ECLI:CZ:NS:2020:33.CDO.4097.2019.3
sp. zn. 33 Cdo 4097/2019-223
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Krbka a soudců JUDr. Pavla Horňáka a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobkyně M. U. , bytem XY, zastoupené JUDr. Alešem Janů, advokátem se sídlem v Táboře, Nerudova 3184, proti žalované B. B. , bytem XY, zastoupené JUDr. Petrem Pavlíkem, advokátem se sídlem v Praze 8, Křižíkova 159/56, o návrhu na určení obsahu smlouvy, vedené u Okresního soudu v Táboře pod sp. zn. 9 C 253/2018, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích - pobočky v Táboře ze dne 19. 9. 2019, č. j. 15 Co 273/2019-176, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích - pobočky v Táboře ze dne 19. 9. 2019, č. j. 15 Co 273/2019-176, a rozsudek Okresního soudu v Táboře ze dne 26. 4. 2019, č. j. 9 C 253/2018-134, ve znění usnesení ze dne 3. 7. 2019, č. j. 9 C 253/2018-154, se ruší a věc se Okresnímu soudu v Táboře vrací k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobou z 10. 10. 2018 se žalobkyně domáhala, aby soud určil obsah kupní smlouvy, jejímž předmětem jsou nemovité věci [pozemek parc. č. st. XY /zastavěná plocha a nádvoří/ s budovou bez čísla popisného, pozemek parc. č. st. XY /zastavěná plocha a nádvoří/ s budovou č.p. XY, pozemek parc. č. XY /trvalý travní porost/ v katastrálním území a obci XY /LV XY/], kterou žalovaná (prodávající) – ač se k tomu smlouvou o smlouvě budoucí zavázala – odmítla uzavřít (§1787 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, dále též jen „o. z.“).
Okresní soud v Táboře rozsudkem ze dne 26. 4. 2019, č. j. 9 C 253/2018-134, ve znění opravného usnesení ze dne 3. 7. 2019, č. j. 9 C 253/2018-154, žalobu na nahrazení projevu vůle zamítl a rozhodl, že žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů řízení. Výhradní dohoda o zprostředkování ze 17. 4. 2018 – standardní zprostředkovatelská smlouva (§2445 a násl. o. z.) – předpokládá podle soudu prvního stupně svobodu žalované při dispozici s nemovitostmi. Právo výběru kupujícího náleželo žalované a případný prodej jiné osobě než zájemci vyhledanému zprostředkovatelkou byl spjat pouze s povinností prodávající zaplatit smluvní pokutu. Protože zprostředkovatelka porušila povinnost poskytnout informaci o osobě další zájemkyně, čímž nedala žalované možnost výběru kupujícího (§2446 odst. 1 o. z.), neměla jako zástupkyně zmocnění k dalším úkonům za žalovanou, tedy ani k uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní.
Rozsudkem ze dne 19. 9. 2019, č. j. 15 Co 273/2019-176, Krajský soud v Českých Budějovicích - pobočka v Táboře rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a žalované přiznal na náhradě nákladů odvolacího řízení 47.141,60 Kč. Odvolací soud se ztotožnil se soudem prvního stupně v tom, že výhradní dohoda o zprostředkování ze 17. 4. 2018 je standardní zprostředkovatelská smlouva s pravidelnými náležitostmi (§2445 a násl. o. z.); jejím obsahem je i zmocnění udělené zprostředkovatelce. Rozsah zástupčího oprávnění byl náležitě určen – jménem žalované uzavřít se zájemcem obstaraným zprostředkovatelkou smlouvu o budoucí smlouvě kupní (§441 odst. 1, 2 o. z.). Dohoda o koupi nemovitostí ze 17. 8. 2018 je onou smlouvou o smlouvě budoucí, kterou zprostředkovatelka jako zástupkyně žalované (budoucí prodávající) uzavřela s žalobkyní (budoucí kupující). Kupní smlouva z 10. 10. 2018, kterou žalovaná uzavřela s A. M. J. (kupující), „odpovídá vůli smluvních stran“ a je platným právním jednáním. Obě smlouvy – dohoda o koupi nemovitostí ze 17. 8. 2018 a kupní smlouva z 10. 10. 2018 – nemohou vedle sebe obstát, a proto práva a povinnosti ze smlouvy ze 17. 8. 2018 zanikla následnou nemožností plnění, i když k převodu vlastnictví nemovitých věcí na A. M. J. zápisem do veřejného seznamu nedošlo (§2006 o. z.).
