ECLI:CZ:NS:2014:26.CDO.1473.2012.1
sp. zn. 26 Cdo 1473/2012
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně J. S. , zastoupené JUDr. Janem Křečkem, advokátem se sídlem v Praze 7, Osadní 324/12a, proti žalované J. S. , zastoupené Mgr. Martinem Prosserem, advokátem se sídlem v Praze 1, Myslíkova 174/23, o vyklizení nemovitosti, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 5 pod sp. zn. 13 C 523/2008, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 2. listopadu 2011, č. j. 13 Co 405/2011-120, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 2. listopadu 2011, č. j. 13 Co 405/2011-120, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně se žalobou došlou soudu dne 18. 9. 2008 domáhala, aby žalované bylo uloženo „vyklidit 2. nadzemní podlaží domu č. p. na pozemku parcelní číslo 4504/2 v katastrálním území S., a předat je vyklizené žalobkyni“ (dále jen „dům“, „předmětná parcela“, „prostory v domě“). Tvrdila, že je vlastnicí předmětného domu s pozemkem, a to na základě dědické dohody schválené soudem, že s žalovanou – dcerou – uzavřela smlouvu o výstavbě (dále jen „Smlouva“), která je však neplatná, neboť postrádá náležitosti uvedené v §18 odst. 1 písm. e/, f/, g/ zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“). Žalovaná prováděla na své náklady nástavbu v předmětném domě, a ačkoliv stavba nebyla dosud kolaudována, a k bydlení je proto nezpůsobilá, bydlí v ní se svým druhem J. Š. Žalovaná tak užívá předmětný prostor bez právního důvodu.
Obvodní soud pro Prahu 5 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 17. 6. 2011, č. j. 13 C 523/2008-100, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení.
Zjistil, že žalobkyně je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastnice předmětného domu a pozemku, že dne 4. 11. 2004 uzavřela se žalovanou Smlouvu, jež obsahovala i prohlášení žalobkyně jako vlastnice domu podle §4 zákona o vlastnictví bytů, v němž vymezila bytovou jednotku č. 1 umístěnou v prvním nadzemním podlaží (kterou užívala) a bytovou jednotku č. 2 umístěnou ve druhém nadzemním podlaží, která bude zhotovena přestavbou půdního prostoru. Ve Smlouvě se dohodly, že žalovaná jako stavebník zhotoví v domě formou půdní nástavby do svého vlastnictví, na své náklady a nebezpečí, bytovou jednotku (č. 2) včetně příslušenství, vymezily společné části domu, žalobkyně se mj. zavázala převést na žalovanou odpovídající spoluvlastnický podíl k předmětnému pozemku, vymezily spoluvlastnické podíly (spoluvlastnický podíl jednotky č. 1 o velikosti 6200/12239, spoluvlastnický podíl jednotky č. 2 o velikosti 6039/12239) a dohodly se, že příspěvky na opravu a údržbu společných částí domu se budou řídit výši spoluvlastnického podílu. Dále zjistil, že stavební povolení na výstavbu nové jednotky bylo vydáno 26. 7. 2004, a i když žalovaná v prostoru, který vybudovala, bydlí, nebyla stavba zkolaudována, neboť nebyl předložen souhlas žalobkyně se změnou stavby před dokončením. Dne 21. 5. 2004 uzavřely účastnice smlouvu o zřízení věcného břemene pro výstavbu a užívání bytové jednotky v půdní vestavbě domu; návrh na jeho vklad do katastru nemovitostí však byl zamítnut pro nedostatečnou specifikaci nemovitostí. Vztahy mezi účastnicemi jsou konfliktní, dopisem ze dne 2. 7. 2007 informovala žalobkyně žalovanou, že odnímá souhlas s užíváním nemovitosti, a vyzvala jí, aby předmětný dům vyklidila do 31. 7. 2007.
