ECLI:CZ:NS:2021:26.CDO.3927.2020.1
sp. zn. 26 Cdo 3927/2020-350
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobce Bytového družstva XY , se sídlem XY, IČO: XY, zastoupeného Mgr. Jiřím Hartmannem, advokátem se sídlem v Ostravě, Preslova 361/9, proti žalované B. M. , bytem XY, zastoupené Mgr. Zdeňkem Tomanem, advokátem se sídlem v Ostravě, Sokolská třída 451/11, o určení výše nájemného z bytu, vedené u Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. 81 C 81/2016, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 3. června 2020, č. j. 71 Co 371/2019-271, takto:
I. Dovolání se odmítá .
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
K odvolání žalované Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací rozsudkem ze dne 3. června 2020, č. j. 71 Co 371/2019-271, potvrdil rozsudek ze dne 27. června 2019, č. j. 81 C 81/2016-225, jímž Okresní soud v Ostravě (soud prvního stupně) určil, že nájemné z „bytu č. 27 v domě č. p. XY, č. or. 10, na ulici XY, v obci XY, katastrální území XY“ (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“), počínaje dnem 21. března 2016 činí 5.332,- Kč měsíčně, a rozhodl o nákladech řízení účastníků; současně odvolací soud rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků.
Dovolání žalované (dovolatelky) proti citovanému rozsudku odvolacího soudu není z posléze uvedených důvodů přípustné podle §237 o.s.ř. (zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. – dále opět jen „o.s.ř.“).
V rozsudku ze dne 26. února 2020, sp. zn. 26 Cdo 4197/2019, Nejvyšší soud dovodil, že pronajímatel není vázán 20 % limitem pro zvyšování nájemného (§2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. z.“) pouze v případech stanovených v přechodném ustanovení §3074 odst. 2 o. z. Z jazykového i logického výkladu přitom vyplývá, že k naplnění skutkové podstaty tohoto ustanovení je zapotřebí, aby nájemné bylo stanoveno na základě jiného právního předpisu, tj. na základě vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu (dále jen „vyhláška č. 176/1993 Sb.“), anebo dříve podle jiného právního předpisu; další podmínka v tomto ustanovení upravena není. Bylo-li však nájemné určeno ujednáním pronajímatele a nájemce, pak bez ohledu na to, zda jeho výše byla v souladu např. s vyhláškou č. 176/1993 Sb., výjimka stanovená v ustanovení §3074 odst. 2 o. z. se neuplatní a při zvyšování nájemného musí pronajímatel respektovat limit stanovený v §2249 odst. 1 o. z.
V posuzovaném případě dovolatelka užívá předmětný byt na základě dohody o užívání bytu uzavřené dne 12. července 1990 mezi ní a Podnikem bytového hospodářství Ostrava 3, s. p.; doposud se takto založený nájemní (původně užívací) vztah nezměnil. Dovolatelka platí na nájemném (bez ohledu na měnící se úhradu za služby) částku 2.204,- Kč měsíčně. Za této situace postupoval odvolací soud v intencích výše citovaných závěrů, dovodil-li, že nájemné v předmětném bytě bylo regulováno, a proto se při jeho zvyšování neuplatní ve smyslu §3074 odst. 2 o. z. limit stanovený v §2249 odst. 1 o. z. Podle zjištěného skutkového stavu, jenž je v dovolacím řízení nezpochybnitelný, šlo o nájemní vztah vzniklý již v roce 1990 a účastníci jinou (novou) nájemní smlouvu k předmětnému bytu neuzavřeli. Výši nájemného z bytu tak určovala původně ještě vyhláška č. 60/1964 Sb., o úhradě za užívání bytu a za služby spojené s užíváním bytu (dále jen „vyhláška č. 60/1964 Sb.“), kterou posléze nahradila vyhláška č. 176/1993 Sb., jež se podle svého §16 odst. 2 vztahovala i na nájmy vzniklé před 1. lednem 1994. Jestliže tedy nájemné z bytu bylo stanoveno na základě jiného právního předpisu a tudíž podléhalo regulaci, pak jsou naplněny podmínky vymezené v §3074 odst. 2 o. z. Nájemné totiž bylo jako regulované skutečně určeno na základě jiného právního předpisu (původně ještě vyhlášky č. 60/1964 Sb. a posléze vyhlášky č. 176/1993 Sb.) a nikoli ujednáním stran či rozhodnutím soudu (viz §3074 odst. 2 o. z.). Proto se ustanovení §2249 odst. 1 o. z., včetně tam uvedeného 20% limitu pro zvýšení nájemného, v tomto případě neuplatní. Dovolatečin odkaz na právní závěry obsažené v rozsudku Nejvyššího soudu z 26. února 2020, sp. zn. 26 Cdo 4197/2019, je bezpředmětný, neboť v této věci šlo o nájemní vztah založený smlouvou uzavřenou až v roce 2005. Na v této době vzniklé nájemní vztahy se však regulace nájemného již nevztahovala a ujednání o jeho výši záviselo výhradně na vůli stran. Pokud se účastníci i přesto, tedy při možnosti sjednání tzv. tržního nájemného, dohodli na nájemném, jehož výše odpovídala vyhlášce č. 176/1993 Sb. (či následně zákonu č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného – dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“), byl pronajímatel při jeho zvyšování omezen limitem stanoveným v §2249 odst. 1 o. z., jelikož původní ujednání bylo projevem smluvní volnosti. S přihlédnutím k řečenému lze tudíž uzavřít, že odvolací soud se při řešení této otázky od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu neodchýlil.
