ECLI:CZ:NS:2011:33.CDO.4930.2008.1
sp. zn. 33 Cdo 4930/2008
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Pavla Krbka a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobkyně Ing. M. H. , s místem podnikání v Novém Jičíně, U Jičínky 388/18, identifikační číslo osoby 73885029, zastoupené Mgr. Ivetou Horáčkovou, advokátkou se sídlem v Novém Jičíně, K Nemocnici 50, proti MUDr. I. Z. , zastoupenému JUDr. Darinou Šustkovou, advokátkou se sídlem v Novém Jičíně, Divadelní 9, o zaplacení 52.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Novém Jičíně pod sp. zn. 24 C 47/2007, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2008, č. j. 42 Co 209/2008-71, takto:
I. Dovolání se zamítá .
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně se po žalovaném domáhala zaplacení 72.000,- Kč s příslušenstvím. Uváděla, že účastníci uzavřeli dne 26. 7. 2005 zprostředkovatelskou smlouvu. Žalovaná částka sestává z její odměny za zprostředkování prodeje nemovitostí (20.000.- Kč) a ze smluvní pokuty (52.000,- Kč), na kterou jí vznikl nárok, protože žalovaný porušil své smluvní povinnosti.
Okresní soud v Novém Jičíně (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 18. října 2007, č. j. 24 C 47/2007-37, uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 52.000,- Kč se zde specifikovaným příslušenstvím (výrok I.), ve zbývající části žalobu zamítl (výrok II.) a rozhodl o nákladech řízení (výrok III.).
Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací rozsudkem ze dne 23. června 2008, č. j. 42 Co 209/2008-71, změnil rozsudek soudu prvního stupně v odvoláním napadeném výroku I. tak, že žalobu o zaplacení 52.000,- Kč s příslušenstvím zamítl, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.
Soudy obou stupňů vycházely ze zjištění, že žalovaný nabyl na základě příklepu při dražebním jednání Okresního soudu v Novém Jičíně do svého vlastnictví nemovitosti (budovu čp. 2 – rodinný dům postavený na pozemku parcelní číslo st. 36/1, a pozemky parcelních čísel st. 36/1 o výměře 1.349 m2, st. 36/2 o výměře 125m2, 129 o výměře 366 m2 a 130 o výměře 1.193 m2) zapsané na listu vlastnictví č. 410 pro katastrální území H. u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín. Dne 26. 7. 2005 uzavřela žalobkyně jako zprostředkovatelka, zastoupená P. S., a žalovaný jako zájemce o zprostředkování („klient“), zastoupený Ing. P. T., zprostředkovatelskou smlouvu (dále jen „Smlouva“). Ve Smlouvě se žalobkyně zavázala vyvíjet činnost směřující k tomu, aby měl žalovaný možnost uzavřít s třetími osobami kupní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí, jejímž předmětem bude převod nemovitostí „výše ve smlouvě specifikovaných“ za nabídkovou cenu 520.000,- Kč. Žalovaný se zavázal zaplatit žalobkyni za splnění účelu smlouvy odměnu (provizi) ve výši 20.000,- Kč. Pokud jde o specifikaci nemovitostí, jejichž prodej má být zprostředkován, v článku 1. Smlouvy je obsaženo prohlášení žalovaného, že je vlastníkem „rodinného domu čp. 2 v H., zastavěné plochy a nádvoří o výměře 1.349 m2 na parcele st. 36/1 a příslušných pozemků“ a že „tyto nemovitosti jsou zapsány na LV 410 vedeném příslušným katastrálním úřadem pro katastrální území H.“ a v článku 2. Smlouvy je uvedeno, že nemovitosti a jejich příslušenství, které jsou předmětem zprostředkování, jsou popsány v „Náběrovém listu nemovitosti“; v náběrovém listu opatřeném datem 22. 7. 2005 jsou nemovitosti popsány jako „rodinný dům určený k rekonstrukci a pozemek o výměře okolo 1.800 m2“. Pro případ, že klient zmaří svým jednáním splnění účelu Smlouvy, případně že poruší povinnosti vyplývající ze Smlouvy, zejména i z bodu 3, bylo dohodnuto, že mu vzniká povinnost zaplatit „smluvní pokutu ve výši 10% z nabídkové prodejní ceny plus sjednanou výši odměny“; splatnost smluvní pokuty byla přitom jednána do 15ti dnů od výzvy k zaplacení. Bod 3 Smlouvy obsahuje prohlášení žalovaného, že ke dni uzavření smlouvy na výše uvedených nemovitostech mimo jiné neváznou žádná zástavní práva. Do 28. 1. 2006 vázlo na nemovitostech zapsaných na LV 410 osm různých zástavních práv. Dne 7. 7. 2005 byl vypracován geometrický plán číslo 94/2005, který byl potvrzen Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, pracoviště Nový Jičín dne 12. 8. 2005 pod č. 942/05; jeho účelem bylo rozdělení pozemků zapsaných na LV 410. Dne 22. 9. 2005 uzavřela žalobkyně se zájemkyní o koupi K. S. rezervační smlouvu týkající se nemovitostí na LV 410 specifikovaných podle zamýšleného rozdělení v geometrickém plánu. K. S. od této smlouvy dne 13. 1. 2006 odstoupila zejména proto, že označení nemovitostí je v rozporu s platným LV a dále z toho důvodu, že na nemovitostech váznou zástavní práva.
