ECLI:CZ:NS:2021:26.CDO.3857.2020.1
sp. zn. 26 Cdo 3857/2020-329
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně UNIMEX-INVEST, s.r.o. , se sídlem v Ostravě – Porubě, Svojsíkova 1596/2, IČO: 25872117, zastoupené Mgr. Petrem Vaňkem, advokátem se sídlem v Ostravě, Sokolská třída 936/21, proti žalované N. P. , bytem XY, zastoupené JUDr. Josefem Jurasem, advokátem se sídlem v Ostravě, Jiráskovo náměstí 121/8, o určení obvyklého nájemného, vedené u Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. 61 C 210/2016, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 15. června 2020, č. j. 71 Co 89/2020-298, takto:
I. Dovolání se odmítá .
II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 2.178,- Kč k rukám JUDr. Josefa Jurase, advokáta se sídlem v Ostravě, Jiráskovo náměstí 121/8, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Ostravě (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 5. prosince 2019, č. j. 61 C 210/2016-265, zamítl žalobu na určení, že obvyklým nájemným z „bytu č. 4 v pátém nadzemním podlaží domu XY, v obci XY, katastrální území XY, o 6 pokojích, kuchyni a příslušenství“ (dále jen „dům“ a „předmětný byt“, resp. „byt“), ke dni 31. srpna 2016, je nájemné ve výši 23.310,- Kč měsíčně; současně rozhodl o nákladech řízení účastnic a státu.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací rozsudkem ze dne 15. června 2020, č. j. 71 Co 89/2020-298, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic (výrok II.).
Dovolání žalobkyně (dovolatelky) proti citovanému rozsudku odvolacího soudu, k němuž se žalovaná prostřednictvím svého advokáta písemně vyjádřila, není z posléze uvedených důvodů přípustné podle §237 o. s. ř. (zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. – dále opět jen „o. s. ř.“).
Soudní praxe (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 3. května 2017, sp. zn. 26 Cdo 4494/2015; obdobně vyznívají též závěry přijaté Nejvyšším soudem v usnesení z 16. ledna 2019, sp. zn. 26 Cdo 4307/2017, či v rozsudku z 28. srpna 2019, sp. zn. 26 Cdo 3574/2018) se ustálila v názoru, jenž je využitelný i v poměrech právní úpravy účinné od 1. ledna 2014, že zpravidla soud zjistí výši obvyklého nájemného ze znaleckého posudku (§127, §127a o. s. ř.), neboť k jejímu zjištění je třeba odborných znalostí. Výši obvyklého nájemného může soud zjistit také porovnáním nájemného, které je placeno ve stejné době v obdobných podmínkách, tedy za srovnatelné byty (podlahovou plochou, vybavením, stavem budovy, umístěním bytu v domě), na srovnatelném místě, s obdobnými právy a povinnostmi.
Obecně platí, že výše nájemného se bude lišit podle druhu stavby a umístění domu a bytu v domě; proto je třeba rozlišovat, zda jde o byt v rodinném domě, panelovém či jiném typu domu, zda jde o byt přízemní, mezonetový apod., zda je byt v novém či starším domě, v jakém stavu budova je (zanedbaná údržba, modernizace), v jaké oblasti je dům umístěn apod. Pro výši nájemného je rovněž významná velikost obytného prostoru, a proto by měly být srovnávány stejné velikostní kategorie bytů. Výši nájemného nepochybně ovlivňuje i vybavení bytu, avšak musí jít o vybavení, které poskytl nájemci pronajímatel. Pořídil-li si vybavení bytu (kuchyňskou linku, vestavěné skříně apod.) nájemce na své náklady, není důvod, aby za užívání takovéhoto vybavení platil pronajímateli nějakou úhradu; nejde totiž o součást platby nájemného a není proto ani důvod, aby se k takovému vybavení přihlíželo při zvýšení nájemného. Stejný závěr pak platí i o úpravách, které nelze považovat za běžnou údržbu a ani za drobné opravy (§687 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – dále jen „obč. zák.“; nyní §2257 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. z.“) a které nájemce (se souhlasem pronajímatele) provedl v bytě na své náklady (na nichž se pronajímatel po dobu trvání nájemního vztahu nepodílel) a které zvýšily jeho užitnou hodnotu. K vypořádání takto provedené investice dojde až při skončení nájmu (§667 odst. 1 obč. zák.; nyní §2220 odst. 1 o. z.) a je zřejmé, že do výše zhodnocení se promítne i znehodnocení změn, k němuž došlo v důsledku jejich užívání (které si tedy nájemce tzv. „odbydlel“). Sociální poměry nájemce pak na obvyklou výši nájemného vliv nemají (srov. usnesení Nejvyššího soudu z 23. března 2016, sp. zn. 26 Cdo 1379/2015, a z 23. března 2016, sp. zn. 26 Cdo 3923/2015).
