ECLI:CZ:NS:2021:24.CDO.793.2021.1
sp. zn. 24 Cdo 793/2021-440
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Vrchy, MBA, a soudců JUDr. Lubomíra Ptáčka, Ph.D., a JUDr. Davida Vláčila, v právní věci žalobkyně K. D. , narozené dne XY, bytem v XY, zastoupené Mgr. Milanem Šikolou, advokátem se sídlem v Brně, Metodějova 450/7, proti žalovaným 1) J. J. , narozenému dne XY, a 2) M. J. K. , narozené dne XY, oběma společně bytem v XY, oběma zastoupeným Mgr. et Mgr. Václavem Hnilem, advokátem se sídlem v Brně, Lazaretní 4298/11a, o určení vlastnického práva k nemovitosti, vedené u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 61 C 161/2016, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 2. června 2020, č. j. 15 Co 244/2019-375, takto:
I. Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 2. června 2020, č. j. 15 Co 244/2019-375, se zrušuje .
II. Rozsudek Městského soudu v Brně ze dne 13. května 2019, č. j. 61 C 161/2016-328, se ve výrocích I. a III. (tj. ve vztahu mezi žalobkyní a žalovanými 1/ a 2/, původně v prvoinstančním a odvolacím řízení vystupujícím jako žalovaní 2/ a 3/) zrušuje a věc se v tomto rozsahu vrací Městskému soudu v Brně k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Městský soud v Brně (dále již „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 27. října 2017, č. j. 61 C 161/2016-186, zamítl žaloby, jimiž se žalobkyně původně proti žalovanému 1) – J. V., narozenému dne XY, bytem v XY, a dále proti původně žalovaným 2) a 3), kteří jsou nyní v záhlaví tohoto rozhodnutí označeni jako žalovaní 1) a 2), domáhala určení, že: a) „kupní smlouva o převodu nemovitostí ze dne 30. 10. 2013 uzavřená mezi žalobkyní s 1. žalovaným (tj. J. V.) a kupní smlouva ze dne 7. 10. 2015 uzavřená mezi žalovaným 1 (tj. J. V.) a žalovanými 2 a 3 (tj. nyní žalovanými 1/ a 2/) , jsou neplatné“ , a dále b), že žalobkyně je vlastnicí „jednotky č. XY, byt, vymezené v budově XY, postavené na pozemku p. č. XY se spoluvlastnickým podílem o velikosti 723/23395 na společných částech budovy č. p. XY a spoluvlastnickým podílem o velikosti 723/23395 na pozemku p. č. č. XY, vše v k. ú. XY, obec XY“ (dále již „bytová jednotka“ nebo „byt“). Soud prvního stupně dále rozhodl o náhradě nákladů řízení.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Brně (dále již „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 31. července 2018, č. j. 15 Co 65/2018-224, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I., tj. v části, v níž bylo soudem prvního stupně rozhodnuto o zamítnutí žaloby na určení neplatnosti předmětných smluv, potvrdil a ve zbývajících výrocích II. až IV., tj. ve věci o určení vlastnického práva k bytové jednotce podle určovací žaloby podané proti původně označeným žalovaným 2) a 3) (nyní žalovaným 1/ a 2/) zrušil a věc v tomto rozsahu vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
V dalším řízení soud prvního stupně rozsudkem ze dne 13. května 2019, č. j. 61 C 161/2016-328, výrokem I. zamítl žalobu, kterou se žalobkyně (v řízení o určení vlastnického práva k nemovitosti a původně také o určení neplatnosti předmětných převodních smluv, vedeném původně také proti žalovanému 1/ J. V. a nynějším žalovaným 1/ a 2/, původně označeným jako žalovaní 2/ a 3/) domáhala určení, že je vlastnicí předmětné bytové jednotky, a navazujícími výroky rozhodl o náhradě nákladů řízení, kdy výrokem II. uložil žalobkyni zaplatit (původně) žalovanému 1) (J. V.) na náhradě nákladů řízení (před soudy obou stupňů) částku 91.700,- Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám jeho advokáta, a výrokem III. rozhodl o povinnosti žalobkyně zaplatit (původně) žalovaným 2) a 3) (tj. nyní žalovaným 1/ a 2/) na náhradě nákladů řízení (před soudy obou stupňů) částku 154.410,- Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám jejich advokáta.
Po provedeném řízení dospěl soud prvního stupně k závěru, že kupní smlouva ze dne 30. října 2013, uzavřená mezi žalobkyní a (původně označeným) žalovaným 1) (J. V.), je (absolutně) neplatná, neboť „žalobkyně se stala obětí manipulace třetích osob při nakládání s vlastní bytovou jednotkou, o čemž svědčí i probíhající trestní řízení a jeho aktuální výsledky, které vedly k zahájení trestního stíhání proti A. K., P. K. a D. Č. s tím, že jedním ze skutků, pro které jsou tyto osoby stíhány, je podvodné jednání, v rámci kterého byla žalobkyně připravena o vlastnické právo ke svému majetku. Bylo jí slibováno, že dá-li svůj byt k dispozici, bude jí poskytován výnos ve výši 200.000,- Kč ročně a o byt nepřijde. Namísto toho podepsala kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k předmětné nemovitosti a soud je i nadále přesvědčen, že kupní smlouva ze dne 30. 10. 2013 nebyla platně uzavřena, neboť žalobkyně neměla v úmyslu byt prodat, i když se tak navenek chovala a 1. žalovaný byl zjevně osobou, která ‚načerpala na své jméno hypotéku‘, inkasovala odměnu a celá věc se jí nadále dotkla ve chvíli, kdy přestala být organizátory celé akce placena hypotéka a banka tedy požadovala plnění po něm…První žalovaný v bytě nebydlel, sám přiznal odměnu za vyřízení hypotéky…soud je přesvědčen, že neplatnost první z uzavřených smluv způsobuje nedostatek vážné vůle obou účastníků smlouvy k převodu nemovitosti, jak vyplývá z tehdy platné právní úpravy, konkrétně z ust. §37 odst. 1 z. č. 40/1964 Sb….“
Dále soud prvního stupně dospěl k závěru, že: „žalovaní (tj. nyní žalovaní 1/ a 2/) při uzavírání kupní smlouvy ze dne 7. října 2015 jednali v dobré víře v zápis do katastru nemovitostí a je třeba vycházet i z ust. §7 o. z…Dobrá víra žalovaných 2 a 3 (tj. nyní žalovaných 1/ a 2/) se tedy ze zákona presumuje a bylo na žalobkyni, aby prokázala opak. Nepodařilo se jí však soud přesvědčit, že i když žalovaní 2 a 3 (tj. nyní žalovaní 1/ a 2/) nejednali přímo a 1. žalovaným (J. V.) , ani s osobou, která byt ve skutečnosti užívala, tedy žalobkyní, a v bytě se byl podívat pouze žalovaný 2 (tj. nyní žalovaný 1/) , vzhledem k celkovému kontextu nejednali v dobré víře…“
K odvolání žalobkyně odvolací soud usnesením ze dne 24. února 2020, č. j. 15 Co 244/2019-357, rozsudek soudu prvního stupně ze dne 13. května 2019, č. j. 61 C 161/2016-328, v napadeném zamítavém výroku I. ve vztahu mezi žalobkyní a (původně) žalovaným 1) J. V. zrušil (výrok I.), neboť v dané fázi řízení (původně) žalovaný 1) J. V. nebyl již účastníkem řízení o určení vlastnického práva k nemovitosti, nákladový výrok II. rozsudku soudu prvního stupně změnil tak, že žalobkyně je povinna zaplatit (původně) žalovanému 1) J. V. na náhradě nákladů řízení částku 70.000, Kč do 3 dnů od právní moci tohoto usnesení k rukám jeho advokáta (výrok II.), a dále rozhodl, že ve vztahu mezi žalobkyní a (původně) žalovaným 1) J. V. se žádnému z těchto účastníků náhrada nákladů odvolacího řízení nepřiznává (výrok III.).
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Brně (dále již „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 2. června 2020, č. j. 15 Co 244/2019-375, rozsudek soudu prvního stupně v jeho výroku I. ve vztahu mezi žalobkyní a původně žalovanými 2/ a 3/ (nyní žalovanými 1/ a 2/) potvrdil (výrok I.), nákladový výrok III. změnil způsobem vyloženým ve výroku II. a výrokem III. rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení.
Odvolací soud shledal rozsudek soudu prvního stupně věcně správným. Ve vztahu k uzavření první kupní smlouvy (kterou podle datace měla žalobkyně podepsat dne 23. dubna 2012, přičemž k uznání svého podpisu přistoupila v provozovně pošty až dne 30. října 2013) mj. poznamenal, že žalobkyně jednala zcela dobrovolně s vidinou zisku, avšak dostatečně se neinformovala na následky svého jednání.
V případě druhé kupní smlouvy, uzavřené mezi (původně) žalovaným 1) J. V. (prodávajícím) a (původně) žalovanými 2) a 3), tj. nyní žalovanými 1) a 2) [(kupujícími (dále též „žalovaní“)], odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně neshledal, že by uvedení kupující nebyli v době nabytí bytové jednotky v dobré víře, a to (ve stručnosti shrnuto z odůvodnění rozsudku odvolacího soudu) z následujících důvodů:
1. Žalovaní „při koupi bytu využili služeb nabízeného finančního poradenství, na koupi čerpali hypoteční úvěr, právě v souvislosti s čerpáním úvěru a nedostatku volných finančních prostředků jim byla předestřena možnost navýšení hypotéky o 100 000 Kč, aby z této částky hradili náklady na rekonstrukci, tj. získali nějaké volné prostředky.“
2. „Nebylo tvrzeno ani prokázáno, že by u žalovaných, jako součásti řetězce jednání, byla ujednána třetí osoba, která bude hypoteční splátky za ně hradit, tj. že se stanou vlastníky jen formálně pro účely načerpání hypotéky, za což jim bude příslušet odměna. Ve shodě se soudem I. stupně má odvolací soud za to, že čerpaná částka z hypotéky ve výši 100 000 Kč mohla být částkou určenou na rekonstrukci bytu.“
3. „Nebylo prokázáno, že by smlouva byla uzavřena s ústní dohodou o zpětné koupi, nebylo prokázáno, že by žalovaní měli prostřednictvím třetí osoby zajištěny finanční prostředky na splácení hypotéky.“
4. „Žalovaní především jednali s důvěrou v zápis ve veřejném rejstříku.“
5. „Mezi uzavřením kupní smlouvy, mezi žalobkyní a (původně) žalovaným 1) (J. V.) a žalovanými 2) a 3 (tj. nyní žalovanými 1/ a 2/) byl časový odstup dvou let, nejednalo se o několikanásobný prodej bytu v rychlém časovém sledu, který by mohl budit nedůvěru, kupní cena byla přiměřená.“
6. „Povinností žalovaných nebylo realizovat prohlídku bytu. Zda se prohlídka uskutečnila, je mezi účastníky sporné. Realizace prohlídky bytu není podmínkou uzavření smlouvy.“
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně (dále též „dovolatelka“) prostřednictvím svého advokáta včasné dovolání, z jehož obsahu vyplývá, že dovolání směřuje proti meritornímu výroku I. rozsudku odvolacího soudu, je v něm uplatňován dovolací důvod podle §241a odst. 1 o. s. ř. ohledně nesprávného právního posouzení věci při posuzování dobré víry při nabytí vlastnického práva od neoprávněného, přičemž předpoklad přípustnosti dovolání je vymezen s tím, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení (dále uvedené) otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Podle dovolatelky „otázka, která je v tomto případě…zásadní pro rozhodnutí v dané věci, je, zda je pro nabytí vlastnického práva od nevlastníka v dobré víře nezbytné, aby se nabyvatelé podrobněji seznámili s kupovanou věcí, především aby učinili prohlídku bytu a zjistili si informace o uživateli bytu a jeho vztahu k němu.“ Na podporu této argumentace dovolatelka odkazuje na rozhodnutí dovolacího soudu ve věcech sp. zn. 30 Cdo 52/2018 a sp. zn. 30 Cdo 429/2018.
