ohledně způsobu placení nájemného. Současně mu oznámil, že z důvodu snížení počtu osob užívajících byt bude od 1. 11. 2005 platit zálohy na služby pouze 150,- Kč měsíčně. Žalovaný vystavil 1. 11. 2005 žalobci další evidenční list s nájemným 1.214,- Kč a zálohami na služby 169,- Kč, žalobci jej však nedoručil. Mezi účastníky nebylo sporné, že žalobce zaplatil žalovanému od 1. 5. 2005 do 31. 5. 2006 celkem částku 2.500,- Kč a 12. 6. 2006 částku 300,- Kč, kterou označil jako nájemné za červen 2005. Výpověď byla žalobci doručena 26. 6. 2006 z důvodu, že od května 2005 dosud neplatí nájemné a úhrady za služby.
Odvolací soud s odkazem na §711 odst. 2 písm. b) obč. zák. zdůraznil, že výpovědní důvod musí být naplněn ke dni doručení výpovědi. Konstatoval, že ke zvýšení nájemného nemůže dojít jednostranným úkonem pronajímatele, ale pouze dohodou stran, popřípadě rozhodnutím soudu o žalobě na nahrazení projevu vůle nájemce. Od 1. 1. 2007 jednostranné zvýšení nájemného připouští zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. V daném případě k platnému zvýšení nájemného nedošlo, a proto měl žalobce v rozhodném období od května 2005 do června 2006 platit podle evidenčního listu z 1. 7. 2004 nájemné 43,- Kč měsíčně. Naproti tomu má pronajímatel možnost jednostranně stanovit výši záloh na úhrady za plnění spojená s užíváním bytu. Ve vztahu k nájemci je však účinné pouze určení záloh, které je mu oznámeno. Žalobci byla prokazatelně oznámena výše záloh 420,- Kč evidenčním listem z 3. 5. 2005. Žalobce tedy měl žalovanému platit měsíčně celkem 463,- Kč. Podle vyúčtování služeb za dobu od května 2005 do května 2006 však činila úhrada za služby 3.129,- Kč, nájemné za tuto dobu celkem 559,- Kč, žalobce zaplatil žalovanému 2.500,- Kč. V červnu 2006 zaplatil žalovanému 300,- Kč, ačkoliv měl zaplatit nájemné a zálohy na služby 463,- Kč. Ke dni doručení Výpovědi tak dlužil žalovanému celkem 1.351,- Kč. Tato částka však nedosahovala trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, který činil 1.389,- Kč. Výpovědní důvod uplatněný žalovaným ve Výpovědi ke dni jejího doručení žalobci tak nebyl naplněn.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, jehož přípustnost opřel o §237 odst. 1 písm. a) občanského soudního řádu (dále „o.s.ř.“) s odůvodněním, že napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci [§241a odst. 2 písm. b) o.s.ř.]. Namítá, že v evidenčním listu z 1. 7. 2004 je uvedeno, že na základě dohody z 15. 4. 1994 a z důvodu technického stavu bytu bylo nájemné stanoveno ve výši 43,- Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 420,- Kč měsíčně do doby ukončení stavební úpravy. Avšak odvolací soud se nezabýval otázkou oprávněnosti výše nájemného, která představuje zhruba 5% regulovaného nájemného. Dohoda z 15. 4. 1994 nebyla v řízení doložena a nebylo zjištěno, z jakého důvodu a na jakou dobu byla uzavřena. Není zřejmé, jaká závada bytu nebo stavby měla být odstraněna, na čí náklady a v jakém čase. Z předávacího protokolu z 3. 5. 2005, kterým žalovaný dům převzal, vyplývá, že předmětný byt žádné vady nevykazoval. Stavební úřad v České Kamenici nepotvrdil, že žalobce nebo předchozí vlastník domu požádal o stavební povolení. Rovněž podle znaleckého posudku Jiřího Břečky z 18. 12. 2007, který žalovaný předložil, byt netrpí žádnými vadami, které by bránily jeho plnohodnotnému užívání. Původní nájemní smlouva z 30. 4. 1991 výši nájemného ani úhrad za plnění spojená s užíváním bytu ani neurčuje. Evidenčním listem z 3. 5. 2005 žalovaný určil nájemné v regulované výši. Nešlo však o zvýšení nájemného, ale o obnovení způsobu výpočtu nájemného podle stavu a kvality bytu, který žádné vady nevykazoval. Dluh žalobce na nájemném stále narůstá, což neodpovídá postulátu upravenému §3 odst. 1 obč. zák. Navrhl, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobce se k dovolání nevyjádřil.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (Čl. II, bod 12. tohoto zákona) – dále opět „o.s.ř.”.
Dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé.
Dovolatel namítl nesprávnost právního závěru odvolacího soudu, že výpovědní důvod uplatněný ve Výpovědi podle §711 odst. 2 písm. b) obč. zák. nebyl naplněn. Tu spojuje s výtkou, že odvolací soud zjistil výši nájemného z evidenčního listu z 1. 7. 2004, ačkoliv jako pronajímatel stanovil v evidenčním listě z 3. 5. 2005 „regulované nájemné“, ze kterého měl odvolací soud vycházet – a jehož nezaplacením také Výpověď odůvodnil. Přehlíží však, že pro úvahu o naplněnosti výpovědního důvodu je nezbytné jeho určité vymezení ve výpovědi z nájmu bytu, avšak ve Výpovědi výši nájemného nekonkretizoval a neuvedl v jaké výši nájemné žalobce dluží.
K výpovědi dané pronajímatelem nájemci z nájmu bytu podle §711 odst. 2 písm. b) obč. zák. v době od 31. 3. 2006, kdy nabyl účinnosti zákon č. 107/2006 Sb., se Nejvyšší soud vyjádřil v rozsudku z 25. 11. 2009, sp. zn. 26 Cdo 1109/2009. Uvedl, že „pronajímatel nyní může – v případech zákonem stanovených – vypovědět nájem bytu, aniž by k tomu potřeboval rozhodnutí soudu. Ukončení nájemního vztahu k bytu je tak v uvedených případech v dispozici jeho subjektů a ingerence soudu je omezena na rozhodování o případném návrhu nájemce na určení neplatnosti výpovědi (§711 odst. 5 obč. zák.). S tím jsou pochopitelně spojeny i vyšší požadavky na náležitosti výpovědi pronajímatele (viz §711 odst. 3 obč. zák.), a to i s přihlédnutím k právním důsledkům, jež zákon s jeho jednostranným projevem vůle – k němuž již nemusí přistoupit další právní skutečnost v podobě pravomocného rozhodnutí soudu o přivolení k výpovědi – spojuje, tj. zánik nájemního vztahu k bytu. Ve vztahu k určitosti výpovědi pronajímatele (§37 odst. 1 obč. zák.) dané z důvodu podle §711 odst. 1 písm. b) obč. zák., spočívajícího v neplacení nájemného a úhrad za služby, je třeba, aby pronajímatel dostatečně určitě skutkově vymezil uplatněný výpovědní důvod tak, aby z ní bylo patrno, z čeho dovozuje jeho naplnění; nestačí tedy, aby např. pouze uvedl, že „nájemce nezaplatil nájemné a úhrady za služby ve výši odpovídající trojnásobku těchto měsíčních plateb“, nebo že „dluží na uvedených platbách konkrétní částku“, uvedenou ve výpovědi, ale je třeba, aby specifikoval, z čeho se tato částka sestává (nejlépe tak, že uvede, za které konkrétní měsíce a kolik nájemce nezaplatil).“
Z uvedeného vyplývá, že Výpověď je pro neurčité vymezení výpovědného důvodu podle §37 odst. 1 obč. zák. neplatná. Dospěl-li odvolací soud k závěru o její neplatnosti na základě úvahy pro rozpor se zákonem podle §39 obč. zák., nemělo to vliv na věcnou správnost jeho rozhodnutí. Vady, uvedené v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o.s.ř., jakož i k jiné vady řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci [§241a odst. 2 písm. a) o.s.ř.], jejichž existenci zkoumal dovolací soud z úřední povinnosti, zjištěny nebyly. Nejvyšší soud proto dovolání podle §243b odst. 2 o.s.ř. zamítl.
Žalobce byl v dovolacím řízení úspěšný a příslušelo by mu tak podle §243b odst. 5, §224 odst. 1, §142 odst. 1 o.s.ř. vůči žalovanému právo na náhradu nákladů řízení, ty mu však nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 9. června 2011
JUDr. Marie Rezková
předsedkyně senátu