ECLI:CZ:NS:2023:20.CDO.179.2023.1
sp. zn. 20 Cdo 179/2023
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Miroslavy Jirmanové, Ph.D., a soudců JUDr. Zbyňka Poledny a JUDr. Aleše Zezuly v exekuční věci oprávněné Ž. S. , narozené XY, bytem v XY, proti povinnému R. C. , narozenému XY, bytem v XY, zastoupenému JUDr. Romanem Nováčkem, advokátem se sídlem v Ostravě, Sokolská třída 451/11, pro 352 900 Kč s příslušenstvím, vedené u soudní exekutorky Mgr. Simony Kiselové, Exekutorský úřad Karviná, pod sp. zn. 171 EX 02229/19, o dovolání povinného proti usnesení Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 2022, č. j. 66 Co 191/2022-201, takto:
Usnesení Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 2022, č. j. 66 Co 191/2022-201, se ruší a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
1. Krajský soud v Ostravě v záhlaví uvedeným usnesením potvrdil usnesení ze dne 29. 11. 2021, č. j. 171 EX 02229/19-170, jímž soudní exekutorka Mgr. Simona Kiselová, Exekutorský úřad Karviná, rozhodla, že nemovitou věcí, které se ocenění týká, je budova obč. vyb. (komerční objekt), označená jako „XY na ulici XY“, nezapsaná v katastru nemovitostí, stojící na pozemku parc. č. XY v katastrálním území XY, obec XY, zapsaném na LV č. XY, přičemž uvedená parcela je ve vlastnictví Statutárního města Karviná, a to včetně jejích součástí a příslušenství (výrok I.). Podle výroku II. usnesení příslušenství nemovité věci, kterého se exekuce týká, tvoří venkovní terasa, dětské hřiště, venkovní osvětlení, oplocení, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy. Výsledná cena nemovité věci včetně jejího příslušenství činí 3 180 000 Kč (výrok III.). Podle výroku IV. usnesení nebyla zjištěna věcná břemena, výměnky a nájemní práva, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou.
2. Odvolací soud konstatoval, že námitky povinného nejsou důvodné, a že všechny výroky usnesení soudní exekutorky jsou v souladu s §336a odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. s. ř.“). Určení výsledné ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovované ceny, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání. Až výsledek dražby ukáže, za jakou hodnotu může být dotčená nemovitá věc skutečně prodána. Ze závěrů zpracovaného znaleckého posudku lze pro sledovaný účel plně vycházet.
3. V záhlaví uvedené usnesení napadl povinný dovoláním. Vytýká odvolacímu soudu, že nesprávně vyložil §336a o. s. ř., přičemž „výklad daného ustanovení není náležitě judikován“. Tvrdí, že napadeným rozhodnutím bylo současně dotčeno jeho ústavně zaručené právo vlastnit majetek (viz rozhodnutí Ústavního soudu ze dne 21. 12. 2016, sp. zn. I. ÚS 3507/16). Odvolací soud při výkladu §336e o. s. ř. rezignoval na zjištění řádné ceny nemovitosti (prakticky posunul toto zjištění až do fáze dražby), což je v rozporu s nálezem Ústavního soudu ze dne 16. 6. 2015, sp. zn. II. ÚS 3588/14. Podle tohoto nálezu je při prodeji nemovitosti ve veřejné dražbě v rámci exekučního řízení oslabeno působení tržních vlivů, takže akceptoval-li odvolací soud pochybení při určení výsledné ceny nemovitosti s tím, že toto pochybení se napraví v průběhu dražby, je jeho postup protiústavní. Občanský soudní řád vyžaduje, aby předmět dražby byl oceněn cenou obvyklou, a je nepřípustné, aby došlo k určení ceny nižší. Ke zkrácení došlo podle dovolatele zvolením nevhodných srovnávacích objektů a dále ztrátou cca 89 m2 podlahové plochy, kdy znalec uvažoval s plochou 250 m2 namísto 340 m2. Odvolací soud se touto nejasností nezabýval a neodůvodnil ponížení určené ceny o více jak 45 %, určil-li znalec výslednou cenu nemovitostí na částku 3 180 000 Kč, přestože věcnou hodnotu objektů je částka 5 700 000 Kč (jde přitom o neúměrné zkrácení ve smyslu §1793 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších přepisů).
4. Podle dovolatele se odvolací soud též nevypořádal s otázkou příslušenství nemovité věci, případně s posouzením, zda se nejedná o součást věci. Namítá, že příslušenství je v usnesení vymezeno jen neurčitě, a proto nelze posoudit ani správnost jeho ocenění částkou 400 000 Kč, ani to, co tedy má být předmětem dražby. Jako příslušenství jsou označeny i zpevněné plochy; není však zřejmé, zda se jedná o chodníky nebo dokonce i o parkoviště, jež by podle dovolatele mělo být samostatnou stavbou (přitom odkázal na rozhodnutí Nejvyššího správního soudu ze dne 11. 9. 2009, sp. zn. 5 As 62/2008, nález Ústavního soudu ze dne 25. 6. 2019, sp. zn. III. ÚS 2280/18, a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 4. 2019, sp. zn. 22 Cdo 818/2019), která může sloužit k plnění své funkce i bez restaurace a občerstvení. Sporné zůstává, která část kanalizačního vedení je ještě přípojkou a která již nikoli. Povinný přitom v odvolání doložil, že vybudoval kanalizační vedení, k němuž jsou napojeny další subjekty, přičemž není zřejmé, zda a nakolik dané potrubí podléhá ocenění (a dražbě). Závěrem navrhl, aby Nejvyšší soud napadané usnesení zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení. Současně navrhl, aby do rozhodnutí o dovolání byla odložena vykonatelnost napadeného rozhodnutí.
5. Nejvyšší soud dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 30. 9. 2017 (srov. část první čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb.).
6. Není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak (§237 o. s. ř.).
7. Dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden (§242 odst. 1 o. s. ř.). Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny (§242 odst. 3 o. s. ř.).
8. Dovolatel zpochybnil mimo jiné otázku určitosti vymezení příslušenství nemovité věci, kterého se exekuce týká. Na jejím řešení spočívá právní posouzení věci odvolacím soudem. Pro řešení této otázky je dovolání přípustné a je i důvodné, neboť rozhodnutí odvolacího soudu je v rozporu s judikaturou Nejvyššího soudu.
9. Nejvyšší soud v usnesení ze dne 29. 5. 2018, sp. zn. 20 Cdo 666/2018, uveřejněném pod číslem 73/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, konstatoval, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení výsledné ceny nemovité věci není zjištění takové ceny nemovité věci, za kterou bude prodána, ale „pouze“ stanovení podkladů pro určení nejnižšího podání, přičemž až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitá věc hodnotu, za niž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovité věci vyšší, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě. Z uvedeného však nelze dovozovat, že určení výsledné ceny není důležité nebo že výslednou cenu lze určit libovolně. Takový závěr by popíral smysl zákonného požadavku na znalecké ocenění nemovité věci.
10. Obdobně Nejvyšší soud zdůraznil v usnesení ze dne 23. 4. 2019, sp. zn. 20 Cdo 258/2019, že stanovení ceny pro nejnižší podání na základě znaleckého posudku není pouhou bezvýznamnou formální záležitostí, protože od ustavení výsledné ceny se odvíjí stanovení výše nejnižšího podání, za kterou lze věc vydražit při prvním dražebním jednání, případně i stanovit nejnižší podání v opakovaných dražbách. Nepodaří-li se pak nemovitou věc prodat ani při pátém dražebním jednání, soud řízení zastaví (§336m odst. 3 o. s. ř.).
11. Nejvyšší soud dále v usnesení ze dne 20. 10. 2020, sp. zn. 20 Cdo 1921/2020, konstatoval, že soud při hodnocení znaleckého posudku zkoumá, zda provedený úkon byl učiněn řádně, tj. zda znalec dodržel uložené zadání, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení. Soud však nemůže přezkoumávat věcnou správnost odborných závěrů znaleckého posudku. V usnesení o určení ceny nemovité věci (§336a o. s. ř.) se pak soud (soudní exekutor) musí vypořádat s námitkami a připomínkami k odhadu nemovité věci a musí uvést všechny rozhodující okolnosti, ke kterým přihlédl při určení odhadní ceny. Co se týká posouzení správnosti stanovení obvyklé ceny v konkrétní dané věci (tedy i to, zda, jaké konkrétní okolnosti a nakolik se v nyní projednávané věci skutečně promítly či nikoli do znalcem stanovené obvyklé ceny), tato skutečnost již pak není otázkou právní, ale skutkovou. Skutkové námitky však nemohou přípustnost dovolání založit, neboť jediným dovolacím důvodem je nesprávné právní posouzení věci (srov. §241a odst. 1 o. s. ř. a contrario). Zjistí-li soud, že znalec zcela nesplnil úkol, který mu soud vymezil v usnesení o ustanovení znalcem, případně nesplnil-li jej vůbec nebo nedostatečným způsobem, nebo pokud má pochybnosti o věcné správnosti znaleckého posudku, nemůže jej nahradit vlastním názorem, nýbrž musí znalci uložit, aby podal vysvětlení (§127 odst. 2 o. s. ř.), posudek doplnil nebo jinak odstranil jeho nedostatky, nebo aby vypracoval nový posudek (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 6. 2016, sp. zn. 20 Cdo 4765/2015). Soud se může spokojit s písemným znaleckým posudkem (a tedy upustit od výslechu znalce) jen tehdy, neukládá-li mu zákon, aby znalce vždy vyslechl, a pouze v odůvodněných případech. O odůvodněný případ jde, nemá-li soud pochybnosti o tom, že posudek má všechny „formální náležitosti“, tedy že závěry uvedené ve vlastním posudku jsou náležitě odůvodněny a že jsou podloženy obsahem nálezu, že znalec vyčerpal úkol v rozsahu, jak mu byl zadán, že přihlédl ke všem skutečnostem, s nimiž se měl vypořádat, a že jeho závěry jsou podloženy výsledky řízení a nejsou v rozporu s výsledky ostatních provedených důkazů, nemají-li k posudku připomínky ani účastníci řízení (jejich zástupci) a souhlasí-li účastníci řízení (jejich zástupci) s upuštěním od výslechu znalce, popř. nelze-li - zejména s ohledem na to, že předmětem posouzení jsou jen jednoduché skutečnosti - očekávat (důvodně předpokládat), že budou vznášeny dotazy k doplnění nebo objasnění posudku ze strany účastníků (jejich zástupců); i kdyby se soud spokojil s písemným posudkem znalce, přistoupí vždy dodatečně k jeho výslechu, vyžadují-li to obsah písemného posudku nebo okolnosti uváděné účastníky řízení. V případě, kdy soud sám o správnosti písemného vyhotovení znaleckého posudku pochybnosti nemá, musí znalce při jednání vyslechnout, pokud některý z účastníků vznáší proti závěrům znalce výhrady, jejichž vyjasnění je pro rozhodnutí ve věci samé podstatné.
12. Podle §336a odst. 1 o. s. ř. podle výsledků ocenění a ohledání provedeného podle §336 určí soud a) nemovitou věc, které se výkon týká, b) příslušenství nemovité věci, kterého se výkon týká, c) výslednou cenu nemovité věci a jejího příslušenství, kterého se výkon týká, d) soudu oznámená nebo jinak známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou.
13. V projednávané věci dovolatel brojí proti výsledné ceně nemovité věci a jejího příslušenství, odpovídající závěrům znaleckého posudku Ing. Zdeňka Michálka č. 613-25/2021 ze dne 29. 10. 2021 (úkolem posudku bylo stanovit obvyklou cenu blíže označené budovy s příslušenstvím, označit příslušenství a ocenit zjištěná věcná břemena, výměnky, nájemní práva, pachtovní práva a předkupní práva). Podle dovolatele znalec pochybil a výsledná cena je podhodnocená. Konkrétně vytýká znalci použití nevhodných srovnávacích objektů, ztrátu mezi podlahovou plochou a započitatelnou podlahovou plochou (použitím koeficientů), značný rozdíl mezi výslednou (obvyklou) cenou a zjištěnou „věcnou hodnotou“ oceňované nemovitosti a konečně vytýká i neurčitost vymezení příslušenství použitím označení „zpevněné plochy“ a „přípojky inženýrských sítí“.
14. Dovolací soud ze znaleckého posudku zjistil, že znalec nevychází při stanovení obvyklé ceny z věcné hodnoty (tj. reprodukční ceny nemovitosti snížené o přiměřené opotřebení), ale z tzv. porovnávací hodnoty. Znalec pak dostatečně přesvědčivě vysvětlil, proč nemohl vzít za rozhodující věcnou hodnotu, která je u oceňované nemovitosti značně vyšší než výnosová hodnota i než porovnávací hodnota, a to mimo jiné z důvodu, že suterén oceňované budovy (zamýšlená vinárna) se nevyužívá, není dokončený, natož pak zkolaudovaný. Výše vynaložených nákladů na pořízení se v tomto případě rozhodně nerovná obvyklé ceně. Při stanovení obvyklé ceny zohlednil zjištěná rizika (umístění stavby na cizím pozemku, stavba není zapsána ani zakreslena v katastru nemovitostí, 1. PP budovy je rozestavěno, část budovy není zkolaudována). Znalec rozptýlil pochybnosti i ohledně namítané nevhodnosti výběru srovnávaných objektů, k čemuž mimo jiné uvedl (viz jeho vyjádření na čl. 196 ex. spisu), že povinným označené nabídky z realitní inzerce nelze použít, protože nezohledňují regionální specifika trhu ani nerozlišují mezi inzercí a uskutečněnými prodeji nemovitostí se známými parametry (např. srovnatelnou velikost užitkové plochy). Ze znaleckého posudku dostatečně jasně vyplývají i důvody zkrácení celkové podlahové plochy 1. PP - úprava koeficientem 0,5 - vzhledem ke stávajícímu technickému stavu a možnosti využití (viz str. 5 posudku).
15. Dovolací soud však shledává důvodnou námitku, že vymezení příslušenství nemovité věci není v usnesení o ceně dostatečně určité (a tedy nelze přezkoumat ani správnost jeho ocenění). Podle výroku II. usnesení soudní exekutorky příslušenství nemovité věci, kterého se exekuce týká, tvoří venkovní terasa, dětské hřiště, venkovní osvětlení, oplocení, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy . Ačkoli povinný poukazoval na potřebu přesnějšího vymezení předmětu dražby už ve svém odvolání (viz str. 2 podání ze dne 13. 12. 2021 na čl. 173 ex. spisu), odvolací soud tuto námitku nijak nereflektoval. Zůstává tedy stále otevřena minimálně otázka, které konkrétní zpevněné plochy byly do ocenění zahrnuty, a které již nikoli. Z učiněných podání povinného je zřejmé, že v místě byly vybudovány různé pochozí i užitkové plochy včetně parkovacích stání. Bližší vymezení zpevněných ploch zahrnutých mezi příslušenství dražené nemovité věci je žádoucí o to více za situace, kdy se dražený komerční objekt nachází na cizím pozemku, nadto není ani zakreslený v katastru nemovitostí (pozemek je vedený dosud jako zahrada ve vlastnictví statutárního města Karviná v k. ú. XY, parc. č. XY o celkové výměře 2050 m2). Na znalci bylo shromáždit podklady, provést ohledání místa a stanovit cenu obvyklou. Nemůže však zodpovědět právní otázku, co je příslušenstvím nemovité věci, kterého se exekuce týká. Je totiž věcí soudu (soudního exekutora) určit a dostatečným a logickým způsobem vysvětlit, co je příslušenstvím věci, přičemž zvažuje vždy i to, co příslušenstvím není právě proto, že jde o součást věci (ať již součást objektu restaurace nebo součást pozemku odlišného vlastníka) nebo jde dokonce o samostatnou věc v občanskoprávním smyslu. Pokud jde o vymezení oceňované části vodovodního či kanalizačního vedení, lze pouze uvažovat o tom, do jaké míry vycházelo z definice vodovodní přípojky a kanalizační přípojky ve smyslu zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích).
16. Protože posouzení odvolacího soudu je neúplné a závěr o správnosti usnesení soudní exekutorky je předčasný, nemůže dovoláním napadené rozhodnutí obstát. Nejvyšší soud tedy bez jednání rozhodnutí odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§243e odst. 1, 2 věta první o. s. ř.). Právní názor Nejvyššího soudu je pro soudy nižších stupňů závazný (§243g odst. 1 věta první, §226 odst. 1 o. s. ř.).
17. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení bude rozhodnuto ve zvláštním režimu [viz ustanovení §87 a násl. zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů].
18. Dovolatel v dovolání navrhl odklad vykonatelnosti napadaného usnesení odvolacího soudu. Ústavní soud ve svém nálezu ze dne 23. 8. 2017, sp. zn. III. ÚS 3425/16, dospěl k závěru, že lze akceptovat takový postup, kdy o návrhu na odklad vykonatelnosti Nejvyšší soud rozhodne spolu s dovoláním, aniž by se zabýval důvody, pro které je jeho vydání navrhováno, to však za předpokladu, že se tak stane ve lhůtě přiměřené pro samotné rozhodnutí o návrhu na odložení vykonatelnosti. Stejně tak nelze nic namítat proti tomu, kdy Nejvyšší soud ve stejné lhůtě projedná dovolání meritorně. Vzhledem k tomu, že dovolací soud o dovolání povinného rozhodl neprodleně (tedy v Ústavním soudem zdůrazněné přiměřené lhůtě), nezabýval se návrhem na odklad vykonatelnosti.
Poučení: Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 21. 3. 2023
JUDr. Miroslava Jirmanová, Ph.D.
předsedkyně senátu