Podle dovolatelky žalovaní v průběhu řízení před soudem prvního stupně uvedli, že v předmětné bytové jednotce učinil žalovaný 1) osobně prohlídku, kdy byl seznámen se stavem věci a nutností jeho následných oprav (rekonstrukce). Dovolatelka však popírá, že by žalovaný 1) v předmětném bytě zrealizoval prohlídku, sám odvolací soud v rozhodnutí uvádí, že otázka realizace prohlídky v bytě je sporná a že existence prohlídky není podmínkou platnosti uzavření kupní smlouvy, ani skutečností, která by sama o sobě mohla vést k závěru o nedostatku dobré víry žalovaných. Dovolatelka naopak má za to, že skutečnost, zda byla učiněna prohlídka bytu či nikoliv, je velmi podstatnou pro posouzení dobré víry žalovaných při nabytí vlastnického práva k bytu; v této souvislosti pak odkazuje na komentářovou literaturu a na judikaturu dovolacího soudu.
O dobré víře žalovaných je možné podle dovolatelky pochybovat z více skutečností. „Kromě neuskutečnění prohlídky nemovitosti ze strany žalovaných… (což považoval odvolací soud za marginální), je to i obsah kupní smlouvy z roku 2015 v části týkající se předání jednotky. Přestože (původně) žalovaný 1 (J. V.) neinformoval žalobkyni před podpisem kupní smlouvy v roce 2015 o budoucí změně vlastnického práva k jednotce, ani ji nevyzval k vyklizení bytu, zavázal se, že jednotku předá do 30. 10. 2015, tj. do tří dnů od podpisu kupní smlouvy. K předání se nadto zavázal, přestože nikdy neměl v držení klíče k bytové jednotce. Dále je to i propojení osob v této kauze, vyšetřované Policií ČR, zvláště pana R. (jednoho z obviněných) a pana K. se žalovanými 2 a 3. (tj. nyní žalovanými 1/ a 2/). “
Dovolatelka v rámci podaného dovolání rovněž navrhla odklad vykonatelnosti dovoláním napadeného rozhodnutí odvolacího soudu (který odůvodnila) a závěrem navrhla, aby Nejvyšší soud dovoláním napadený rozsudek zrušil, zrušil rovněž ve výrocích I. a III. rozsudek soudu prvního stupně a věc (v uvedeném rozsahu) vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Původně žalovaný 1) J. V. v podání označeném jako „vyjádření žalovaného č. 1 k dovolání žalobkyně“ , procesně reagoval na výzvu soudu prvního stupně, aby se k podanému dovolání dovolatelky písemně vyjádřil s tím, že v dané věci není pasivně legitimován a proto se nebude k dovolání vyjadřovat.
Jak je zřejmé ze záhlaví tohoto rozsudku, Nejvyšší soud vychází z procesní situace, kdy v této věci účastníky řízení o určení vlastnictví bytové jednotky jsou žalobkyně (nyní dovolatelka), žalovaný 1) J. J. a žalovaná 2) M. J. K.. Soud prvního stupně nedopatřením vyzval původně žalovaného 1) J. V. k vyjádření k dovolání v této věci, přičemž J. V. správně zaujímá názor, že v této věci již není účastníkem řízení (neboť byl účastníkem řízení o určení neplatnosti předmětné kupní smlouvy, o kteréžto žalobě bylo již soudem pravomocně rozhodnuto, jak je zřejmé ze shora vyložené referenční části tohoto rozhodnutí).
Žalovaní 1) a 2 (dále již „žalovaní“) ve svém písemném vyjádření k dovolání odmítli uplatněnou dovolací argumentaci dovolatelky. Ve vyjádření popisují z jejich pohledu právně významné skutkové okolnosti a zdůrazňují, že při uzavírání kupní smlouvy s J. V. byli v dobré víře v zápis v katastru nemovitostí, stali se vlastníky předmětného bytu, uzavřeli zástavní smlouvu s úvěrující bankou a očekávali, že začnou užívat byt ke svým potřebám. Dovolatelka v řízení nedoložila jediný důkaz svědčící o tom, že by žalovaní nejednali v dobré víře při koupi bytu. „Samotná žalobkyně osvědčila, že veškeré své kroky činila dobrovolně s vidinou nepřiměřeného zisku ze strany rodinného přítele P. K., který není účastníkem ani jedné z napadených smluv, že věděla o veškerých převodech, a po 3 letech od prvního převodu se započala domáhat práva, které zcela evidentně porušeno nebylo, kdy je to pouze a jen žalobkyně chovající se v rozporu se zákonem, kdy již pět let užívá nemovitost bez jakéhokoli titulu, neplatí žalovaným nájemné, nehradí za byt poplatky společnosti BYTASEN (fond oprav, elektřina apod.) a brání jim ve výkonu bytového práva, čehož důsledkem je tíživá finanční situace žalovaných.“
Dále žalovaní (k námitce dovolatelky) zdůrazňují, že k prohlídce bytu žalovanou 2) „nebyl jakýkoli důvod, neboť všechny panelové domy mají obdobné dispozice, obdobné standardní vybavení a po sdělení žalovaného č. 2 (tj. nyní žalovaného 1/) se domluvili, že po zakoupení bytu započnou s kompletní rekonstrukcí, neboť byt byl ve špatném stavu a vyžadoval (vyžaduje) rekonstrukci. Tedy žalovanou č. 3 (tj. nyní žalovanou 2/) zajímala pouze lokalita a velikost bytu. Lze říci, že v případě, kdy je interiér bytu velmi zanedbán, znečištěn a dlouhodobě užíván osobami s minimálními hygienickými návyky, je poměrně pochopitelné, že někteří kupující dokonce preferují, aby manželka nebyla vystavena tomu, že svůj budoucí domov, kde bude vychovávat děti, uvidí v tomto stavu..“
Kromě toho „žalovaní nevidí nic zvláštního na tom, že se před podpisem smlouvy nespojili s žalobkyní a neřešili termín vyklizení, kdy žalovaní byli ze strany zprostředkovatele koupě informováni, že byt bude vyklizený prodávajícím do 30. 10. 2015. Je zcela běžnou praxí, že kupující nepátrají po tom, kdo v čase prohlídky bytu v tomto bydlí, pakliže jim tuto informaci nesdělí kupující. Žalovaní nebyli laxní, předmětnou nemovitost si prohlédl osobně žalovaný č. 2 (tj. nyní žalovaný 1/) – žalobkyně jakkoli neprokázala, že by k předmětné prohlídce nedošlo, kdy byt nevlastnila v době prohlídky.“
Závěrem žalovaní navrhli, aby Nejvyšší soud dovolání žalobkyně zamítl a přiznal žalovaným náhradu nákladů dovolacího řízení.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) dospěl k závěru, že dovolání žalobkyně - jak bude dále vyloženo - nelze upřít jisté opodstatnění, neboť skutkový základ věci - s ohledem na žalobní tvrzení a žalobní argumentaci dovolatelky (k tomu viz níže) -neumožňoval soudu prvního stupně, respektive odvolacímu soudu meritorně rozhodnout, neboť některé pro rozhodnutí zásadně významné skutkové okolnosti v rámci dokazování dosud nebyly verifikovány.
Dovolací argumentace směřuje ke zpochybnění dobré víry žalovaných při nabytí jejich vlastnického práva k bytové jednotce, kdy odvolací soud - s ohledem na výsledky dokazování - ve shodě se soudem prvního stupně dospěl k závěru, že dovolatelce se v řízení nepodařilo zpochybnit (zákonem presumovanou) dobrou víru žalovaných při nabytí tohoto bytu. Dovolatelka přitom ve svém dovolání odkazuje na judikaturu dovolacího soudu (ve věcech sp. zn. 30 Cdo 52/2018 a sp. zn. 30 Cdo 429/2018), která se však upíná k poměrům podle dosavadní civilní úpravy (zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v rozhodném znění) a reflektuje též judikaturu Ústavního soudu řešící problematiku „nemo plus iuris“ prostřednictvím skutkové podstaty nabytí vlastnického práva od nevlastníka. Z tohoto důvodu proto uvedená judikatura dovolacího soudu není bez dalšího přímo uplatnitelná v poměrech nové civilní úpravy, jež upravuje také zásadu materiální publicity veřejných seznamů s presumpcí dobré víry nabyvatele vlastnického práva („katastrálního“ vlastníka).
V daném případě bylo soudy mj. posuzováno, zda žalovaným svědčily podmínky pro aplikaci ustanovení §984 odst. 1 o. z., jež stanoví, že není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.
Ústavní soud v nálezu ze dne 11. srpna 2020, sp. zn. III. ÚS 3644/19 (všechna zde označená rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou veřejnosti přístupná na https://nsoud.cz , zatímco rozhodnutí Ústavního soudu jsou veřejnosti přístupná na https://nalus.usoud.cz ) k §984 odst. 1 o. z. vyložil následující právní závěry, které plně doléhají (jsou přiměřeně aplikovatelné) i na tuto právní věc:
1. Ustanovení §984 odst. 1 o. z. upravuje zásadu materiální publicity veřejných seznamů, která umožňuje, aby při splnění zákonem stanovených podmínek došlo k nabytí věcného práva od neoprávněného.
2. Dobrou víru občanský zákoník presumuje, když dle jeho §7 se má za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře. Důkazní povinnost leží na osobě, která tvrdí, že nabyvatel nejednal v dobré víře.
3. Má-li být existence dobré víry ve smyslu §984 odst. 1 o. z. vyvrácena, pak se to musí stát skutečnostmi vyvracejícími přímo dobrou víru o stavu zapsaném ve veřejném seznamu.
4. Závěr o neexistenci dobré víry podle §984 odst. 1 o. z. musí být řádně odůvodněn, jinak dochází k porušení práva na soudní ochranu i práva vlastnického zaručených v čl. 36 odst. 1 a čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod.
Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 25. června 2019, sp. zn. 21 Cdo 4540/2018, vyložil a odůvodnil právní názor, že při hodnocení dobré víry nabyvatele věcného práva v soulad zápisu ve veřejném seznamu se skutečným právním stavem ve smyslu ustanovení §984 odst. 1 o. z. je vždy třeba brát v úvahu, zda smluvní strana při běžné (obvyklé) opatrnosti, kterou lze s ohledem na okolnosti a povahu daného případu po každém požadovat (od každého očekávat), neměla, popřípadě nemohla mít důvodné pochybnosti o tom, že údaje uvedené ve veřejném seznamu (v katastru nemovitostí) odpovídají skutečnému právnímu stavu, tedy i o tom, že osoba zapsaná jako vlastník v katastru nemovitostí je skutečným vlastníkem věci.
Nejvyšší soud v posledně označeném rozhodnutí dále uvedl, že běžná (obvyklá) opatrnost smluvní strany při nabývání věcného práva zásadně nezahrnuje její povinnost činit aktivní kroky (šetření) směřující k tomu, aby se ujistila, že stav zápisů ve veřejném seznamu, o němž se přesvědčila nahlédnutím do něj, je vskutku v souladu se skutečným právním stavem a že nedošlo ke změně oprávněné osoby, aniž by se tato změna promítla ve veřejném seznamu. Požadavek na takové ověřování souladu mezi zápisem ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem by byl v rozporu s ustanovením §980 odst. 2 o. z., které zakládá domněnku souladu stavu zapsaného ve veřejném seznamu se skutečným stavem. Vyloučení potřeby šetření skutečného právního stavu je ostatně smyslem materiální publicity veřejných seznamů, vyjádřené zejména v ustanovení §984 odst. 1 o. z. Uvedené však neplatí, jsou-li tu objektivní okolnosti vzbuzující pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem. V takovém případě naopak je na nabývající osobě, aby si ověřila (aktivně zjišťovala), zda zápis ve veřejném seznamu je v souladu se skutečným stavem.
V rozsudku ze dne 27. října 2020, sp. zn. 22 Cdo 2087/2020, Nejvyšší soud zase zdůraznil, že dobrá víra nabyvatele se opírá o zápis v katastru nemovitostí a je presumována (§7 o. z.). Vychází z důvěry jednotlivců v akty veřejné moci; poskytuje ochranu tomu, kdo jednal v důvěře v zápis v katastru nemovitostí, na jehož obsah neměl a nemohl mít vliv, na rozdíl od skutečného („naturálního“) vlastníka. Jde o speciální případ omylu (o skutečném právním stavu) vyvolaného státním orgánem, jednání nabyvatele je projevem důvěry jednotlivců v akty veřejné moci (zde katastrálního úřadu). Nabyvatel není v zásadě povinen činit aktivní kroky (šetření) směřující k tomu, aby se ujistil, že stav zápisů ve veřejném seznamu, o němž se přesvědčil nahlédnutím do něj, je v souladu se skutečným právním stavem; jsou-li mu ovšem známy skutečnosti, které knihovní stav objektivně znejišťují, pak lze po něm přiměřenou „investigativní“ aktivitu požadovat. Posouzení, zda o takové skutečnosti šlo a zda investigativní aktivita vyvinutá nabyvatelem byla dostatečná, je na úvaze soudu, kterou by mohl dovolací soud zpochybnit jen, pokud by byla zjevně nepřiměřená.
Závěr, že katastrální vlastník nejednal v dobré víře při nabývání předmětného nemovitého majetku, musí být ve smyslu shora vyloženého nálezu Ústavního soudu, který je podle čl. 89 odst. 2 Ústavy České republiky závazný též pro soudy rozhodující ve skutkově i právně obdobných případech, řádně (tj. z hlediska náležitě učiněných skutkových dílčích zjištění ve vazbě na následně zformulovaný závěr o skutkovém stavu, který představuje přesvědčivý materiální základ pro následné právní posouzení věci) odůvodněn.
Posouzení toho, zda někdo (v daném případě „katastrální“ vlastník) jednal v dobré víře, je sice posouzením právním, je však založeno na zjištěném skutkovém stavu.
Řádné odůvodnění soudního rozhodnutí o zpochybnění zákonem presumované dobré víry nabyvatele vlastnického práva k nemovitému majetku, který je zapsán v katastru nemovitostí, z povahy věci předpokládá, že soudem učiněný právní závěr vyvěrá (je pevně založen) na odpovídajících (dílčích) skutkových zjištěních, které jsou pak odrazem kompatibilního závěru o skutkovém stavu, jenž soud posléze podrobuje finálnímu právnímu posouzení.
Skutková zjištění soud vyloží v odůvodnění svého rozhodnutí na základě hodnocení důkazů ve smyslu §132 o. s. ř., a to v jejich logické návaznosti, jež posléze ústí ve zformulovaný závěr o skutkovém stavu. Závěr o skutkovém stavu vychází z dílčích a pro rozhodnutí ve věci samé významných skutkových zjištění, který je východiskem pro následné právní posouzení věci (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. dubna 2020, sp. zn. 24 Cdo 39/2020).
Závěr o skutkovém stavu současně umožňuje rozhodujícímu soudu verifikaci, zda sumarizace zásadně významných skutkových okolností se v té které části shoduje s okolnostmi předvídanými v hypotéze soudem nalezené, respektive zvažované (z pohledu její aplikace) právní normy (pravidla chování), která by na rozhodovaný případ měla být aplikována, anebo zda po proběhnuvším dokazování zjištěné skutkové okolnosti nejsou na tu kterou právní normu aplikovatelné. Znalost v úvahu přicházející právní normy, skrze kterou by mohl být daný případ na podkladě vydaného soudního rozhodnutí reglementován, ve své podstatě predikuje rozhodujícímu soudu (soudci) výčet (nezbytných) skutkových okolností, které pro aplikaci daného pravidla musejí být v procesu dokazování zjištěny a bez kterých by zvažované právní posouzení věci nepřicházelo v úvahu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. dubna 2020, sp. zn. 24 Cdo 39/2020).
Výše uvedené požadavky ohledně vyložení skutkového základu v konfrontaci se skutkovým základem, který vyplývá z odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně a z něhož při meritorním rozhodování vycházel odvolací soud (jenž pouze doplnil dokazování zprávou Krajského státního zastupitelství v Brně – viz bod č. 12 odůvodnění rozsudku odvolacího soudu), soud prvního stupně důsledně nesplnil, neboť některé pro rozhodnutí zásadně významné okolnosti nebyly jím verifikovány, přičemž – pokud jde o posuzování okolností nabytí bytové jednotky žalovanými – z odůvodnění prvoinstančního rozsudku se nepodává závěr o skutkovém stavu, na kterýžto deficit procesně nereagoval ani odvolací soud, vycházel-li bez dalšího (s výjimkou jednoho doplněného listinného důkazu) z učiněných zjištění soudu prvního stupně.
Bylo již shora vyloženo, že u žalovaných je nezbytné dobrou víru presumovat, přičemž v řízení bylo toliko na žalobkyni, aby – chtěla-li dosáhnout procesního úspěchu v řízení o určení vlastnictví k bytové jednotce – tuto presumovanou dobrou víru žalovaných právně relevantním způsobem zpochybnila.
Je třeba přisvědčit žalovaným, že (striktně vzato) sama okolnost, že kupující si nemovitost (např. byt) před koupí fyzicky neprohlédl, nezpochybňuje jeho (zákonem presumovanou) dobrou víru, pakliže posléze došlo k uzavření převodní smlouvy a následně ke vkladu vlastnického práva v jeho prospěch, nicméně v konkrétních poměrech soudem posuzovaného případu může vnášet jisté pochybnosti, jež by měly rozhodující soud vést k pečlivé verifikaci pro rozhodnutí zásadně významných okolností.
V tomto případě dovolatelka kontinuálně po celé řízení mj. tvrdila, že je nepravdivé tvrzení žalovaného 1) o tom, že v přítomnosti P. K. realizoval prohlídku bytu, zatímco žalovaný 1) za podpory tvrzení žalované 2) tvrdil opak.
Namísto toho, aby soud prvního stupně provedl výslechy účastníků řízení a svědka P. K. a pokusil se tak verifikovat daná rozporná tvrzení procesních stran v rámci hodnocení důkazů ve smyslu §132 o. s. ř., přistoupil v tomto směru mj. k dokazování úředními záznamy z předmětného policejního spisu dotčených osob (vyjma žalobkyně), případně provedl důkaz protokolem o výslechu obviněného P. K. z předmětné trestní věci, kteréžto dokazování je ovšem zcela nedostatečné a jímž nakonec k vyjasnění pro rozhodnutí zásadně významných okolností nedošlo.
Odvolací soud popsaný skutkový deficit neodstranil, sice (v odůvodnění svého rozhodnutí) zaujal správný názor, že: „nerealizovaná prohlídka bytu může být jen jednou z okolností, ke které je možno přihlédnout, nemůže být však skutečností jedinou, o kterou by bylo možno opřít závěr o nedostatku dobré víry nabyvatelů“ , avšak nesprávně již měl za to, že tuto okolnost není zapotřebí v řízení verifikovat a její dílčí výsledek pak zasadit do hodnocení důkazů ve smyslu §132 o. s. ř. (např. i z toho pohledu, že podle zjištění soudu prvního stupně M. R., známý žalovaného 1/, měl spolupracovat s P. K., s jedním z obviněných v předmětné trestní kauze týkající se podvodného vylákávání finančních prostředků od vlastníků bytů formou např. převádění vlastnických práv k těmto bytům na sebe či domluvené osoby pod záminkou zhodnocování majetku), když případné zjištění v řízení, že tvrzení žalovaného 1) ohledně prohlídky bytu není pravdivé, by ve spojitosti s dalšími zjištěnými okolnostmi, též s přihlédnutím k důvodům, pro které žalovaná 2) (manželka žalovaného 1/) se předmětné prohlídky bytu nezúčastnila, mohly zakládat pochybnosti o dobré víře žalovaných při nabytí bytu, respektive jejich (zákonem presumovanou) dobrou víru zpochybňovat.
Již z logiky věci – zpochybňovala-li žalobkyně dobrou víru žalovaných – plynulo, že bylo třeba pečlivě objasnit, jakými informacemi žalovaní před a po (údajně toliko žalovaným 1/) realizované prohlídce bytu vlastně disponovali, když v odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně jsou v jakési popisné části zmíněny toliko určité fragmenty děje, které ovšem vnášejí do případu spíše další pochybnosti.
Žalobkyně tvrdí, že v bytě bydlela, byt tedy musel být (v nějakém rozsahu k bydlení) vybavený, zatímco žalovaný 1) měl podle zjištění soudu prvního stupně (před předmětným policejním orgánem) uvést, že „v bytě nebyl nábytek, na zemi byla matrace, nebyly tam postele, byla tam kuchyňská linka.“ Žalovaný 1) dále uvedl, že: „Na zvonku vchodových dveří bylo č. XY a jméno D.“ , aniž by se soud prvního stupně snažil vyjasnit, jak žalovaný 1) s touto informací naložil v situaci, kdy mu byt měl být údajně zpřístupněn nikoliv jeho vlastníkem (J. V.), nýbrž jím zmocněnou osobou – P. K., který měl být kolegou M. R., jenž měl být zase známý žalovaného 1). Žalobkyně přitom popírá, že by klíč od bytu měla v dispozici kterákoli třetí osoba a že by se v jejím bytě nějaká prohlídka konala, tedy tvrdí, že žalovaný 1) v jejím bytě nebyl.
Je přitom logické, že zjistí-li (zaregistruje-li) potencionální zájemce o koupi bytu na vstupních dveřích prohlíženého bytu visačku s příjmením, které je odlišné od příjmení vlastníka bytu, od něhož současně nemá žádnou informaci o tom, že byt je momentálně užíván třetí (od vlastníka bytu odlišnou) osobou (např. nájemcem), dotazuje se neprodleně vlastníka či osoby, která vlastníka v záležitosti prodeje bytu zastupuje, na objasnění těchto informací a v případě, že jsou mu podány informace o (faktickém) užívání bytu třetí osobou, pak velmi pečlivě zjišťuje okolnosti vyklizení tohoto bytu pro případ jeho koupě, požaduje předložení nájemní smlouvy (má-li podle poskytnutých informací v bytě bydlet nájemce), snaží se v daném směru získat potřebné informace nezbytné k finálnímu rozhodnutí, zda i za těchto okolností (např. s přihlédnutím k otázce možného termínu vyklizení bytu) bude mít vůbec zájem o koupi tohoto bytu. V tomto směru ovšem soud prvního stupně byl zcela laxní a odvolací soud verifikaci těchto okolností rovněž neshledal za důvodnou. S tímto náhledem obou soudů na objasňování uvedených rozporných okolností se však dovolací soud neztotožňuje.
Pochybnosti pak vnáší i odůvodnění žalované 2) (manželky žalovaného 1/), proč s žalovaným 1) nešla na prohlídku bytu, což žalovaná 2) naposledy shrnuje ve vyjádření k dovolání žalobkyně. Žalovaná 2) v podstatě prezentuje závěr, že je v praxi běžné, že manželky se takovýchto prohlídek k prodeji nabízených bytů povětšinou nezúčastňují, čemuž ovšem dovolací soud stěží může - s ohledem na poznatky ze své rozhodovací praxe - přisvědčit, ledaže by se jednalo o případ, kdy o byt projevuje zájem např. lukrativní investor, jenž tímto způsobem kumuluje své bytové vlastnictví z pozice investování do nemovitého majetku, kupuje např. více bytů v téže lokalitě, za tím účelem pověří (zmocní) svého zaměstnance či osobu v této oblasti zajišťující profesionální služby (např. realitního makléře), tedy nejedná se o koupě (jednoho) bytu, v němž zájemce společně se svou manželkou a dětmi (rodinou) míní ihned po koupi, respektive až po zamýšlené rekonstrukci bydlet.
Žalovaná 2) naposledy v předmětném vyjádření k dovolání uvádí také informaci, že: „byt byl ve špatném stavu“ , zatímco žalovaný 1) podle úředního (policejního) záznamu ze dne 2. května 2016 měl mj. uvést, že: „byt byl v dobrém stavu.“ , jakkoliv soud prvního stupně tuto informaci do svého dílčího zjištění nepromítl (v tomto případě dovolacímu soudu nepřísluší revidovat toto dílčí skutkové zjištění, pouze poukazuje na zjevný rozpor, aniž by z něj cokoli dalšího vyvozoval).
Bylo již shora z judikatury dovolacího soudu mj. připomenuto, že posouzení, zda v daném případě zjištěné skutečnosti měly vést nabyvatele (u nějž zákon presumuje dobrou víru) k jeho tzv. investigativní aktivitě a zda takto případně vyvinutá aktivita byla dostatečná, je na úvaze rozhodující soudu, kterou by mohl dovolací soud zpochybnit jen, pokud by byla zjevně nepřiměřená, což ovšem může platit jen za procesní situace, že rozhodující soud procesně korektním způsobem a v rozsahu pro zjištění skutkového stavu nezbytného z hlediska právního posouzení věci soustředí pro rozhodnutí odpovídající skutkový nález (tj. v situaci, kdy mu skutkový stav umožňuje přistoupit k právně kvalifikačnímu závěru, ledaže by žalobní požadavek byl zjevně nedůvodný).
Není žádným tajemstvím, že nekalé praktiky panují i v oblasti týkající se nakládání s nemovitým majetkem, kdy v mnoha případech osoby, jež se nacházejí v různých životně vypjatých (majetkových) situacích v konečném důsledku přistupují někdy až ke zcela nestandardním řešením v podobě uzavírání převodních smluv (v té které formě) ve prospěch „zainteresovaných“ subjektů (k uzavírání simulovaných právních úkonů disimulujících jiná právní jednání, případně k uzavírání tzv. lichevních smluv, kupních smluv via facti představujících tzv. propadné zástavy, či k uzavírání smluv kolidujících s dobrými mravy, jejichž stěžejním znakem je finančně – majetkově profitovat na vlastníkovi, jenž se nachází v určité tíživé životní situaci a v nabízeném řešení protistranou spatřuje v daný okamžik často jediné pro něj v úvahu přicházející řešení), jež ovšem mohou být pro ty které důvody stiženy absolutní neplatností.
Proto v těch případech, kdy účastník tvrdí skutečnosti, které jsou (mohou být) pro rozhodnutí (a to i v řešení předběžné otázky absolutní neplatnosti právního úkonu, respektive nyní právního jednání týkajícího se nemovitého majetku) zásadně významné a okolnosti daného případu vykazují jistý odklon od standardní situace běžného (realitního) života, je nezbytné takové okolnosti pečlivě verifikovat, a to komplexně ve vztahu ke všem jednáním a vztahům, které se posuzovaného případu týkají, neboť především v těchto případech je nezbytné jednotlivé aspekty případu posuzovat komplexně, nikoliv izolovaně.
V této souvislosti je třeba připomenout také dosah nálezu Ústavního soudu ze dne 5. srpna 2010, sp. zn. II. ÚS 3168/09 (jakož i v intencích tohoto nálezu navazující judikaturu Ústavního soudu), v němž český orgán ochrany ústavnosti mj. vyložil, že považuje za samozřejmé a určující pro nalézání práva, že vždy je nezbytné vycházet z individuálních okolností každého jednotlivého případu, které jsou založeny na skutkových zjištěních. Mnohé případy a jejich specifické okolnosti mohou být komplikované a netypické; to však nevyvazuje obecné soudy z povinnosti udělat vše pro spravedlivé řešení, jakkoliv se to může jevit složité, přičemž v rovině podústavního práva je nutné vždy posuzovat individuální okolnosti daného případu ve všech souvislostech za účelem dodržení ústavněprávních principů.
Nejvyšší soud např. v rozsudku ze dne 21. prosince 2010, sp. zn. 30 Cdo 3025/2009, vyložil, že skutkové zjištění, které zcela nebo z podstatné části chybí, anebo je vnitřně rozporné (ať již v relevantní části ve vztahu mezi jednotlivými dílčími skutkovými zjištěními anebo ve vztahu mezi některým pro rozhodnutí zásadně významným dílčím skutkovým zjištěním a závěrem o skutkovém stavu věci), případně vnitřní rozpornost či absence skutkového závěru (skutková právní věta), znemožňuje posoudit správnost přijatého právně kvalifikačního závěru takto zjištěného „skutku“, což (logicky) jde na vrub správnosti právního posouzení věci.
Jestliže v posuzované věci z vyložených důvodů absentují pro rozhodnutí zásadně významná skutková zjištění, neboť nebylo přistoupeno k důkazní verifikaci právně významných okolností ve shora vyloženém směru, kdy těžištěm skutkových zjištění soudu prvního stupně, z nichž při rozhodování vycházel také odvolací soud, byly de facto prováděné opisy z policejních úředních záznamů dotčených osob, nikoliv předmětné výslechy realizované v tomto řízení, pak je nasnadě, že za takto zjištěného skutkového základu věci neměl soud prvního stupně, ale ani odvolací soud k dispozici relevantní skutkový základ, jenž by rozhodujícím soudům umožňoval přistoupit k právnímu posouzení věci.
Nejvyšší soud tedy uzavírá, že z vyložených důvodů je dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu nesprávný a protože dovolací soud shledal, že tytéž důvody platí i pro rozhodnutí soudu prvního stupně, Nejvyšší soud postupem podle §243e odst. 1, 2 o. s. ř. rozsudek odvolacího soudu i soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Vzhledem k výše uvedenému dovolací soud již nerozhodoval o návrhu dovolatelky na odklad vykonatelnosti napadeného rozsudku odvolacího soudu, neboť uvedený návrh byl tímto rozhodnutím konzumován.
Právní názor vyslovený v tomto rozhodnutí je závazný. V novém rozhodnutí o věci samé rozhodne soud znovu o náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení (§243g o. s. ř.); při rozhodování o náhradě nákladů řízení (v případě procesního neúspěchu žalobkyně) soud zohlední, že Ústavní soud v nálezu ze dne 9. února 2016, sp. zn. I. ÚS 2933/15, vyložil, že i rozhodnutí soudu o nákladech řízení musí být v souladu s průběhem řízení. Pokud by k náhradě nákladů měl být podle obecných zákonných zásad zavázán účastník, který byl dříve v řízení osvobozen od placení soudních poplatků, pak je obecný soud při rozhodování o nákladech řízení povinen uvážit poměry účastníka, které vedly k jeho osvobození, a posoudit, zda není namístě uplatnění §150 o. s. ř., jež sice podléhá poměrně široké míře soudního uvážení, ne však libovůli.
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 28. 5. 2021
JUDr. Pavel Vrcha, MBA
předseda senátu