ECLI:CZ:NS:2019:21.CDO.41.2018.1
sp. zn. 21 Cdo 41/2018-90
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Lubomíra Ptáčka, Ph.D., a soudců JUDr. Mojmíra Putny a JUDr. Jiřího Doležílka v exekuční věci oprávněné Hypoteční banky, a. s. , se sídlem v Praze 5, Radlická č. 333/150, IČO 13584324, proti povinné SVIKO GROUP s. r. o. se sídlem v Kladně, Josefa Drmly č. 111, IČO 26115018, zastoupené JUDr. Václavem Vlkem, advokátem se sídlem v Praze 8, Sokolovská č. 32/22, pro 4 732 328 Kč s příslušenstvím, o určení ceny nemovité věci, vedené u soudního exekutora JUDr. Milana Makaria, Exekutorský úřad Praha – západ, pod sp. zn. 156 EX 1487/2016, o dovolání povinné proti usnesení Krajského soudu v Praze ze dne 31. srpna 2017 č. j. 20 Co 271/2017-51, takto:
Dovolání povinné se zamítá .
Odůvodnění:
Soudní exekutor JUDr. Milan Makarius Exekutorského úřadu Praha - západ na základě pověření Okresního soudu v Kladně rozhodl usnesením ze dne 11. května 2017 č. j. 156 Ex 1487/16-45 tak, že výrokem I. určil nemovité věci, kterých se exekuce týká, výrokem II. určil, jakého příslušenství nemovitých věcí uvedených ve výroku I. se exekuce týká, výrokem III. určil cenu nemovitých věcí a příslušenství částkou 5 484 000 Kč s tím, že nemovité věci s příslušenstvím budou draženy jako jeden celek, výrokem IV. určil věcné břemeno, které prodejem nezanikne, a výrokem V. zrušil nájemní vztah mezi povinnou jako pronajímatelem a O. H. jako nájemcem. Při zrušení nájemního vztahu podle ustanovení §336a odst. 2 o. s. ř. vycházel soudní exekutor z nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou 12 let, kterou bylo sjednáno měsíční nájemné ve výši 8 000 Kč, a ze znaleckého posudku, podle nějž obvyklá výše nájemného v daném místě a čase činí 17 500 až 24 000 Kč. Na základě uvedeného dospěl k závěru, že výše sjednaného nájemného je zcela nepřiměřená nájemnému obvyklému v daném místě a čase, a že sjednaná délka trvání nájemního vztahu výrazně omezuje možnost prodat nemovitou věc v dražbě.
K odvolání povinné proti výroku V. Krajský soud v Praze usnesením ze dne 31. 8. 2017 č. j. 20 Co 271/2017-51 změnil napadené usnesení soudního exekutora ve výroku V. tak, že přeformuloval výrok V. na znění, že nájemní vztah mezi povinnou a O. H. se nezrušuje, nýbrž zaniká. Osoba oprávněná z nájmu se k odvolání nevyjádřila. Povinná se odvoláním domáhala toho, aby nájemní vztah nebyl zrušen, ale byl zachován. Jeho odvolání však odvolací soud nevyhověl, neboť se ztotožnil se závěry soudního exekutora. Doplnil, že z nájemní smlouvy vyplývá, že nájemné na dobu určitou 12 let ve výši 8 000 Kč měsíčně uhradí nájemce najednou v jedné splátce do 5 dnů po podpisu nájemní smlouvy, a že nájemce je oprávněn provést v bytě stavební úpravy do výše 800 000Kč. K námitce povinné, že výše nájemného byla sjednána s přihlédnutím k tomu, že oprávněný provede v bytě stavební úpravy ve výši 800 000 Kč, když byt měl být předán nájemci bez podlah, sanity a vybavení kuchyně, a že podle odborného vyjádření realitních kanceláří měla částka 8 000 Kč měsíčně být obvyklou výší nájemného pro takto vybavený byt, soudní znalec písemně odpověděl, že tvrzené investice nájemce ve výši 800 000 Kč do nájemného nejsou nijak zahrnuty ani započítány, stavební úpravy přešly do vlastnictví pronajímatele, a rozpočítávání částky 800 000 Kč do měsíčního nájemného je pouhou fikcí, ocenění provedl pro účely exekuce a prodeje v dražbě ke dni 3. 4. 2017 a vycházel z toho, že byt je standardně vybavený, když se povinná místního šetření, ač řádně vyzvána, nezúčastnila. Odvolací soud uzavřel, že povinná nezpochybňuje závěr znalce o výši v místě a čase obvyklého nájemného, ale výši sjednaného nájemného odůvodňuje tím, že nájemce provedl dokončovací práce, a po přihlédnutí k délce nájemního vztahu a dopředu zaplacenému nájemnému odvolací soud shledal naplnění podmínek v ustanovení §336a odst. 2 o. s. ř., neboť tyto okolnosti výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc, a obvyklé nájemné činí částku více než dvojnásobnou, čemuž odpovídá výrok o zániku práva a nikoli jeho zrušení.