Dále dovolatelka předkládá dovolacímu soudu k řešení také otázku, zda při určování výše nájemného lze zohlednit vysoký věk nájemce.
V poměrech právní úpravy obsažené v ustanoveních §696 odst. 2 až 4 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013 (dále jen „obč. zák.“), se soudní praxe ustálila v názoru, že pro určení (změnu) nájemného z bytu (konstitutivním) rozhodnutím soudu (pro futuro) je rozhodující jen to, že takto stanovená výše nájemného respektuje vůli žalobce vyjádřenou v žalobním návrhu (soud je omezen žalobním návrhem v tom smyslu, že jej nemůže překročit) a jím vymezený předmět řízení (soud nesmí z podnětu žaloby na zvýšení nájemného rozhodnout o jeho snížení a naopak z podnětu žaloby na snížení nájemného rozhodnout o jeho zvýšení) a odpovídá podmínkám na trhu s byty, které v době podání žaloby panovaly v místě, kde se předmětný byt nachází (srov. usnesení Nejvyššího soudu z 21. dubna 2015, sp. zn. 26 Cdo 261/2015, a z 18. listopadu 2015, sp. zn. 26 Cdo 2906/2015). Sociální poměry nájemce pak na obvyklou výši nájemného vliv nemají (srov. usnesení Nejvyššího soudu z 23. března 2016, sp. zn. 26 Cdo 1379/2015, či z 23. března 2016, sp. zn. 26 Cdo 3923/2015). Není pak důvod, aby se tyto závěry neuplatnily i v poměrech právní úpravy účinné od 1. ledna 2014.
Z řečeného vyplývá, že navzdory opačnému přesvědčení dovolatelky byla takto nastolená otázka dovolacím soudem již dříve vyřešena tak, že při určování výše nájemného z bytu je rozhodující pouze vůle žalobce vyjádřená v žalobě a konkrétní podmínky na trhu s byty v daném místě a čase. Jestliže tedy odvolací soud vycházel toliko z žalobního petitu a žalobcem předložených nájemních smluv, které prokazovaly výši nájemného placeného v dalších jím vlastněných bytech, neodchýlil se od výše citovaných judikatorních závěrů; jeho rozhodnutí je naopak výrazem standardní soudní praxe, neboť nájemcův věk, stejně jako jeho zdravotní a sociální poměry na výši obvyklého nájemného vliv nemají.
Konečně dovolací soud nepřehlédl ani dovolatelčino sdělení, že dovoláním napadá rozhodnutí „ v plném rozsahu“ , tedy jakoby i jeho nákladový výrok. Zde však – z důvodu stručnosti – pouze uvádí, že podle §238 odst. 1 písm. h/ o.s.ř. není dovolání proti této části rozhodnutí přípustné.
Vycházeje z předestřených závěrů, dovolací soud neshledal dovolání přípustným podle §237 o.s.ř., a proto je podle §243c odst. 1 o.s.ř. odmítl – se souhlasem všech členů senátu (§243c odst. 2 o.s.ř.) – pro nepřípustnost.
Bylo-li dovolání odmítnuto, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodněno (§243f odst. 3 věta druhá o.s.ř.).
Poučení: Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 16. 3. 2021
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu