ECLI:CZ:NS:2021:20.CDO.2037.2021.1
sp. zn. 20 Cdo 2037/2021
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátu složeném z předsedy senátu JUDr. Karla Svobody, Ph.D., a soudců JUDr. Miroslavy Jirmanové, Ph.D., a JUDr. Zbyňka Poledny v exekuční věci oprávněné Komerční banky, a. s., se sídlem v Praze 1, Na Příkopě č. 33/969, identifikační číslo osoby 45317054, proti povinnému D. B. , narozenému dne XY, bytem XY, zastoupenému Mgr. Jiřím Kokešem, advokátem se sídlem v Příbrami, Na Flusárně č. 168, pro 90 155 392,71 Kč s příslušenstvím, vedené u soudního exekutora Mgr. Pavla Preuse, Exekutorský úřad Praha 8, pod sp. zn. 204 EX 9936/19, o určení ceny nemovitých věcí, o dovolání povinného proti usnesení Krajského soudu v Praze ze dne 12. května 2021, č. j. 20 Co 88/2021-2843, takto:
Dovolání povinného se odmítá .
Odůvodnění:
1. Soudní exekutor Mgr. Pavel Preus, Exekutorský úřad Praha 8, usnesením ze dne 19. 3. 2021, č. j. 204 EX 9936/19-2698, rozhodl o ceně nemovitých věcí tak, že výrokem I určil nemovitou věc ve vlastnictví povinného, jíž se exekuce týká – spoluvlastnický podíl 1/3 na nemovité věci parc. č. XY, o výměře 12 797 m 2 , vodní plocha, umělá vodní nádrž, zapsané na LV č. XY pro obec XY, kat. území XY, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště XY (dále též jen „nemovitost ad 1/“); výrokem II určil, že žádné příslušenství uvedených nemovitých věcí nebylo zjištěno; výrokem III určil výslednou cenu nemovitých věcí uvedených ve výroku I částkou 305 250 Kč a výrokem IV určil, že mu nebyla oznámena ani mu nejsou jinak známa věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou, vztahující se k nemovitým věcem uvedeným ve výroku I; dále výrokem V soudní exekutor určil, že exekuce prodejem nemovitých věcí se týká nemovitých věcí ve vlastnictví povinného – parc. č. XY, o výměře 3 962 m 2 , orná půda, parc. č. XY, o výměře 8 998 m 2 , orná půda, a parc. č. XY o výměře 5 287 m 2 , orná půda, zapsaných na LV č. XY pro obec XY, kat. území XY, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště XY (dále též jen „nemovitosti ad 2/“); výrokem VI určil, že žádné příslušenství uvedených nemovitých věcí nebylo zjištěno; výrokem VII určil výslednou cenu nemovitých věcí uvedených ve výroku V částkou 456 300 Kč a výrokem VIII určil jako závadu týkající se uvedených nemovitých věcí, která v dražbě nezanikne, pachtovní právo k pozemkům parc. č. XY, XY a XY, k. ú. XY, ve prospěch pachtýře MV AGRO s. r. o., sídlem Pačaply 1, 262 72 Březnice, vzniklé na základě smlouvy o zemědělském pachtu 84/2015 uzavřené dne 20. 8. 2015 na dobu určitou od 1. 9. 2015 do 31. 8. 2025 s tím, že jiná věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva vztahující se k nemovité věci, která prodejem v dražbě nezaniknou, mu nebyla oznámena ani mu nejsou jinak známá; dále výrokem IX soudní exekutor určil, že exekuce prodejem nemovitých věcí se týká nemovitých věcí ve vlastnictví povinného – parc. č. XY, o výměře 5 865 m 2 , trvalý travní porost, parc. č. XY, o výměře 3093 m 2 , trvalý travní porost, a parc. č. XY, o výměře 456 m 2 , vodní plocha, zapsaných na LV č. XY pro obec XY, kat. území XY, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště XY (dále též jen „nemovitosti ad 3/“), výrokem X určil, že žádné příslušenství uvedených nemovitých věcí nebylo zjištěno; výrokem XI určil výslednou cenu nemovitých věcí uvedených ve výroku IX částkou 2 313 000 Kč a výrokem XII určil jako závadu týkající seuvedených nemovitých věcí, která v dražbě nezanikne, pachtovní právo k pozemkům parc. č. XY, XY a XY, k. ú. XY, ve prospěch pachtýře Ekofarma Počaply s. r. o., sídlem Počaply 3, 262 72 Březnice, vzniklé na základě smlouvy o zemědělském pachtu 1020/2015 uzavřené dne 17. 8. 2015 na dobu určitou od 1. 9. 2015 do 31. 8. 2025 s tím, že jiná věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva vztahující se k nemovité věci, která prodejem v dražbě nezaniknou, mu nebyla oznámena ani mu nejsou jinak známá.
2. Krajský soud v Praze k odvolání povinného usnesením ze dne 12. 5. 2021, č. j. 20 Co 88/2021-2843, usnesení soudního exekutora potvrdil. Odvolací soud Odvolací soud vycházel ze zjištění, že exekuce v projednávané věci je vedena proti povinnému B. B. a dalším povinným D. B., F. C., L. Č. a B. P. k vymožení pohledávky ve výši 90 155 392,71 Kč s příslušenstvím, nákladů oprávněné a nákladů exekuce podle vykonatelného směnečného platebního rozkazu Městského soudu v Praze ze dne 19. 7. 2012 č. j. 56 Cm 208/2012-13, ve spojení s usnesením Městského soudu v Praze ze dne 19. 2. 2013 č. j. 56 Cm 208/2012-72, rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 6. 8.2013 č. j. 56 Cm 208/2012-162 a usnesením Vrchního soudu v Praze ze dne 19. 7. 2019 č. j. 12 Cmo 210/2019-474, a že soudní exekutor nařídil exekuci prodejem spoluvlastnického podílu povinného ve výši 1/3 na nemovitosti ad 1/ a dále nemovitostí ad 2/ a 3/. Odvolací soud uzavřel, že v projednávané věci byly splněny formální předpoklady pro určení ceny nemovitých věcí a soudní exekutor při určení ceny postupoval zcela v souladu se zákonem. Podkladem pro rozhodnutí byl znalecký posudek č. 470-4770/2019 ze dne 24. 2. 2020, vypracovaný znaleckým ústavem Equity Solutions Appraisals s. r. o., který byl doručen zástupci povinných dne 9. 7. 2020. Znalec stanovil obvyklou cenu nemovitých věcí porovnávací metodou na základě vyhodnocení cen srovnatelných pozemků stejného využití jako pozemků oceňovaných (tj. vodní plocha, orná půda, trvalé travní porosty), při zohlednění kvalitativních odlišností těchto pozemků a své závěry řádně odůvodnil. Výhrady povinného, proti znaleckému ocenění a stanovení, resp. podhodnocení, ceny znalcem, byly pouze obecné, aniž by uvedl konkrétní skutečnosti, jimiž by správnost znaleckého ocenění zpochybnil, či konkrétní námitky proti jeho postupu uvedenému v posudku; na druhou stranu znalec svůj postup a závěry při stanovení obvyklé ceny zdůvodnil a podložil uvedením konkrétních údajů relevantních pro ocenění cenou stanovenou „porovnáním“, kterou zákon výslovně předpokládá jako podklad pro rozhodnutí o ceně. Z těchto důvodů neshledal odvolací soud důvodným ani požadavek povinného na vypracování revizního znaleckého posudku. Námitku povinného, že mu znalecký posudek nebyl doručen před rozhodnutím o ceně, odvolací soud vyhodnotil jako bezpředmětnou, neboť znalecký posudek, jeho doplnění a vyjádření znalce byly povinnému prostřednictvím jeho zástupce před rozhodnutím soudního exekutora řádně doručeny a nic mu nebránilo se k nim konkrétně vyjádřit, ať již před rozhodnutím o ceně nebo v podaném odvolání. Toto však povinný neučinil a jeho námitky byly pouze obecné, když namítal, že cena nemovitostí musí odpovídat standardním pohybům, transakcím a cenám nemovitostí na tuzemském trhu s tím, že ceny nemovitostí stanovené znalcem „zásadně relevantnímu trhu neodpovídají“. Nadto práva povinného nemohla být nikterak zkrácena, když povinnost soudního exekutora doručit znalecký posudek před rozhodnutím o určení ceny ze zákona nevyplývá a své