Jestliže tedy při zjišťování výše obvyklého nájemného z předmětného bytu odvolací soud vyšel z velmi špatného technického stavu domu a jeho vybavení, resp. v tomto smyslu ze znaleckého posudku z 21. srpna 2019, č. 5416-473/2019, zpracovaného znalcem Ing. René Butkovem, postupoval zcela v intencích výše citovaných judikatorních závěrů, od nichž není důvod se odchýlit ani v této věci. Obvyklé nájemné totiž musí být stanoveno ve výši odpovídající aktuálnímu technickému stavu a vybavení budovy, v níž se byt nachází, i samotnému bytu. Předpokládá, že byt by byl za danou cenu pronajímatelný na volném trhu, vyjádřeno jinak, že by poměrem ceny a kvality mohl konkurovat ostatním nabídkám, a průměrný nájemce by byl ochoten takovou cenu zaplatit. Nelze se ztotožnit s dovolatelčiným názorem, že by soud (znalec) neměl přihlížet k vadám, pro které již žalovaná uplatnila slevu z nájemného. Předně takový postup předpokládá, že by se zjišťovalo obvyklé nájemné za průměrný byt v dané lokalitě, resp. že by znalec při zjišťování obvyklé ceny vycházel z jakéhosi hypotetického stavu bytu, jenž by však neodrážel realitu; jen stěží si pak lze představit, že by si potenciální nájemce při srovnání s ostatními nabídkami na trhu pronajal byt, jehož (nižší) kvalita neodpovídá požadovanému (o to vyššímu) nájemnému. Nadto nelze přehlédnout, že sleva z nájemného a obvyklé nájemné jsou různé kategorie, které dovolatelka nepatřičně směšuje. Sleva z nájemného nájemci náleží v případě, není-li byt v ujednanou dobu způsobilý k nastěhování či obývání, nebo neodpovídá-li sdělení pronajímatele (§2245 o. z.), nebo zjistí-li nájemce v bytě vadu a pronajímatel ji přes jeho upozornění včas neodstraní (§2265 o. z.); její uplatnění závisí na vůli nájemce a náleží mu toliko po dobu trvání vytčené vady. Primární, a tudíž rozhodující, je však vždy výše nájemného, od níž se případný nárok na slevu z nájemného a její rozsah odvíjí. Není pak vyloučeno, což ostatně vyplývá i z výše citovaných judikaturních závěrů, že takové vady se promítnou též do určení výše obvyklého nájemného, neboť to musí odrážet skutečný stav domu a bytu k rozhodnému dni. Požaduje-li tedy dovolatelka určení obvyklého nájemného z bytu ve výši odpovídající hypotetickému stavu, v němž by žalované byla poskytována veškerá plnění spojená s užíváním bytu s odůvodněním, že pro nedostatky tohoto druhu může žalovaná uplatnit slevu z nájemného, pak takový postup nedává žádného smyslu. Jednak neodpovídá aktuálnímu stavu domu a bytu, a jednak již z povahy věci předurčuje další spor, v němž bude žalovaná po dovolatelce požadovat slevu z nájemného, nadto o tolik vyšší, o kolik by bylo v projednávané věci případně zvýšeno. Nelze totiž rozumně předpokládat, že by žalovaná byla ochotna za pronájem předmětného bytu – s přihlédnutím k jeho stavu a k okolnosti, že v řízení vedeném u soudu prvního stupně pod sp. zn. 159 C 149/2009 jí byla pravomocně přiznána sleva z nájemného, které aktuálně činí 9.255,- Kč, ve výši 60 % a z úhrad za služby ve výši 100 % – platit dovolatelkou požadovaných 23.310,- Kč. Pro úplnost zbývá dodat, že z obsahu spisu ani nevyplývá snaha dovolatelky dodávku služeb do předmětného bytu obnovit, jelikož přívod teplé vody byl odpojen již v roce 2007 a nadále se situace pouze zhoršovala. Tím spíše je tudíž nutné takové nedostatky při zjišťování obvyklého nájemného zohlednit.
Dovolací soud nepřehlédl ani dovolatelčino sdělení, že dovoláním napadá „všechny výroky (výrok I. a II.)“ rozsudku odvolacího soudu, tedy jakoby i jeho nákladový výrok. Zde však – z důvodu stručnosti – pouze uvádí, že podle §238 odst. 1 písm. h/ o. s. ř. není dovolání proti této části rozhodnutí přípustné.
Vycházeje z předestřených závěrů, dovolací soud neshledal dovolání proti rozsudku odvolacího soudu přípustným podle §237 o. s. ř., a proto je podle §243c odst. 1 o. s. ř. odmítl – se souhlasem všech členů senátu (§243c odst. 2 o. s. ř.) – pro nepřípustnost.
Bylo-li dovolání odmítnuto, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodněno (srov. §243f odst. 3 větu druhou o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li povinná dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněná podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí).
V Brně dne 10. 2. 2021
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu