ECLI:CZ:NS:2018:32.CDO.5698.2016.1
sp. zn. 32 Cdo 5698/2016-770
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Příhody a soudců JUDr. Miroslava Galluse a JUDr. Marka Doležala ve věci žalobkyně NEST.HB spol. s r. o. , se sídlem v Havlíčkově Brodě, Žižkova 65, PSČ 580 01, identifikační číslo osoby 25929011, zastoupené Mgr. Petrem Řehákem, advokátem, se sídlem v Praze 3, Domažlická 1256/1, proti žalovanému Společenství vlastníků bytů č. p. 603 – 5 Ledeč nad Sázavou , se sídlem v Ledči nad Sázavou, Jaroslava Haška 604, PSČ 584 01, identifikační číslo osoby 25967690, zastoupenému Mgr. Irenou Jonákovou, advokátkou, se sídlem v Havlíčkově Brodě, Horní 14, o zaplacení částky 413 743,30 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Havlíčkově Brodě pod sp. zn. 8 C 58/2011, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 2. 6. 2016, č. j. 47 Co 77/2016-748, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 2. 6. 2016, č. j. 47 Co 77/2016-748, vyjma výroku, jímž byl potvrzen rozsudek Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 3. 11. 2015, č. j. 8 C 58/2011-704, v části zamítavého výroku pod bodem II týkající se částky 50 129,30 Kč se zákonným úrokem z prodlení za dobu od 1. 2. 2009 do zaplacení, a rozsudek Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 3. 11. 2015, č. j. 8 C 58/2011-704, vyjma části zamítavého výroku pod bodem II týkající se částky 50 129,30 Kč se zákonným úrokem z prodlení za dobu od 1. 2. 2009 do zaplacení, se zrušují a věc se v tomto rozsahu vrací Okresnímu soudu v Havlíčkově Brodě k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
V souzené věci se žalobkyně domáhala zaplacení částky 463 560 Kč se zákonným úrokem z prodlení jako doplatku ceny za provedení opravy a zateplení fasády domu v ulici J. H. v L. n. S. O části tohoto nároku ve výši 49 816,70 Kč již bylo pravomocně rozhodnuto zamítavým výrokem rozsudku věcně nepříslušného Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 10. 12. 2010, č. j. 47 Cm 47/2008-521, jenž nebyl v této části napaden odvoláním. Podstatou sporu byla neshoda stran v otázce výše nároku žalobkyně.
Okresní soud v Havlíčkově Brodě, jemuž byla věc po zrušení shora označeného rozsudku v ostatních výrocích postoupena, rozsudkem ze dne 3. 11. 2015, č. j. 8 C 58/2011-704, uložil žalovanému zaplatit žalobkyni částku 313 797,30 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 1. 2. 2009 do zaplacení (výrok pod bodem I), ohledně částky 99 946 Kč se zákonným úrokem z této částky za dobu od 1. 2. 2009 do zaplacení a ohledně zákonného úroku z prodlení z částky 49 816,70 Kč za tutéž dobu žalobu zamítl (výrok pod bodem II) a rozhodl o nákladech řízení (výroky pod body III - V).
Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že mezi účastníky byla dne 6. 6. 2007 uzavřena smlouva o dílo řídící se režimem zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zrušeného k 1. 1. 2014 (dále jen „obch. zák.“), následně upravená dvěma písemnými dodatky, jimiž byl změněn rozsah i cena díla. Dne 18. 12. 2007 žalovaný jako objednatel po marném uplynutí lhůty k odstranění vad díla od smlouvy odstoupil; dílo část vytčených vad vykazovalo. Žalobkyně nevyjádřila ve sjednané lhůtě s odstoupením nesouhlas. Ke dni odstoupení od smlouvy bylo dílo dokončeno s vadami a byla zaplacena část smluvené ceny díla ve výši 936 426 Kč.
