ECLI:CZ:NS:2018:26.CDO.869.2017.1
sp. zn. 26 Cdo 869/2017-235
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Miroslava Feráka v právní věci žalobkyně Brickland s. r. o. , se sídlem v Plzni – Černicích, Nepomucká 915/208, IČO 25234765, zastoupené JUDr. Andreou Rečkovou, advokátkou se sídlem v Plzni, Anglické nábřeží 2434/1, proti žalované ABS, spol. s r. o. , se sídlem v Praze 4 – Chodově, Jarníkova 1873/18, IČO 18242081, zastoupené JUDr. Elenou Kotorovou, MBA, advokátkou se sídlem v Praze 1 – Novém Městě, Panská 892/1, o zaplacení 201.704 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Rokycanech pod sp. zn. 4 C 241/2013, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 5. října 2016, č. j. 18 Co 18/2016-204, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 5. října 2016, č. j. 18 Co 18/2016-204, se ve výroku I. ruší a věc se v tomto rozsahu vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobou došlou soudu dne 28. 8. 2013 se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 201.704 Kč s úroky a poplatky z prodlení představující dlužné nájemné za prosinec 2012 – duben 2013 za užívání ubytovny a bytu o velikosti 4+1, situovaných v budově č. p. XY, postavené na parcele č. XY, katastrální území XY (dále jen „ubytovna“ a „byt“), a úhradu za dodávku tepla (v období říjen 2012 – březen 2013) a vody (za říjen 2012 – prosinec 2012) do těchto pronajatých prostor.
Krajský soud v Plzni (soud odvolací) rozsudkem ze dne 5. 10. 2016, č. j. 18 Co 18/2016-204, potvrdil rozsudek Okresního soudu v Rokycanech (soud prvního stupně) ze dne 8. 10. 2015, č. j. 4 C 241/2013-166, v části, v níž uložil žalované zaplatit 182.504 Kč s tam specifikovanými úroky a poplatky z prodlení (dále jen „potvrzující výrok“), co do částky 19.200 Kč s příslušenstvím a ve výroku o nákladech řízení jej zrušil a v tomto rozsahu věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Shodně se soudem prvního stupně zjistil, že žalobkyně, jako pronajímatelka, uzavřela s žalovanou, jako nájemkyní, dne 17. 5. 2010 smlouvu o nájmu ubytovny na dobu určitou, která byla v průběhu trvání nájmu (v souladu s ujednáním ve smlouvě) změněna na dobu neurčitou. Nájem skončil dohodou účastníků dne 30. 4. 2013. Současně uzavřeli účastníci dne 17. 5. 2010 smlouvu o nájmu bytu, a to na dobu určitou do 31. 5. 2011. Byt i ubytovnu žalovaná užívala až do jejich předání žalobkyni dne 6. 5. 2013. Žalobkyně v souladu se smlouvou o nájmu vyúčtovala žalované za dodávku tepla za období říjen 2012 – březen 2013 částku 97.859 Kč, za dodávku vody za období říjen – prosinec 2012 částku 29.845 Kč. Nájemné za ubytovnu za období od prosince 2012 do dubna 2013 požadovala ve výši celkem 54.800 Kč - po započtení kauce ve výši 76.000 Kč a s ohledem na skutečnost, že za prosinec 2012 po dohodě s žalovanou jí účtovala jen snížené nájemné ve výši 15.600 Kč a za leden 2013 jí nájemné prominula; za užívání bytu za stejné období měla žalovaná zaplatit nájemné podle smlouvy ve výši 19.200 Kč. Žalovaná tvrdila, že nájemné a úhradu za teplo a vodu (v žalované výši) žalobkyni nezaplatila proto, že z důvodu nefunkčního systému vytápění nemohla předmět nájmu užívat ke smluvenému účelu, což jí sdělila, a uplatnila u ní právo na slevu z nájemného podle §673, 674 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“). Tvrzení, že závadu žalobkyni ohlásila písemně a později i telefonicky, prokazovala e-mailem ze dne 22. 12. 2012, v němž žádala o zastavení nájmu k 20. 12. 2012 do zjednání nápravy.