Uzavřel, že žalobkyně jako vlastnice předmětného domu má podle §126 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), právo na ochranu proti neoprávněným zásahům do svého vlastnického práva. Žalovaná však nezasahuje do vlastnického práva žalobkyně bez právního důvodu, neboť má právo na přístup do domu na základě Smlouvy, kterou považoval za platnou. Neztotožnil se s námitkami žalobkyně, že Smlouva neobsahuje náležitosti stanovené v §18 odst. 1 písm. e/ – g/ zákona o vlastnictví bytů. Z kontextu Smlouvy je zřejmý způsob správy domu a pozemku, Smlouva totiž počítá jen se dvěma spoluvlastníky a určuje jejich spoluvlastnické podíly (písm. e/), je v ní výslovně stanoveno, že žalovaná vybuduje bytovou jednotku na své náklady (písm. f/) a že se spoluvlastnice budou podílet na příspěvcích na opravu a údržbu společných částí domu podle svých spoluvlastnických podílů (písm. g/). Okolnost, že žalovaná užívá předmětný prostor, ač nebyl doposud zkolaudován, nepovažoval za významnou, na výstavbu bytové jednotky bylo vydáno stavební povolení, žalovaná má do ní přístup minimálně jako stavebník a její oprávnění užívat bytovou jednotku vyplývá i ze smlouvy o zřízení věcného břemene. Neshledal ani důvod pro aplikaci §3 obč. zák.
K odvolání žalované Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 2. 11. 2011, č. j. 13 Co 405/2011-120, rozsudek soudu prvního stupně změnil, uložil žalované předmětný prostor vyklidit a předat ho žalobkyni do šesti měsíců od právní moci rozsudku; zároveň rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.
Převzal skutková zjištění soudu prvního stupně (která ani nebyla v odvolacím řízení zpochybněna), na rozdíl od soudu prvního stupně však dospěl k závěru, že Smlouva je neplatná, neboť v ní nebyl sjednán způsob správy domu a pozemku, zejména schází určení, které záležitosti budou vyhrazeny společnému rozhodování, kdo spoluvlastníky zastupuje navenek, jakým způsobem se zástupce ustanovuje a na jakou dobu (§18 odst. 1 písm. e/ zákona o vlastnictví bytů), což je ujednání, které zákon obligatorně vyžaduje. Měl za to, že ustanovení o správě domu v §18 odst. 1 písm. e/ zákona o vlastnictví bytů se týká úpravy vztahů společníků pouze po dobu výstavby do zavedení standardního režimu správy domu a pozemku, protože po dokončení stavby se i v případě, kdy nevznikne společenství vlastníků jednotek, uplatní při správě domu úprava v §9 - §16 zákona o vlastnictví bytů. Zdůraznil, že v případě výstavby podle §17 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů nebude dům až do vzniku rozestavěné jednotky podle §2 písm. e/, f/ tohoto zákona v podílovém spoluvlastnictví stavebníka nové jednotky, který není původním vlastníkem budovy. Zákon proto důvodně vyžaduje sjednání zásad pro společné rozhodování o správě domu během výstavby, úpravy zastoupení spoluvlastníků domu navenek, včetně určení zástupce, způsobu jeho ustanovení a doby zastoupení. Nejde však jen o zástupce spoluvlastníků domu, ale i o zástupce stavebníků, neboť i ti potřebují mít svého zástupce – např. pro jednání ve stavebním řízení, při jednání s katastrálním úřadem atd. Uzavřel, že neobsahuje-li Smlouva zákonem o vlastnictví bytů vyžadované ujednání podle §18 odst. 1 písm. e/, je neplatná. Dále měl za to, že právní důvod užívání předmětného prostoru nezakládá žalované ani smlouva o věcném břemeni, kterou uzavřela s žalobkyní, neboť návrh na její vklad do katastru nemovitostí byl zamítnut, nenastaly tak věcněprávní účinky sjednaného věcného břemena a smlouva tím pozbyla i účinků obligačních. Žalovaná užívala předmětný prostor se souhlasem žalobkyně, a po té, co ho odvolala, jí už žádný právní důvod k užívání nesvědčí, zasahuje tak neoprávněně do vlastnického práva žalobkyně, a proto jí uložil, aby předmětný prostor vyklidila. S ohledem na okolnosti případu jí však poskytl delší lhůtu k vyklizení.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení §237 odst. 1 písm. a/ zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění do 31. 12. 2012 (dále též jen „o. s. ř.“), a uplatnila v něm dovolací důvody podle §241a odst. 2 písm. a/ a b/, odst. 3 o. s. ř. Vytýkala odvolacímu soudu, že si nesprávně vyložil text komentáře k zákonu o vlastnictví bytů, o který opřel odůvodnění svého rozhodnutí, a přehlédl, že v daném případě existoval pouze jeden vlastník a jeden stavebník, takže je nadbytečné ustanovovat stranám zástupce, stejně jako není třeba deklarovat společné rozhodování. Odvolacímu soudu vytkla i nerespektování principu autonomie vůle smluvních stran, a použití jen jazykového výkladu zákona. Nesouhlasila ani se závěrem odvolacího soudu, že smlouva o věcném břemeni, jež nebyla zapsána do katastru nemovitostí, ztratila obligační účinky. Měla za to, že jednak katastrální úřad pochybil, nezapsal-li tuto smlouvu, neboť se jednalo jen o nepřesné (neúplné) označení předmětu vkladu, a navíc obligační účinky samotným rozhodnutím katastrálního úřadu zaniknout nemohly. Smlouva o zřízení věcného břemene byla i součástí stavebního povolení, které nabylo právní moci. Za nesprávné považovala rovněž závěry odvolacího soudu při aplikaci ustanovení §3 obč. zák., vytýkala odvolacímu soudu, že pominul některé – pro ni příznivé – skutečnosti, neboť pokud jí uložil dům vyklidit, měl vyklizení vázat na zajištění přiměřené bytové náhrady. Namítala, že odvolací soud překročil uplatněné odvolací důvody. Ačkoliv odvoláním podaným v zákonné lhůtě žalobkyně zpochybnila jen právní posouzení platnosti Smlouvy, zabýval se odvolací soud i účinky smlouvy o zřízení věcného břemene a zatížil tak řízení vadou, která měla za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Odvolací soud navíc v rozporu se svou poučovací povinností a se zásadou předvídatelností rozhodnutí ani neseznámil účastníky se svou – od soudu prvního stupně odlišnou - právní kvalifikací a nepoučil je náležitě o jejich právech. Navrhla, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu a vrátil mu věc k novému rozhodnutí.
Protože rozhodnutí odvolacího soudu bylo vyhlášeno přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 404/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, Nejvyšší soud v souladu s čl. II bodu 7 tohoto zákona projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 404/2012 Sb. (dále též jen „o. s. ř.”).
Je-li předmětem přezkumné činnosti dovolacího soudu pravomocné rozhodnutí odvolacího soudu, je pro závěr, zda napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení, relevantní jen právní úprava účinná v době vydání napadeného rozhodnutí, a je nevýznamné, že s účinností od 1. 1. 2014 byly právní předpisy, z nichž odvolací soud při právním posouzení věci vycházel, zrušeny zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
Nejvyšší soud shledal, že dovolání podané včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř., za splnění podmínky jejího advokátního zastoupení (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku, jímž odvolací soud změnil rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé, a je i důvodné.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatelé obsahově vymezili. Z ustanovení §242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř. (existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.).
Námitkou, že rozhodnutí odvolacího soudu nebylo předvídatelné a že jí nepoučil o jejich procesních právech, dovolatelka v dovolání posléze uvedenou vadu řízení namítla. O překvapivé rozhodnutí však jde tehdy, jestliže postup obecných soudů nese znaky libovůle; jedná se tedy o takové rozhodnutí, které nebylo možno na základě zjištěného skutkového stavu věci, postupu odvolacího soudu a dosud přednesených tvrzení účastníků řízení předvídat. Tak je tomu tehdy, kdy odvolací soud (oproti soudu prvního stupně) posuzoval skutečnost, kterou žádný z účastníků řízení nikdy netvrdil či nepopíral, popř. která nebyla předmětem posuzování soudu prvního stupně. V dané věci o překvapivé rozhodnutí odvolacího soudu nemohlo jít, žalobkyně se neplatnosti Smlouvy dovolávala již v žalobě, z obsahu spisu vyplývá, že odvolací soud vycházel ze stejných skutkových zjištění jako soud prvního stupně, jen přijal odlišný právní závěr o platnosti Smlouvy.