Zatímco soud prvního stupně na podkladě takto zjištěného skutkového stavu věci uzavřel, že žalovanému vznikla podle Smlouvy povinnost zaplatit žalobkyni smluvní pokutu v důsledku nepravdivého prohlášení, že na nemovitostech neváznou žádná zástavní práva (nárok na požadovanou zprostředkovatelskou odměnu shledal nedůvodným, neboť plyne z neplatného smluvního ujednání), odvolací soud neshledal nárok na zaplacení smluvní odměny po právu s odůvodněním, že Smlouva je neplatná pro neurčité vymezení předmětu zprostředkování. Konstatoval přitom, že požadavku určitosti sice nebrání, nejsou-li dotčené nemovitosti ve zprostředkovatelské smlouvě popsány tak přísně formálně, jak vyžaduje zákon o zápisech vlastnických práv a jiných věcných práv pro provedení zápisu do katastru nemovitostí, ze zprostředkovatelské smlouvy však musí nepochybně vyplývat, o které konkrétní nemovitosti se má jednat, tedy které mají být zprostředkovatelem zájemcům nabízeny. Vyplývá-li ze Smlouvy, že předmětem zprostředkování mají být nemovitosti zapsané na LV 410 tak, jak jsou popsány v náběrovém listu, přičemž na LV 410 jsou zapsány pozemky o celkové výměře 3.033 m2, zatímco v náběrovém listu se hovoří o pozemcích o výměře okolo 1.800 m2, nelze než dovozovat, že zprostředkováván neměl být prodej všech pozemků uvedených na LV 410, nýbrž pouze některých z nich, aniž bylo specifikováno kterých. Tomu nasvědčuje skutečnost, že v době uzavření Smlouvy byl již zpracován geometrický plán za účelem rozdělení pozemků, který byl účastníkům Smlouvy znám.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, v němž vytýká nesprávné právní posouzení věci. Nesouhlasí se závěrem, že ve Smlouvě nejsou dostatečně určitě vymezeny nemovitosti, jejichž prodej měla zprostředkovat, a potažmo tedy ani se závěrem o neplatnosti Smlouvy včetně jejího ujednání o smluvní pokutě. Odkazujíc na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2007, sp. zn. 31 Cdo 1332/2006, podle kterého může z hlediska určitosti a srozumitelnosti obstát i jiný popis budovy a pozemků, než způsobem uvedeným v §5 odst. 1 písm. c/ katastrálního zákona, prosazuje názor, že ve Smlouvě byly nemovitosti popsány určitě a srozumitelně. Připomíná, že budova byla označena číslem popisným, pozemek, na kterém se budova nachází, byl specifikován parcelním číslem a ostatní pozemky katastrálním územím a odkazem na příslušný list vlastnictví. Současně bylo odkázáno na náběrový list, který byl ke Smlouvě připojen. Je zcela zřejmé, které nemovitosti byly k 26. 7. 2005 předmětem zprostředkování. Konfrontace výměr pozemků je zavádějící. Odvolací soud nesprávně do celkové výměry „zbývajících“ pozemků (tj. parcel č. 36/2, 129 a 130 v katastrálním území H.) opětovně započítává výměru pozemku parcelního čísla st. 36/1, který je ve smlouvě i v náběrovém listu uveden zvlášť (samostatně). Dovolatelka je přesvědčena, že minimálně ve vztahu k budově a pozemku, na němž je umístěna, nemohla být Smlouva neplatná, neboť popis těchto nemovitostí odpovídá požadavkům katastrálního zákona. Nepatřičným shledává odkaz odvolacího soudu na rezervační smlouvu, která byla uzavřena až následně a s nárokem na smluvní pokutu nesouvisí; tímto odkazem odvolací soud zcela změnil smysl a obsah Smlouvy. Na posouzení věci nemá podle jejího názoru vliv ani to, že v době uzavření Smlouvy již byl vypracován geometrický plán. Tato skutečnost naopak podporuje verzi, že oběma smluvním stranám muselo být zřejmé, co je předmětem zprostředkování. Geometrický plán byl předložen katastrálnímu úřadu k souhlasu s očíslováním parcel až po uzavření Smlouvy. Nemovitosti, které vznikly rozdělením, jsou až do doby realizace jejich prvního převodu jakoby „skryty“ pod původními parcelními čísly pozemků, jejichž rozdělením vznikly; teprve s prvním převodem dojde k jejich zápisu podle nových parcelních čísel. Dovolatelka dále odkazuje na judikaturu, podle které pozemek nemusí být totožný s parcelou a je nepřípustné dovozovat neexistenci pozemků v důsledku jejich sloučení či přeparcelování, resp. přečíslování. Z uvedeného dovozuje, že předmětem zprostředkování nemohly být žádné jiné nemovitosti, než které byly ke dni uzavření Smlouvy zapsány na LV 410. Dovolatelka zdůrazňuje, že žalovaný uplatnil námitku neplatnosti Smlouvy účelově teprve v odvolání, a připomíná již pravomocné rozsudky Okresního soudu v Novém Jičíně ze dne 25. 1. 2007, č.j. 14 C 339/2006-25 a Krajského soudu v Ostravě ze dne 8. 6. 2007, č. j. 11 Co 243/2007-46, které s posuzovanou věcí souvisely, a v nichž žádný ze soudů neplatnost zprostředkovatelské smlouvy nedovodil. Za všech uvedených důvodů navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
V řízení o dovolání bylo postupováno podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném do 30. 6. 2009 – dále opět jen „o. s. ř.“ (srovnej bod 12, čl. II. zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony).
Dovolání bylo podáno včas k tomu legitimovaným subjektem (žalobkyní) řádně zastoupeným advokátem (§240 odst. 1. §241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), a je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř.
Podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. lze dovolání podat z důvodu, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Nesprávným právním posouzením je omyl při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav (skutkové zjištění). O mylnou aplikaci se jedná, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo aplikoval sice správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil, popř. jestliže ze skutkových zjištění vyvodil nesprávné právní závěry.
Výhrady žalobkyně k právnímu posouzení věci se týkají výlučně závěru odvolacího soudu o neurčitosti vymezení předmětu prodeje, jenž má být zprostředkován smlouvou, kterou účastníci uzavřeli dne 26. 7. 2005; tento závěr je rozhodující pro posouzení, zda zprostředkovatelská smlouva je platným právním úkonem a zda je tudíž platné i její ujednání o sankci (smluvní pokutě) sjednané pro případ porušení smluvních povinností klienta.
Podle §37 odst. 1 obč. zák. musí být právní úkon učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně, jinak je neplatný.
V posuzované věci se ve zprostředkovatelské smlouvě, kterou účastníci uzavřeli dne 26. 7. 2005, výslovně uvádí, že předmětem zprostředkování jsou „nemovitosti a jejich součásti a příslušenství“, které jsou popsány v „Náběrovém listu nemovitosti“ (viz. článek 2.). Současně se v této smlouvě podává - a to v jejím článku 7., kde je definován závazek zprostředkovatele, že zprostředkovatel bude vyvíjet činnost směřující k tomu, aby klient měl příležitost uzavřít smlouvu, jejímž předmětem bude „převod výše specifikovaných nemovitostí“, přičemž jediná specifikace nemovitostí je uvedena v článku 1. obsahujícím prohlášení klienta o rozsahu jeho vlastnictví. V listině označené jako „Náběrový list“ je pak v kolonce „List vlastnictví, katastrální území, obec“ makléřem žalobkyně vepsáno „ LV 410, H. č.p. 2, parcela st 36/1 1349 m2 “. V rubrice „Základní údaje o nemovitosti“, kolonce „velikost“ je vepsán údaj „ 1349 m2 3+1 “. Na následující straně je do kolonky označené jako „Pozemek – velikost“ vepsáno „ cca 1.800 m2 rovina “. Do kolonky „ostatní“ je potom vepsáno „ Prodej rodinného domu se čtyřmi místnostmi v H. Nemovitost je určena ke kompletní rekonstrukci. K domu náleží hosp. stodola a pozemek o výměře cca 1.800 m2, El. + voda na pozemku, ostatní sítě v dosahu. Výhodou krásné a klidné prostředí, ihned k dispozici “. Rozsah vlastnictví klienta (žalovaného) je v článku 1. zprostředkovatelské smlouvy popsán jako „rodinný dům č.p. 2 H.“, „zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1.349 m2 na parcele st. 36/1“ a „příslušné pozemky“ s dovětkem, že uvedené „nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví číslo 410 vedeném příslušným katastrálním úřadem pro katastrální území H.“ Podle výpisu z katastru nemovitostí byly na listu vlastnictví číslo 410 vedeném pro katastrální území H. k 31. 10. 2005 zapsány následující pozemky ve vlastnictví žalovaného: parcela číslo 36/1 o výměře 1.349 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, parcela číslo 36/2 o výměře 125 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, parcela číslo 129 o výměře 366 m2 - ostatní plocha a parcela číslo 130 o výměře 1.193 m2 - zahrada; celková výměra těchto pozemků činila 3.033m2. Již při konfrontaci všech těchto údajů lze souhlasit s odvolacím soudem, že ze zprostředkovatelské smlouvy ve spojení s tzv. náběrovým listem, na který tato smlouva výslovně odkazuje, nelze spolehlivě dovodit, zda se žalobkyně zavázala zprostředkovat prodej všech nemovitostí, které žalovaný vlastnil v katastrálním území H., nebo pouze některých z nich. Jinak řečeno, předmět zprostředkování nebyl vymezen určitě. Nejistota týkající se předmětu zprostředkování je završena zněním tzv. rezervační smlouvy, kterou žalobkyně dne 22. 9. 2005 uzavřela se zájemkyní o koupi nemovitostí ve vlastnictví žalobce. Z této smlouvy (z jejího článku I.) se totiž podává, že „Zprostředkovatel podepsal se svým klientem, vlastníkem nemovitosti rodinného domu čp. 2 na parcele č. 36/1 díl d zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1.033 m2, parcely č. 130 díl c o výměře 265 m2, pozemku parc. č. 129 o výměře 366 m2, parcely č. st. 36/2 o výměře 102 m2, ½ podílu parcely 36/3 o výměře 23 m2 a ½ podílu 36/4 o výměře 46 m2 zapsané na listu vlastnictví číslo 410 vedeném příslušným katastrálním úřadem pro katastrální území H. a obec H., zprostředkovatelskou smlouvu, kterou klient zprostředkovatele pověřil zajistit prodej výše uvedeného předmětu prodeje“ (tedy pozemků o rozloze 1.766 m2 a polovičního spoluvlastnického podílu na pozemcích o výměře 69 m2). Nelze přisvědčit žalobkyni, že údaje uvedené v rezervační smlouvě jsou z hlediska určitosti vymezení předmětu zprostředkování irelevantní. Mohlo by tomu tak být, kdyby předmět byl ve zprostředkovatelské smlouvě nebo v listině, na kterou odkazuje, vymezen dostatečně určitým způsobem. Protože tomu tak nebylo, pokusily se soudy zcela správně zjistit obsah zprostředkovatelské smlouvy prostřednictvím jejího výkladu. V rámci logického výkladu pak konfrontovaly údaje uvedené ve zprostředkovatelské smlouvě a v tzv. náběrovém listu s údaji uvedenými ve smlouvě rezervační, kde je smlouva zprostředkovatelská zmiňována s rozvedením toho, čím klient zprostředkovatele „pověřil“ (tj. při popisu předmětu zprostředkovávaného prodeje).
