ECLI:CZ:NS:2018:26.CDO.4872.2017.1
sp. zn. 26 Cdo 4872/2017-117
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Miroslava Feráka v právní věci žalobkyně D. M. , P., zastoupené JUDr. Mgr. Jiřím Johanou, advokátem se sídlem v Horním Jiřetíně, Gen. Svobody 297/5, proti žalovanému hlavnímu městu Praha , se sídlem v Praze 1, Mariánské náměstí 2/2, IČO 00064581, zastoupenému JUDr. Ing. Světlanou Semrádovou Zvolánkovou, advokátkou se sídlem v Praze 2, Karlovo náměstí 287/18, o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 38 C 173/2015, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 30. května 2017, č. j. 16 Co 154/2017-79, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 30. května 2017, č. j. 16 Co 154/2017-79, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 30. 5. 2017, č. j. 16 Co 154/2017-79, změnil rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 (soud prvního stupně) ze dne 25. 10. 2016, č. j. 38 C 173/2015-53, tak, že zamítl žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu č. o dvou pokojích, kuchyni a příslušenství ve druhém podlaží domu č. p., ulice K., na pozemku p. p. č., k. ú. a část obce M. S., obec P. (dále též jen „Byt“) ze dne 24. 4. 2015, doručené žalobkyni dne 22. 5. 2015, a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů.
Za správné považoval zjištění soudu prvního stupně, že žalovaný (pronajímatel) dopisem ze dne 24. 4. 2015 dal žalobkyni (nájemkyni) s odkazem na §2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) výpověď z nájmu Bytu s tříměsíční výpovědní dobou, kterou odůvodnil tím, že hrubě porušila své povinnosti vyplývající z nájmu, neboť neuhradila nedoplatek z vyúčtování záloh na služby za rok 2012 ve výši 10.859 Kč a nedoplatek z vyúčtování záloh na služby za rok 2013 ve výši 11.690 Kč (dále též jen „Výpověď“). Dopisem ze dne 14. 6. 2015 ji vyzval k úhradě dlužné částky, dne 23. 6. 2015 žalobkyně dluh zaplatila.
Takto zjištěný skutkový stav posoudil (shodně se soudem prvního stupně) s ohledem na ustanovení §3074 o. z. podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014. Na rozdíl od soudu prvního stupně však dospěl k závěru, že Výpověď je oprávněná. Za nesprávné považoval zejména jeho právní hodnocení, že se jedná „podle obsahu“ o výpověď podle §2291 o. z., tedy o výpověď bez výpovědní doby, protože jejím důvodem je porušení povinností spočívajících v nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců a konkrétní ustanovení výpovědního důvodu (právní kvalifikaci výpovědního důvodu) stanoví soud, nikoliv pronajímatel. Odvolací soud zdůraznil, že zákon ukládá pronajímateli povinnost popsat ve výpovědi výpovědní důvod (§2288 odst. 3 o. z.). To žalovaný učinil a zvolil pro žalobkyni příznivější výpovědní důvod, neboť její jednání posoudil jako hrubé porušení povinností podle §2288 odst. 1 písm. a) o. z., nikoliv jako porušení povinností zvlášť závažným způsobem ve smyslu §2291 odst. 1, 2 o. z., a dal jí výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, jeho volbu je třeba respektovat. Soud nemůže sám právně kvalifikovat výpovědní důvod podle přísnějšího ustanovení než pronajímatel a posoudit Výpověď jako neplatnou pro absenci předchozí výzvy nutné podle §2291 odst. 3 o. z. Dluh z vyúčtování služeb, pro nějž byla dána Výpověď, navíc nedosáhl trojnásobku měsíčního nájemného a nákladů na služby. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněný pod číslem 75/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek (dále též jen „R 75/2018“), vytkl odvolací soud soudu prvního stupně, že rozhodl o neplatnosti výpovědi, ačkoliv podle §2290 o. z. měl rozhodovat o její neoprávněnosti. Uzavřel, že Výpověď obsahuje všechny náležitosti stanovené v §2286 odst. 1, 2 o. z. a byla dána pro nezaplacení nedoplatků za vyúčtování záloh na služby za rok 2012, 2013, tedy z důvodu hrubého porušení povinností žalobkyně (nájemkyně) vyplývajících z nájmu bytu a byl tak naplněn výpovědní důvod podle §2288 odst. 1 písm. a) o. z. a Výpověď byla dána po právu. Žalobu na určení její neoprávněnosti proto zamítl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, vytýkala odvolacímu soudu, že neprovedl všechny důkazy, které navrhla, a odchýlil se tak od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. V rozhodování dovolacího soudu pak nebyl doposud řešen poměr mezi výpovědí podle §2288 o. z. a §2291 o. z. v případě porušení povinností z nájmu. V řízení tvrdila, že žalovanému nic nedluží, a to ani za služby spojené s nájmem Bytu, a že Výpověď je v rozporu s dobrými mravy. K těmto tvrzením neprovedl odvolací soud žádné důkazy, ač je navrhovala. Žalovaný neudržoval Byt ve stavu způsobilém k užívání, v důsledku zanedbané údržby došlo k promáčení zdiva v pokoji a kuchyni, čímž se neúnosně zvýšila vlhkost v Bytě, následky musela s ohledem na nečinnost žalovaného odstranit sama na své náklady. Žalovaný ani neudržoval v domě obvyklý pořádek. Ke všem těmto tvrzením označila i důkazy. Rovněž v řízení tvrdila (a k prokázání tvrzení navrhovala důkazy), že Výpověď je v rozporu s dobrými mravy, neboť řádně a včas hradila nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním Bytu, žalovaný byl v prodlení s plněním svých povinností pronajímatele, žalovaný prošetřoval vytčené vady, v únoru 2015 je odmítl a vzápětí rozhodl o dání výpovědi a po doručení Výpovědi vady odstranil. Ačkoliv se snažila o smírné řešení, jednala s žalovaným, nikdy ji o zaplacení vyúčtování neupomínal ani ji neupozornil na následky prodlení. Po doručení výpovědi a upomínky (první ve věci) tvrzený dluh zcela uhradila. Namítala, že odvolací soud dospěl k jinému právnímu posouzení věci, aniž zopakoval dokazování provedené soudem prvního stupně, a nevyzval ani účastníky k doplnění jejich tvrzení a důkazních návrhů. Dále vytýkala odvolacímu soudu jeho závěr o vztahu výpovědi podle §2288 odst. 1 o. z. a §2291 o. z., který je v rozporu s principem ochrany nájemníka. Za příznivější nemůže být považováno ustanovení, které neposkytuje nájemci možnost napravit své deliktní jednání (zvlášť závažné porušení povinností), je-li - oproti postupu podle §2291 o. z. - přistoupeno bez dalšího k výpovědi. Měla za to, že pronajímatel nemůže mít možnost libovolně kvalifikovat deliktní jednání nájemce a použít ustanovení o výpovědi z nájmu bytu podle §2288 o. z. místo ustanovení přísnějšího, avšak poskytujícího nájemci lhůtu k nápravě. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaný se ve vyjádření k dovolání ztotožnil se závěrem odvolacího soudu, že Výpověď je oprávněná, výpovědní důvod v ní byl řádně vymezen. Za správný považoval i jeho závěr, že soud nemohl Výpověď posoudit podle §2291 o. z., pro zvlášť závažné porušení povinností ostatně ani nebyly splněny podmínky. Předmětem řízení nebylo snížení nájemného či odstranění údajných závad v Bytě, nebylo proto třeba k těmto tvrzením provádět dokazování. Navrhl, aby dovolání bylo zamítnuto.
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení [§240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 29. 9. 2017 (čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb.), dále jen „o. s. ř.“], za splnění zákonné podmínky zastoupení advokátem (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno odvolací řízení, je přípustné, neboť v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí Nejvyššího soudu se odvolací soud nezabýval tím, zda Výpověď je v rozporu s dobrými mravy, ač to žalobkyně tvrdila.
Oprávněnost Výpovědi ze dne 24. 4. 2015 posuzoval dovolací soud (stejně jako odvolací soud) podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále opět jen „o. z.“ (§3074 odst. 1 o. z.).
Závěr odvolacího soudu, že soud se zabývá oprávněností výpovědního důvodu, pro který dal pronajímatel nájemci výpověď, aniž by tento důvod mohl měnit, a v případě, kdy nájemce porušuje povinnosti zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel možnost dát mu výpověď podle §2291 o. z., nebo podle §2288 odst. 1 písm. a) o. z., je v souladu s rozhodovací praxí Nejvyššího soudu (srovnej R 75/2018); proto pro řešení této otázky nemůže být dovolání přípustné.
Z ustanovení §2288 odst. 1 a §2291 odst. 1 o. z. je zřejmé, že zákon rozlišuje různé stupně intenzity porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět. Poruší-li nájemce své povinnosti alespoň hrubým způsobem, může mu pronajímatel dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou [§2288 odst. 1 písm. a) o. z.], jde-li o porušení zvlášť závažným způsobem, může mu dát výpověď bez výpovědní doby (§2291 odst. 1 o. z.). I v případě, že by bylo možné chování nájemce kvalifikovat jako zvlášť závažné porušení povinností, může pronajímatel vypovědět nájem podle §2288 odst. 1 písm. a) o. z. Poruší-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem, záleží tedy na vůli pronajímatele, zda mu dá výpověď podle §2291 o. z. bez výpovědní doby, nebo podle §2288 odst. 1 písm. a) o. z. s tříměsíční výpovědní dobou. Námitka žalobkyně, že tyto závěry jsou v rozporu s principem ochrany nájemce, nemůže obstát. Ochrana nájemce při ukončení nájmu výpovědí pronajímatele zakotvená v o. z. spočívá zejména v omezení výpovědních důvodů; pronajímatel může nájem bytu vypovědět jen z důvodů výslovně stanovených v zákoně (§2288, 2291 o. z.). Poruší-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem a pronajímatel mu dá výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, tedy podle §2288 odst. 1 písm. a) o. z., nezkracuje žádná jeho práva. V takovém případě sice zákon k platnosti výpovědi nevyžaduje, aby ho pronajímatel před dáním výpovědi vyzval ke zjednání nápravy a dal mu tak před podáním výpovědi poslední možnost „se polepšit“, zase ale váže skončení nájmu až na uplynutí tříměsíční výpovědní doby (§2286 odst. 1, §1998 odst. 2 o. z.), a i proto lze takovou výpověď považovat pro nájemce za příznivější, poskytující mu delší čas do skončení nájmu a tím i do vyklizení bytu (§2292, §2291 odst. 1 o. z.). Bylo-li by dání výpovědi podle §2288 odst. 1 písm. a) o. z. bez předchozí výzvy pro nájemce překvapivé (což u zvlášť závažného porušení jeho povinností bude evidentně výjimečná situace), mohl by soud k této okolnosti přihlédnout při úvaze, zda výpověď není v rozporu s dobrými mravy, popř. zda nejde o zjevné zneužití práva (§2 odst. 3 a §8 o. z.).
Z výpovědi pronajímatele musí být zřejmé, pro který ze zákonem stanovených důvodů je nájem bytu vypovídán, který musí skutkově vymezit, tak aby z ní bylo patrno, z čeho dovozuje jeho naplnění (§2288 odst. 3, §2291 odst. 3 o. z.). Nemusí uvádět konkrétní zákonné ustanovení, podle něhož nájem vypovídá, toto právní posouzení učiní soud, avšak vždy jen na základě obsahu výpovědi. Z obsahu výpovědi (aby byla dostatečně určitá a srozumitelná) tak bude vždy patrné, zda jde o výpověď s výpovědní dobou podle §2288 o. z., či o výpověď bez výpovědní doby podle §2291 o. z. a jaký konkrétní výpovědní důvod pronajímatel uplatnil; soud za něj tuto volbu činit nemůže.
Odvolací soud se však v rozporu s ustálenou judikaturou (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 12. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4848/2016) nezabýval naplněností výpovědního důvodu ani tím, zda Výpověď není v rozporu s dobrými mravy. Žalobkyně totiž již v žalobě tvrdila, že pronajímatel neudržuje Byt a dům, v němž se Byt nachází, ve stavu způsobilém k užívání, a že s ohledem na vady v Bytě na nájemném a úhradách za služby nic nedluží a Výpověď je v rozporu s dobrými mravy. Těmito tvrzeními žalobkyně, k nimž navrhovala i důkazy, se ale odvolací soud nezabýval.
Jeho právní posouzení je tak neúplné a tedy nesprávné. Dovolací soud proto rozsudek odvolacího soudu podle §243e odst. 1 o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243g odst. 1 o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 11. 10. 2018
JUDr. Pavlína Brzobohatá
předsedkyně senátu