Proti usnesení odvolacího soudu podala povinná dovolání, v němž vymezuje jeho přípustnost tím, že se měl odvolací soud odchýlit od rozhodnutí dovolacího soudu sp. zn. 21 Cdo 4973/2015, když a) ve věci nenařídil jednání, a rovněž i tím, že b) podle tvrzení dovolatele nebyla nájemkyně účastnicí exekučního řízení. Dále dovolatel vymezuje přípustnost dovolání tak, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení právních otázek dovolacím soudem dosud neřešených, konkrétně c) zda musí exekuční soud provést i důkazy nad rámec důkazních návrhů, d) co znamená poměr zcela nepřiměřený nájemnému, e) a g) zda je soud povinen pro určení obvyklého nájemného přihlédnout k tomu, jakou částku se nájemce zavázal investovat do pronajaté nemovitosti, f) jestli je dostatečné, aby se znalec k námitkám k jeho posudku vyjádřil pouze písemně. Závěrem povinná namítá, že je napadené rozhodnutí nepřezkoumatelné a trpí extrémním rozporem skutkových závěrů s provedeným dokazováním.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§10a občanského soudního řádu) projednal dovolání žalovaného podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 29. 9. 2017 (dále jen „o. s. ř.“), neboť dovoláním je napadeno usnesení odvolacího soudu, které bylo vydáno přede dnem 30. 9. 2017 (srov. čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony). Po zjištění, že dovolání proti pravomocnému usnesení odvolacího soudu bylo podáno oprávněnou osobou (účastníkem řízení) ve lhůtě uvedené v ustanovení §240 odst. 1 o. s. ř., se nejprve zabýval otázkou přípustnosti dovolání.
Podle ustanovení §236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Podle ustanovení §237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
V projednávané věci bylo pro rozhodnutí odvolacího soudu určující vyřešení právní otázky, za kterých okolností lze v rozhodování o zániku nájemního práva podle ustanovení §336a odst. 2 o. s. ř. při hodnocení obvyklosti výše sjednaného nájemného přihlížet k investicím nájemce do bytu. Protože tato otázka dosud nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu ve všech souvislostech vyřešena, dospěl dovolací soud k závěru, že je dovolání přípustné.
Po přezkoumání usnesení odvolacího soudu ve smyslu ustanovení §242 o. s. ř., které provedl bez jednání (§243a odst. 1 věta první o. s. ř.), Nejvyšší soud dospěl k závěru, že dovolání není opodstatněné.
Odvolací soud vycházel ze skutečnosti, že nájemné bylo sjednáno ve výši 8 000 Kč měsíčně, bylo zaplaceno jednorázově předem za celou dobu nájmu, a že znalec určil nájemné v místě a čase obvyklé ve výši 17 500 - 24 000 Kč. Povinná tvrdila, že ve výši sjednaného nájemného byly zohledněny investice nájemce ve výši 800 000 Kč, přičemž při rozpočítání investované částky do nájemného by měsíční nájemné činilo 13 555 Kč. V nájemní smlouvě si nájemce s pronajímatelem dohodli, že tyto investice do bytu přejdou do vlastnictví pronajímatele, přičemž nájemce nemá právo žádat jakékoli vyrovnání, ledaže se strany předem dohodly v písemné formě jinak (článek VII. odst. 6 Nájemní smlouvy). Nájemce má právo na vyplacení finančních prostředků vynaložených na stavební úpravy v případě ukončení nájemního poměru z důvodů stojících na straně pronajímatele (článek X. odst. 5 Nájemní smlouvy). Právní účinky zápisu zástavního práva k nemovité věci do katastru nemovitostí nastaly dne 17. 12. 2008, právní účinky zápisu nájemního práva do katastru nemovitostí nastaly dne 25. 4. 2016.
Zástavní právo má v první řadě funkci zajišťovací; zabezpečuje pohledávku zástavního věřitele již od okamžiku svého vzniku, vede (motivuje) dlužníka k tomu, aby pohledávku zástavního věřitele dobrovolně splnil, a zástavnímu věřiteli poskytuje jistotu, že se bude moci uspokojit ze zástavy, nebude-li jeho pohledávka řádně a včas splněna. Nebyla-li pohledávka zástavního věřitele řádně a včas splněna, uplatní se uhrazovací funkce zástavního práva; zástavní věřitel je oprávněn uspokojit se ze zástavy, aniž by musel spoléhat na to, že se domůže úhrady své pohledávky z majetku dlužníka.
Má-li se úspěšně naplnit uhrazovací funkce zástavního práva (tj. nebyla-li zajištěná pohledávka řádně a včas splněna a vzniklo-li tedy zástavnímu věřiteli právo na uspokojení ze zástavy), musí být zástavnímu věřiteli zaručeno také to, aby ze zpeněžení zástavy byl dosažen takový výtěžek, jaký bylo možné očekávat při zřízení zástavního práva (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2003, sp. zn. 21 Cdo 296/2003, uveřejněný pod číslem 64/2004 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní).
Jde-li o nájemní či pachtovní právo, výměnek nebo právo odpovídající věcnému břemeni (o tzv. excesivní závady), může soud v usnesení rozhodnout o jejich zániku v případě, že jsou splněny předpoklady kumulativně uvedené v ustanovení §336a odst. 2 o. s. ř. Kdyby totiž i takové tzv. excesivní závady měly přejít na vydražitele, bylo by uspokojení zástavního věřitele z výtěžku prodeje zástavy v rozporu se smyslem a účelem zajištění pohledávek prostřednictvím zástavního práva ztíženo nebo dokonce znemožněno. Za excesivní závady lze přiznat osobám z nich oprávněným náhradu jen z výtěžku prodeje zástavy, který by zbyl v rozdělované podstatě po plném uspokojení zástavního věřitele, případně dalších pohledávek uspokojovaných při rozvrhu.
To, kdy jsou splněny předpoklady k rozhodnutí o zániku tzv. excesivních závad, soud zkoumá v každém jednotlivém případě podle zjištěných konkrétních okolností.
Jde-li o nájemní či pachtovní právo, výměnek nebo právo odpovídající věcnému břemeni, které vzniklo až poté, co již k nemovitosti bylo zřízeno zástavní právo, a bylo-li by zohlednění takové závady ve výsledné ceně prodávané zástavy na újmu (byť i částečného) uspokojení zástavního věřitele, je zpravidla odůvodněn závěr, že jsou dány předpoklady k rozhodnutí o zániku tzv. excesivních závad podle ustanovení §69 ex. řádu a §336a odst. 2 o. s. ř. (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 11. 2016 sp. zn. 21 Cdo 3178/2016).
Odvolací soud své posouzení, zda bylo nájemné sjednáno ve výši zcela nepřiměřené nájemnému v místě a čase obvyklému, založil na znaleckém posudku a rovněž vycházel z toho, že nájemkyně provedla v bytě tvrzené investice a zaplatila nájemné dopředu za celou sjednanou dobu nájmu 12 let. Tyto okolnosti však nepovažoval za opodstatňující sjednání nájemného ve výši 8 000 Kč měsíčně, když v místě a čase obvyklé nájemné činí 17 500 - 24 000 Kč.
Hodnotící úvaha o zjevné nepřiměřenosti výše sjednaného nájemného je úlohou především soudu prvního stupně (resp. soudního exekutora), případně odvolacího soudu, a dovolacímu soudu by proto přináleželo tento závěr o přiměřenosti sjednaného nájemného přezkoumávat, pokud by byl zjevně nepřiměřený. Tak tomu však v projednávaném případě není, neboť jak již uvedl odvolací soud, výše v místě a čase obvyklého nájemného činila více než dvojnásobek sjednaného nájemného (i pokud by součástí nájemného snad měly být investice nájemce do bytu, jak povinná dovozovala s odkazem na odborné vyjádření realitních kanceláří, i při rozpočítání investované částky do jednotlivých měsíců za celou dobu nájmu by takto vypočítané „nájemné“ stále nikoli nevýznamně nedosahovalo ani spodní hranice rozpětí v místě a čase obvyklého nájemného, jak jej určil soudní znalec).