Lze shrnout, že ze zprostředkovatelské smlouvy lze nade vší pochybnost dovodit pouze to, že předmětem zprostředkování prodeje měl být rodinný dům čp. 2 v H. postavený na pozemku parc. č. st. 36/1. Pochybnosti ohledně zprostředkování prodeje pozemků (tj. zda měl být zprostředkován rovněž prodej pozemku parc. č. 36/1, resp. co bylo míněno „příslušnými pozemky“), nelze odstranit ani za použití výkladových pravidel podle §35 obč. zák., tedy výkladem zprostředkovatelské smlouvy, popř. listiny, na kterou je v ní výslovně odkazováno (náběrového listu), či listiny, v níž je tato smlouva interpretována (rezervační smlouvy). Sluší se zdůraznit, že interpretace obsahu právního úkonu soudem podle §35 odst. 2 obč. zák. nemůže nahrazovat či měnit již učiněné projevy vůle; použití zákonných výkladových pravidel směřuje pouze k tomu, aby obsah právního úkonu vyjádřeného slovy, který učinili účastníci ve vzájemné dohodě, byl vyložen v souladu se stavem, který existoval v době jejich smluvního ujednání. Pakliže je obsah právního úkonu zaznamenán písemně, určitost projevu vůle je dána obsahem listiny, na níž je zaznamenán; nestačí, že účastníkům smlouvy je jasné, co je předmětem smlouvy a jaká jsou jejich práva a povinnosti, popř. jakou vůli vyjadřuje, není-li to poznatelné z textu listiny. Určitost písemného projevu vůle je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat pochybnosti o jeho obsahu ani u třetích osob. Závěr odvolacího soudu o neplatnosti zprostředkovatelské smlouvy pro neurčitost je tudíž správný. Na uvedeném nemůže nic změnit ani námitka dovolatelky, že budova byla ve smlouvě vymezena nezaměnitelným způsobem, neboť nelze dovodit, že by žalovaný mohl mít zájem na prodeji pouze budovy samotné, když předmět zprostředkování prodeje se měl nepochybně týkat i pozemků (k tomu srov. §41 obč. zák.).
K dovolací námitce, že sečtou-li se pozemkové výměry uváděné v náběrovém listu (tj. „okolo 1.800 m2“ plus 1.349 m2), blíží se výsledek (3.149 m2) celkové výměře všech pozemků evidovaných na LV č. 410 (3.033 m2), se sluší připomenout, že bylo na žalobkyni, která je profesionálem v oboru, aby zprostředkovatelkou smlouvu vyhotovila způsobem nevzbuzujícím pochybnosti o jejím obsahu a aby dbala na přesnost a úplnost údajů uvedených v náběrovém listu, je-li na něj ve smlouvě odkazováno. Zprostředkovatelskou smlouvu je nutné posuzovat jako smlouvu spotřebitelskou (srov. §52 obč. zák.), u níž platí zásada, že v pochybnostech o jejím významu je třeba vyjít z výkladu, který je pro spotřebitele příznivější (§55 odst. 3 obč. zák.). Výklad předmětné zprostředkovatelské smlouvy provedený odvolacím soudem respektuje zásady zakotvené v ustanoveních §55 a §56 obč. zák., které představují transpozici směrnice Rady 93/13/EHS z 5. 4. 1993 do českého práva; i z tohoto pohledu je tudíž závěr odvolacího soudu o neplatnosti zprostředkovatelské smlouvy pro neurčitost jejího předmětu správný.
Nelze tedy než uzavřít, že dovolací důvod podle §241 odst. 2 písm. b/ o. s. ř. nebyl v posuzovaném případě naplněn. Jelikož rozsudek odvolacího soudu je z hlediska uplatněného dovolacího důvodu a jeho obsahového vymezení správný a nebylo zjištěno (a ostatně ani žalobkyní tvrzeno), že by řízení bylo postiženo některou z vad uvedených v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3 o. s. ř., popřípadě jinou vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, Nejvyšší soud dovolání žalobkyně podle §243b odst. 2 části věty před středníkem o. s. ř. zamítl.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle §243b odst. 5 věty první, §224 odst. 1, §151 odst. 1 a §142 odst. 1 o. s. ř. za stavu, kdy žalovanému podle obsahu spisu nevznikly v této fázi řízení žádné náklady, na jejichž náhradu by jinak měl vůči žalobkyni právo.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 22. února 2011
JUDr. Ivana Zlatohlávková, v. r.
předsedkyně senátu