ECLI:CZ:NS:2023:22.CDO.2399.2023.3
sp. zn. 22 Cdo 2399/2023-323
ROZSUDEK
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a soudců Mgr. Davida Havlíka a Mgr. Petry Kubáčové ve věci žalobce J. B., zastoupeného Mgr. Hanou Grinacovou, advokátkou se sídlem v Praze, Arbesovo náměstí 257/7, proti žalovaným 1) J. B. a 2) M. B. , zastoupeným JUDr. Martinem Sochorem, advokátem se sídlem v Praze 7, Veletržní 926/10, o nahrazení projevu vůle, vedené u Okresního soudu v Jindřichově Hradci pod sp. zn. 5 C 48/2022, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 3. 3. 2023, č. j. 7 Co 7/2023-251, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 3. 3. 2023, č. j. 7 Co 7/2023-251, se ruší a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Jindřichově Hradci (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 17. 8. 2022, č. j. 5 C 48/2022-104, zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal nahrazení projevu vůle žalovaných uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem měl být spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/6 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. XY v k. ú. XY (dále jen „předmětné nemovitosti“) za kupní cenu 150 000 Kč (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II).
Soud prvního stupně vyšel z toho, že žalobce a V. T. byli jedni z podílových vlastníků předmětných nemovitostí. Dne 9. 1. 2019 uzavřel V. T. kupní smlouvu s žalovanými ohledně podílu na předmětných nemovitostech ve výši id. 1/6. Téhož dne bylo vyhotoveno písemné sdělení V. T., v němž dal žalobci najevo svůj úmysl prodat spoluvlastnický podíl třetí osobě za kupní cenu ve výši 150 000 Kč splatnou v hotovosti k rukám prodávajícího při podpisu kupní smlouvy a učinil nabídku na odkoupení tohoto podílu za kupní cenu ve výši 150 000 Kč splatnou v hotovosti při podpisu smlouvy s tím, že pokud hodlá nabídku využít, je třeba kupní cenu uhradit nejpozději ve lhůtě tří měsíců ode dne převzetí dopisu; zároveň sdělil, že třetí osoba je ochotna odkoupit i jeho spoluvlastnický podíl za obdobných podmínek. Nabídka byla žalobci doručena dne 23. 1. 2019. Dne 29. 4. 2019 byl podán návrh na vklad vlastnického práva žalovaných do katastru nemovitostí. Ještě před převodem spoluvlastnického podílu z V. T. na žalované podal V. T. u Obvodního soudu pro Prahu 1 žalobu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem proti dalším spoluvlastníkům (včetně žalobce). Obvodní soud pro Prahu 1 zrušil podílové spoluvlastnictví žalovaných a žalobce k předmětným nemovitostem a podíl žalobce přikázal do společného jmění žalovaných s tím, že jsou povinni uhradit žalobci náhradu ve výši 204 166,70 Kč. Proti tomuto rozhodnutí se žalobce odvolal, o odvolání nebylo dosud rozhodnuto. Výzvou ze dne 28. 3. 2022, která byla podle podacího lístku odeslána žalovaným téhož dne, žalobce vyzval žalované, aby s ním uzavřeli kupní smlouvu zaslanou v příloze, podle které převedou žalovaní žalobci podíl ve výši id. 1/6 na předmětných nemovitostech za kupní cenu ve výši 150 000 Kč, jež bude uhrazena při podpisu smlouvy.
Po právní stránce soud prvního stupně uzavřel, že žalovaní nabyli vlastnické právo k podílu ve výši id. 1/6 na předmětných nemovitostech od V. T. Ten nabídl v souladu s §2147 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“) svůj podíl žalobci, jemuž tehdy svědčilo zákonné předkupní právo. Nabídka došla do právní sféry žalobce jakožto předkupníka dne 23. 1. 2019. Nabídka byla učiněna za situace, v níž předmětná kupní smlouva byla uzavřena 9. 1. 2019. Žalobci byly sděleny všechny relevantní informace pro koupi – obsah kupní smlouvy korespondoval s nabídkou. V nabídce sice nebylo uvedeno jméno koupěchtivého, bylo však zřejmé, že reálný kupec existuje. O tom, kdo kupujícím byl, se žalobce dozvěděl nejpozději okamžikem zápisu žalovaných do veřejného seznamu. Předkupní právo žalobce tak zaniklo nejpozději ve lhůtě tří měsíců od jejich zápisu do katastru nemovitostí. I kdyby žalobci právo retraktu nezaniklo, byly by naplněny podmínky zjevného zneužití práva podle §8 o. z. – předkupního práva se dožaduje i přes tvrzenou nemajetnost a až v průběhu odvolacího řízení ve věci zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.
K odvolání žalobce Krajský soud v Českých Budějovicích (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 3. 3. 2023, č. j. 7 Co 7/2023-251, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I). Dále rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok II).
Odvolací soud souhlasil se skutkovými i právními závěry soudu prvního stupně. Nabídka na uplatnění předkupního práva z 9. 1. 2019 nebyla perfektní a zcela jasně se z ní nepodávala osoba koupěchtivého. Lhůta k uplatnění předkupního práva proto neuplynula tři měsíce od doručení nabídky žalobci. Protože se jedná o právo zapsané ve veřejném seznamu, stala se nabídka perfektní okamžikem zápisu vkladu vlastnického práva žalovaných jako koupěchtivých do katastru nemovitostí, tedy dnem 21. 5. 2019. Žalobce se mohl v tento den o uzavření kupní smlouvy dozvědět, pročež začala běžet i tříměsíční lhůta pro zaplacení kupní ceny. Jestliže žalobce v souladu s §2148 o. z. do tří měsíců od tohoto data nezaplatil kupní cenu podle učiněné nabídky a kupní smlouvy, jeho předkupní právo podle §2148 odst. 1 o. z. zaniklo dne 21. 8. 2019. Odvolací soud se proto již nezabýval hodnocením uplatnění předkupního práva žalobcem z pohledu §8 o. z.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, v němž předložil otázku okamžiku a způsobu perfekce nabídky k uplatnění předkupního práva; konkrétně zda nabídka k uplatnění zákonného předkupního práva podle §1124 odst. 1 o. z., ve znění účinném od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020, která nemá zákonem vyžadované předpoklady kvůli neuvedení osoby koupěchtivého (tj. je neúplná), může být považována za perfektní tím, že se předkupník mohl o uzavření kupní smlouvy dozvědět z veřejného seznamu, a osobu koupěchtivého tak zjistit. Žalobce byl v zaslané nabídce informován o úmyslu prodávajícího svůj spoluvlastnický podíl prodat neidentifikované třetí osobě. Podle obsahu nabídky se žalobce tedy legitimně domníval, že žádná kupní smlouva s třetí osobou toho času uzavřena nebyla. Žalobce učiněnou nabídku nepovažuje za nabídku k využití zákonného předkupního práva, neboť neobsahovala všechny podmínky podle §2147 o. z.; nevyplývalo z ní, zda došlo k uzavření kupní smlouvy a zda existuje koupěchtivý. Nemohla proto působit účinky. Při posouzení splnění tzv. nabídkové povinnosti se odvolací soud odchýlil od rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, případně v těchto individuálních poměrech nebyla tato otázka Nejvyšším soudem dosud vyřešena. Rozhodnutí odvolacího soudu je v rozporu s obecnými principy realizace předkupního práva, tak jak je Nejvyšší soud vysvětlil v rozhodnutích sp. zn. 22 Cdo 3001/2017 a 22 Cdo 5064/2015.
Pokud by měl obstát názor odvolacího soudu, že nabídka k uplatnění předkupního práva se stává úplnou (perfektní) ve chvíli, kdy se předkupník mohl dozvědět o kupní smlouvě z veřejného seznamu, znamenalo by to, že není třeba, aby prodávající učinil řádnou nabídku, aby byla úplná ani, aby lhůta k uplatnění běžela od okamžiku, kdy je předkupník řádně seznámen s řádnou nabídkou. Podle žalobce je důležité si uvědomit skutečnost, že smyslem a účelem právní úpravy předkupního práva byla ochrana předkupníka před smyšlenými osobami a před smyšlenými smlouvami. Zdůraznil, že soudy ignorovaly tvrzení žalobce, jeho argumentaci i námitky. Vytkl nedostatek v poučení soudem a nesprávné rozhodnutí o náhradě nákladů řízení. Navrhl, aby byla rozhodnutí soudu prvního stupně i odvolacího soudu zrušena a věc vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Navrhl i odklad vykonatelnosti rozhodnutí obou soudů.
Žalovaní ve společném vyjádření k dovolání uvedli, že nabídka využití předkupního práva s ohlášením všech podmínek prodeje byla ze strany právního předchůdce žalovaných V. T. učiněna. Žalobce na ni vůbec nereagoval. Před podáním návrhu na vklad vlastnického práva vyčkávali účastníci kupní smlouvy po dobu 3 měsíců, zda žalobce své předkupní právo uplatní či nikoliv. Povinnost identifikace osoby zájemce v nabídce spoluvlastníkovi v §1129 odst. 1 o. z. upravena nebyla, a byť bylo zaslání textu kupní smlouvy jejím účastníkům v odborné právní literatuře doporučováno, ani tato povinnost upravena nebyla. Důvod pro odložení vykonatelnosti napadeného rozhodnutí neshledávají, neboť uložená povinnost k náhradě nákladů řízení již byla žalobcem splněna. Navrhli, aby žalobci jím navrhovaný odklad vykonatelnosti přiznán nebyl a aby v meritu věci dovolací soud dovolání žalobců zamítl a přiznal žalovaným právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Žalobce se ještě následně vyjádřil k vyjádření žalovaných.
Dovolání je přípustné a zároveň i důvodné, neboť při řešení otázky splnění podmínek předkupního práva se odvolací soud odchýlil od rozhodovací praxe Nejvyššího soudu.
Podle §237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden (§242 odst. 1 o. s. ř.). Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny (§242 odst. 3 o. s. ř.).
Žalobce vymezil otázku, zda se nabídka na využití předkupního práva, v níž chybí označení koupěchtivého, stane úplnou, může-li se předkupník o této osobě dozvědět z veřejného seznamu.
Podle §1124 o. z., ve znění účinném od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020, převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílu.
V usnesení ze dne 27. 10. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3407/2015 (dostupném, jako i další rozhodnutí Nejvyššího soudu, na www.nsoud.cz ), Nejvyšší soud dovodil, že v případech zákonného předkupního práva je namístě aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 8. 2003, sp. zn. 33 Odo 178/2003, nebo ze dne 26. 2. 2020, sp. zn. 33 Cdo 4737/2018), tedy ustanovení §2140 a násl. o. z.
Judikatura (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2011, sp. zn. 33 Cdo 3982/2009) i odborná literatura (srovnej např. Porod, J. In: Petrov, J. a kol. Občanský zákoník: komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 2170) se dále shodují na tom, že zákonná předkupní práva mají povahu věcných práv. Takové věcné právo pak vázne na věci v tom smyslu, že jakmile bylo porušeno, vzniká nabyvateli povinnost převést věc předkupníkovi. Jinými slovy vzniká tzv. právo retraktu podle §2144 odst. 1 o. z., tj. právo předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 7. 2021, sp. zn. 22 Cdo 805/2021, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2022, sp. zn. 22 Cdo 462/2022).
Podle §2147 odst. 1 o. z. nabídku učiní prodávající předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu.
Podle §2148 odst. 1 o. z. zaplatí předkupník kupní cenu v ujednané lhůtě, jinak do osmi dnů po nabídce u věci movité a u nemovité věci do tří měsíců po nabídce. Neučiní-li to, předkupní právo zanikne.
Odborná literatura se shoduje, že náležitostí nabídky podle §2147 odst. 1 o. z. je i osoba koupěchtivého [srov. Porod, J. In: Petrov, J. a kol. Občanský zákoník: komentář . 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 2170; Svoboda, L. In: Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník: komentář VI. Závazkové právo: zvláštní část (§2055–3014) . Praha: C. H. Beck, 2014, s. 129]. Na tomto závěru byla založena i rozhodovací praxe Nejvyššího soudu Československé republiky (srovnej rozhodnutí ze dne 17. 5. 1922, sp. zn. Rv I 67/22, publikované ve Vážného sbírce pod č. 1 679, či ze dne 8. 2. 1939, sp. zn. Rv I 3092/38, publikované ve Vážného sbírce pod č. 17 216). I podle osoby koupěchtivého je totiž možno zkoumat podstatné podmínky kupní smlouvy, do které má předkupník vstoupit, zejména i že jde o kupní smlouvu vážnou. Tyto názory dovolací soud sdílí.
Smyslem zákonné úpravy §2148 odst. 1 o. z. je dosáhnout toho, aby v případě řádného postupu spočívajícího v nabídce předkupníkovi bylo v relativně krátké zákonné lhůtě na tuto nabídku reagováno zaplacením kupní ceny ze strany předkupníka pod sankcí zániku předkupního práva (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 7. 2021, sp. zn. 22 Cdo 805/2021). Ve výše uvedených rozhodnutích Nejvyššího soudu Československé republiky bylo dovozeno, že nebyla-li však učiněna původní nabídka oprávněnému z předkupního práva způsobem řádným (mj. i včetně uvedení osoby koupěchtivého), běží lhůta k zaplacení kupní ceny ode dne, kdy se oprávněný jiným způsobem dověděl o obsahu kupní smlouvy s osobou třetí, ledaže by se předkupník s neúplnou nabídkou spokojil.
Soudy v řešené věci zjistily, že nabídka V. T. k uplatnění předkupního práva žalobce neobsahovala identifikaci žalovaných jako koupěchtivých. Z okolností řešené věci ani neplyne, že by se žalobce jako předkupník s takovou nabídkou spokojil, pročež byla neúplná. Učinily však závěr, že se původně neúplná nabídka stala úplnou, a to nejpozději vkladem vlastnického práva žalovaných ke kupovanému spoluvlastnickému podílu do katastru nemovitostí. Z katastru nemovitostí totiž žalobce mohl osoby koupěchtivých zjistit. Na okamžik vkladu pak vázaly počátek plynutí zákonné lhůty k zaplacení kupní ceny předkupníkem.
S tímto závěrem dovolací soud nesouhlasí.
Uvedený závěr odvolacího soudu totiž není nijak blíže odůvodněn, jedná se spíše jen o pouhé konstatování takového závěru. Dovolací soud tak fakticky nemá možnost závěry odvolacího soudu v daném ohledu přezkoumat.
Usuzoval-li snad odvolací soud na uvedený závěr z formulace §980 odst. 1 věty první o. z., byť to z rozhodnutí odvolacího soudu nevyplývá, podle které je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje, pak ani s takovým eventuálním závěrem dovolací soud nesouhlasí. Důsledkem všeobecné přístupnosti údajů zapsaných ve veřejném seznamu je to, že každý má objektivní možnost se s nimi seznámit. Vychází se tedy z principu, že kdo právně jedná ohledně věci zapsané ve veřejném seznamu, může a má si ve veřejném seznamu ověřit aktuální zapsaný stav, pokud jde o práva k věci. Pokud tak neučiní nebo pokud ignoruje zapsané údaje, pak mu zejména nesvědčí domněnka dobré víry podle §7 a §984 o. z. O takový případ však v dané věci nešlo. Žalobce totiž nejednal aktivním jednáním ve vztahu k věci zapsané ve veřejném seznamu, ale očekával splnění zákonné povinnosti povinným z předkupního práva. Úprava §980 odst. 1 věty první o. z. zcela nepochybně nemá nahrazovat porušení právních povinností formulovaných občanským zákoníkem, a to způsobem, který by důsledky porušení přenášel právě na tu stranu, která se žádného porušení povinností nedopustila.
Dovolací soud dále dodává, že byla-li podle závěrů odvolacího soudu lhůta k uplatnění nároku z předkupního práva byla svým počátkem vázána až na okamžik, ve kterém povinný dlužník přestal být vlastníkem převáděného spoluvlastnického podílu, a jeho nabyvateli se stali koupěchtiví, odvolací soud nijak nevysvětlil, jak mohl být nárok z předkupního práva realizován povinným dlužníkem V. T. Lhůta k využití nabídky z předkupního práva totiž svou podstatou primárně směřuje k tomu, aby ji oprávněný z předkupního práva mohl zaplacením využít vůči povinnému z předkupního práva. Sám odvolací soud však výslovně naznačuje, že první den pro využití takové nabídky vztahuje až k okamžiku, kdy povinný vlastníkem přestal být.
Rozsudek odvolacího soudu ve smyslu §241a odst. 1 o. s. ř. proto spočívá na nesprávném právním posouzení otázky nabídky na uplatnění předkupního práva, dovolací soud podle §243e odst. 1 o. s. ř. jej zrušil a věc mu vrátil podle §243e odst. 2 věty první o. s. ř. k dalšímu řízení.
Odvolací soud je vysloveným právním názorem dovolacího soudu vázán (§243g odst. 1 věta první, část věty za středníkem o. s. ř. ve spojení s §226 o. s. ř.).
Ve vztahu k dalším námitkám již žalobce nevymezil přípustnost dovolání, proto se jimi dovolací soud nemohl zabývat.
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne odvolací soud v novém rozhodnutí o věci (§243g odst. 1 in fine o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 29. 11. 2023
Mgr. Michal Králík, Ph.D.
předseda senátu