ECLI:CZ:NS:2019:33.CDO.2788.2019.1
sp. zn. 33 Cdo 2788/2019-206
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Pavla Krbka a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobkyně A. D. , bytem XY, zastoupené JUDr. Michaelou Voseckou Klečkovou, advokátkou se sídlem v Brně, Ječná 29a, proti žalovaným 1) EDEN Královo Pole s.r.o. – v likvidaci , se sídlem v Brně, Pražákova 1008/69 (identifikační číslo osoby 269 35 678), zastoupené Mgr. Michalem Wiedermannem, advokátem se sídlem v Brně, Bauerova 491/10, a 2) KOMFORT , a.s. , se sídlem v Brně, Křenová 478/72, (identifikační číslo osoby 255 24 241), zastoupené JUDr. Lenkou Štěpánkovou, advokátkou se sídlem v Brně, Křenová 478/72, o odstranění vad díla, vedené u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 108 C 65/2015, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 13. 3. 2019, č. j. 19 Co 313/2018-188, takto:
Rozsudek Městského soudu v Brně ze dne 13. 9. 2018, č. j. 108 C 65/2015-156, a rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 13. 3. 2019, č. j. 19 Co 313/2018-188, se ruší a věc se vrací Městskému soudu v Brně k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně se po žalovaných domáhá, aby společně a nerozdílně bezplatně odstranily vady díla – budovy č. p. XY v XY, zapsané na listu vlastnictví č. XY pro katastrální území XY, obec XY, u katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště XY a postavené na pozemku parc. č. XY – projevující se zatékáním do 1. podzemního podlaží (garáže) předmětné budovy a budovy č. p. XY, vzájemně propojené dilatační spárou, a tvorbou louží, a to opravou, která bude ze strany žalovaných realizována v souladu s platnými právními a normativními předpisy.
Městský soud v Brně rozsudkem ze dne 13. 9. 2018, č. j. 108 C 65/2015-156, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení.
Krajský soud v Brně rozsudkem ze dne 13. 3. 2019, č. j. 19 Co 313/2018-188, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
Odvolací soud vycházel ze zjištění soudu prvního stupně, že žalobkyně je vlastnicí podílu o velikosti 3217/18717 budovy č. p. XY, stojící na pozemku p. č. XY v XY, katastrálním území XY, a současně vlastnicí bytové jednotky č. XY v uvedené budově; vlastnické právo na ni žalovaná 1) jako prodávající převedla kupní smlouvou ze dne 5. 1. 2010, s právními účinky vkladu práva ke dni 15. 1. 2010. Dne 22. 6. 2012 žalobkyně u žalované 1) reklamovala vadu spočívající v zatékání do 1. PP budovy (garáže); vytýkala, že vždy při dešti dojde k tomu, že se v prostoru 1. PP objevuje velké množství vody a požádala o odstranění vady v záruční době. Žalovaná 1) téhož dne potvrdila převzetí reklamace a dopisem z 26. 6. 2012 žalobkyni sdělila, že reklamace je v řešení a postoupila reklamaci dodavateli stavby k odstranění závady. K výzvě ze dne 21. 3. 2014 žalovaná 1) žalobkyni sdělila, jaká opatření již byla provedena pro odstranění závady a jakým způsobem bude dále postupováno a požádala o trpělivost. V době od 19. 5. do 29. 5. 2014 žalovaná 2) provedla v podzemních garážích budovy sanační práce; jejich výsledek byl prověřen i v dešti a nebylo shledáno zatečení v opravovaných místech. Jak odvolací soud deklaruje v odůvodnění napadeného rozhodnutí, zcela se ztotožnil i s právními závěry dovozenými soudem prvního stupně a pro stručnost na ně odkázal. Poměřoval tak zjištěný skutkový stav ustanoveními §588 a násl. obč. zák. o kupní smlouvě a zavřel, že žalobkyně nevytkla vady společných částí budovy, v nichž se nachází i její bytová jednotka, ve lhůtě 6 měsíců, jak ukládá §599 obč. zák., a proto se nemůže domáhat práva z odpovědnosti za vady u soudu (došlo k prekluzi jejího práva); vady měly být vytčeny nejpozději do 5. 7.2010, zatímco vytčeny byly až 22. 6. 2012. Nadto ustanovení §597 odst. 1 obč. zák. je ve vztahu k ustanovení §507 odst. 1 obč. zák. úpravou speciální, a přiznává kupujícímu oproti obecné úpravě pouze možnost požadovat přiměřenou slevu z ceny věci odpovídající povaze a rozsahu vady, a jedná-li se o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, též právo od smlouvy odstoupit. Možnost požadovat opravu předmětu koupě (v posuzovaném případě společných prostor, které žalobkyně jako vlastník bytové jednotky spoluvlastní odpovídajícím podílem) z ustanovení §597 obč. zák. nevyplývá. Protože mezi žalobkyní a žalovanou 2) nevznikl žádný smluvní vztah - kupní smlouvu žalobkyně uzavřela výlučně s žalovanou 1) – není žalovaná 2) ve sporu pasivně legitimována; snažila-li se opravit vady budovy, jednala z titulu smlouvy uzavřené mezi žalovanými.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost dovozuje z ustanovení §237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném od 30. 9. 2017 (srov. čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb., čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb.; dále jen „o. s. ř.“), neboť je přesvědčena, že napadené rozhodnutí závisí na právních otázkách, které nebyly v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud řešeny nebo „ měly být právně posouzeny jinak “, konkrétně, „ zda došlo k prekluzi nároku žalobkyně k uplatnění reklamace (přesto, že tato reklamace jí byla ze strany žalované 1/ jako prodávající uznána opakovaně jako oprávněná a byla uznána jako oprávněná také ze strany žalované 2/, když obě žalované se společně pokusily opakovaně vady budovy odstranit); žalobkyně reklamaci uplatnila v zákonné lhůtě po předání bytové jednotky , a zda zanikl závazek odstranit vady díla/budovy ve sjednané záruční době sjednaný ve smlouvě o smlouvě budoucí uzavřením samotné kupní smlouvy, pokud takový závazek (záruka) nebyl včleněn přímo do samotné kupní smlouvy, ačkoliv tento závazek byl uznán jak žalovanou 1/ - písemným uznáním reklamace – i žalovanou 2/ - fakticky (pokusy o odstranění vad)“. Nesouhlasí především se závěrem odvolacího soudu, že došlo k prekluzi jejího práva požadovat odstranění vad budovy, jelikož tyto vady nevytkla ve lhůtě 6 měsíců, jak požaduje ustanovení §599 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (viz §3028 zákona č. 89/2012 Sb.); dále jen „obč. zák.“. Namítá, že v posuzovaném případě byla záruka za vady budovy sjednána písemně s tím, že žalovaná 1) jako prodávající výslovně prohlásila, že přejímá záruku po dobu 36 měsíců ode dne předání budovy, přičemž ona v této lhůtě vytčené vady reklamovala. Žalované reklamaci posoudily jako důvodnou, takže lze dovozovat, že své závazky uznaly a nemohlo dojít k prekluzi jejího práva na odstranění vytčených vad. Dále vytýká odvolacímu soudu, že stejně jako soud prvního stupně posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá. Zatímco měla být aplikována (zvláštní) ustanovení o prodeji zboží v obchodě (viz §612 až §627 obč. zák.), soudy věc nesprávně poměřovaly obecnými ustanoveními upravujícími kupní smlouvu (§588 a násl. obč. zák.), čímž se odchýlily od judikatury dovolacího soudu a dospěly k nesprávnému právnímu závěru, že žalobkyně nemá podle §597 odst. 1 obč. zák. právo na bezplatné odstranění vytčené vady nemovitosti, a nesprávně uzavřely, že její právo z odpovědnosti za vady zaniklo v důsledku marného uplynutí prekluzivní lhůty podle §599 odst. 1 obč. zák. Pokud by soudy aplikovaly správná ustanovení občanského zákoníku, musely by dospět k závěru, že právě právo na odstranění vady věci je podle §622 obč. zák. právem primárním a s ohledem na §626 odst. 1 obč. zák. ve spojení s §625 obč. zák. nemohlo dojít k jeho prekluzi, neboť bylo uplatněno řádně a včas – v záruční době – u prodávající bytové jednotky a s ní souvisejícího podílu na společných částech domu, která je osobou provozující živnost v oboru „realitní činnost“ (žalovaná 1). Srozuměna není ani se závěrem, že žalovaná 2) není ve věci pasivně legitimována.
Dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným, za splnění podmínky jeho advokátního zastoupení (§241 odst. 1 o. s. ř.), a bylo dovolacím soudem shledáno přípustným podle §237 o. s. ř. pro řešení otázky použitelnosti obecných ustanovení, jimiž je upravena kupní smlouva, na vztah založený kupní smlouvou, jejímž předmětem je nemovitost, a v níž jako prodávající vystupuje osoba provozující živnost v oboru „realitní činnost“, neboť tato otázka byla odvolacím soudem posouzena v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu.
Právní posouzení je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle §3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 1. 1. 2014, není-li dále stanoveno jinak, řídí se právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona dosavadními právními předpisy, věc je tedy nutno posuzovat podle obč. zák.
Podle §612 obč. zák. jestliže fyzická nebo právnická osoba prodává zboží jako podnikatel v rámci své podnikatelské činnosti, platí kromě obecných ustanovení o kupní smlouvě i následující ustanovení §613 až 627 (odst. 1). Ustanovení tohoto oddílu se použijí i pro spotřebitelskou smlouvu o zhotovení věci na zakázku (odst. 2).
Podle §622 obč. zák. jde-li o vadu, kterou lze odstranit, má kupující právo, aby byla bezplatně, včas a řádně odstraněna, a prodávající je povinen vadu bez zbytečného odkladu odstranit. Není-li to vzhledem k povaze vady neúměrné, může kupující požadovat výměnu věci, nebo týká-li se vada jen součásti věci, výměnu součásti. Není-li takový postup možný, může kupující žádat přiměřenou slevu z ceny věci nebo od smlouvy odstoupit (odst. 1). Jde-li o vadu, kterou nelze odstranit a která brání tomu, aby věc mohla být řádně užívána jako věc bez vady, má kupující právo na výměnu věci nebo má právo od smlouvy odstoupit. Táž práva přísluší kupujícímu, jde-li sice o vady odstranitelné, jestliže však kupující nemůže pro opětovné vyskytnutí vady po opravě nebo pro větší počet vad věc řádně užívat (odst. 2). Jde-li o jiné vady neodstranitelné a nepožaduje-li výměnu věci, má kupující právo na přiměřenou slevu z ceny nebo může od smlouvy odstoupit (odst. 3).
Lze přisvědčit dovolatelce, že soudy obou stupňů věc nesprávně právně posoudily, neboť zjištěný skutkový stav poměřovaly nesprávnými ustanoveními občanského zákoníku. Pominuly totiž, že právní vztah byl dne 5. 1. 2010 založen kupní smlouvou, kterou na straně prodávajícího uzavřela právnická osoba provozující živnost v oboru realitní činnost (žalovaná 1); žalobkyně jako kupující má pak statut spotřebitele.
Nejvyšší soud v celé řadě svých rozhodnutí (např. v rozsudcích ze dne 27. 7. 2006, sp. zn. 33 Odo 1314/2005, ze dne 21. 8. 2014, sp. zn. 33 Cdo 1830/2014 nebo ze dne 12. 8. 2015, sp. zn. 33 Cdo 674/2014) přijal a odůvodnil závěr, že prodává-li fyzická nebo právnická osoba zboží jako podnikatel v rámci své podnikatelské činnosti, použijí se na právní vztahy založené kupními smlouvami - kromě obecných ustanovení o kupní smlouvě - i ustanovení §613 až §627 (srov. §612 odst. 1 obč. zák.). O poměru těchto úprav dovolací soud uzavřel, že ustanovení týkající se prodeje zboží v obchodě jsou ve vztahu k obecným ustanovením o kupní smlouvě (§588 až §600 obč. zák.) nejen doplňující, ale i speciální; upravují-li některé otázky proti obecným ustanovením o kupní smlouvě odlišně, má přednost tato zvláštní úprava. V případě odpovědnosti za vady prodané věci ustanovení §622 obč. zák. vylučuje obecnou úpravu, neboť nároky kupujícího definuje odlišně nejen oproti ustanovení §507, ale i §597 obč. zák.
Vzhledem k tomu, že žalobkyně se domáhá odstranění vad koupené věci, na kterou se uplatní kromě obecných ustanovení o kupní smlouvě i právní úprava obsažená v §613 a 627, pochybily soudy obou stupňů (a rozhodly v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu), jestliže na obsah právního vztahu z kupní smlouvy neaplikovaly právní úpravu obsaženou v §613 až 627.
Protože dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle §241a odst. 1 o. s. ř. byl žalobkyní uplatněn právem, Nejvyššímu soudu nezbylo než napadený rozsudek odvolacího soudu zrušit a jelikož platí důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu také na rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil Nejvyšší soud i rozsudek soudu prvního stupně a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§243e odst. 1 a 2 o. s. ř.). Dalšími dovolacími námitkami se dovolací soud nezabýval již proto, že ve vztahu k nim dovolatelka nevylíčila řádně přípustnost dovolání.
Soudy jsou vázány právním názorem vysloveným v tomto rozhodnutí (§243g odst. 1 věta první o. s. ř. ve spojení s §226 odst. 1 o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí o věci (§243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 26. 11. 2019
JUDr. Ivana Zlatohlávková
předsedkyně senátu