ECLI:CZ:NS:2019:33.CDO.844.2017.1
sp. zn. 33 Cdo 844/2017-162
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Pavla Krbka a JUDr. Pavla Horňáka ve věci žalobkyně FULL Service CZ s.r.o., se sídlem v Praze 4, Pod Vilami 669/23 (identifikační číslo osoby 281 12 288), zastoupené Mgr. Markem Hůzlem, advokátem se sídlem ve Strakonicích, Velké náměstí 143, proti žalované J. M. , bytem v XY, zastoupené Mgr. Filipem Kubrychtem, advokátem se sídlem v Praze 1, Panská 6, o 241.969 Kč, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 6 pod sp. zn. 19 C 119/2015, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 29. 9. 2016, č. j. 58 Co 195/2016-140, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně se po žalované domáhala zaplacení 241.969 Kč z titulu dlužné provize.
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 29. 9. 2016, č. j. 58 Co 195/2016-140, potvrdil rozsudek ze dne 15. 12. 2015, č. j. 19 C 119/2015-101, jímž Obvodní soud pro Prahu 6 zamítl žalobu o zaplacení 241.969 Kč a rozhodl o nákladech řízení; současně odvolací soud rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
Soudy obou stupňů vyšly ze zjištění, že žalovaná a její manžel L. M. spoluvlastnili - každý ideální jednou polovinou – pozemek parc. č. XY o výměře 1723 m 2 , pozemek parc. č. XY o výměře 31 m 2 , jehož součástí je budova čp. XY (rodinný dům), vše v katastrálním území XY, obec XY (dále jen „nemovitosti“). Nemovitosti byly zatíženy zástavními právy ve prospěch Hypoteční banky, a.s., k zajištění jejích pohledávek ze smluv o úvěru v celkové výši 6,5 mil. Kč; žalovaná a její manžel se dostali do prodlení se splácením úvěrů a měli zájem svou záležitost řešit komplexně, tedy prodat nemovitosti při současném vypořádání svých dluhů ze smluv o úvěru. Reálně jim totiž hrozilo, že banka přistoupí k realizaci svého zástavního práva a nemovitosti zpeněží v dražbě. Dne 27. 5. 2014 proto uzavřeli s žalobkyní (zprostředkovatelkou) písemnou smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitostí za kupní cenu 8.300.000 Kč; smlouva byla uzavřena na dobu 24 měsíců. V bodě II 4 smlouvy bylo sjednáno, že opatří-li zprostředkovatel zájemcům příležitost k uzavření smlouvy o převodu nemovitostí, jsou tito povinni mu zaplatit provizi ve výši 5 procent z kupní ceny. Dne 3. 7. 2014 byla dohodnuta sleva na kupní cenu 7.999.000 Kč a následujícího dne byla uzavřena písemná smlouva o rezervaci s A. S. a A. S., v níž žalovaná s manželem deklarovali zájem převést vlastnické právo k nemovitostem za kupní cenu 7.999.000 Kč A. S. a A. S. a tyto deklarovaly zájem vlastnické právo nabýt; strany této smlouvy se dohodly, že nejpozději do 31. 12. 2014 po vyzvání druhé strany uzavřou smlouvu o budoucí kupní smlouvě a následně kupní smlouvu, popř. přímo kupní smlouvu. A. S. složila žalobkyni zálohu na kupní cenu ve výši 483.990 Kč, koupi nemovitostí podmínila zkolaudováním převáděného domu a nesouhlasila se zaplacením zbytku kupní ceny před vkladem vlastnického práva k nemovitostem do katastru nemovitostí. Dne 12. 12. 2014, resp. 22. 12. 2014 požádal zástupce S. žalobkyni o zaslání návrhu kupní smlouvy. Zástupce žalobkyně návrh vyhotovil a odeslal zástupci S., který mu 29. 12. 2014 sdělil, že „návrh je posuzován“ a dne 30. 12. 2014 ho požádal o zaslání listu vlastnictví a vyčíslení dluhu bankou; následně žalobkyni sdělil, že S. chce bance dluh uhradit teprve po zápisu jejího vlastnického práva do katastru nemovitostí. Dne 19. 1. 2015 banka vyčíslila dluh znovu a stanovila lhůtu pro jeho úhradu do 31. 3. 2015. Dopisem z 24. 2. 2015 požádala žalobkyně žalovanou o sdělení, zda její zájem na prodeji nemovitostí trvá. V březnu 2015 žalovaná a její manžel nemovitosti prodali zájemci, kterého jim vyhledal jejich známý.
