ECLI:CZ:NS:2011:26.CDO.567.2009.1
sp. zn. 26 Cdo 567/2009
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marie Rezkové a soudců JUDr. Miroslava Feráka a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., ve věci žalobkyně RPG Byty, s. r. o. , IČ: 27769127, se sídlem v Ostravě – Moravské Ostravě, Gregorova 2582/3, zastoupené JUDr. Vladimírem Jirouskem, advokátem se sídlem v Ostravě – Moravské Ostravě, Preslova 9, proti žalované L. K. , o vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. 62 C 311/2007, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 29. srpna 2008, č. j. 42 Co 212/2008-38, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Ostravě (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 18. 12. 2007, č. j. 62 C 311/2007-17, uložil žalované, aby vyklidila byt č. 5 v domě č.p. 2074 v O. – Z. na ulici K. (dále „předmětný byt“ nebo „byt“) do 15 dnů od právní moci rozsudku a rozhodl o nákladech řízení. Zjistil, že žalobkyně je v katastru nemovitostí zapsaná jako vlastnice uvedeného domu a že dne 28. 3. 2007 uzavřela se žalovanou nájemní smlouvu k předmětnému bytu, kterou byla sjednána doba nájmu od 1. 4. 2007 do 30. 9. 2007. Dále bylo ujednáno, že nájemní poměr bude automaticky prodlužován vždy o dalších 6 měsíců, pokud bude žalovaná řádně platit nájemné a služby a nebude-li mít dluh na nájemném a službách v jakékoliv výši. Podle opisu karty úhrad žalovaná nájemné za měsíce květen až srpen 2007 nezaplatila. Na základě provedeného dokazování dospěl soud prvního stupně k závěru, že právo nájmu žalované k bytu již zaniklo uplynutím doby. Protože užívá byt v domě žalobkyně bez právního důvodu, poskytl žalobkyni ochranu jejího vlastnického práva podle §126 odst. 1 obč. zák. a žalované uložil, aby byt vyklidila.
Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací k odvolání žalobkyně rozsudkem z 29. 8. 2008, č. j. 42 Co 212/2008-38, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Konstatoval, že doba trvání nájmu byla v nájemní smlouvě vázána nejen na uplynutí času, ale zejména na řádné placení nájemného. Na takovou skutečnost však nelze dobu trvání nájmu vázat, neboť není jisté, zda vůbec někdy nastane. Poukázal na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 513/2003, podle kterého lze dobu trvání nájemního poměru vázat na konkrétní datem nezjistitelnou skutečnost, z níž je možné bez pochyb zjistit, kdy nájemní poměr skončí, přičemž v době sjednání dohody nemusí mít účastníci jistotu, kdy tato skutečnost nastane, avšak že nastane, je jisté. Kromě toho je takové ujednání neplatné pro obcházení zákona podle §39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění novely provedené zák. 107/2006 Sb. – dále „obč. zák.“. Pro nájemce totiž stanoví přísnější podmínky výpovědi než §711 a §712 obč. zák. Důvodem výpovědi pro hrubé porušování povinností nájemce je totiž nezaplacení nájemného nebo úhrad za plnění spojená s užíváním bytu odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytované s užíváním bytu, délka výpovědní lhůty činí tři měsíce a nájemci přísluší bytová náhrada přinejmenším ve formě přístřeší. Žalovaná by se ani v řízení o vyklizení bytu nemohla domáhat přezkumu, že nájemné a služby byly řádně placeny, nebo navrhnout zamítnutí žaloby pro rozpor s dobrými mravy. Doba trvání nájmu tedy nebyla sjednána platně, což nemá za následek neplatnost celé nájemní smlouvy. Výkladem smlouvy podle §35 odst. 1 obč. zák. lze dovodit, že vůle účastníků nesměřovala k ukončení nájemního vztahu již po šesti měsících. Nájemní smlouvou proto vznikl nájemní vztah na dobu neurčitou (odkaz na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 29. 1. 2002, sp. zn. 28 Cdo 2187/2001). Odvolací soud také dospěl k závěru o vzniku nájemním poměru žalované k předmětnému bytu na dobu neurčitou, který dosud trvá, i z jiného právního důvodu. Doplnil dokazování a zjistil z dohody o výměně bytů ze dne 8. 3. 2007, že žalovaná ji uzavřela s M. M., s tím, že žalovaná se nastěhuje do předmětného bytu, a M. M. do bytu v O. – Z., D. 1207/74. Žalovaná zaplatila žalobkyni kauci ve výši trojnásobku měsíčního nájemného a plnění spojeného s užíváním předmětného bytu a dne 14. 3. 2007 se zavázala uzavřít se žalobkyní novou nájemní smlouvu na dobu určitou půl roku s automatickým prodlužováním v případě řádně placeného nájemného. Dne 28. 3. 2007 uzavřely účastnice dohodu o skončení nájmu k předmětnému bytu ke dni 31. 3. 2007. Odvolací soud zdůraznil, že podle §715 obč. zák. ke dni splnění dohody o výměně bytů vstupují nájemci ve výměnou získaných bytech do nájemních poměrů založených nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem. Jednání žalobkyně, která poté, co 14. 3. 2007 odsouhlasila výměnu bytu, dne 28. 3. 2007, uzavřela se žalovanou dohodu o skončení nájmu k 31. 3. 2007 a rovněž novou nájemní smlouvu hodnotil jako jednání obcházející zákon. Jinak řečeno odvolací soud dospěl k závěru, že i kdyby byla nájemní smlouva z 28. 3. 2007 platným právním úkonem z hlediska určitosti a platná i v části o prodloužení doby nájmu, pak je celá neplatná pro obcházení zákona podle §39 obč. zák., a to proto, že účelově směřovala (spolu se smlouvou o zániku nájmu) ke změně nájmu, které na žalovanou přešlo dohodou o výměně bytů.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o §237 odst. 1 písm. a) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále „o. s. ř.“). Uvedla, že uplatňuje dovolací důvod nesprávního právního posouzení věci. Jeho naplnění spatřuje v nesprávném výkladu nájemní smlouvy z 28. 3. 2007 a posouzení její platnosti. Podle obsahu (§41 odst. 2 obč. zák.) tak namítá, že zjištění obsahu nájemní smlouvy nemá v podstatně části oporu v provedeném dokazování. Ve smlouvě je jednoznačně uvedena doba trvání nájmu, zánik nájmu je spojen s uplynutím doby a nájemní smlouvou nebyl sjednán nájemní poměr na dobu neurčitou. Další ujednání se týká prodloužení doby nájmu (při řádném placení nájemného). Odkaz na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 513/2003 tak není případný. Prodloužení nájmu dohodou zákon nevylučuje, nepřipouští pouze prodloužení ze zákona podle §676 odst. 2 obč. zák. Ke stejnému závěru dochází i Komentář II. občanského zákoníku, vydaný nakladatelstvím C.H. Beck 2008, str. 1816. Nemůže proto ani obstát argumentace odvolacího soudu, že takové ujednání svým účelem obchází zákon, neboť sankcionuje neplacení nájemného přísněji než §711 odst. 2 písm. b) obč. zák. Žalobkyně odkazuje také na rozsudek Nejvyššího soudu z 9. 4. 2002, sp. zn. 26 Cdo 379/2001, v němž Nejvyšší soud vyložil, že část nájemní smlouvy, obsahující ujednání o době nájmu, je obsahově oddělitelná od dalších části smlouvy, nemá tedy za následek neplatnost celé smlouvy. I kdyby mělo být ujednání o prodloužení nájemní smlouvy neplatné, pak obstojí zbývající část, kterou byl sjednán nájem na dobu určitou a která ke dni rozhodování soudu již uplynula. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaná se k dovolání nevyjádřila.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (čl. II, bod 12. tohoto zákona) – dále opět „o. s. ř.”.
Nejvyšší soud zjistil, že přípustné dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky jejího advokátního zastoupení.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci [§241a odst. 2 písm. a) o. s. ř.], i když nebyly dovoláním uplatněny. Existence vad nebyla tvrzena a z obsahu spisu se nepodává.
V rozsudku ze dne 24. 6. 2003, sp. zn. 32 Odo 330/2003, uveřejněném v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu pod C 2021, Nejvyšší soud uvedl, že pokud odvolací soud založil závěr o nedůvodnosti uplatněného nároku současně na dvou nezávislých právních důvodech, pak sama okolnost, že jeden z nich neobstojí, nemůže mít vliv na správnost tohoto závěru, jestliže obstojí důvod druhý. Totéž platí i tehdy, nemohl-li být druhý důvod podroben dovolacímu přezkumu proto, že nebyl dovoláním dotčen.
V daném případě dospěl odvolací soud (po zjištění obsahu nájemní smlouvy) k právnímu závěru, že nájemní právo žalované k bytu na dobu neurčitou vzniklo nájemní smlouvou uzavřenou účastnicemi dne 28. 3. 2007 (když shledal nájemní smlouvu částečně neplatnou pro neurčitost podle §37 odst. 1 obč. zák., případně pro obcházení zákona - §711 odst. 2 obč. zák.). K závěru o vzniku tohoto nájemního práva žalované na dobu neurčitou však dospěl současně z dalšího (nezávislého) právního důvodu, a to, že vzniklo splněním dohody o výměně bytů, neboť žalovaná vstoupila do nájemního poměru založeného mezi žalobkyní a původní pronajímatelkou M. M. Další „jednání žalobkyně“, tedy smlouvu o zániku nájmu z 28. 3. 2007 k 31. 3. 2007 a novou nájemní smlouvu uzavřenou účastnicemi rovněž dne 28. 3. 2007(i kdyby mělo jít o nájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou), považoval za neplatné právní úkony pro obcházení zákona podle §39 obč. zák., účelově směřující k tomu, aby žalobkyně dosáhla změny nájmu z doby neurčité na dobu určitou.
Žalobkyně však v dovolání zpochybnila jen právní závěr o vzniku práva nájmu žalované k bytu na dobu neurčitou nájemní smlouvou z 28. 3. 2007, (spojený se závěrem o částečné neplatností této nájemní smlouvy). Přezkum správnosti tohoto závěru je však bez významu, neboť rozsudek odvolacího soudu účinně spočívá na závěru jiném, a to vzniku práva nájmu žalované k bytu na základě dohody o výměně bytů, které dosud trvá, vzhledem k neplatnosti (celé) nájemní smlouvy z 28. 3. 2007. Ten sám o sobě postačuje k zamítnutí žaloby a nemůže být podroben dovolacímu přezkumu.
Z uvedených důvodů Nejvyšší soud dovolání podle §243b odst. 2 o. s. ř. dovolání zamítl.
Žalovaná byla v dovolacím řízení úspěšná a podle §243b odst. 5, §224 odst. 1 a §142 odst. 1 o. s. ř. by jí vůči žalobkyni náležela náhrada nákladů tohoto řízení, náklady jí však nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 28. února 2011
JUDr. Marie Rezková, v. r.
předsedkyně senátu