Uzavřel, že nájemní vztah k ubytovně trval po celé období, které je předmětem řízení, žalované tak vznikla v souladu se smlouvou o nájmu povinnost zaplatit nájemné i služby související s užíváním ubytovny – dodávku tepla a vody. Jestliže byla nájemní smlouva uzavřena písemně, mohla být její změna nebo zrušení provedena pouze písemně (§40 odst. 2 obč. zák.). Protože e-mail nelze považovat za řádné uplatnění práva na prominutí nebo poskytnutí slevy z nájemného (§673, 674 obč. zák.), žalovaná uplatnila právo na slevu z nájemného až v průběhu soudního řízení, tedy po uplynutí prekluzivní lhůty podle §675 obč. zák.; navíc právo na slevu je třeba uplatnit vždy za jednotlivé měsíce. Jelikož žalovaná tyto částky neuhradila, žaloba je v této části (tedy co do částky 182.504 Kč) důvodná. Shodně se soudem prvního stupně měl za to, že nájem bytu skončil uplynutím sjednané doby nájmu, žalovaná však byt užívala bez právního důvodu i nadále, včetně období prosince 2012 – dubna 2013. Na rozdíl od soudu prvního stupně měl za to, že při stanovení výše bezdůvodného obohacení, které jí vzniklo užíváním bytu po skončení nájmu, nelze bez dalšího vycházet z výše nájemného sjednaného dříve v nájemní smlouvě, proto rozsudek soudu prvního stupně co do částky 19.200 Kč zrušil a věc mu vrátil v tomto rozsahu k dalšímu projednání.
Proti potvrzujícímu výroku rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání. Namítala, že odvolací soud posoudil otázku způsobu uplatnění práva na přiměřenou slevu z nájemného (jeho neplacení) podle §673, 674 obč. zák. v rozporu s judikaturou Nejvyššího soudu, podle níž postačí oznámení nájemce o následném nezaplacení nájemného. Za nesprávný a odporující ustálené rozhodovací praxi Nejvyššího soudu považovala taktéž závěr odvolacího soudu o nutnosti uplatnění slevy z nájmu (§674 obč. zák.) za každý jednotlivý měsíc a s tím související otázku prekluze práva podle §675 obč. zák. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobkyně ve vyjádření k dovolání zdůraznila, že aplikace §673 obč. zák. je vyloučena, neboť předmět nájmu nevykazoval vady. Protože měla zájem, aby nájem pokračoval, jednala s ní o obchodní slevě a vyhověla jejím požadavkům na změnu regulace topného systému. Žalovaná však předmět nájmu opustila a přestala platit nájemné i služby, nárok na slevu neuplatnila řádně, navíc nájemné (u něhož měla uplatnit slevu) je jen jedním z uplatněných nároků.
Nejvyšší soud v souladu s čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „o. s. ř.“).
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti výroku rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, je přípustné, neboť při řešení otázky způsobu uplatnění práva na slevu z nájemného (z úhrady za plnění poskytována s užíváním prostor), příp. jeho prominutí, se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Odvolací soud správně projednávanou věc posuzoval – vzhledem k tomu, že předmětem řízení byl nárok na zaplacení úhrady za užívání bytu a ubytovny a plnění poskytovaných při jejich užívání v letech 2012, 2013 – podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále opět jen "obč. zák." (§3074 odst. 1 věta první za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník).