Na podkladě těchto zjištění soud prvního stupně dovodil, že žalobkyni nárok na provizi nevznikl, neboť žalované neopatřila reálnou příležitost prodeje nemovitostí; vyhledala sice zájemce o koupi, ale - přestože se tak účastnice dohodly – nezprostředkovala podmínky převodu, které by byly pro všechny zúčastněné strany akceptovatelné, v důsledku čehož k uzavření kupní smlouvy nedošlo. Dále - s odkazem na závěry, které přijal Nejvyšší soud v rozhodnutí ze dne 16. 9. 2010, sp. zn. 33 Cdo 4601/2008 - hodnotil smluvní ujednání účastnic ohledně vzniku nároku na provizi již při obstarání zájemce o koupi jako ujednání, které zakládá významnou nerovnováhu práv a povinností stran v neprospěch žalované jako spotřebitelky, resp. dovodil, že zprostředkovatelská smlouva jako celek vytvářela uvedenou nerovnováhu práv a povinností stran v neprospěch žalované jako spotřebitelky. Žalobkyně - ačkoli věděla, že žalovaná (a její manžel) v důsledku nepříznivé situace nemohou mít zájem na zprostředkování prodeje v dlouhé době - uzavřela s nimi smlouvu formulářového typu, z níž jí vzniklo na dobu dvou let exkluzivní právo obstarání prodeje zprostředkovat, přičemž její zisk byl zajištěn pro každý případ v podobě smluvní pokuty. Složitá smluvní konstrukce vytvořená žalobkyní umožňovala laikovi jen stěží učinit si reálnou představu o veškerých právních důsledcích vyplývajících ze smlouvy.
Odvolací soud, který vycházel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, nepřisvědčil jeho závěru, že ujednání o splatnosti provize, obsažené v posuzované zprostředkovatelské smlouvě, se odchyluje od zákonné úpravy v neprospěch spotřebitele. Konstatoval, že podle současné právní úpravy je přípustné, aby vznik práva na provizi již obstaráním příležitosti uzavřít zprostředkovávanou smlouvu byl sjednán i ve spotřebitelských vztazích. Vyjádřil přitom názor, že v takovém případě by měl být spotřebitel výslovně upozorněn, že rozsah služeb je poskytován pouze tak, že sjednaná služba nezahrnuje veškerý servis, nebo že předpokládaný výsledek (uzavření zprostředkovávané smlouvy) nemusí vůbec nastat, k čemuž v posuzovaném případě nedošlo; žalované nebyla v rozporu s §1811 o.z. poskytnuta jednoznačná informace o rozsahu služby. Shodně se soudem prvního stupně odvolací soud dospěl k závěru, že žalobkyni právo na provizi nevzniklo. Hovoří-li §2447 odst. 2 o.z. o „smlouvě s určitým obsahem“, je třeba, aby zprostředkovány byly konkrétní podmínky převodu tak, aby klient měl reálnou možnost smlouvu uzavřít. Tak tomu v daném případě nebylo. Žalobkyně znala situaci žalované a jejího manžela a byla informována o důvodu prodeje i o nutnosti řešit požadavky hypoteční banky, což se mělo promítnout ve zprostředkovatelských službách. Ačkoli žalobkyně měla požadavky banky i prodejců k dispozici, ve smlouvě byl konkrétně uveden toliko předmět převodu a jeho cena; nebyl tudíž sjednán obsah zprostředkovávané smlouvy v intencích dohody účastnic, tedy nebyl sjednán „určitý obsah (zprostředkovávané) smlouvy“.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost spatřuje v tom, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na vyřešení otázky hmotného práva, která nebyla dosud v rozhodování dovolacího soudu vyřešena, konkrétně na výkladu ustanovení §2445 a násl. o.z., resp. pojmů „reálná příležitost uzavřít smlouvu“ a „zprostředkování příležitosti uzavřít smlouvu určitého obsahu“. Prosazuje, že v posuzovaném případě jí vzniklo právo na provizi, neboť svou činností beze zbytku splnila závazek zajistit pro žalovanou a jejího manžela příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým - ve smlouvě o zprostředkování vymezeným - obsahem. Žalované nic nebránilo v tom, aby zprostředkovanou příležitost využila, tzn., aby nemovitosti prodala vyhledanému zájemci za kupní cenu, která byla ve smlouvě o zprostředkování uvedena. Nesouhlasí s odvolacím soudem, že měla žalovanou zvlášť upozornit na skutečnost, že nárok na provizi jí vzniká již samotným zajištěním příležitosti, ani že je namístě výklad §2447 odst. 2 o.z. zpřísnit (tedy volit jiný výklad), týká-li se spotřebitelského vztahu; rozdílná aplikace zákonného ustanovení je podle jejího názoru nepřípustná. Zásadní výhradu má vůči závěru odvolacího soudu, že v dané věci nebyl sjednán určitý obsah zprostředkovávané smlouvy. Připomíná, že pokud jde o zprostředkování smlouvy s určitým obsahem, pak taková smlouva je předmětem zprostředkování, pokud jsou ze strany zájemce uvedeny konkrétní požadavky na obsah zprostředkovávané smlouvy, při jejichž splnění má zájem smlouvu uzavřít. Prosazuje, že tak tomu v posuzované věci bylo – byl vymezen předmět převodu a výše kupní ceny. Vymezení dalších obsahových částí již závisí na požadavcích zájemce (zde žalované) a ten je má vznášet, a to i pokud jde o případné vyřešení otázky týkající se existujících zástavních práv. Jestliže žalovaná jiné požadavky na obsah zprostředkovávané smlouvy neměla, postačilo, aby ve smlouvě o zprostředkování byly vymezeny podstatné obsahové složky zprostředkovávané smlouvy. Nebylo na ní jako zprostředkovateli, aby nepodstatné obsahové části zprostředkovávané smlouvy žalované navrhovala, předestírala, apod. Požadavek „určité smlouvy“ byl tudíž naplněn, na čemž nic nemění skutečnost, že nemovitosti byly zatíženy zástavním právem. Prodávající mohli z kupní ceny své dluhy věřiteli zaplatit, případně již v rámci samotného vypořádání kupní ceny mohly být tyto dluhy uhrazeny. Dovolatelka je přesvědčena, že odvolací soud při aplikaci §2447 odst. 2 o.z. nepřípustně zaměnil vymezení určité smlouvy ve smlouvě o zprostředkování s (neexistující) povinností zprostředkovatele sjednávat po zajištění vhodného zájemce určitý obsah smlouvy. Oproti odvolacímu soudu má za to, že žalované obstarala reálnou příležitost uzavřít kupní smlouvu, vyhledala-li osobu, která byla připravena nejen kupní smlouvu určitého obsahu (co se týče předmětu převodu a jeho ceny) uzavřít, ale současně byla schopna ji i plnit. Reálnou příležitost uzavřít konkrétní smlouvu totiž nelze vykládat tak, že by zprostředkovatel měl mezi smluvními stranami vyjednávat její obsah.
Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném do 29. 9. 2017 (srov. čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb., čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb.; dále jen „o. s. ř.“). Dovolání je přípustné, neboť Nejvyšší soud se v rozhodování výkladem §2447 odst. 2 o.z. dosud nezabýval a napadené rozhodnutí je na něm založeno.
Podle §2447 odst. 2 o.z., bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.
Lze přisvědčit dovolatelce, že při aplikaci §2447 odst. 2 o.z. není namístě klást jiné, resp. přísnější požadavky na činnost zprostředkovatele, jestliže zprostředkovává příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem pro spotřebitele, a že tudíž jako zprostředkovatel měla žalovanou coby zájemce – spotřebitele zvlášť upozornit na skutečnost, že nárok na provizi jí vzniká již samotným zajištěním příležitosti. Nelze však pominout, že názor, že žalobkyně postupovala v rozporu s §1811 o.z., zůstal v rovině pouhého konstatování a odvolací soud z něho v napadeném rozhodnutí žádné důsledky v neprospěch žalobkyně nevyvodil. Své rozhodnutí založil na závěru, že žalobkyni nevznikl nárok na provizi proto, že žalované neobstarala příležitost uzavřít s třetí osobou kupní smlouvu s určitým (žalovanou žádaným) obsahem, resp. nezprostředkovala podmínky převodu v intencích dohody účastnic.
Vymezení pojmu smlouvy s určitým obsahem zatím nebyla v odborné literatuře věnována hlubší pozornost, lze však usuzovat, že smlouva s určitým obsahem je předmětem zprostředkování, pokud jsou ze strany zájemce uvedeny konkrétní požadavky na obsah zprostředkovávané smlouvy, při jejichž splnění má zájem smlouvu uzavřít; vymezeny musejí být především podstatné obsahové složky zprostředkovávané smlouvy, které jsou pro její vznik nezbytné, vymezení dalších obsahových částí závisí na požadavcích zájemce.
Obstaráním příležitosti se rozumí vyhledání takové třetí osoby, s níž má zájemce reálnou možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. K tomu, aby možnost uzavřít smlouvu byla reálná, nestačí, že třetí osoba, kterou zprostředkovatel vyhledá, pouze obecně projevuje zájem o uzavření zprostředkovávané smlouvy, obstarání příležitosti k uzavření smlouvy současně předpokládá, že třetí osoba splňuje požadavky stanovené zájemcem a je rozhodnuta za jím stanovených podmínek zprostředkovávanou smlouvu uzavřít, tj. akceptovat návrh na uzavření takové smlouvy ze strany zájemce.
Obecně platí, že činnost zprostředkovatele podle zprostředkovatelské smlouvy směřuje pouze k vyhledání třetí osoby, s níž by měl zájemce možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. V rámci zprostředkování pak není zprostředkovatel povinen zájemce zastupovat a uzavření zprostředkovávané smlouvy je věcí samotného zájemce. Strany si však mohou dohodnout (sjednat) další povinnosti zprostředkovatele jdoucí nad rámec vlastní zprostředkovatelské činnosti; v takovém případě nelze závazek zprostředkovatele považovat za splněný pouhým obstaráním příležitosti uzavřít smlouvu, byť by se jednalo o uzavření smlouvy s určitým obsahem, proto ani samotné obstarání příležitosti k uzavření smlouvy právo na provizi zprostředkovateli nezakládá.
Dovolatel podsouvá odvolacímu soudu, že obstarání příležitosti uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem definuje jako povinnost zprostředkovatele po zajištění vhodného zájemce sjednat určitý obsah smlouvy, tedy nahradit vůli zájemce co se týče vymezení práv a povinností účastníků zprostředkovávané smlouvy. Takový závěr však odvolací soud v napadeném rozhodnutí nedovodil. Byť to nevyjádřil pregnantně, dovodil, že účastnice se nedohodly pouze na tom, že žalobkyně pro žalovanou (a jejího manžela) vyhledá osobu, která koupí specifikované nemovitosti za kupní cenu 8.300.000 Kč, resp. 7.999.000 Kč, jak je uvedeno v písemné smlouvě o zprostředkování, nýbrž že zprostředkuje podmínky převodu tak, aby žalovaná a její manžel prodejem svých nemovitostí současně vyřešili svou nepříznivou situaci způsobenou nesplácením úvěrů poskytnutých jim bankou (aby „měli reálnou možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít“). Ve zprostředkovávané kupní smlouvě tak měly být vymezeny nejen její podstatné obsahové složky, jakými jsou předmět převodu a jeho cena, ale i další obsahové části podle požadavků žalované (a jejího manžela), které směřovaly ke komplexnímu vyřešení jejich situace s úvěry (v kupní smlouvě měly být zohledněny požadavky hypoteční banky). Nestalo-li se tak, lze přisvědčit odvolacímu soudu, že žalobkyně pro žalovanou neobstarala příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým - žalovanou požadovaným obsahem, a proto jí nevzniklo právo na provizi.
Prosazuje-li žalobkyně v dovolání oproti odvolacímu soudu, že žalovaná jiné požadavky než co se týče vymezení předmětu převodu a jeho ceny na obsah zprostředkovávané smlouvy neměla, zpochybňuje právní posouzení věci nepřípustně skutkovými námitkami. Uplatněním způsobilého dovolacího důvodu podle §241a odst. 1 o. s. ř. není zpochybnění právního posouzení věci, vychází-li z jiného skutkového stavu, než z kterého vycházel odvolací soud. Platí, že dovolací soud je vázán skutkovým stavem zjištěným odvolacím soudem a jeho správnost (úplnost), jakož i samotné hodnocení důkazů, nelze úspěšně v dovolacím řízení zpochybnit.
Protože je správný dovoláním zpochybněný právní závěr odvolacího soudu, že žalobkyni právo na provizi za zprostředkování nevzniklo, nebyl dovolací důvod uvedený v §241a odst. 1 o. s. ř. uplatněn důvodně. Dovolací soud proto dovolání podle §243d písm. a/ o. s. ř. jako nedůvodné zamítl.
O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodl dovolací soud podle §243c odst. 3, věty první, §224 odst. 1 a §142 odst. 1 o. s. ř. Žalované, která by jinak měla právo na náhradu nákladů, náklady v dovolacím řízení nevznikly.
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 29. 1. 2019
JUDr. Ivana Zlatohlávková
předsedkyně senátu