konkrétní námitky proti znaleckému posudku mohl povinný uplatnit v odvolání proti usnesení soudního exekutora. Na předmětné nemovitosti ad 1/ nevázne ani nájemní právo, neboť nájemní smlouva uzavřená mezi povinnými D. B. a B. B. jako pronajímateli s AGRO MARTINICE s. r. o. jako nájemcem je neplatná. Nájemní smlouva byla totiž uzavřena ústně v květnu 2019 na dobu 10 let, tedy v době, kdy již byla proti povinným vedena exekuce (vyrozumění o zahájení exekuce bylo povinným doručeno dne 15. 2. 2019), povinní tak nakládali se svým majetkem v rozporu se zákonným zákazem podle §44a odst. 1 exekučního řádu a soudní exekutor v řízení vznesl námitku neplatnosti této smlouvy. Zatížení zjištěnými pachtovními právy váznoucími na předmětných nemovitostech ad 2/ a 3/ bylo zachováno (výroky VII a XII usnesení soudního exekutora) a tato práva prodejem v dražbě nezanikla. Soudní exekutor totiž s ohledem na závěry znalce, že jejich existence nemá na výši obvyklé ceny vliv a ženájemné a pachtovné ve výši 2000 Kč/ha/rok se pohybuje jen v mírně nižší cenové hladině oproti aktuálním cenám, neshledal předpoklady pro postup podle §336a odst. 2 občanského soudního řádu. Rozhodnutí soudního exekutora není ani nepřezkoumatelné, neboť jeho odůvodnění je řádné, soudní exekutor (vázán dřívějším zrušujícím rozhodnutím odvolacího soudu ze dne 31. 12. 2020, sp. zn. 20 Co 216/2020) provedl doplňující šetření, ve svém rozhodnutí se podrobně vyjádřil ke všem rozhodným skutečnostem relevantním pro rozhodnutí o určení ceny, uvedl podrobná skutková zjištění ze znaleckého posudku, vyhodnotil je a kvalifikovaně se vypořádal se všemi rozhodnými skutečnostmi při aplikaci §336a občanského soudního řádu.
3. Proti usnesení odvolacího soudu podal povinný dovolání. Namítá, že výsledná cena předmětných nemovitých věcí byla záměrně podhodnocená, neodpovídá relevantnímu trhu a rovněž nesouhlasí s metodami ocenění, které znalec použil. S odkazem na stanovisko Nejvyššího soudu ČSR ze dne 23. 12. 1980, Pls 3/80, namítá, že soudní exekutor a potažmo odvolací soud nekriticky bez dalšího přezkumu přejali cenu stanovenou znalcem, která však měla být pouze vodítkem, jež není závazné. Uvedeným postupem odvolací soud zkrátil povinného na jeho právech. Povinný konečně nesouhlasí s postupem odvolacího soudu, kterým byl zamítnut jeho návrh na vypracování revizního znaleckého posudku. Dovolatel navrhl, aby dovolací soud usnesení odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
4. Oprávněná se ve svém vyjádření ztotožnila se závěry odvolacího soudu. Namítá, že v dovolání jsou obsaženy stále stejné důvody, se kterými se Krajský soud v Praze již několikrát beze zbytku vypořádal a jediným cílem povinných jsou tak průtahy v řízení a oddálení uspokojení pohledávky oprávněné. Oprávněná navrhla, aby dovolací soud dovolání povinného odmítl.
5. Nejvyšší soud dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 30. 9. 2017 (srov. čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony), dále jen „o. s. ř.“, a dospěl k závěru, že dovolání povinného není přípustné.
6. Povinný ve svém dovolání především namítá, že odvolací soud pouze převzal cenu uvedenou ve znaleckém posudku, aniž by tyto závěry znaleckého posudku kriticky přezkoumal. V projednávané věci se odvolací soud zabýval východisky, ze kterých znalec při vypracování znaleckého posudku vycházel (srov. zejména bod 8, 9, 12 odůvodnění napadeného usnesení) a poté zkoumal způsob stanovení ceny znalcem (srov. bod 8, 14 odůvodnění napadeného usnesení), když zejména zjistil, že cena byla stanovena za pomoci porovnávací metody na základě vyhodnocení cen srovnatelných nemovitostí stejného využití jako nemovitosti oceňované (tj. vodní plocha, orná půda, trvalé travní porosty), že pro zohlednění kvalitativních odlišností oceňovaných a porovnávaných objektů použil korekční činitele, že vycházel z nabídkových cen a výměr srovnatelných nemovitých věcí a při aplikaci jednotlivých koeficientů stanovil jednotkové ceny za m 2 , z nichž vypočetl minimální a maximální jednotkové ceny, ve výši průměru jednotkové ceny za m 2 stanovil porovnávací (obvyklou) cenu za m 2 plochy oceňovaných pozemků a obvyklou cenu pozemků stanovil násobkem jejich výměry. Obvyklou cenu předmětné nemovitosti ad 1/ pak znalec stanovil uvedeným postupem, na základě porovnání se 4 srovnatelnými nemovitostmi stejného charakteru (využití), tj. vodní plocha, částkou 1 017 500 Kč a cenu spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/3 stanovil při aplikaci koeficientu omezené prodejnosti 0,7 částkou 305 250 Kč. Obvyklou cenu nemovitých věci ad 2/ znalec stanovil porovnáním s 9 srovnatelnými pozemky charakteru orná půda celkovou částkou 456 300 Kč, a to parc. č. XY - 99 000 Kč, parc. č. XY – 225 000 Kč a parc. č. XY – 132 300 Kč. Obvyklou cenu nemovitostí ad 3/ stanovil znalec porovnáním s 9 srovnatelnými pozemky charakteru orná půda celkovou částkou 231 300 Kč, a to parc. č. XY – 146 700 Kč, parc. č. XY – 77 400 Kč, parc. č. XY – 7 200 Kč. Odvolací soud tak dovodil, že znalec postupoval v souladu s požadavky zákona na vymezení obvyklé ceny, svůj postup a závěry podrobně zdůvodnil a podložil je konkrétními údaji relevantními pro ocenění cenou stanovenou porovnáním. Konečně odvolací soud uzavřel, že v projednávané věci nejsou dány (a povinný ani neuvedl) žádné konkrétní skutečnosti svědčící o tom, že by cena stanovená znalcem byla podhodnocena (srov. bod 16 odůvodnění usnesení odvolacího soudu). Toto odůvodnění dovolací soud pokládá za dostatečné za situace, kdy povinnému poté, co mu byl doručen znalecký posudek, žádné skutečně konkrétní vady posudku ani v odvolání neuvedl a omezil se (stejně jako v dovolání) na v podstatě paušální tvrzení o existenci vad posudku. Usnesení soudního exekutora o ceně nemovitých věcí a usnesení odvolacího soudu tvoří jednotu, a proto nelze dospět k závěru, že cena nemovitých věcí byla určena na základě „nekritického přejímání“ závěrů znaleckého posudku ve smyslu usnesení pléna Nejvyššího soudu ČSR ze dne 23. 12. 1980, Pls 3/80, jak tvrdí povinný v dovolání.
7. Jde-li o námitku dovolatele, podle které měl být vypracován revizní znalecký posudek, odvolací soud logicky zdůvodnil, proč nemá důvod pochybovat o správnosti tohoto znaleckého posudku a proč nebyl vyžádán revizní znalecký posudek (srov. bod 17 odůvodnění odvolacího soudu). Soud tak dostál všem zásadním požadavkům na zjišťování skutkového stavu, hodnocení důkazů i na odůvodnění soudního rozhodnutí ve smyslu §157 odst. 2 o. s. ř. a odmítnutí provedení dalšího důkazu znaleckým posudkem bylo projevem zásady volného hodnocení důkazů ze strany odvolacího soudu a nikoliv projevem zjevné svévole (k tomu srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 8. 2015, sp. zn. 25 Cdo 1768/2014).
8. Vzhledem k tomu, že závěry uvedené v odůvodnění usnesení odvolacího soudu jsou v napadeném rozhodnutí popsány a odpovídají ustálené rozhodovací praxi dovolacího soudu, není dovolání povinného přípustné; Nejvyšší soud je tedy v souladu s ustanovením §243c odst. 1 o. s. ř. odmítl.
9. O náhradě nákladů dovolacího řízení se rozhoduje ve zvláštním režimu (§87 a násl. zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti /exekuční řád/ a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů).
Poučení: Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 21. 9. 2021
JUDr. Karel Svoboda, Ph.D.
předseda senátu