V dovolání, kterým napadla rozhodnutí odvolacího soudu, žalobkyně uvádí, že se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu v otázce, zda v konfliktu mezi smlouvou o budoucí smlouvě kupní a následně uzavřenou kupní smlouvou se třetí osobou zanikají práva a povinnosti ze smlouvy o budoucí smlouvě kupní pro následnou nemožnost plnění již samotným uzavřením kupní smlouvy nebo až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Navrhla, aby dovolací soud zrušil rozhodnutí soudů obou stupňů a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalovaná ve vyjádření navrhla, aby dovolací soud dovolání žalobkyně odmítl.
Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném od 30. 9. 2017 (srov. čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb., dále jen „o.s.ř.“).
Není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak (§237 o.s.ř.).
Podle §241a odst. 1 o.s.ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Dovolání nelze podat z důvodu vad podle §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3.
Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud (srov. §239 o.s.ř.).
Dovolání je přípustné, protože se odvolací soud při řešení otázky zániku závazku vyplývajícího ze smlouvy o smlouvě budoucí odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu (§237, §239 o. s. ř.).
Právní posouzení je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle §1785 o. z. se smlouvou o smlouvě budoucí nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.
Podle §1786 o. z. vzniká zavázané straně povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.
Podle §1787 o. z. může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě, nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud (odstavec 1/). Obsah budoucí smlouvy se určí podle účelu, který má uzavření budoucí smlouvy zřejmě sledovat. Přitom se vychází z návrhů stran a přihlédne se k okolnostem, za kterých byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, jakož i k tomu, aby práva a povinnosti stran byly poctivě uspořádány (odstavec 2/).
Převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu (§1105 o. z.).
Stane-li se dluh po vzniku závazku nesplnitelným, zaniká závazek pro nemožnost plnění. Plnění není nemožné, lze-li dluh splnit za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby nebo až po určené době (§2006 odst. 1 o. z.).
Odvolací soud vyšel po skutkové stránce – zejména – z toho, že výhradní dohodou o zprostředkování ze 17. 4. 2018 (uzavřenou na dobu do 31. 8. 2018) se realitní kancelář M&M reality holding a.s. (zprostředkovatelka) zavázala obstarat žalované příležitost uzavřít se zájemcem kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem byly v žalobě specifikované nemovité věci. Žalovaná se – kromě jiného – zavázala neuzavřít kupní smlouvu s třetí osobou vyjma zájemce obstaraného zprostředkovatelkou a současně zmocnila zprostředkovatelku „k uzavření i ukončení dohody o koupi nemovitosti“ se zájemcem s tím, že ze smlouvy o smlouvě budoucí „vyplývá pro klienta povinnost uzavřít na výzvu zájemce kupní smlouvu nejpozději do 1 měsíce od vyzvání“ . Dohodu o koupi nemovitostí výslovně deklarovanou jako smlouvu o smlouvě budoucí (§1785 a násl o. z.) uzavřela 17. 8. 2018 žalovaná zastoupena zprostředkovatelkou s žalobkyní; účastnice se zavázaly uzavřít smlouvu o převedení nemovitých věcí do vlastnictví žalobkyně za kupní cenu 2.720.000 Kč. Kupní smlouvou z 10. 10. 2018 žalovaná nemovité věci prodala A. M. J. Soud prvního stupně usnesením ze dne 21. 11. 2018, č. j. 9 C 253/2018-61, potvrzeným usnesením Krajského soudu v Českých Budějovicích - pobočky v Táboře ze dne 15. 1. 2019, č. j. 15 Co 419/2018-81, uložil předběžným opatřením žalované, aby nenakládala s nemovitými věcmi (§102 odst. 1, §76 odst. 1 písm. d/ o.s.ř.). Řízení o vkladu vlastnického práva pro A. M. J. vedené pod V-7393/2018 katastrální úřad přerušil.
Judikatura Nejvyššího soudu za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“), byla ustálena v tom, že smlouva o smlouvě budoucí je účinná jen mezi jejími smluvními stranami (§50a obč. zák.). Převede-li smluvní strana platnou smlouvou vlastnické právo k věci, jejíž zamýšlený převod je obsahem smlouvy o smlouvě budoucí, na osobu třetí, zaniknou práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí pro nemožnost plnění (§575 a násl. obč. zák.) a na jejich místo nastupují odpovědnostní vztahy mezi účastníky smlouvy (§420 a násl. obč. zák.). Smlouva o smlouvě budoucí působí jen mezi jejími účastníky (nikoliv absolutně) a porušení závazku jednou ze smluvních stran nemůže mít samo o sobě vliv na právní postavení třetí osoby (srov. rozsudky ze dne 29. 10. 1997, sp. zn. 2 Cdon 1505/97, ze dne 30. 5. 2001, sp. zn. 33 Cdo 2390/2000, ze dne 7. 6. 2007, sp. zn. 26 Odo 1469/2005, ze dne 15. 1. 2009, sp. zn. 30 Cdo 226/2007, ze dne 25. 11. 2009, sp. zn. 33 Cdo 1721/2007, ze dne 13. 1. 2011, sp. zn. 26 Cdo 1204/2010). Smluvní převod vlastnictví je ve smyslu §133 obč. zák. dvoufázový; rozlišuje se právní důvod a právní způsob nabytí vlastnického práva. Kupní smlouva směřující k převodu vlastnického práva je právním důvodem jeho převodu, aniž by sama o sobě převod způsobila. Převádí-li se smlouvou vlastnické právo k nemovitosti, je právním způsobem nabytí vlastnictví předmětu převodu vklad (intabulace) vlastnického práva do katastru nemovitostí (§133 odst. 2 obč. zák.). Vlastnické právo přechází na základě pravomocného rozhodnutí o povolení vkladu vydaného příslušným orgánem v řízení o povolení vkladu, které se zahajuje na návrh účastníků (srov. §2 odst. 3, §3, §4 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění účinném do 31. 12. 2013). Kupní smlouva má tedy pouze účinek obligační, neboť zavazuje zcizitele k tomu, aby vlastnictví věci na nabyvatele dalším úkonem, který je právně uznávaným způsobem převodu vlastnictví, převedl (srov. rozsudek ze dne 25. 2. 1999, sp. zn. 2 Cdon 848/97, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 17/2000, usnesení ze dne 11. 10. 2001, sp. zn. 33 Odo 538/2001, a ze dne 18. 8. 2016, sp. zn. 33 Cdo 5679/2015).
Výše uvedené závěry lze vztáhnout i na právní vztahy vzniklé za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů. Není proto správný závěr odvolacího soudu, že závazky ze smlouvy o budoucí smlouvě kupní ze 17. 8. 2018 zanikly v důsledku uzavření kupní smlouvy 10. 10. 2018, jíž se žalovaná zavázala umožnit nabytí vlastnictví nemovitých věcí jiné osobě než žalobkyni. Vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu se nabývá až zápisem do takového seznamu (katastru nemovitostí). Jestliže vklad práva na základě svého pravomocného rozhodnutí katastrální úřad nepovolil, nepozbyla žalovaná vlastnictví nemovitých věcí a její závazek ze smlouvy o smlouvě budoucí se nestal nesplnitelným.
Protože napadené rozhodnutí je v řešení dovoláním otevřené otázky v rozporu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu a dovolací důvod podle §241a odst. 1 o.s.ř. byl uplatněn důvodně, Nejvyšší soud rozhodnutí odvolacího soudu podle §243e odst. 1 o.s.ř. zrušil; zrušeno bylo i rozhodnutí soudu prvního stupně, neboť kasační důvody se vztahují i na něj (§243e odst. 2, věta druhá, o.s.ř.).
Soudy nižších stupňů jsou vázány právním názorem dovolacího soudu (§243g odst. 1, věta první, §226 odst. 1 o.s.ř.).
O nákladech řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí (§243g odst. 1, věta druhá, o.s.ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 27. 5. 2020
JUDr. Pavel Krbek
předseda senátu