V soudní praxi i právní teorii není pochyb, že forma právního úkonu nájemce, jímž uplatňuje právo na poskytnutí slevy, popř. právo na prominutí nájemného (úhrady za plnění poskytovaná s užíváním prostor), není zákonem předepsána; projev vůle však musí splňovat obecné náležitosti právního úkonu, musí z něj být (i za aplikace §35 odst. 2 obč. zák.) patrno, čeho se nájemce domáhá, tj. že požaduje slevu z nájemného (z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním prostor), o jakou závadu ji opírá a v jakém rozsahu ji požaduje (není-li vyčíslena, měla by být vymezena způsobem, aby bylo možné určit její výši); je-li žádána zpětně, musí z něj být zřejmé, jakého období by se měla sleva týkat (viz např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 16. 2. 2011, sp. zn. 26 Cdo 3925/2009, ze dne 7. 12. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4485/2008; shodně též ŠVESTKA, J. a kol. Občanský zákoník I, II. 2. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2009, s. 1923). Podle ustálené judikatury lze za uplatnění práva na poskytnutí slevy v nájemním vztahu pokládat i oznámení nájemce, že pro (řádně vytyčené) vady předmětu nájmu nebude až do jejich odstranění uhrazovat sjednané nájemné v plné výši, případně, že část nájemného, které takto zadržel, doplatí až po odstranění vad předmětu nájmu (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2001, sp. zn. 20 Cdo 2295/99, uveřejněný pod č. 25 v sešitě č. 2 z roku 2002 časopisu Soudní judikatura, rozsudek téhož soudu ze dne 8. 12. 2009, sp. zn. 28 Cdo 2170/2009). Dovozuje-li odvolací soud nutnost písemné formy uplatnění práva na poskytnutí slevy z nájmu z §40 odst. 2 obč. zák. (podle něhož písemně uzavřené smlouvy mohou být změněny nebo zrušeny jen písemně), opomíjí, že při uplatnění práva na prominutí nebo slevu z nájemného nejde o změnu či zrušení nájemní smlouvy, nýbrž o uplatnění práva vyplývajícího z nájemního vztahu.
Je-li nájemce omezen v užívání předmětu nájmu (případně ho nemůže užívat vůbec) po delší dobu, trvá jeho právo žádat slevu na nájemném (popř. prominutí nájemného) nebo z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním prostor po dobu, dokud není vada předmětu nájmu odstraněna a obnovena možnost věc řádně užívat. Právo na slevu nebo prominutí nájemného je přitom možné uplatnit jak do budoucna, tak za období minulé s tím, že na základě §675 obč. zák. prekluduje nájemci právo na slevu nebo prominutí nájemného za dobu starší než šest měsíců před uplatněním nároku. Neuplatněním práva do šesti měsíců od okamžiku, kdy protiprávní stav započal, nedochází k zániku nároku do budoucna. Neuplatní-li tedy právo v prekluzivní lhůtě §675 obč. zák., zanikne právo na slevu z nájemného z té které měsíční úhrady, nikoli práva na slevu z úhrady splatné v dalších měsících (viz výše citovaný rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2170/2009). Vyplývá-li z právního úkonu nájemce, že právo podle §673, resp. §674 obč. zák. je uplatňováno (také) do budoucna, např. do odstranění vady předmětu nájmu, není nutné, aby nájemce své právo opětovně uplatňoval za každé nájemné, které se teprve v budoucnu stane splatným.
Může-li nájemce řádně uplatnit právo na slevu z nájemného (z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním prostor) nejen písemným úkonem, nepochybně tak může učinit i prostřednictvím e-mailu. Tvrdí-li žalovaná, že právo na slevu z nájemného u žalobkyně řádně uplatnila a k důkazu předkládá soudu e-mail ze dne 22. 12. 2012, měl se soud zabývat (nezjistil-li, že nárok na slevu či prominutí nájemného uplatnila žalovaná řádně již dříve) otázkou, zda z tohoto právního úkonu vyplývají – za případného použití výkladových pravidel §35 odst. 2 obč. zák. – veškeré výše uvedené náležitosti a lze jej tak považovat za řádné uplatnění práva na slevu z nájemného. Neučinil-li tak, je jeho právní posouzení věci neúplné a tudíž nesprávné. Odvolací soud navíc v odůvodnění napadeného rozsudku jen konstatuje, že e-mail ze dne 22. 12. 2012 nelze považovat za řádné uplatnění práva na prominutí nebo slevu z nájemného (§673, 674 obč. zák.), aniž by svůj závěr jakkoliv odůvodnil.
Protože rozsudek odvolacího soudu není v napadené části z hlediska uplatněných dovolacích námitek správný, dovolací soud ho podle §243e odst. 1 o. s. ř. v tomto rozsahu zrušil a věc v tomto rozsahu vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243g odst. 1 o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný
V Brně dne 15. 11. 2018
JUDr. Pavlína Brzobohatá
předsedkyně senátu