ECLI:CZ:NS:2022:22.CDO.462.2022.1
sp. zn. 22 Cdo 462/2022-172
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a soudců Mgr. Davida Havlíka a JUDr. Martiny Štolbové ve věci žalobkyně Technické služby Havlíčkův Brod , příspěvková organizace, se sídlem v Havlíčkově Brodě, Na Valech 3523, IČO: 70188041, zastoupené JUDr. Slavomírem Korečkem, advokátem se sídlem v Havlíčkově Brodě, Horní 2002, proti žalovanému M. H. , narozenému XY, bytem v XY, zastoupenému Mgr. Petrou Kaše-Lukschovou, advokátkou se sídlem v Praze 2, Rumunská 1720/12, o uložení povinnosti uzavřít kupní smlouvu, vedené u Okresního soudu v Havlíčkově Brodě pod sp. zn. 8 C 91/2020, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 4. května 2021, č. j. 20 Co 52/2021-94, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 4. května 2021, č. j. 20 Co 52/2021-94, se ruší a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Havlíčkově Brodě (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 15. 10. 2020, č. j. 8 C 91/2020-59, zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle žalovaného uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu, podle které se žalovaný zavazuje převést na žalobkyni vlastnické právo k pozemku č. parc. XY o výměře 60 m 2 a pozemku č. parc. XY o výměře 330 m 2 v obci XY, katastrální území XY, podle geometrického plánu č. 454-1130/2020 vyhotoveného společností GEONOVA, s. r. o., oběma zapsaným na listu vlastnictví č. XY u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrálního pracoviště XY (dále jen „předmětné pozemky“), a žalobkyně se zavazuje předmětné nemovité věci převzít a zaplatit kupní cenu ve výši 6 326 Kč (výrok I). Dále rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II).
Žalobkyně se žalobou domáhala výše uvedeného nahrazení projevu vůle žalovaného, neboť se domnívá, že původní vlastníci předmětných pozemků (pan V. K. a paní L. B.) byli podle §3056 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), povinni nabídnout před uzavřením kupních smluv se žalovaným předmětné pozemky (tj. části pozemků parc. č. XY a XY, příp. celé tyto pozemky) k prodeji žalobkyni, ale neučinili tak. Rovněž žalovaný k prodeji předmětných pozemků nepřistoupil.
Soud prvního stupně vzal za prokázané, že žalobkyně je vlastnicí stavby lyžařského vleku nacházejícího se mimo jiné na předmětných pozemcích. Vlastníkem předmětných pozemků se stal žalovaný na základě dvou kupních smluv (kupní smlouva ze dne 7. 4. 2017 uzavřená s V. K. a kupní smlouva ze dne 19. 4. 2017 uzavřená s L. B.). Na základě každé z nich nabyl ideální ½ obou předmětných pozemků.
Po právní stránce se soud prvního stupně zabýval tím, zda je lyžařský vlek liniovou stavbou ve smyslu §509 o. z., protože pokud by jí byl, předkupní právo podle §3056 o. z. by zaniklo ke dni nabytí účinnosti zákona č. 460/2016 Sb., tj. ke dni 30. 12. 2016. Dospěl k závěru, že lyžařský vlek je liniovou stavbou a předkupní právo, které by svědčilo žalobkyni, k částem pozemků ve vlastnictví žalovaného (tj. předmětným pozemkům), na nichž se nachází stavba lyžařského vleku ve vlastnictví žalobkyně, zaniklo.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Hradci Králové (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 4. 5. 2021, č. j. 20 Co 82/2021-94, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že se za žalovaného uzavírá s žalobkyní kupní smlouva, podle které žalovaný převádí na žalobkyni vlastnické právo k předmětným pozemkům, a žalobkyně se zavazuje zaplatit kupní cenu ve výši 6 326 Kč (výrok I). Dále rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně a před odvolacím soudem (výrok II).
Odvolací soud odkázal na skutkové závěry soudu prvního stupně. Neztotožnil se však s jeho právním závěrem, že lyžařský vlek je liniovou stavbou. Uvedl, že lyžařský vlek není v občanskoprávním smyslu liniovou stavbou, neboť nesplňuje kritéria technické a právní podstaty liniové stavby a jeho provoz souvisí s užíváním pozemku, na kterém stojí, a proto předkupní právo k předmětným pozemkům po novele ustanovení §3056 o. z. nezaniklo. Dále odvolací soud nepřisvědčil námitce žalovaného, že lyžařský vlek je stavbou dočasnou. Dočasnost stavby nelze podle něj dovozovat ani z nájemní smlouvy uzavřené mezi vlastníkem pozemku a provozovatelem lyžařského areálu, ani z kolaudačního rozhodnutí, z něhož neplyne, že by stavební úřad předem omezil dobu trvání obnovené stavby lyžařského vleku. A konečně kupní cenu vypočtenou žalobkyní považoval za přiměřenou.
Proti rozhodnutí odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, které považuje za přípustné podle §237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále též jen „o. s. ř.“), neboť napadené rozhodnutí závisí jednak na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, a jednak je nezbytné vyřešit otázku, která v rozhodování dovolacího soudu nebyla dosud vyřešena. Jako dovolací důvod uvádí nesprávné právní posouzení věci. Napadené rozhodnutí bylo pro dovolatele překvapivé a trpí podle něj zásadními vadami, které nemohou obstát. Dovolacímu soudu předkládá dosud neřešenou otázku, zda je lyžařský vlek tzv. liniovou stavbou podle §509 o. z., ve znění novely č. 460/2016 Sb. Sám jej za liniovou stavbu považuje. Odvolací soud se měl dále odchýlit od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu (např. rozsudku sp. zn. 22 Cdo 619/2009 a sp. zn. 22 Cdo 3974/2007) při posouzení, zda je lyžařský vlek stavbou dočasnou, a při stanovení kupní ceny. Dovolatel navrhuje, aby dovolací soud napadené rozhodnutí zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení. Dále navrhuje, aby dovolací soud odložil právní moc výroku I napadeného rozhodnutí.
Žalobkyně se k dovolání nevyjádřila.
Podle §237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden (§242 odst. 1 o. s. ř.). Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny (§242 odst. 3 o. s. ř.).
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je přípustné podle §237 o. s. ř., že je uplatněn dovolací důvod uvedený v §241a odst. 1 o. s. ř. a že jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky dovolacího řízení (zejména podle §240 odst. 1 a §241 o. s. ř.), napadené rozhodnutí přezkoumal a dospěl k závěru, že dovolání je důvodné. Přípustnost dovolání a zároveň i jeho důvodnost je založena tím, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky naplnění podmínek pro uplatnění předkupního práva podle §3056 o. z., při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Podle §3056 odst. 1 o. z. vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.
Podle §3059 o. z. je-li stavba zřízena na několika pozemcích, použijí se §3056 až 3058 jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. Stane-li se stavba součástí tohoto pozemku, použije se ve vztahu k pozemkům, na něž části stavby přesahují, ustanovení o přestavku.
Nejvyšší soud se již opakovaně zabýval smyslem a účelem přechodných ustanovení zakotvených v §3054 a násl. o. z. a rovněž jejich vzájemnými aplikačními vztahy (viz např. ucelený výklad v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 24. 11. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1952/2019, uveřejněném pod č. 63/2021 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní). Níže proto opakuje nejdůležitější závěry pro souzenou věc a v podrobnostech dále odkazuje na jednotlivá citovaná rozhodnutí.
Uvedená přechodná ustanovení zakotvují zvláštní pravidla, která mají sjednotit vlastnický režim stavby coby samostatné věci v právním slova smyslu vzniklé před 1. 1. 2014 a pozemku, na němž tato stavba stojí, a tím směřovat k naplnění zásady superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě). Výchozí pravidlo je upraveno v §3054 o. z. a dopadá na případy, kde se stavba ve vlastnictví určitého subjektu (subjektů) celá nachází na pozemku téhož vlastníka (vlastníků). Režim §3055 až 3058 o. z. pak dopadá na situace, kdy se stavba nachází celá na jednom pozemku, ale pro nesplnění podmínek §3054 o. z. nedošlo k právnímu sjednocení režimu pozemku a stavby již ke dni účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a teprve §3059 o. z. řeší právní režim staveb, které jsou zřízeny na několika pozemcích, tj. staveb, u nichž se právě z tohoto důvodu nemohou uplatnit předchozí zákonná ustanovení (§3054 až 3058). Doplňuje přechodná ustanovení tak, že umožňuje, aby se superficiální zásada uplatnila i ve vztahu k pozemku, na němž leží alespoň převážná část stavby. Prostřednictvím §3059 o. z. dochází buď k přiřazení stavby k pozemku, na kterém se nachází převážná část stavby, je-li vlastník tohoto pozemku i vlastníkem stavby, nebo k založení předkupního práva k pozemku, na kterém se nachází převážná část stavby, ale vlastník stavby a vlastník tohoto pozemku jsou odlišné osoby (R 63/2021).
Co se týče pojmu převážná část stavby, dovolací soud jej podrobně vyložil v rozsudku ze dne 31. 3. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3282/2021 (toto i další níže uvedená rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou dostupná na www.nsoud.cz ). Základní úvaha při výkladu pojmu „převážná část stavby“ spočívá v tom, že převážnost stavby by měla být posuzována ve vztahu k celku stavby, a nikoliv ve vztahu k dalším částem stavby na jiných pozemcích. Soudní praxe se bude setkávat s různými typy staveb, u kterých bude nutno posoudit převážnou část ve vztahu k pozemku s přihlédnutím k individuálním okolnostem případu a soudům zůstane prostor k úvaze, zda v daném jednotlivém případě o převážnou část stavby na určitém pozemku půjde či nikoliv. Primárně je třeba vycházet z hlediska zastavěnosti. Lze přihlédnout rovněž k hledisku objemovému či k individuálním okolnostem u staveb specifického charakteru, jejichž konkrétní části mají pro funkci celé stavby zcela zásadní a určující význam.
K naplnění superficiální zásady v případech, kdy vlastnické právo ke stavbě a k pozemku náleží odlišným subjektům, zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, zakládá vlastníku pozemku, na němž je zřízena stavba, předkupní právo k této stavbě a vlastníku stavby předkupní právo k pozemku. Zákonné předkupní právo svědčí jednak podle §3056 o. z. vlastníku pozemku a vlastníku stavby v případě, že se celá stavba nachází na jednom pozemku, a jednak podle §3056 ve spojení s §3059 o. z. vlastníku stavby, která je zřízena na několika pozemcích, a to k pozemku, na kterém leží převážná část stavby, a vlastníku tohoto pozemku k uvedené stavbě.
Stojí-li tedy stavba na více pozemcích, předkupní právo k těmto pozemkům přímo z §3056 odst. 1 o. z. nevyplývá, a je nutno zvážit, zda vyplývá z §3059 o. z. Jinými slovy předkupní právo vlastníka stavby, která je zřízena na několika pozemcích, se týká výhradně toho pozemku, na kterém leží převážná část stavby, nikoli pozemku sousedního, na němž se nachází menší část stavby (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1995/2020). Neleží-li na žádném z pozemků převážná část stavby, předkupní právo ve smyslu §3056 odst. 1 o. z. nevzniká. Protože institut předkupního práva je zásahem do smluvní volnosti stran při volbě smluvního partnera, je třeba na toto omezení nahlížet a vykládat je tak, aby bylo předkupní právo založeno skutečně pouze v případech, na které zákonná úprava dopadat má (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3282/2021).
V projednávané věci ze skutkových zjištění nalézacích soudů vyplývá, že stavba lyžařského vleku je umístěna „mimo jiné“ na předmětných pozemcích. Jinak řečeno, jde o stavbu, která je zřízena na několika pozemcích. Z tohoto důvodu je třeba nejprve vycházet z §3059 o. z. a posoudit, zda se stavba lyžařského vleku na některém z předmětných pozemků nachází svojí převážnou částí. V případě, že tomu tak je, může žalobkyni svědčit předkupní právo podle §3056 o. z. právě k tomuto pozemku, tj. k pozemku, na kterém spočívá převážná část stavby (nebude-li jeho existence vyloučena jinými okolnostmi). V opačném případě ji žádné předkupní právo podle §3056 o. z. nesvědčí.
Odvolací soud se nicméně v rozporu s ustálenou judikaturou dovolacího soudu otázkou, zda se stavba lyžařského vleku nachází na některém z předmětných pozemků svojí převážnou částí, vůbec nezabýval; §3059 o. z. na věc neaplikoval. Již jen z tohoto důvodu tak zatížil své rozhodnutí vadou nesprávného právního posouzení věci, neboť o naplnění dovolacího důvodu podle §241a odst. 1 o. s. ř. jde i v případě, kdy soud na zjištěný skutkový stav neaplikoval ustanovení právního předpisu, které na něj dopadá, tj. že některou z právních otázek, jež připadaly v úvahu, neřešil (jedná se o neúplné právní posouzení věci) – (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2015, sp. zn. 23 Cdo 3132/2014). Závěr odvolacího soudu o existenci předkupního práva žalobkyně k oběma předmětným pozemkům nemůže obstát již jen proto, že §3056 ve spojení s §3059 o. z. zakládá předkupní právo vlastníka stavby toliko k pozemku jedinému – pozemku, na němž stojí převážná část stavby.
V poměrech dané věci je nadto podstatné i další skutkové zjištění nalézacích soudů, a totiž to, že žalovaný nabyl vlastnické právo k předmětným pozemkům, resp. k pozemkům parc. č. XY a XY, na základě dvou kupních smluv, přičemž na základě každé z nich nabyl pouze ½ každého z nich.
Ke vztahu předkupního práva podle §3056 o. z. a převodu spoluvlastnického podílu ke stavbě či pozemku dovolací soud v rozsudku ze dne 27. 3. 2019, sp. zn. 22 Cdo 2979/2018, uvedl, že ustanovení §3056 odst. 1 o. z., které je výjimkou z pravidla smluvní volnosti stran, nelze vykládat extenzivně a z jeho textu nevyplývá, že by se vztahovalo na převod spoluvlastnického podílu. Pravidlo tam uvedené lze vztáhnout jen na případy, kdy v důsledku uplatnění předkupního práva dojde ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby na něm zřízené, které se tak stanou jedinou věcí, jediným předmětem vlastnického práva – pozemkem, přičemž stavba bude jeho nesamostatnou součástí. Tak tomu bude zásadně tehdy, je-li předmětem převodu buď celá stavba či celý pozemek, ale i v případě, že se převádí spoluvlastnický podíl k některé z těchto nemovitostí, a bude-li úspěšně uplatněno předkupní právo, dojde ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby na něm zřízené. Jestliže je však předmětem převodu spoluvlastnický podíl k pozemku nebo ke stavbě na něm zřízené za situace, že by jeho nabytí vlastníkem pozemku či stavby nevedlo ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby, pak jejich vlastníkům předkupní právo podle §3056 odst. 1 o. z. nenáleží.
Odvolací soud se však v dané věci svým skutkovým zjištění o převodu toliko spoluvlastnických podílů na předmětných pozemcích po právní stránce ve smyslu citovaného rozsudku Nejvyššího soudu nezabýval. Neuvedl žádnou úvahu o tom, zda žalobkyni předkupní právo vzhledem k převodům pouze spoluvlastnických podílů a nikoli vlastnického práva k celým předmětným pozemkům vůbec svědčilo. Napadené rozhodnutí proto i z tohoto důvodu v dovolacím přezkumu neobstojí.
Odůvodnění:napadeného rozsudku se soustředí pouze na posouzení, zda stavba lyžařského vleku je či není liniovou stavbou (a dále stavbou dočasnou). Poté, co odvolací soud dospěl k závěru, že se o liniovou stavbu nejedná, uzavřel, že „předkupní právo k pozemkům, na kterých vlek stojí, tedy po zmiňované novele ustanovení §3056 o. z. nezaniklo“.
Samotný závěr o tom, že předkupní právo žalobkyně existuje, však ještě nezakládá právo žalobkyně se žalobou u soudu domáhat nahrazení projevu vůle žalovaného uzavřít kupní smlouvu. Toho se žalobkyně může úspěšně domáhat jen tehdy, pokud jí vzniklo tzv. právo retraktu podle §2144 odst. 1 o. z.
V této souvislosti dovolací soud připomíná, že v případech zákonného předkupního práva (tedy i předkupního práva podle §3056 o. z.) je namístě aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3407/2015, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2020, sp. zn. 33 Cdo 4737/2018), tedy ustanovení §2140 a násl. o. z. Předkupní právo podle §3056 o. z. je právem věcným; vázne tedy na věci v tom smyslu, že jakmile bylo porušeno, vzniká povinnost převést věc předkupníkovi na nabyvatele. Jinými slovy vzniká tzv. právo retraktu podle §2144 odst. 1 o. z., tj. právo předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl, vznikne předkupníkovi, kterému svědčí věcné (zákonné) předkupní právo, tehdy, nesplní-li povinný z předkupního práva svoji povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi zakotvenou v §2140 odst. 1 o. z. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 7. 2021, sp. zn. 22 Cdo 805/2021).
Žalobkyni jakožto předkupníkovi mohlo právo retraktu vzniknout jedině tehdy, jestliže právní předchůdci žalovaného nesplnili svoji povinnost nabídnout věc žalobkyni ke koupi. Úvaha odvolacího soudu o takovém porušení předkupního práva žalobkyně však v odůvodnění napadeného rozsudku taktéž zcela absentuje. I z tohoto důvodu tak napadený rozsudek v dovolacím přezkumu nemůže obstát.
Vzhledem k tomu, že dovolání je důvodné, pokud jde o otázku naplnění podmínek pro uplatnění předkupního práva podle §3056 o. z., dalšími v dovolání vymezenými otázkami a námitkami (týkajícími se charakteru stavby lyžařského vleku jako stavby liniové a stavby dočasné, a dále výše kupní ceny) se dovolací soud, s ohledem na zrušení napadeného rozsudku, pro jejich předčasnost nezabýval.
Jelikož rozsudek odvolacího soudu ve smyslu §241 odst. 1 o. s. ř. spočívá na nesprávném právním posouzení věci, dovolací soud podle §243e odst. 1 o. s. ř. napadený rozsudek zrušil a věc mu vrátil podle §243e odst. 2 věty první o. s. ř. k dalšímu řízení.
V dalším řízení se odvolací soud bude zabývat nejdříve tím, zda stavba lyžařského vleku spočívá na některém z předmětných pozemků svojí převážnou částí, neboť předkupní právo podle §3056 odst. 1 o. z. mohlo žalobkyni vzniknout jen a pouze k tomu pozemku, na kterém se nachází převážná část stavby. Pakliže dospěje ke kladnému výsledku, je třeba, aby zvlášť ve vztahu k jednotlivým převodům spoluvlastnických podílů zhodnotil, zda žalobkyni vzniklo předkupní právo k převáděným spoluvlastnickým podílům na pozemku. Dospěje-li odvolací soud k závěru o existenci předkupního práva k některému z předmětných pozemků, je nutné, aby se dále zabýval tím, zda toto předkupní právo žalobkyně bylo porušeno, a zda tak žalobkyni vzniklo právo retraktu. A případně až následně nechť odvolací soud rovněž přihlédne k dovolacím námitkám, které se týkají charakteru stavby lyžařského vleku jako stavby liniové a stavby dočasné, popř. výše kupní ceny, jimiž se dovolací soud pro jejich předčasnost v tomto rozhodnutí nezabýval.
Odvolací soud je vysloveným právním názorem dovolacího soudu vázán (§243g odst. 1 věta první, část za středníkem o. s. ř. ve spojení s §226 o. s. ř.).
O návrhu žalovaného na odklad právní moci rozsudku odvolacího soudu dovolací soud samostatným rozhodnutím nerozhodoval, neboť napadené rozhodnutí odvolacího soudu bylo tímto rozhodnutím zrušeno, čímž byl požadavek žalovaného v přiměřené lhůtě fakticky zcela uspokojen (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2018, sp. zn. 22 Cdo 4776/2017).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí o věci (§243g odst. 1 in fine o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 31. 5. 2022
Mgr. Michal Králík, Ph.D.
předseda senátu