ECLI:CZ:NS:2021:26.CDO.2269.2021.1
sp. zn. 26 Cdo 2269/2021-380
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobce Bytového družstva XY , se sídlem XY, IČO: XY, zastoupeného Mgr. Jiřím Hartmannem, advokátem se sídlem v Ostravě – Moravské Ostravě, Preslova 361/9, proti žalované I. M. , bytem XY, zastoupené Mgr. Jiřím Ježkem, advokátem se sídlem v Ostravě – Moravské Ostravě, Dvořákova 937/26, o stanovení výše nájemného, vedené u Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. 29 C 172/2012, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 24. září 2020, č. j. 11 Co 87/2020-285, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 24. září 2020, č. j. 11 Co 87/2020-285, a rozsudek Okresního soudu v Ostravě ze dne 17. září 2019, č. j. 29 C 172/2012-226, vyjma výroku II., se zrušují a věc se vrací v tomto rozsahu Okresnímu soudu v Ostravě k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobce (vlastník „bytu č. 20 v domě XY v obci XY – dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“) se domáhal určení, že nájemné z předmětného bytu činí počínaje dnem podání žaloby (tj. od 22. listopadu 2012) 3.711,- Kč měsíčně.
Okresní soud v Ostravě (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 17. září 2019, č. j. 29 C 172/2012-226, určil, že od 22. listopadu 2012 činí nájemné z předmětného bytu 3.563,- Kč měsíčně (výrok I.), co do částky 148,- Kč měsíčně žalobu zamítl (výrok II.), a rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu (výroky III. a IV.).
Vyšel zejména z následujících skutkových zjištění. Předmětný byt je ve vlastnictví žalobce a užívá ho žalovaná, která není členkou družstva, a to na základě nájemní smlouvy ze dne 16. června 2003 (dále jen „Nájemní smlouva“, resp. „Smlouva“) uzavřené na dobu neurčitou s právním předchůdcem žalobce. V Nájemní smlouvě si její tehdejší účastníci mimo jiné sjednali výši měsíčního nájemného z bytu částkou 24,76 Kč za 1 m 2 započitatelné podlahové plochy (k tomu se připočítává částka /podle tam specifikovaného výpočtu/ za předměty vybavení bytu) a dále si dohodli, že na základě oznámení má pronajímatel právo nájemci měnit výši nájemného v termínu a způsobem daným příslušným právním předpisem; dojde-li ke změně okolností rozhodných pro stanovení výše nájemného a úhrad (záloh) za plnění poskytovaná s nájmem bytu, je pronajímatel oprávněn jejich výši jednostranně měnit (čl. III Smlouvy). Žalobce zaslal žalované Dodatek č. 1 ke Smlouvě datovaný dnem 16. března 2012 (dále jen „Dodatek č. 1“), v němž jí navrhl zvýšení nájemného na částku 75,- Kč za 1 m 2 započitatelné plochy bytu, tj. na 3.711,- Kč měsíčně. Protože se nezjistilo, že by ho žalovaná ve stanovené dvouměsíční lhůtě se svým souhlasným stanoviskem zaslala zpět, žalobce jí dopisem ze dne 24. srpna 2012 navrhl totožné zvýšení nájemného. Ani v tomto případě žalovaná ve lhůtě dvou měsíců od doručení zmíněného návrhu žalobci souhlas s navýšením nájemného právně relevantním způsobem nesdělila. Znaleckým posudkem č. 01-84/19 ze dne 11. dubna 2019 bylo určeno místně obvyklé měsíční nájemné z předmětného bytu ve výši 72,- Kč za 1 m 2 započitatelné plochy bytu, tj. celkem 3563,- Kč. Takto zjištěný skutkový stav posuzoval soud prvního stupně podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013 (dále jen „obč. zák.“). Dovodil, že s ohledem na znění čl. III. Smlouvy nejde o tzv. regulované nájemné. Protože se však účastníci o výši nájemného nedohodli, je žalobce oprávněn postupovat podle §696 odst. 2 obč. zák. Ze zjištěných skutečností se podává, že žaloba byla podána včas; ohledně výše nájemného vycházel ze znaleckého posudku, který stanovil obvyklé nájemné z předmětného bytu částkou 3.563,- Kč měsíčně. V uvedeném rozsahu proto žalobě vyhověl a co do částky 148,- Kč měsíčně ji zamítl.
K odvolání žalované Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací rozsudkem ze dne 24. září 2020, č. j. 11 Co 87/2020-285, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil ve výrocích I. a IV. (výrok I.), změnil ve výroku III. o nákladech řízení účastníků (výrok II.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků (výrok III.).
