ECLI:CZ:NS:2011:26.CDO.5307.2008.1
sp. zn. 26 Cdo 5307/2008
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marie Rezkové a soudců JUDr. Miroslava Feráka a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., ve věci žalobkyně RPG Byty, s.r.o. , IČ: 27769127, se sídlem v Ostravě – Moravské Ostravě, Gregorova 2582/3, zastoupené Mgr. Petrem Kaustem, advokátem se sídlem v Ostravě – Moravské Ostravě, Čs. legií 5, proti žalovanému A. V. , o vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu v Karviné – pobočky v Havířově pod sp. zn. 114 C 730/2007, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 29. srpna 2008, č. j. 42 Co 392/2008-45, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 29. srpna 2008, č. j. 42 Co 392/2008-45, ve výroku, kterým byl potvrzen rozsudek Okresního soudu v Karviné – pobočky v Havířově ze dne 9. dubna 2008, č. j. 114 C 730/2007-26, a v souvisejícím výroku o nákladech odvolacího řízení a rozsudek Okresního soudu v Karviné – pobočky v Havířově ze dne 9. dubna 2008, č. j. 114 C 730/2007-26, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Karviné – pobočce v Havířově k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně se žalobou podanou u Okresního soudu v Karviné – pobočky v Havířově (dále „soud prvního stupně“) 19. 12. 2007 domáhala, aby žalovaný vyklidil dále specifikovaný byt, který užívá po uplynutí sjednané doby nájmu bez právního důvodu.
Soud prvního stupně rozsudkem ze dne 9. 4. 2008, č. j. 114 C 730/2007-26, zamítl žalobu, aby „žalovaný byl povinen vyklidit byt č. 2, I. kategorie, sestávající z jednoho pokoje a příslušenství bytu, v domě č. p. 652 na ulici Hornická v obci Albrechtice u Českého Těšína“ (dále „předmětný byt“ nebo „byt“) a rozhodl o nákladech řízení. Zjistil, že žalobkyně je v katastru nemovitostí zapsaná jako vlastnice uvedeného domu. Její právní předchůdkyně uzavřela 2. 5. 2006 se žalovaným nájemní smlouvu k předmětnému bytu na dobu určitou od 15. 4. 2006 do 14. 7. 2006 s tím, že „bude-li nájemce řádně platit nájemné a služby a nebude-li mít dluh na nájmu a na službách v jakékoliv výši, prodlouží se nájemní smlouva automaticky vždy o 3 měsíce, počínaje 15. 7. 2006“. Podle opisu karty úhrad měsíčního nájemného činil dluh žalovaného na nájemném ke konci října 2007 celkem 8.937,- Kč. Na základě provedeného dokazování dospěl soud prvního stupně k závěru, že doba nájmu, která byla stanovena na dobu určitou a současně vázána na skutečnost, o které nebylo jisté, zda nastane, je svým účelem v rozporu s §39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění novely provedené zákonem č. 107/2006 Sb., protože zakládá vůči nájemci přísnější podmínky než §711 a §712 obč. zák., nebyla sjednána platně. To nemá za následek neplatnost celé nájemní smlouvy, ale založení nájemního vtahu na dobu neurčitou podle §686 odst. 2 obč. zák.
Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací k odvolání žalobkyně rozsudkem z 29. 8. 2008, č. j. 42 Co 392/2008-45, zamítl návrh na přerušení řízení, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Odvolací soud konstatoval, že soud prvního stupně dostatečně zjistil skutkový stav a ztotožnil se s jeho právním závěrem. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu z 22. 6. 2005, sp. zn. 31 Cdo 513/2003, uvedl, že „soudní praxe dospěla k závěru, že dobu trvání nájemního poměru lze vázat na konkrétním datem neurčitelnou objektivně zjistitelnou skutečnost, z níž je možné bez pochyb zjistit, kdy nájemní poměr skončí, přičemž v době sjednání takovéto dohody nemusí mít účastníci jistotu, kdy takto sjednaná doba uplyne, je však jisté, že tato skutečnost nastane“. Ujednání o nájmu na dobu určitou a prolongační doložku nelze posuzovat odděleně, neboť v daném případě je zřejmé, že vůlí účastníků bylo (§35 odst. 2 obč. zák.), aby nájem trval po dobu řádného placení nájemného a služeb spojených s nájmem bytu. Soud prvního stupně správně dovodil, že takové ujednání je neplatné pro obcházení zákona podle §39 obč. zák. Pro nájemce totiž stanoví přísnější podmínky výpovědi než §711 a §712 obč. zák. Důvodem výpovědi pro hrubé porušování povinností nájemce je totiž nezaplacení nájemného nebo úhrad za plnění spojená s užíváním bytu odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného, délka výpovědní lhůty činí tři měsíce a nájemci přísluší bytová náhrada přinejmenším ve formě přístřeší. Žalovaní by se ani v řízení o vyklizení bytu nemohli domáhat přezkumu, že nájemné a služby byly řádně placeny, nebo navrhnout zamítnutí žaloby pro rozpor s dobrými mravy. Potvrdil, že doba trvání nájmu bytu tedy nebyla sjednána platně, což nemá za následek neplatnost celé nájemní smlouvy, ale založení nájemního vtahu na dobu neurčitou (rozhodnutí Nejvyššího soudu z 29. 1. 2002, sp. zn. 28 Cdo 2187/2001). Nedůvodným shledal návrh na přerušení řízení do rozhodnutí o dovolání ve věci vedené u odvolacího soudu pod sp. zn. 11 Co 436/2007, neboť v něm nebyla řešena žádná otázka významná pro rozhodnutí v této věci.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o §237 odst. 1 písm. c) občanského soudního řádu (dále „o.s.ř.“), s tím, že řeší právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena. Namítá, že určitost nájemní smlouvy spočívá nejen ve stanovení základní určité doby, ale i přesné specifikaci prodlužování doby nájmu. Jejím cílem je určit přesná pravidla, jimiž se budou strany řídit. Vůle pronajímatele směřuje k poskytnutí možnosti prodloužení nájmu sjednaného na dobu určitou a vůle nájemce k uzavření nájmu na určité období s možností automatického prodloužení. Z nájemní smlouvy je zřejmé, že nájem končí určitým datem, s čímž je nájemce srozuměn. První část věty vymezující nájem na dobu určitou obstojí zcela samostatně a není závislá na platnosti věty druhé. Ujednání není neplatné podle §39 obč. zák. Nájemce si je plně vědom možných rizik při uzavírání takové smlouvy a byl srozuměn s možností jejího neprodloužení. K tomuto ujednání přistoupil svobodně, vážně a bez absence omylu. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaný se k dovolání nevyjádřil.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (čl. II, bod 12. tohoto zákona) – dále opět „o.s.ř.”.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§241 odst. 1 a 4 o.s.ř.), se nejprve zabýval otázkou jeho přípustnosti.
Podle §237 odst. 1 písm. b) o.s.ř. není dovolání přípustné proto, že rozsudek soudu prvního stupně, potvrzený dovoláním napadeným rozsudkem odvolacího soudu, je jeho prvním rozhodnutím ve věci.
Dovolání je však přípustné podle §237 odst. 1 písm. c) a odst. 3 o.s.ř. Rozsudek odvolacího soudu je rozhodnutím po právní stránce zásadního významu, neboť řeší právní otázku, zda je žalovaný nájemcem předmětného bytu s nájemním poměrem na dobu neurčitou, odchylně od judikatury dovolacího soudu.
Podle §242 odst. 1 a 3 o.s.ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o.s.ř. (jejich existence nebyla tvrzena a z obsahu spisu se nepodává), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci [§241a odst. 2 písm. a) o.s.ř.], i když nebyly dovoláním uplatněny. Existence vad nebyla tvrzena a z obsahu spisu se nepodává.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Absolutní neplatnost právního úkonu (a to i podle §37 odst. 1 obč. zák. /z důvodu neurčitosti/ či podle §39 obč. zák. /pro obcházení zákona/) působí přímo ze zákona (ex lege) a od počátku (ex tunc), takže subjektivní občanská práva a občanskoprávní povinnosti z takového úkonu vůbec nevzniknou (soudní výrok o neplatnosti právního úkonu není třeba). Absolutní neplatnosti se může dovolat ten, kdo jako dotčený má na tom právní zájem. Soud přihlíží k absolutní neplatnosti právního úkonu i bez návrhu, tj. z úřední povinnosti.
Rozhodovací praxe Nejvyššího soudu České republiky je ustálena v názoru, že při posuzování otázky, zda část právního úkonu postiženou důvodem neplatnosti lze oddělit od ostatního jeho obsahu, je zapotřebí respektovat vůli účastníků právního úkonu s přihlédnutím k účelu, jehož dosažení účastníci sledovali. Vztahuje-li se důvod neplatnosti smlouvy o nájmu bytu pouze na ujednání o podmínkách změny nájemního vztahu z doby určité na dobu neurčitou, je neplatná jen tato část, nikoli i ta, v níž účastníci (platně) vyjádřili vůli uzavřít nájemní vztah na dobu určitou (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 4. 2002, sp. zn. 26 Cdo 379/2001, uveřejněný pod C 1132 ve svazku 16 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu /citované rozhodnutí bylo uveřejněno i v publikaci Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu, ASPI Publishing s. r. o, Praha 2003, str. 20/ - dále jen „uveřejněné rozhodnutí“, a dále např. rozhodnutí z 21. 10. 2004, sp. zn. 2516/2003, z 25. 7. 2006, sp. zn. 33 Odo 1092/2004, a ze 16. 11. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2398/2006). Uvedené právní názory jsou – vzhledem ke zjištěnému skutkovému stavu týkajícímu se ujednání o době nájmu – plně použitelné v projednávané věci; naproti tomu není aplikovatelný právní názor vyslovený v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2002, sp. zn. 28 Cdo 2187/2001, a to vzhledem k diametrálně odlišnému skutkovému stavu ohledně tam uvedeného ujednání o době nájmu (nesrozumitelné /a tudíž neplatné podle §37 odst. 1 obč. zák./ ujednání o době nájmu v nájemní smlouvě, v níž bylo sjednáno, že se uzavírá „na dobu neurčitou, od 1. 7. 1999 do 30. 6. 2000“ ).
V posuzovaném případě se právní předchůdkyně dovolatelky a žalovaný v čl. II. bodu 1. nájemní smlouvy dohodli, že nájemní smlouva se sjednává na dobu určitou od 15. dubna 2006 do 14. července 2006 (věta první) a že bude-li nájemce řádně platit nájemné a služby a nebude-li mít dluh na nájemném a na službách v jakékoliv výši, prodlouží se nájemní smlouva automaticky vždy každoročně o další 3 měsíce, počínaje 15. červencem 2006 (věta druhá). Z uvedeného především vyplývá, že jde o nájemní smlouvu na dobu určitou (od 15. dubna 2006 do 14. července 2006); text nájemní smlouvy (konkrétně její čl. II. bod 1. věta první, podle níž se „nájemní smlouva sjednává s účinnosti od 15. 04. 2006 na dobu určitou, a to do 14. 07. 2006“ ) jiný výklad ohledně sjednané doby nájmu ani nepřipouští.
V těchto souvislostech však nelze ztratit ze zřetele, že část nájemní smlouvy, podle níž byla smlouva uzavřena na takto vymezenou dobu (čl. II. bod 1. věta první nájemní smlouvy), může, jde-li o sjednanou dobu nájmu, obstát samostatně a je tudíž ve smyslu §41 obč. zák. obsahově oddělitelná od další části (čl. II. bodu 1. věty druhé nájemní smlouvy) týkající se doby nájmu, resp. možnosti eventuálního jejího prodlužování (viz uveřejněné rozhodnutí).
Odvolacímu soudu nelze proto přisvědčit, že nájemní smlouvou byl nájem sjednán na dobu neurčitou.
Podle §686a odst. 6 obč. zák. ve znění účinném od 31. 3. 2006 nelze na nájem bytu použít ustanovení o prodloužení nájmu (§676 odst. 2 obč. zák.). Smyslem ustanovení §686a odst. 6 obč. zák. bylo zabránit automatickému prodlužování nájemního vztahu, sjednaného na dobu určitou; z jeho znění však nelze dovodit, že by zakazovalo dohodu pronajímatele a nájemce, podle něhož se nájem bytu, který by jinak zanikl uplynutím doby, na niž byl sjednán (§710 odst. 3 obč. zák.), obnoví za dohodnutých podmínek.
Nejvyšší soud v rozsudku z 28. 6. 2010, č. j. 26 Cdo 2951/2008-47, uveřejněném pod č. 7 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2010, dospěl k závěru, že „z ustanovení §686a odst. 6 obč. zák. ve znění účinném od 31. 3. 2006 nelze dovodit, že by po uvedeném datu byla vyloučena dohoda pronajímatele a nájemce, podle níž může dojít k obnovení nájemního vztahu k bytu sjednaného na dobu určitou“. Vzhledem k tomu, že se odvolací soud zabýval posouzením platnosti uvedeného ujednání pronajímatelky a nájemce pouze z hlediska dohodnuté doby trvání nájmu bytu podle §686 odst. 2 obč. zák., a nikoliv z pohledu relativně samostatného ujednání o obnovení nájemního vztahu, je jeho posouzení neúplné, a tudíž nesprávné.
Lze uzavřít, že dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. byl dovolatelkou použit opodstatněně.
Dovolací soud proto podle §243b odst. 2 věty za středníkem o.s.ř. zrušil rozsudek odvolacího soudu. Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně, bylo zrušeno i toto rozhodnutí a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243b odst. 3 věta druhá o.s.ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243d odst. 1 o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 27. ledna 2011
JUDr. Marie R e z k o v á, v. r.
předsedkyně senátu