Důvodná není ani námitka, že odvolací soud „překročil“ žalobkyní uplatněné odvolací důvody. Žalobkyně se odvoláním domáhala, aby její žalobě, kterou soud prvního stupně zamítl, bylo vyhověno a žalované bylo uloženo vyklidit předmětný prostor. Přezkoumal-li odvolací soud závěr soudu prvního stupně, zda žalované svědčí nějaké právo užívání tohoto prostoru, či zda do vlastnického práva žalobkyně zasahuje neoprávněně, nepřekročil ani rozsah přezkumu napadeného rozhodnutí, ani přípustné odvolací důvody (§212, §212a odst. 1 o. s. ř.).
Lze tak uzavřít, že dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. a) o. s. ř. nebyl užit opodstatněně.
Přisvědčit nelze ani námitce dovolatelky, že odvolací soud nesprávně vyložil obligační účinky smlouvy o zřízení věcného břemena. Ty nastávají jen v případě, že jde o smlouvu platnou (určitou a srozumitelnou), která nebrání zápisu do katastru nemovitostí (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. října 1999, sp. zn. 2 Cdon 1304/97).
Dovolatelka dále zpochybnila správnost právního závěru odvolacího soudu, že Smlouva je neplatná, neboť neobsahuje ujednání podle §18 odst. 1 písm. e/ zákona o vlastnictví bytů.
Smlouva o výstavbě podle zákona o vlastnictví bytů musí mít písemnou formu (§17 odst. 1) a v §18 odst. 1 jsou demonstrativně vyjmenovány její základní náležitosti (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 6. 2009, sp. zn. 22 Cdo 883/2008). Smlouva o výstavbě tak musí obsahovat mimo jiné i „způsob správy domu a pozemku, zejména určení, které záležitosti budou vyhrazeny společnému rozhodování, kdo spoluvlastníky domu zastupuje navenek, jakým způsobem se zástupce ustanovuje a na jakou dobu“ (§18 odst. 1 písm. e/).
Protože požadavek na stanovení způsobu správy domu a pozemku po dokončení výstavby (stanovení pravidel pro přispívání spoluvlastníků domu na náklady spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu) obsahuje ustanovení §18 odst. 1 písm. g/ zákona o vlastnictví bytů a protože podle §11 odst. 8 platí úprava v §9 – 16 tohoto zákona o správě domu, včetně určení osoby správce domu, i pro rozhodování vlastníků jednotek v domě, v němž nevzniklo společenství (aniž by bylo významné, z jakého důvodu společenství nevzniklo), je správný závěr odvolacího soudu, že ustanovení §18 odst. 1 písm. e/ zákona o vlastnictví bytů se týká jen úpravy vztahů stavebníků po dobu výstavby.
V konkrétních poměrech projednávané věci však absence ujednání o způsobu správy domu a pozemku po dobu výstavby podle §18 odst. 1 písm. e/ zákona o vlastnictví bytů nemá za následek neplatnost Smlouvy. Účelem požadavku na sjednání této náležitosti smlouvy o výstavbě je upravit pravidla pro společné rozhodování spoluvlastníků (stavebníků) domu během celé výstavby a jejich zastupování navenek. V dané věci však měla nová bytová jednotka vzniknout nástavbou, v době uzavření Smlouvy budova (dům) již existoval a byl zapsán v katastru nemovitostí. Jeho výlučnou vlastnicí byla žalobkyně, a nebylo proto třeba upravovat pravidla pro rozhodování spoluvlastníků a jejich zastupování navenek, stejně jako nebylo třeba upravovat tyto pravidla pro stavebníky, neboť podle Smlouvy byla jediným stavebníkem žalovaná. Právě s ohledem na tyto výjimečné poměry v dané věci s přihlédnutím k tomu, že v soukromoprávní sféře ne každý rozpor se zákonem má za následek absolutní neplatnost právního úkonu a k zásadě „pacta sunt servanda“ /smlouvy se musí dodržovat/, nemá absence náležitosti uvedené v §18 odst. 1 písm. e/ zákona o vlastnictví bytů za následek absolutní neplatnost Smlouvy.
Protože závěr odvolacího soudu o neplatnosti Smlouvy není správný, dovolací soud napadený rozsudek podle §243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§243b odst. 3 věta první o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 25. června 2014
JUDr. Pavlína Brzobohatá
předsedkyně senátu