Soud prvního stupně dospěl k závěru, že smlouva v souladu s §349 odst. 1 obch. zák. zanikla ke dni 18. 12. 2007 odstoupením žalovaného z důvodu prodlení žalobkyně s odstraněním vad díla a vztahy mezi účastníky je třeba vypořádat. Protože vlastníkem stavby, na níž bylo dílo realizováno, nebyl zhotovitel a dílo nepředstavovalo samostatnou věc, kterou by bylo možno vydat, má se žalobkyni dostat toho, o co se žalovaný jako objednatel zhotovováním díla obohatil. Při určení výše obohacení žalovaného vyšel soud prvního stupně ze znaleckého posudku (z jeho doplňku ze dne 19. 8. 2010) ustanoveného soudního znalce Ing. Bohumíra Sedláčka, jemuž bylo uloženo určit výši zhodnocení domu zhotovením díla, a to při využití tehdejších tržních cen. Znalec stanovil hodnotu domu před provedením díla částkou 13 757 610 Kč a po provedení částkou 15 058 190 Kč, zhodnocení tak vyčíslil na 1 300 580 Kč a hodnotu neodstranitelné vady vyčíslil částkou 540 Kč. Znalec vyloučil při stanovení výše zhodnocení domu výnosovou metodu, v daném případě obtížně zjistitelnou, neboť nelze jednoznačně určit výnosy z nájmu regulovaného nebo tržního, výnos před provedením díla a po jeho provedení by byl stejný, provedení díla by se do výše nájmu nepromítlo. Vyloučil i metodu střední polohy k určení tržní hodnoty, neboť ta se stanoví jako aritmetický průměr věcné hodnoty a hodnoty výnosové. Pro využití metody porovnávací nenašel k datu ocenění jediný podobný nebo srovnatelný objekt v daném místě a čase, který by byl prodán či k prodeji, a to ještě v technickém stavu s původní fasádní omítkou a po provedené fasádě. Pro nedostatek informací tak musel použít metodu výpočtu věcné hodnoty nemovitosti bez koeficientu prodejnosti s přiměřeným opotřebením.
Soud prvního stupně dospěl k závěru, že znalec věrohodně a srozumitelně vysvětlil, z čeho při svých zjištěních a následných závěrech vycházel, zejména z jakých důvodů použil jím zvolenou metodiku (při nemožnosti využití tržních cen obdobných srovnávaných nemovitostí v daném místě a čase), a toto zdůvodnění vyhodnotil i jako věrohodnou odpověď na „výhrady svědka Ing. Kopeckého “ (jenž na objednávku žalovaného zpracoval znalecký posudek č. 263/10/10, soudem prvního stupně hodnocený jako listina), podle něhož znalec Ing. Sedláček použil nesprávný postup, neboť stanovil věcnou hodnotu domu, ač jeho úkolem bylo určit hodnotu z tehdy aktuálních tržních cen. Výši nároku žalobkyně pak soud prvního stupně stanovil jako rozdíl mezi znalcem vyčísleným zhodnocením nemovitosti ve výši 1 300 580 Kč a žalovaným zaplacenou částkou 936 426 Kč a od výsledku odečetl částku 49 816,70 Kč, ohledně níž byla žaloba již dříve pravomocně zamítnuta. Námitku promlčení uplatněnou žalovaným neshledal důvodnou.
Krajský soud v Hradci Králové k odvolání žalobkyně i žalovaného v záhlaví označeným rozhodnutím rozsudek soudu prvního stupně ve výroku pod bodem I potvrdil, v části zamítavého výroku pod bodem II jej změnil tak, že žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 49 816,70 Kč se zákonným úrokem z prodlení za dobu od 1. 2. 2009 do zaplacení, ve zbývající části týkající se částky 50 129,30 Kč se zákonným úrokem z prodlení za tutéž dobu zamítavý výrok pod bodem II potvrdil a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.
Odvolací soud vyšel ze skutkového stavu zjištěného soudem prvního stupně a ztotožnil se též s jeho právním posouzením, nesprávným shledal pouze vyčíslení nároku žalobkyně. Předně přisvědčil soudu prvního stupně v jeho závěrech o důsledcích odstoupení od smlouvy z důvodů na straně zhotovitele, včetně toho, že pro vypořádání účastníků bylo třeba určit rozsah nároku žalobkyně podle §544 odst. 1 obch. zák.; protože předmětem díla byla oprava a úprava věci, má zhotovitel vůči objednateli právo na úhradu toho, o co se objednatel opravou a úpravou věci obohatil. Doplnil, že při posuzování výše obohacení je třeba postupovat podle úpravy obsažené v ustanoveních §451 a §458 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, zrušeného k 1. 1. 2014 (dále jen „obč. zák.“). Soud prvního stupně podle jeho mínění vyložil, proč nemá pochybnosti o správnosti znaleckého posudku ke stanovení výše zhodnocení bytového domu věcnou metodou a proč nevycházel z posudku Ing. Kopeckého, vypracovaného na žádost žalovaného mimo řízení v roce 2010. Konstatoval, že Ing. Kopecký dospěl ve svém znaleckém posudku k výši zhodnocení bytového domu metodou střední hodnoty z hodnoty věcné a hodnoty výnosové přes tehdy aktuální tržní ceny jednotlivých bytů v domě a při výslechu uvedl, že podle jeho názoru jen nákladový způsob (věcnou metodu) při stanovení tržní ceny nemovitosti použít nelze, proto při stanovení obecné hodnoty porovnávací metodou použil součet kupních cen všech bytových jednotek. Odvolací soud vyjádřil názor, že takový postup v principu nemůže být správný. Shodně se soudem prvního stupně vyhodnotil znalecké závěry Ing. Sedláčka jako „správné a přesvědčivé“ a neshledal důvod k jejich přezkoumání revizním posudkem, „který by odstranil domnělé vady“. Argumentoval, že Ing. Sedláček v reakci na námitky žalovaného doplnil, že k výsledné obecné (tržní) hodnotě nemovitosti před provedením a po provedení díla dospěl za použití metody věcné (nákladové) hodnoty bez koeficientu prodejnosti a s přihlédnutím k přiměřenému opotřebení, použitou metodu označil za naprosto správnou a objektivní s tím, že postupoval dle znaleckých standardů, vysvětlil, že nemohl stanovit cenu za použití metody porovnávací, a zdůvodnil, proč vyloučil při určení hodnoty výnosovou metodu a metodu střední hodnoty, kterou použil K. V hodnocení znaleckého posudku Ing. Sedláčka soudem prvního stupně odvolací soud neshledal pochybení, když znalec dle jeho mínění dodržel uložené zadání, otázky zodpověděl určitě a srozumitelně, jeho závěr má oporu v podkladových materiálech, netrpí rozpory a vyjádřil se k obsahu posudku ing. Kopeckého, jenž ke zpochybnění závěrů soudem ustanoveného znalce nevede.
Závěrem odvolací soud zdůraznil, že důkaz znaleckým posudkem soud hodnotí jako každý jiný důkaz, nemůže však přezkoumávat věcnou správnost jeho odborných závěrů. Uvedl, že v praxi znalců existuje více komparativních metod oceňování, a vyjádřil názor, že je věcí odborného posouzení znalce, která z nich má být v daném případě použita, a soud by mohl její použití vyloučit, jen kdyby vznikla pochybnost o tom, zda poslouží stanovenému cíli, a takové pochybnosti v daném případě nejsou.
Odvolací soud proto změnil rozsudek soudu prvního stupně jen v zamítavém výroku stran částky 49 816,70 Kč, spočívajícím dle jeho mínění na chybném výpočtu.
Rozsudek odvolacího soudu, vyjma té části, jíž byl potvrzen zamítavý výrok soudu prvního stupně ohledně částky 50 139,30 Kč s úrokem z prodlení, napadl žalovaný dovoláním.
Co do přípustnosti dovolání dovolatel odkazuje na ustanovení §237 občanského soudního řádu a uvádí, že dovolání podává z hmotněprávních i procesních důvodů. Procesní důvody spatřuje v tom, že mu „odvolací soud odňal svým rozhodnutím právní příležitost na spravedlivý proces v souladu s rozhodnutím Ústavního soudu ÚS 157/04 [Výběr ÚS 2308/2004]“. Jako hmotněprávní důvod uvádí, že otázka výše hodnoty bezdůvodného obohacení byla řešena v rozporu s hmotným právem a konstantní praxí dovolacího soudu a Ústavního soudu.
Dovolatel v prvé řadě poukazuje na to, že v posudku, z něhož napadené rozhodnutí vychází, znalec uvedl, že pro zjištění věcné hodnoty je možno využít výpočtu ceny podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti, bez dalších úprav, nemovitost tedy ocenil nákladovým způsobem podle §2 odst. 3 písm. a) zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, avšak v rozporu s ustanovením §5 odst. 2 tohoto zákona nezohlednil vlivy působící na úroveň a relace cen staveb na trhu. Určil tedy cenu, za kterou by se dala stavba postavit, avšak bez zřetele na to, kde se staví, jaká je tam konkurence stavebních firem, jaká je tam cena materiálu a práce atd. Dovolatel argumentuje, že Ústavní soud v nálezu ze dne 7. 12. 2004, sp. zn. I. ÚS 157/04, vyslovil názor, podle něhož je při postupu nákladovým způsobem nutné zohlednit vlivy působící na úroveň a relace cen staveb na trhu podle §5 odst. 2 zákona č. 151/19997 Sb., v souzené věci tak ale znalec neučinil a použil jen nákladový (administrativní) způsob „bez jakéhokoliv jiného vlivu“.
V dalším dovolatel argumentuje závěry, které k tzv. obvyklé ceně vyslovil Nejvyšší soud v rozsudcích ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/97, ze dne 3. 6. 2015, sp. zn. 32 Cdo 1630/2013, a ze dne 23. 3. 2011, sp. zn. 32 Cdo 4778/2010, a namítá, že znalec nepoužil metodu porovnávací, a to ani jako doplňkovou, přestože ze znaleckého posudku Ing. Kopeckého je evidentní, že uvedená metoda mohla být na tento případ použita.
Z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 3. 2. 2011, sp. zn. 22 Cdo 4532/2010, dovolatel cituje závěry o hodnocení důkazu znaleckým posudkem a prosazuje názor, že v posuzovaném případě znalec nedodržel zadání určit zhodnocení domu podle tržních cen, jeho posudek je v rozporu se zásadami logického myšlení „a již danými rozhodnutím soudu vyšších instancí“ a je také „zcela v rozporu s výsledky ostatních provedených důkazů, a to zejména s ohledem na znalecký posudek vypracovaný znalcem Ing. Kopeckým“, který zhodnocení domu vyčíslil částkou 735 000 Kč".
Dovolatel navrhuje, aby Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu v napadené části zrušil a věc v tomto rozsahu vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení, eventuálně aby sám napadený rozsudek změnil tak, že žaloba se v plném rozsahu zamítá.
Žalobkyně se k dovolání nevyjádřila.
Se zřetelem k době vydání napadeného rozhodnutí odvolacího soudu se uplatní pro dovolací řízení - v souladu s bodem 7 článku II, části první, přechodných ustanovení zákona č. 404/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, a s bodem 2 článku II, části první, přechodných ustanovení zákona č. 293/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony - občanský soudní řád ve znění účinném od 1. 1. 2013 do 31. 12. 2013.
Po zjištění, že dovolání bylo podáno ve lhůtě stanovené v §240 odst. 1 o. s. ř. oprávněnou osobou (účastníkem řízení) při splnění podmínek povinného zastoupení (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se dovolací soud nejprve zabýval otázkou přípustnosti dovolání, neboť dovoláním lze napadnout pravomocné rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští (§236 odst. 1 o. s. ř.).
Podle §237 o. s. ř. je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí ve smyslu §237 o. s. ř. závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem posouzena jinak.
Dovolání je přípustné podle §237 o. s. ř., neboť je třeba přisvědčit dovolateli, že odvolací soud se při řešení otázky postupu při hodnocení důkazu znaleckým posudkem odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, mimo jiné od závěrů přijatých v dovolatelem odkazovaném rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 4532/2010.
Podle §544 odst. 1 obch. zák. má-li ke zhotovované věci vlastnické právo objednatel a věc nelze vzhledem k její povaze vrátit nebo předat zhotoviteli, je objednatel povinen uhradit zhotoviteli to, o co se objednatel zhotovováním věci obohatil, jestliže závazek zanikl z důvodu, za který objednatel neodpovídá.
Ustanovení §545 obch. zák. stanoví, že ustanovení §544 platí obdobně v případech, kdy předmětem díla je montáž, údržba, oprava nebo úprava věci.
Podle §127 o. s. ř. závisí-li rozhodnutí na posouzení skutečností, k nimž je třeba odborných znalostí, vyžádá soud u orgánu veřejné moci odborné vyjádření. Jestliže pro složitost posuzované otázky takový postup není postačující nebo je-li pochybnost o správnosti podaného odborného vyjádření, ustanoví soud znalce (odstavec 1, věta první). Je-li pochybnost o správnosti posudku nebo je-li posudek nejasný nebo neúplný, je nutno požádat znalce o vysvětlení. Kdyby to nevedlo k výsledku, soud nechá znalecký posudek přezkoumat jiným znalcem (odstavec 2). Ve výjimečných, zvlášť obtížných případech, vyžadujících zvláštního vědeckého posouzení, může soud ustanovit k podání znaleckého posudku nebo přezkoumání posudku podaného znalcem státní orgán, vědecký ústav, vysokou školu nebo instituci specializovanou na znaleckou činnost (odstavec 3).
Podle §127a věty první o. s. ř. (ve znění účinném již od 1. 9. 2011) jestliže znalecký posudek předložený účastníkem řízení má všechny zákonem požadované náležitosti a obsahuje doložku znalce o tom, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, postupuje se při provádění tohoto důkazu stejně, jako by se jednalo o znalecký posudek vyžádaný soudem.
Podle §132 o. s. ř. důkazy hodnotí soud podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom pečlivě přihlíží ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci.
Podle §2 odst. 1 věty první, druhé a třetí zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění účinném od 1. 1. 1998 do 31. 12. 2013 (dále jen „zákon o oceňování majetku“ či „zákon č. 151/1997 Sb.“), se majetek a služba oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Podle §5 zákona o oceňování majetku oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se a) ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby; u stavby určené k odstranění se vychází z ocenění použitelného materiálu z jejího odstranění sníženého o náklady na odstranění, b) ze zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, polohy a prodejnosti, u vodní nádrže a rybníku i ze zohlednění jejich funkce, c) z technického opotřebení stavby (odstavec 1). Základní ceny a způsob jejich úpravy podle odstavce 1 u jednotlivých druhů staveb, postupy při měření a výpočtu výměr staveb a postupy při oceňování včetně způsobů zjištění a uplatnění technického opotřebení stanoví vyhláška. Ve stanovených cenách a postupech se zohledňují i vlivy působící na úroveň a relace cen staveb na trhu (odstavec 2).
Vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění účinném od 1. 1. 2007 do 31. 1. 2008 (k 1. 2. 2008 byla zrušena), obsahující v části druhé hlavě I bližší úpravu oceňování staveb nákladovým způsobem, v §3 pod rubrikou Budova a hala stanovila, že jako budova [§3 odst. 1 písm. a) bod 1 zákona] a hala se oceňuje stavba, kterou nelze zařadit podle účelu jejího užití mezi stavby oceňované podle §4 až 11 (odstavec 1). Cena budovy a haly se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m 3 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle odstavce 3 (odstavec 2). Základní cena budovy a haly uvedená v přílohách č. 2 a 3 se násobí koeficienty K1 až K5, Ki a Kp podle vzorce ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp, kde ZCU základní cena upravená, ZC základní cena podle přílohy č. 2 nebo č. 3, K 1 koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4, K 2 koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části …, K 3 koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části …, K4 koeficient vybavení stavby …, K 5 koeficient polohový podle přílohy č. 13, K i koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 35, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00), a K p koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 36 (odstavec 3). V příloze č. 36 jsou stanoveny koeficienty prodejnosti pro obce (popř. oblasti vyjmenovaných obcí) podle okresů a podle počtu obyvatel a pro různé typy staveb, mimo jiné (ve sloupci 7) pro obytné domy; koeficient prodejnosti obytných domů v okrese H. B. byl pro obce v počtu obyvatel od 2000 do 5000 stanoven ve výši 0,648 a pro obce v počtu obyvatel od 5001 do 15 000 ve výši 0,888.
Nejvyšší soud vysvětlil v rozsudku ze dne 12. 5. 2010, sp. zn. 23 Cdo 1211/2010, že při zjištění, o co se objednatel zhotovováním díla obohatil ve smyslu §544 odst. 1 obch. zák., je nutno vyjít z obecné ceny (tržní hodnoty) nemovitosti, kterou objednatel získal do svého vlastnictví. Obdobně (ve vztahu k §142 odst. 1 obč. zák.) uzavřel v rozsudku ze dne 30. 1. 2001, sp. zn. 22 Cdo 356/2000, uveřejněném v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, C. H. Beck (dále jen „Soubor“) , pod číslem C 110, že přiměřená náhrada musí vyjadřovat cenu, závislou nejen na konstrukci a vybavení, ale i na poptávce a nabídce v daném čase. Za takovou nelze považovat náhradu, vycházející jen z ceny zjištěné podle předpisu o oceňování nemovitostí. V usnesení ze dne 6. 6. 2007, sp. zn. 22 Cdo 3035/2006, k tomu Nejvyšší soud dodal, že podle tohoto rozhodnutí je tedy určující cena obvyklá.
V rozsudku ze dne 25. 9. 2007, sp. zn. 32 Odo 1316/2006, Nejvyšší soud též dovodil, že v daném případě (obdobnému zde souzené věci) měla být cena nemovitosti k datu před počátkem stavebních prací a po jejich dokončení stanovena jako cena obecná, tj. cena obvyklá v daném místě a čase, která vychází z úrovně tehdy skutečně sjednávaných cen na trhu. Odkázal na závěry přijaté v rozsudku ze dne 30. 1. 1998, sp. zn. 2 Cdon 425/96, uveřejněném pod číslem 15/99 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, podle nichž podkladem pro určení hodnoty nemovitosti není cena nemovitostí zjištěná znaleckým posudkem podle cenového předpisu, tedy tzv. cena odhadní, nýbrž cena obvyklá v daném místě a čase, která vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitosti a je běžně označována jako cena tržní, odpovídající poptávce a nabídce v daném místě a čase. Nejvyšší soud uzavřel, že při určení ceny nemovitosti před a po jejím zhodnocení je třeba vycházet z ceny obvyklé a nikoliv z ceny zjištěné podle cenových předpisů, neboť ta má jen informativní a orientační význam.
Obdobné závěry, byť ve vztahu k §150 obč. zák., Nejvyšší soud (s odkazem na svůj rozsudek ze dne 30. 1. 1998, sp. zn. 2 Cdon 425/96, uveřejněný pod číslem 15/1999 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a rozsudek ze dne 17. 1. 2001, sp. zn. 22 Cdo 2433/99, uveřejněný v Souboru pod číslem C 45) vyslovil též např. v rozsudku ze dne 3. 2. 2011, sp. zn. 22 Cdo 4532/2010. Nepřisvědčil názoru, že při oceňování vypořádávaného majetku bylo třeba vyjít z vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., a zdůraznil, že podkladem pro vypořádání může být jen obecná cena nemovitosti, tj. cena obvyklá v daném místě v době rozhodování, která vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitosti a je běžně označována jako cena tržní, odpovídající poptávce a nabídce v daném místě a čase. Cena zjištěná podle cenových předpisů má jen určitý informativní a orientační význam, a sama o sobě proto nemůže být základem pro vypořádání. Obvyklou cenou nemovitosti v určité době se obecně rozumí cena, které by bylo dosaženo při prodeji obdobné nemovitosti v obdobné lokalitě ve stejné době a v obvyklém obchodním styku. Jinými slovy jde o cenu, za kterou by určitou nemovitost bylo možno v určitém čase reálně prodat či koupit.
V rozsudku ze dne 23. 3. 2011, sp. zn. 32 Cdo 4778/2010, pak Nejvyšší soud dodal, že pro zjištění, oč se objednatel obohatil, tedy oč se plněním zhotovitele zvýšil jeho majetkový stav, je rozhodná cena obvyklá ve smyslu ustanovení §2 odst. 6 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů. K tomuto názoru se přihlásil též v rozsudku ze dne 30. 9. 2016, sp. zn. 29 Cdo 4027/2014.
Ústavní soud vyložil v nálezu svého pléna ze dne 22. 1. 2008, sp. zn. Pl. 54/04, uveřejněném pod číslem 16/2008 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu, že věci, práva a jiné majetkové hodnoty a služby se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon o oceňování majetku nestanoví způsob jiný (§2 odst. 1). Těmito způsoby jsou nákladový, výnosový, porovnávací, jakož i další vyjmenované způsoby (§2 odst. 3). Není-li stanoveno jinak, stavba nebo její část se oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, jejichž použití u jednotlivých druhů staveb stanoví vyhláška (§4 odst. 1). Při oceňování staveb nákladovým způsobem se ve stanovených cenách a postupech zohledňují i vlivy působící na úroveň a relace cen staveb na trhu (§5 odst. 2). Matematickým vyjádřením těchto vlivů jsou koeficienty, kromě jiných též koeficient prodejnosti, s nímž pracuje vyhláška Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
V nálezu ze dne 7. 12. 2004, sp. zn. I. ÚS 157/04, uveřejněném pod číslem 185/2004 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu, Ústavní soud zdůraznil, že pro oceňování domu nákladovým způsobem platí §5 zákona č. 151/1997 Sb., z jehož odstavce 2 věty druhé jednoznačně vyplývá, že ve stanovených cenách a postupech se zohledňují i vlivy působící na úroveň a relace cen staveb na trhu. Proto závěr, že pro účely určení výsledné ceny je třeba vycházet z ceny určené stanovenými způsoby, tzv. ceny vyhláškové (administrativní), neodpovídá platné právní úpravě, resp. jejímu ústavně konformnímu výkladu.
V nálezu ze dne 16. 6. 2015, sp. zn. II. ÚS 3588/14, uveřejněném pod číslem 114/2015 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu, pak Ústavní soud vysvětlil, že zákon o oceňování majetku "cenu obvyklou" definuje v §2 odst. 1; zjednodušeně řečeno, cena obvyklá se tímto způsobem určuje tak, že z množiny (databáze) skutečně realizovaných prodejů nemovitostí, do níž musí být zahrnuty všechny důležité údaje pro porovnání (např. celková cena prodeje, výměra pozemku a cena za m2, velikost zastavěné plochy, poloha nemovitosti, její stav atp.), jsou posléze (za pomocí tzv. Gaussovy křivky) vybrány nemovitosti srovnatelné s oceňovanou nemovitostí, jejichž vzájemné porovnání (s vyloučením mimořádných okolností) je určující pro stanovení ceny obvyklé oceňované nemovitosti. Požadavek na zohlednění těchto "tržních vlivů" zákon o oceňování majetku, příp. oceňovací vyhláška stanovuje i pro další způsoby oceňování staveb, tj. výnosovým i nákladovým způsobem, jak je patrné z §5 odst. 2 zákona o oceňování majetku.
K důkazu znaleckým posudkem Nejvyšší soud ve své rozhodovací praxi dovodil, že soud sice hodnotí znalecký posudek jako každý jiný důkaz podle ustanovení §132 o. s. ř., odborné závěry v něm obsažené však hodnocení podle tohoto ustanovení nepodléhají. Hodnocení důkazu znaleckým posudkem spočívá v posouzení, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení. To, že soud nemůže přezkoumávat věcnou správnost odborných závěrů znalce, však neznamená, že je soud vázán znaleckým posudkem, že jej musí bez dalšího převzít. Pokud soud má pochybnosti o věcné správnosti znaleckého posudku, nemůže jej nahradit vlastním názorem, nýbrž musí znalci uložit, aby podal vysvětlení, posudek doplnil nebo jinak odstranil jeho nedostatky, popřípadě aby vypracoval nový posudek, nebo musí ustanovit jiného znalce, aby věc znovu posoudil a vyjádřil se i ke správnosti již podaného posudku (srov. např. usnesení ze dne 26. 4. 2017, sp. zn. 22 Cdo 5783/2016, a rozsudky ze dne 21. 10. 2009, sp. zn. 22 Cdo 1810/2009, ze dne 3. 2. 2011, sp. zn. 22 Cdo 4532/2010, a ze dne 26. 4. 2017, sp. zn. 22 Cdo 5783/2016).
V usnesení ze dne 19. 6. 2012, sp. zn. 29 Cdo 2214/2010, uveřejněném v časopise Soudní judikatura, sešit č. 2, ročník 2013, pod číslem 23, Nejvyšší soud formuloval závěr, že součástí odborného posouzení znalce je i zvolení jedné nebo více metod ocenění při určování hodnoty věci (tam podniku). To však neznamená, že soud bez dalšího převezme závěry znalce, aniž znalecký posudek hodnotí (jako ostatní důkazy) v souladu s ustanovením §132 o. s. ř. Znalec je totiž povinen volbu jedné (či více) z metod ocenění řádně odůvodnit, a toto odůvodnění podléhá posouzení soudu co do jeho úplnosti a vnitřní logiky.
V usnesení ze dne 17. 6. 2008, sp. zn. 22 Cdo 1290/2007, uveřejněném v Souboru pod číslem C 6293, a v usnesení ze dne 26. 4. 2017, sp. zn. 22 Cdo 5783/2016, Nejvyšší soud zdůraznil, že zákon nestanoví předpoklady pro nařízení revizního znaleckého posudku a ponechává je na úvaze soudu; vypracování revizního znaleckého posudku bude přicházet do úvahy zejména tam, kde soud bude mít pochybnosti o správnosti již vyhotoveného znaleckého posudku. Bude však vždy záležet na konkrétní situaci a na úvaze soudu, zda (zpravidla po slyšení ustanoveného znalce) bude mít pochybnosti za odstraněné.
Ve zde souzené věci vyplývá z rozhodnutí soudů nižších stupňů, že ustanovenému znalci Ing. Sedláčkovi bylo v souladu se shora citovanými judikatorními závěry uloženo zjistit výši zhodnocení bytového domu žalovaného zhotovením díla jako rozdíl v hodnotách domu před provedenou opravou a úpravou a po ní v obecných (tržních) cenách. Odvolací soud dovodil, že znalec dostál svému zadání a k výsledné obecné (tržní) hodnotě nemovitosti před provedením a po provedení díla dospěl za použití metody věcné (nákladové) hodnoty bez koeficientu prodejnosti, přičemž shledal postačujícím vysvětlení, že při absenci informací o obvyklých (tržních) cenách srovnatelných nemovitostí v daném místě a čase jiný postup než tento použít nešlo. Na základě toho se ztotožnil se soudem prvního stupně v názoru, že znalec věrohodně a srozumitelně vysvětlil, z čeho při svých zjištěních a následných závěrech vycházel, zejména z jakých důvodů použil jím zvolenou metodiku, a neshledal důvod k přezkoumání jeho posudku revizním znaleckým posudkem. Tyto jeho závěry však ve světle shora citované judikatury neobstojí.
Z rozhodnutí odvolacího soudu nelze vyčíst, jak mohl znalec dospět k zjištění obvyklé (tržní) ceny domu, neměl-li k dispozici informace o cenách, za něž se v daném místě a čase takové či srovnatelné nemovitostí prodávaly a kupovaly, a již vůbec není jasné, jak k ní mohl dospět za použití metody nákladové, navíc bez zohlednění vlivů působících na úroveň a relace cen staveb na trhu (srov. §5 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb.), zejména prodejnosti budovy [srov. §5 odst. l písm. b) zákona č. 151/1997 Sb.], vyjádřené koeficientem prodejnosti stanoveným prováděcí vyhláškou. Zjevným důvodem úpravy nákladových cen budov prostřednictvím statisticky zjišťovaných koeficientů prodejnosti je přitom právě úsilí o přiblížení se cenám skutečně sjednávaným na trhu, tj. cenám obecným (srov. dílo Smrčka, F., Rejfek, F. Zákon o oceňování majetku a předpisy související – Zákony s poznámkami. 1. vydání. Praha. C. H. Beck. 1998, a shora citované závěry Ústavního soudu). Oproti tomu, co bez dostatečného zdůvodnění dovozuje odvolací soud, není zřejmé, zda vůbec a jakým způsobem znalec vyhověl zadání soudu na „zohlednění tržních vlivů“. Postup soudem ustanoveného znalce, jak jej reprodukuje odvolací soud, se nejeví být v souladu jak se shora citovanou rozhodovací praxí Nejvyššího soudu, tak s judikaturou Ústavního soudu, nelze proto souhlasit se závěrem odvolacího soudu, že v daném případě nejsou pochybnosti o tom, zda znalcem zvolená metoda oceňování poslouží stanovenému cíli, totiž zjištění obvyklé (tržní) ceny.