Po částečném doplnění dokazování vzal za prokázáno, že žalované byl zaslán dopis ze dne 16. března 2012 spolu se dvěma vyhotoveními Dodatku č. 1, že tyto písemnosti se do sféry její dispozice dostaly a že svým podpisem projevila se zvýšením nájemného souhlas, avšak podepsaný Dodatek č. 1 se do dispozice žalobce již nedostal; proto proces podle §696 odst. 2 obč. zák. zopakoval v návrhu ze dne 24. srpna 2012. Na podkladě takto doplněných skutečností uzavřel, že žaloba byla podána včas (ve lhůtě podle §696 odst. 2 věty třetí obč. zák.) a že k tíži žalobce nelze vyhodnotit jeho postup (kdy původně zahájenou proceduru zvyšování nájemného nedokončil a zopakoval ji v novém návrhu ze dne 24. srpna 2012); ohledně výše nájemného se ztotožnil se soudem prvního stupně, který ji určil v souladu se znaleckým posudkem. Z vyložených důvodů proto jeho rozsudek potvrdil, vyjma výroku II., jenž nebyl odvoláním napaden, a změnil jen v nákladovém výroku III.
Proti výroku I. rozsudku odvolacího soudu v části, jíž byl potvrzen výrok I. rozsudku soudu prvního stupně, podala žalovaná dovolání s odůvodněním, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázek hmotného práva, které doposud nebyly v rozhodování dovolacího soudu řešeny. Předně měla za to, že nebyl namístě postup podle §696 odst. 2 obč. zák., jestliže v Nájemní smlouvě si účastníci dohodli výši nájemného i způsob jeho zvyšování (čl. III. Smlouvy). Zdůraznila, že ustanovení §696 odst. 2 obč. zák. lze aplikovat pouze v situaci, kdy nájemné nebylo sjednáno dohodou. Současně předložila k řešení i otázku, zda se lze domáhat zvýšení nájemného žalobou ve smyslu ustanovení §696 odst. 2 obč. zák., jde-li o nájem družstevního bytu. Navrhla, aby rozsudek odvolacího soudu byl v napadeném rozsahu zrušen a aby mu věc byla v tomto rozsahu vrácena k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalované (dovolatelky) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. (dále jen „o. s. ř.“). Shledal, že bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle §237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva (otázky, zda se lze domáhat určení výše nájemného z bytu postupem podle §696 odst. 2 obč. zák. v situaci, kdy si účastníci nájemní smlouvy ujednali nájemné dohodou), při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Naproti tomu neshledal dovolání podle citovaného ustanovení přípustným pro řešení otázky, zda se lze domáhat určení výše nájemného postupem podle §696 odst. 2 obč. zák., jde-li o nájem družstevního bytu. Na vyřešení takto nastolené otázky totiž napadené rozhodnutí nespočívá, neboť odvolací soud v tomto směru žádný právní závěr neučinil. Kromě toho vyplývá-li z obsahu spisu, že dovolatelka není členkou družstva, nemůže jít o nájem družstevního bytu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. prosince 2010, sp. zn. 26 Cdo 4922/2009).
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Při posouzení otázky otevřené dovolacímu přezkumu vycházel dovolací soud z dosavadních právních předpisů, tedy ze zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – dále opět jen „obč. zák.“ (§3074 odst. 1 věta první za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů).
Podle §696 odst. 2 obč. zák. nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesdělí-li nájemce pronajímateli písemně do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu soudu.
Podle §696 odst. 3 obč. zák. soud může rozhodnout podle odstavce 2 také v případě nájmu, kde bylo nájemné sjednáno dohodou, a jde o nájem na dobu neurčitou, jestliže došlo k podstatné změně okolností, z nichž při sjednávání nájemného pronajímatel nebo nájemce vycházel.
Citovaná ustanovení zakotvují možnost určení (stanovení) nájemného z bytu soudem, jestliže se účastníci nájemního poměru nedohodli na jeho změně, ačkoli je potřebná ke spravedlivému uspořádání jejich práv a povinností, a to buď s ohledem na způsob, jakým bylo určeno výchozí nájemné z bytu (tj. „nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou“ ), anebo s ohledem na kvalifikovanou změnu poměrů, od nichž se odvíjela dříve dohodnutá výše nájemného (tj. „jestliže došlo k podstatné změně okolností, z nichž při sjednávání nájemného pronajímatel nebo nájemce vycházel“ ). Určení (změna) výše nájemného soudním rozhodnutím mimo jiné předpokládá předchozí mimosoudní jednání účastníků nájemního poměru o úpravě nájemného z bytu (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. dubna 2015, sp. zn. 26 Cdo 261/2015). Pro úplnost zbývá dodat, že za podstatnou změnu okolností ve smyslu §696 odst. 3 obč. zák., z nichž se vycházelo při sjednání nájemného, je třeba považovat takovou změnu okolností, která by vedla ke sjednání jiné výše nájemného (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. října 2017, sp. zn. 26 Cdo 1486/2016).
Ujednání o způsobu zvyšování nájemného obsažené ve smlouvě o nájmu bytu (viz v daném případě čl. III. Nájemní smlouvy) nebrání tomu, aby soud rozhodl o výši nájemného podle §696 odst. 3 obč. zák., došlo-li k podstatné změně okolností, z nichž strany při uzavírání dohody vycházely (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. března 2018, sp. zn. 26 Cdo 4600/2016).
V poměrech posuzované věci nelze ztratit ze zřetele ani to, že vyhláškou č. 30/1995 Sb. bylo s účinností od 1. března 1995 novelizováno ustanovení §2 odst. 2 písm. b/ vyhlášky č. 176/1993 Sb. tak, že regulace nájemného neplatila nadále pro byty, o nichž se sjednává nájemní smlouva s novým nájemcem (kromě případů zákonného přechodu nájmu, výměny bytu, bytové náhrady a služebních bytů vojáků z povolání, o kteréžto případy zde evidentně nešlo). Od 1. března 1995 se tak regulace nájemného nevztahovala na všechny byty, u nichž došlo k uzavření nových nájemních smluv s výjimkou případů uvedených ve vyhlášce (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze 14. ledna 2005, sp. zn. 26 Cdo 467/2004, uveřejněný pod č. 52/2005 časopisu Soudní judikatura). V nově uzavíraných nájemních smlouvách tak pronajímatelé nebyli omezeni regulací nájemného a měli možnost sjednat nájemné ve volné (obvyklé) výši (včetně případné možnosti jeho zvyšování) na základě principu smluvní autonomie. Jestliže pronajímatelé i v době (zásadně od 1. března 1995), kdy jimi vlastněné byty již nucené regulaci nájemného nepodléhaly a kdy měli možnost v nově uzavíraných nájemních smlouvách sjednat tzv. tržní nájemné, si přesto s nájemci dohodli výši nájemného odpovídající vyhlášce č. 176/1993 Sb., nelze tento jejich postup, založený na smluvní volnosti, pokládat za omezení jejich vlastnického práva a žádat za něj od státu náhradu (srov. rozsudky Nejvyššího soudu z 27. března 2018, sp. zn. 26 Cdo 284/2017, či ze 14. prosince 2020, sp. zn. 26 Cdo 3001/2020, či mutatis mutandis rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. října 2005, sp. zn. 26 Cdo 2724/2004).
Z obsahu spisu vyplývá, že účastníci (resp. na straně pronajímatele právní předchůdce žalobce) uzavřeli Nájemní smlouvu k předmětnému bytu dne 16. června 2003. V čl. III. Smlouvy si sjednali základní výši měsíčního nájemného z bytu na částku 24,76 Kč za 1 m 2 jeho započitatelné podlahové plochy (k tomu se připočítává /podle tam specifikovaného výpočtu/ částka za předměty vybavení bytu). Dále si zde ujednali, že na základě oznámení má pronajímatel právo nájemci měnit výši nájemného v termínu a způsobem daným příslušným právním předpisem; dojde-li ke změně okolností rozhodných pro stanovení výše nájemného a úhrad (záloh) za plnění poskytovaná s nájmem bytu, je pronajímatel oprávněn jejich výši jednostranně měnit. S přihlédnutím k uvedenému lze uzavřít, že účastníci se na výchozí výši nájemného z bytu dohodli. Byla-li smlouva uzavřena dne 16. června 2003, takto postupovat mohli, neboť nebyli již při sjednávání nájemného omezeni žádnou kogentní úpravou a mohli si ujednat nájemné v jakékoli výši, tedy i ve výši odpovídající podmínkám volného trhu, včetně možnosti jeho zvyšování. Jestliže však výchozí výše nájemného z bytu byla určena dohodou, je vyloučeno při jeho zvyšování postupovat podle §696 odst. 2 obč. zák.; zmíněné ustanovení totiž míří na nájemní vztahy, v nichž si účastníci nájemné volně (v jakékoli výši) sjednat nemohli, jelikož jeho maximální výše byla stanovena (regulována) právním předpisem (naposledy vyhláškou č. 176/1993 Sb.). Za těchto podmínek by při zvyšování nájemného v roce 2012 připadal v úvahu pouze postup podle §696 odst. 3 obč. zák. (jiný postup zde podle „příslušného právního předpisu“ v této situaci neexistoval), tedy možnost určení výše nájemného soudem v případě, že došlo k podstatné změně okolností, z nichž při sjednávání nájemného strany vycházely. Žalobce ovšem kvalifikovanou změnu poměrů netvrdil a soudy nižších stupňů se touto možností – vedeny nesprávným právním názorem o možnosti zvýšení nájemného podle §696 odst. 2 obč. zák. – ani nezabývaly. Právní posouzení věci nelze pokládat za správné, jestliže soudy dovodily, že se lze domáhat určení výše nájemného z bytu postupem podle §696 odst. 2 obč. zák. v situaci, kdy si účastníci nájemní smlouvy sjednali nájemné dohodou. Dovolací důvod podle §241a odst. 1 o. s. ř. byl tudíž uplatněn opodstatněně.
Z řečeného vyplývá, že napadený rozsudek odvolacího soudu není správný, neboť spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§241a odst. 1 věta první o. s. ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu (dosavadní výsledky řízení neumožňují o věci rozhodnout), bez jednání (§243a odst. 1 věta první o. s. ř.) jej zrušil (§243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ustanovením §243f odst. 4 věty před středníkem o. s. ř.). Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí také na rozhodnutí soudu prvního stupně, dovolací soud zrušil (vyjma zamítavého výroku II.) i toto rozhodnutí a podle §243e odst. 2 věty druhé o. s. ř. věc vrátil v tomto rozsahu k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný (§243g odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 10. 11. 2021
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu