ECLI:CZ:NS:2014:33.CDO.1960.2013.1
sp. zn. 33 Cdo 1960/2013
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Krbka a soudců JUDr. Blanky Moudré a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobkyně O. D. , zastoupené JUDr. Světlanou Kazakovou, advokátkou se sídlem v Praze 1, Týnská 1053/21, proti žalované PALACE ENGEL ESTATE s.r.o. se sídlem v Praze 2-Vinohrady, Vinohradská 25/35 (identifikační číslo osoby 26475332), zastoupené JUDr. Tomášem Ptáčkem, advokátem se sídlem v Praze 1, Loretánské náměstí 109/3, o 648.035,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 16 C 162/2009, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 22. 9. 2011, č.j. 17 Co 220/2011-239, takto:
I. Dovolání se zamítá .
II. Žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Rozsudkem ze dne 28. 1. 2011, č.j. 16 C 162/2009-142, Obvodní soud pro Prahu 2 (mimo jiné) uložil žalované zaplatit žalobkyni 648.035,- Kč se specifikovanými úroky z prodlení. Podle soudu prvního stupně nepředstavuje bez dalšího nedodržení doby, v níž se účastnice zavázaly uzavřít kupní smlouvu, změnu poměrů, která by znamenala zánik závazku (§50a odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013, viz §3028 zákona č. 89/2012 Sb., dále jen „obč. zák.“). Žalovaná, která vyzvala po 31. 12. 2008 žalobkyni k uzavření realizační smlouvy, sice platně odstoupila od smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy, ale nárok na zaplacení smluvní pokuty – uplatněný námitkou započtení proti žalované pohledávce o vydání bezdůvodného obohacení – nemá. Ujednání smlouvy týkající se smluvních pokut shledal soud prvního stupně „z hlediska možné šíře uplatnění smluvní pokuty budoucím prodávajícím a budoucím kupujícím, jakož i z hlediska rozdílných termínů pro splnění povinností a rozdílné výše této smluvní pokuty pro každou ze stran“ nevyváženými, a proto ve smyslu §40a ve spojení s §55 odst. 2 a §56 odst. 1 obč. zák. neplatnými.
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 22. 9. 2011, č.j. 17 Co 220/2011-239, (mimo jiné) změnil rozhodnutí soudu prvního stupně tak, že žalobu o zaplacení 648.035,- Kč s úroky z prodlení zamítl. Se soudem prvního stupně se ztotožnil v tom, že závazek ze smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy nezanikl podle §50a odst. 3 obč. zák., jestliže strany – lhostejno z jakého důvodu – neuzavřely realizační smlouvu do uplynutí sjednané doby. Ujednání obsažená ve smlouvě o uzavření budoucí kupní smlouvy týkající se smluvních pokut za porušení konkrétních smluvních povinností jsou podle odvolacího soudu platná; účastnice využily zajišťovacího institutu upraveného v §544 a násl. obč. zák., sjednaly-li pro případ odstoupení žalované od smlouvy z vymezených důvodů nevrácení rezervačního poplatku a zálohy kupní ceny. Ujednání o smluvních pokutách neodporují §544 a násl. obč. zák., nejsou v rozporu s ustanoveními na ochranu spotřebitele (§55, §56 obč. zák.) a pokutu, kterou žalovaná uplatnila k započtení, je co do výše přiměřená a tudíž v souladu s dobrými mravy.
Rozhodnutí odvolacího soudu napadla žalobkyně dovoláním, jímž prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném do 31. 12. 2012 (srov. část první, čl. II, bod 7. zákona č. 404/2012 Sb., dále jen „o.s.ř.“); prosazuje názor, že její závazek uzavřít realizační smlouvu zanikl podle §50a odst. 3 obč. zák., protože kupní smlouvu strany objektivně v době od 24. 7. 2007 do 31. 12. 2008 nemohly uzavřít. „Předmět koupě neexistoval“ a na okolnost, že „nakonec předmět koupě přece jenom s odstupem téměř půl roku vznikl, již nelze brát zřetel, neboť závazek ze smlouvy o smlouvě budoucí již zanikl.“ Navrhla, aby dovolací soud rozhodnutí zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Dovolání je přípustné, protože směřuje proti rozsudku, kterým odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé (§237 odst. 1 písm. a/ o.s.ř.); důvodné však není.
Z úřední povinnosti – i když nebyly v dovolání uplatněny – přihlíží dovolací soud k vadám vyjmenovaným v §229 odst. 1, odst. 2 písm. a/, b/ a odst. 3 (tzv. „zmatečnostem“), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (srov. §242 odst. 3, větu druhou, o.s.ř.). Žalobkyně nenamítá, že řízení před soudy obou stupňů je postiženo vadami, a existence vad nevyplývá ani z obsahu spisu.
Při vázanosti uplatněnými dovolacími důvody včetně jejich obsahového vymezení (srov. §242 odst. 3, větu první, o.s.ř.) se dovolacímu přezkumu předestírá kontrola správnosti závěru odvolacího soudu, podle něhož závazek nezanikl podle §50a odst. 3 obč. zák. tím, že realizační smlouva nebyla do 31. 12. 2008 uzavřena. Závěry, že smlouva o budoucí smlouvě kupní z 24. 7. 2007 je platným právním úkonem jak co do celku, tak i v ujednáních týkajících se odstoupení od smlouvy a zajištění závazků smluvními pokutami, a že jednostranný právní úkon odstoupení ze 4. 11. 2009 není neplatný, nebyly dovoláním zpochybněny. Podle názoru dovolatelky odstoupení žalované od smlouvy nemohlo vyvolat účinky, protože v důsledku změny okolností, ze kterých účastnice v době uzavření smlouvy vycházely, (hlavní) závazek žalobkyně (včetně závazků akcesorických, zajišťovacích) zanikl; žalovaná se tedy na její úkor přijetím rezervačního poplatku a zálohy na kupní cenu bezdůvodně obohatila.
Právní posouzení je ve smyslu §241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Odvolací soud vyšel z toho, že žalobkyně (budoucí kupující) a žalovaná (budoucí prodávající) uzavřely 24. 7. 2007 smlouvu o budoucí smlouvě kupní, jíž se zavázaly uzavřít smlouvu o převodu „bytové jednotky, která se bude nacházet v bytovém domě B, v 7. nadzemním podlaží, o předpokládané celkové podlahové ploše 63,2 m² …, sklepu, který se bude nacházet ve 4. nadzemním podlaží bytového domu B o předpokládané podlahové ploše 2,20 m², spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu (garážové haly), které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků pouze některých jednotek a s nímž je spojeno právo užívat parkovací stání č. 119, spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu a na pozemcích, na kterých se bude bytový dům nacházet, jehož vlastnictví je spojeno s vlastnictvím bytové jednotky, odpovídající poměru podlahové plochy této jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě.“ Účastnice se dohodly, že kupní smlouvu uzavřou do čtrnácti dnů od doručení výzvy žalované adresované žalobkyni, nejpozději do 31. 12. 2008. Žalovaná se zavázala vyzvat žalobkyni k uzavření kupní smlouvy bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce po splnění podmínek vymezených v článku 3.2 (vydání kolaudačního souhlasu s užíváním bytového domu a bytové jednotky, přidělení čísla popisného bytovému domu, provedení vkladu prohlášení vlastníka budovy a splnění povinností žalobkyně, zejména zaplacení zálohy a doplatku sjednané kupní ceny s tím, že v případě financování prostřednictvím hypoteční banky prokáže zajištění prostředků k úhradě doplatku z hypotečního úvěru). Smluvní strany se dohodly na tom, za jakých předpokladů jsou oprávněny odstoupit od smlouvy a na zajištění splnění smluvních povinností smluvními pokutami. Žalovaná měla právo odstoupit od smlouvy – mimo jiné – neuzavře-li žalobkyně ani po opakované výzvě realizační smlouvu, nezajistí-li ve sjednaných lhůtách úhradu doplatku kupní ceny, poruší-li „závažným způsobem nebo opakovaně jakékoliv jiné povinnosti vyplývající z této smlouvy či kupní smlouvy a toto porušení neodstraní ani v přiměřené lhůtě, kterou mu prodávající za tím účelem stanoví.“ V případě odstoupení od smlouvy ze shora uvedených důvodů se žalobkyně zavázala zaplatit smluvní pokutu ve výši zálohy na kupní cenu (658.035,- Kč) a rezervačního poplatku (25.000,- Kč).
Nesporným bylo, že žalobkyně zaplatila žalované rezervační poplatek 25.000,- Kč a zálohu kupní ceny ve výši 623.035,- Kč. Žalobkyně kupní smlouvu neuzavřela, přestože ji žalovaná – po splnění sjednaných podmínek (viz shora) – dopisy z 3. 7., 15. 7. a 16. 10. 2009 k tomu vyzvala. Dopisem ze 4. 11. 2009, který byl žalobkyni doručen 9. 11. 2009, žalovaná odstoupila od smlouvy o uzavření budoucí smlouvy kupní.
Podle §50a obč. zák. se účastníci mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech (odstavec 1). Tento závazek zaniká, pokud okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena (odstavec 3).
Změna okolností ve smyslu §50a odst. 3 obč. zák. může způsobit zánik závazku ze smlouvy o budoucí smlouvě. Citované ustanovení předvídá proměnlivost práv a povinností vyplývajících ze závazkových vztahů. Výjimečně proto připouští uplatnění zásady změny poměrů (rebus sic stantibus) a s podstatnou změnou okolností, ze kterých smluvní strany při vzniku závazku (uzavření smlouvy) vycházely, jež následně nastala, spojuje zánik závazku k uzavření budoucí smlouvy, jestliže nelze (objektivně posuzováno) po povinném spravedlivě požadovat uzavření zamýšlené realizační smlouvy. Přirozeným očekáváním stran smlouvy o smlouvě budoucí je, že uzavřou do dohodnuté doby smlouvu, na jejichž podstatných (obligatorních) náležitostech se dohodly. Účelem této přípravné smlouvy, jež zakládá kontraktační povinnost mezi smluvními stranami, je uzavření budoucí realizační smlouvy za dříve dohodnutých podmínek, které nelze jednostranně změnit. Jejím důsledkem je nemožnost znovu otevírat kontraktační proces, jenž původně vyústil v dohodu o podstatných náležitostech budoucí smlouvy a v závazku smluvních stran podléhajícímu režimu §50a odst. 1 obč. zák. Výjimku z kontraktační povinnosti tvoří jen takové změny poměrů (oproti původním podmínkám smlouvy o smlouvě budoucí), za nichž by se jevilo nespravedlivým trvat na splnění povinnosti uzavřít (v dané věci kupní) smlouvu. Nejvyšší soud současně dovodil, že změna okolností ve smyslu §50a odst. 3 obč. zák. může způsobit zánik závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí pouze v případě, že k ní došlo od uzavření smlouvy o budoucí smlouvě do uplynutí doby, do níž měla být hlavní smlouva uzavřena (srov. rozsudek ze dne 22. 3. 2007, sp. zn. 33 Odo 343/2005).
Dovolací soud se ztotožňuje se závěrem, že uplynutí doby, ve které se strany zavázaly uzavřít kupní smlouvu, neznamená zánik závazku, jinak řečeno, že závazek ze smlouvy o smlouvě budoucí nezanikl tím, že do 31. 12. 2008 realizační smlouva nebyla uzavřena. Předmět budoucího převodu (nezkolaudovaná bytová jednotka, sklep a příslušné podíly na společných částech bytového domu a pozemku), s nímž žalobkyně spojovala kvalifikovanou změnu v rozhodujících okolnostech podle §50a odst. 3 obč. zák., byl stejný v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí (24. 7. 2007) i v okamžiku, který účastnice sjednaly jako nejzazší termín pro uzavření kupní smlouvy (31. 12. 2008). Za této situace je bezcenná (nesprávná) úvaha dovolatelky ztotožňující vznik věci – bytové jednotky – s rozhodnutím o povolení užívání domu a bytové jednotky.
Protože se žalobkyni nepodařilo argumenty snesenými v dovolání zpochybnit právní posouzení věci odvolacím soudem, Nejvyšší soud její dovolání zamítl (§243b odst. 2, část věty před středníkem, o.s.ř.).
Nejvyšší soud nepřihlížel k doplnění dovolání ze dne 30. 3. 2012, jímž žalobkyně – aniž by měnila užitý dovolací důvod nebo rozsah napadení rozsudku odvolacího soudu – upozornila na řešení, které v obdobné věci přijal Městský soud v Praze (srov. §241a odst. 4, §242 odst. 4 o.s.ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodl dovolací soud podle ustanovení §243b odst. 5, §224 odst. 1 a §142 odst. 1 o.s.ř. (žalované, která by měla právo na jejich náhradu, v tomto stadiu řízení žádné náklady nevznikly).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 17. dubna 2014
JUDr. Pavel Krbek
předseda senátu