Pro úplnost je vhodné odkázat na názory prezentované v odborné literatuře. Tak např. T. Trojek uvádí v článku Oceňování majetku, uveřejněném v časopise Daně, ročník 1997, číslo 12, str. 10 – 16, že nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutno na pořízení stavby vynaložit. Základem ocenění u většiny staveb jsou stanovené ceny za m3 obestavěného prostoru. Přitom se prostřednictvím uplatňovaných koeficientů zohledňuje charakter stavby, její velikost, vystavení, poloha. Důležité je (mimo jiné) též vyjádření prodejnosti jednotlivých druhů staveb, které zabezpečuje přibližování relací mezi cenou zjištěnou oceňovacími postupy a cenou skutečně sjednanou při prodeji nemovitosti. Promítání změny cenového vývoje u stavebních nákladů a korekce nákladové ceny koeficienty prodejnosti je novum založené zákonem a podrobněji rozvedené ve vyhlášce. Autoři L. Křístek a R. Jurka v článku Tržní vlivy v posudcích na ocenění staveb za účelem zjištění daně z převodu nemovitosti, uveřejněném v časopise Daně a právo v praxi, Walters Kluwer, ročník 2012, číslo 6, str. 25, upozorňují na výklad §5 odst. 2 prováděcí vyhlášky k zákonu č. 151/1997 Sb. v nálezu Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 157/04 a dovozují, že znalec musí poté, co stanoví cenu nákladovým způsobem (co provede ocenění administrativní), tuto cenu korigovat o tržní vlivy, tak aby dospěl k ceně, kterou lze považovat za tržní, obvyklou či obecnou. Autor R. Blatný v článku Tržní vlivy v posudcích na ocenění staveb za účelem zjištění daně z převodu nemovitosti – reakce, uveřejněném v časopise Daně a právo v praxi, Walters Kluwer, ročník 2012, číslo 10, str. 21, k tomu dodává, že nákladová (administrativní) cena nemůže zastupovat tržní hodnotu, neboť výpočet ceny nákladové je popsán a dán metodikou oceňovacích vyhlášek, jde tedy nutně o cenu administrativní, přesněji řečeno jednu z metod zjištění ceny administrativní (vyhláškové, nebo též dle cenových předpisů). Tržní vlivy nákladového ocenění teoreticky zastupuje koeficient prodejnosti, ale objektivně tak tomu v praxi v drtivé většině případů není.
V otázce volby vhodné metody ocenění jsou závěry posudku soudem ustanoveného znalce v rozporu s jiným důkazem, s oponentním znaleckým posudkem vypracovaným na objednávku účastníka mimo řízení (k povaze takového posudku, má-li předepsané náležitosti, srov. závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 22. 1. 2014, sp. zn. 26 Cdo 3928/2013, uveřejněného pod číslem 38/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek), a tyto rozpory oproti názoru odvolacího soudu nebyly uspokojivě odstraněny. Volba metody ocenění je součástí odborného posouzení znalce, jehož správnost není soud oprávněn zkoumat, jestliže se proto odvolací soud vypořádal s postupem zvoleným znalcem Ing. Kopeckým za pomoci argumentu, že takový postup v principu nemůže být správný, tak učinil přesně to, co je soudu kategoricky zapovězeno.
Kdyby nebylo v důsledku absence relevantního trhu možno zjistit cenu obvyklou (což zřejmě nelze vyloučit, zejména pro dobu minulou), odpovídala by zadání znaleckého posudku (a též ustálené judikatuře Ústavního soudu a Nejvyššího soudu, resp. principu spravedlivého vypořádání, z něhož tato judikatura vychází) volba takové metody ocenění, která pokud možno co nejvíce zohlední tržní vlivy. O to se zřejmě ve svém posudku pokusil znalec Ing. Kopecký. Posoudit, zda jím zvolená metoda obstojí, soudu nepřísluší a spolehnout se v této otázce na samotné vyjádření autora druhého z protichůdných znaleckých posudků, je ošidné. Za této situace bylo podle názoru Nejvyššího soudu nařízení revizního znaleckého posudku za účelem odstranění pochybností a rozporů indikováno.
Protože rozhodnutí odvolacího soudu není z uvedených důvodů správné, Nejvyšší soud je, aniž nařizoval jednání (§243a odst. 1 věta první o. s. ř.), podle §243e odst. 1 o. s. ř. v dovoláním napadené části výroku o věci samé zrušil, spolu se závislými výroky o nákladech řízení [§242 odst. 2 písm. b) o. s. ř.]. Důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí také na rozhodnutí soudu prvního stupně, Nejvyšší soud proto zrušil v dotčených výrocích též toto rozhodnutí a věc v této části vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243e odst. 2 věta druhá o. s. ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro soudy nižších stupňů závazný (§243g odst. 1 část první věty za středníkem o. s. ř., §226 odst. 1 o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 31. 10. 2018
JUDr. Pavel Příhoda
předseda senátu