K tomu dovolací soud doplňuje, že vymezuje-li povinná přípustnost svého dovolání tak, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky, zda je soud povinen při hodnocení přiměřenosti nájemného přihlédnout k tomu, jaké částky se nájemce zavázal vložit do pronajímané nemovité věci, potom přehlíží, že odvolací soud z nájemní smlouvy zjistil, že povinná (pronajímatel) si s nájemcem smluvně ujednali (článek VI. odst. 4 nájemní smlouvy), že nájemce je oprávněn, nikoli povinen provádět v bytě stavební úpravy a opravy až do výše 800 000 Kč. Ustanovení §336a odst. 2 o. s. ř. stanoví jako jednu z podmínek pro rozhodnutí o zániku nájemního práva, že je nájemné zcela nepřiměřeně nízké nájemnému v místě a čase obvyklému. Tvrdí-li povinná, že součástí nájemného měla být investice nájemkyně do bytu ve výši 800 000 Kč, když podle Nájemní smlouvy tyto investice do bytu přejdou do vlastnictví pronajímatele, přičemž nájemce nemá právo žádat jakékoli vyrovnání, ledaže se strany předem dohodly v písemné formě jinak (článek VII. odst. 6 Nájemní smlouvy), nelze uvedenému zcela přisvědčit, neboť nájemkyni by podle nájemní smlouvy právo na vyplacení finančních prostředků vynaložených na stavební úpravy náleželo v případě ukončení nájemního poměru z důvodů stojících na straně pronajímatele (článek X. odst. 5 Nájemní smlouvy). Jelikož není jisté, zda by v případě rozhodnutí o nezaniknutí nájemního práva, vzniklo nájemkyni právo na vydání bezdůvodného obohacení (v závislosti na tom, zda by nájemní vztah posléze skončil z důvodů na straně pronajímatele), nelze spolehlivě učinit závěr, že by nájemkyní investovaná částka představovala součást nájemného.
Po zániku nájmu nájemkyni přitom i s ohledem na obsah nájemní smlouvy zůstává právo oproti povinné na náhradu vynaložených investic. Pokud by nájemní vztah nezanikl, nejenže by vydražitel, který by vstoupil do postavení pronajímatele, zaplatil v dražbě za nemovitou věc i s ohledem na provedené investice a zároveň potenciálně čelil možnosti, že mu vznikne povinnost nahradit nájemkyni provedené investice, ale zároveň by nájemkyně vydražiteli neplatila nájemné, které již za celou dobu nájmu uhradila dopředu povinné, přičemž tyto skutečnosti by velmi výrazně omezovaly prodejnost nemovité věci v dražbě, a ohrožovaly tak naplnění uhrazovací funkce zástavního práva. Nelze tak hodnotit jako nesprávný postup znalce, když určil výši obvyklého nájemného podle aktuálního stavu bytu (standardně vybavený), když vydražitel za byt zaplatí cenu, v níž je již zahrnuto i jeho nájemcem pořízené vybavení (podlahy, obklady, sanita), a to zejména s přihlédnutím ke způsobu vypořádání investic do bytu, které si nájemkyně s pronajímatelem (povinnou) ujednali.
Závěr o naplnění podmínek pro rozhodnutí o zániku nájemního práva také odpovídá výše vyslovenému názoru, že takovýto závěr je odůvodněn zpravidla v případě, kdy tzv. excesivní závada vznikla až poté, co k nemovité věci bylo zřízeno zástavní právo (jako je tomu v projednávané věci), a zohlednění takové závady ve výsledné ceně prodávané zástavy by bylo na újmu uspokojení zástavního věřitele (podle soudního znalce by se výsledná cena prodávané zástavy při zachování nájemního vztahu snížila o 50 %
- tedy o výrazně více, než o kolik byla nemovitá věc zhodnocena investicí nájemce). Již na základě výše uvedeného obstojí dovoláním napadené rozhodnutí odvolacího soudu, aniž by se dovolací soud musel dále zabývat tím, zda smluvní strany způsobem sjednání splatnosti nájemného (předem v jedné splátce za celou sjednanou dobu nájmu 12 let) a smluvním vyloučením aplikace ustanovení §2248 a 2249 o. z. nesledovaly ztížení či znemožnění uspokojení zástavního věřitele z výtěžku prodeje zástavy, a to při zohlednění skutečnosti, že nájemní smlouva byla uzavřena až měsíc poté, co se žalobce začal žalobou domáhat nařízení soudního prodeje zástavy (podle ověřovací doložky byla nájemní smlouva nájemkyní podepsána 3. 3. 2016, ač v nájemní smlouvě je jako den jejího uzavření uveden den 21. 12. 2015, i pokud by však nájemní smlouva uzavřena již 21. 12. 2015, i tak by byla uzavřena jen necelé 2 měsíce předtím, než se žalobce začal žalobou domáhat nařízení soudního prodeje zástavy).
Tvrdí-li povinná, že exekuční soud (resp. soudní exekutor) měl provádět i důkazy nenavržené žádným z účastníků k prokázání jednorázového zaplacení nájemného předem za celou dobu nájemního vztahu a k prokázání, že investice dosáhla tvrzené výše, je nutné uvést, že odvolací soud vycházel z toho, že nájemné bylo jednorázově uhrazeno. Bližší dokazování k této skutečnosti by proto z hlediska povinné bylo nadbytečné a nemohlo by přinést pro ni příznivější rozhodnutí ve věci, když soud své rozhodnutí založil i na této povinnou tvrzené skutečnosti. Odvolací soud rovněž vyjádřil, že investici nájemce nepovažoval za opodstatňující výši sjednaného nájemného, potřeba bližšího dokazování k tomu, zda investice skutečně dosáhla výše 800 000 Kč, proto ze spisu odvolacímu soudu zjevně nevyplývala. Na řešení těchto námitek povinné proto dovoláním napadené rozhodnutí zjevně nezávisí.
Uvádí-li povinná, že se odvolací soud odchýlil od usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 6. 2016 sp. zn. 21 Cdo 4973/2015, když soudní exekutor nenařídil jednání, je toto rozhodnutí nepřiléhavé, jelikož řeší otázku nařizování jednání při rozhodování soudního exekutora o procesním nástupnictví ve smyslu ustanovení §107a o. s. ř. ve spojení s ustanoveními §36 odst. 3 a 4 ex. ř., v projednávané věci přitom problematika procesního nástupnictví vůbec nevyvstala. Ustanovení §336a odst. 3 nadto výslovně stanoví, že jednání není třeba nařizovat. Ke skutečnostem, jež měly být podle povinné prokazovány při jednání, lze rovněž odkázat na již uvedené v předchozím odstavci. Tvrdí-li povinná s odkazem na výše uvedené rozhodnutí Nejvyššího soudu, že se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe, když nájemkyně, jejíž nájemní vztah s povinnou na základě rozhodnutí soudního exekutora zanikl, měla být podle povinné účastníkem exekučního řízení, pak takovýto závěr z uvedeného rozhodnutí rovněž nevyplývá, jelikož odkazované rozhodnutí se nájemním vztahem vůbec nezabývá. Dlužno doplnit, že s nájemkyní bylo jednáno v souladu s ustanovením §336a odst. 3 o. s. ř., které upravuje její postavení. Nájemkyni bylo rozhodnutí soudního exekutora i odvolacího soudu doručeno, nájemkyně je však odvoláním, resp. dovoláním nenapadla.
Namítal-li povinná, že k jejím výhradám ke znaleckému posudku nebyl znalec vyslechnut, ale pouze se písemně vyjádřil, napadá postup odvolacího soudu při hodnocení důkazu (znaleckého posudku), čímž uplatňuje nepřípustný dovolací důvod (srov. §241a odst. 1 o. s. ř.).
Nesprávnou je též blíže neupřesněná námitka povinné, že odvolací soud nepostupoval podle ustanovení §336a o. s. ř. ve správném časovém znění, když odvolací soud ve svém rozhodnutí citoval ustanovení §336a o. s. ř. ve znění, které sama povinná ve svém dovolání označuje za správné.
Namítá-li povinná, že napadené rozhodnutí je nepřezkoumatelné, rozporné, trpí extrémním rozporem skutkových závěrů s provedeným dokazováním, nelze těmto námitkám přisvědčit. Dovolací soud podotýká, že tvrdí-li povinná, že dvěma odlišnými složkami nájemného mělo být měsíční nájemné ve výši 8 000 Kč a částka, kterou měla nájemkyně zaplatit jednorázově po uzavření nájemní smlouvy, přehlíží, že nájemné mělo být zaplaceno dopředu jednorázově na celou dobu nájmu (12 let), tudíž se rozhodně nemůže jednat o dvě různé složky nájemného, když jednorázová částka měla představovat právě zaplacení nájemného 8 000 Kč za jednotlivé měsíce po celou dobu nájmu. Úvaha povinné, že se mělo jednat o dvě odlišné složky nájmu, je tedy lichou.
Protože usnesení odvolacího soudu je správné a protože nebylo zjištěno, že by bylo postiženo některou z vad uvedených v ustanovení §229 odst. 1 o. s. ř., §229 odst. 2 písm. a) a b) o. s. ř. nebo v §229 odst. 3 o. s. ř. anebo jinou vadou, která by mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, Nejvyšší soud České republiky dovolání povinné podle ustanovení §243d písm. a) o. s. ř. zamítl.
O náhradě nákladů dovolacího řízení bude rozhodnuto ve zvláštním režimu (§87 a násl. exekučního řádu).
Poučení: Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 24. 7. 2019
JUDr. Lubomír Ptáček, Ph.D.
předseda senátu