ECLI:CZ:NS:2023:26.CDO.1615.2023.1
sp. zn. 26 Cdo 1615/2023-180
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci žalobkyně DOG STAR s.r.o. , se sídlem v Praze 2, Na Výtoni 401/7, IČO 28202899, zastoupené Mgr. Janem Štanderou, advokátem se sídlem v Praze 5, Holečkova 332/5, proti žalované L. B. , zastoupené JUDr. Mojmírem Přívarou, advokátem se sídlem v Plzni, Kovářská 1253/4, o určení výše obvyklého nájemného, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 19 C 171/2020, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 18. 1. 2023, č. j. 11 Co 358/2022-139, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 18. 1. 2023, č. j. 11 Co 358/2022-139, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 21. 6. 2022, č. j. 19 C 171/2020-119, se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 2 k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
1. Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne ze dne 18. 1. 2023, č. j. 11 Co 358/2022-139, potvrdil rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 2 (soud prvního stupně) ze dne 21. 6. 2022, č. j. 19 C 171/2020-119, jímž zamítl žalobu o určení, že žalovaná je povinna od září 2020 hradit měsíční nájemné z bytu č. 8 o výměře 74 m² umístěného ve druhém patře domu čp. XY, který je součástí pozemku parc. č. XY, o výměře 315 m², zapsaném na LV XY, pro obec XY, katastrální území XY, v ulici XY (dále jen „byt“), ve výši 295 Kč za 1 m ² podlahové plochy, tedy celkem č ástku ve výši 21 830 Kč měsíčně, a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok I.); současně rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II.).
2. Vyšel shodně se soudem prvního stupně z toho, že žalovaná užívá byt na základě dohody o užívání bytu uzavřené v roce 1990 mezi právním předchůdcem žalobkyně a manžely B. Dne 13. 2. 2020 uzavřely žalobkyně s žalovanou smlouvu o narovnání a vypořádání (dále též jen „smlouva“), jejímž předmětem bylo vypořádání sporných nároků uvedených v článku II. dané smlouvy a jejich nahrazení novými právy a povinnostmi dle článku III. smlouvy. Mimo jiné se účastnice v článku III. bod 3.4 dohodly, že skutečná výměra bytu je 74 m², a ne 76,8 m², a že měsíční nájemné je ve výši 10 627,14 Kč, nikoliv 11 029,25 Kč. V tomto směru se žalobkyně zavázala upravit nájemní smlouvu a evidenční list nejpozději do 14 dnů od podpisu smlouvy a počínaje lednem 2020 účtovat nájemné ve správné výši.
3. Při posouzení smlouvy o narovnání a vypořádání měl odvolací soud (stejně jako soud první stupně) za to, že obsahuje dohodu o určení výše nájemného. I přesto, že smlouva měla odstranit hlavní rozpor ohledně velikosti podlahové plochy bytu a další otázky dluhu z titulu zákonné pokuty za opožděné vyúčtování, v konečném důsledku jde dle názoru odvolacího soudu o dohodu o určení výše nájemného, neboť slovní vyjádření ohledně nájemného včetně jeho výše je zcela srozumitelné. Protože nájemné bylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce, při zvyšování nájemného se neuplatní §3074 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), ale je třeba postupovat podle §2249 odst. 1 o. z. Náležitosti předpokládané v tomto ustanovení žalobkyně nedodržela, neboť navrhla zvýšení nájemného o více než 20 %, nadto pouhé 4 měsíce po uzavření smlouvy, a proto k takovému návrhu nepřihlédl a rozsudek soudu prvního stupně o zamítnutí žaloby na určení výše nájemného potvrdil.
4. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení §237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), a odůvodnila konstatováním, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu z 22. 9. 2021, sp. zn. 23 Cdo 1056/2020, namítla, že soudy obou stupňů nesprávně vyložily smlouvu jako dohodu o výši určení nájemného, což je v rozporu s účelem smlouvy a skutečnou vůlí stran, jíž bylo pouze odstranit rozpor ve skutečné velikosti podlahové plochy bytu a v tomto směru korigovat výši nájemného. Navrhla, aby dovolací soud zrušil rozsudky soudů obou stupňů a věc vrátil soudu prvnímu stupně k dalšímu řízení.
5. Žalovaná ve vyjádření k dovolání vyvracela správnost použitých dovolacích námitek a navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto, příp. zamítnuto.
6. Dovolání žalobkyně proti rozsudku odvolacího soudu je podle ustanovení §237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále opět jen „o. s. ř.“, přípustné, neboť otázku, zda si strany dohodou z 13. 2. 2020 sjednaly novou výši nájemného, odvolací soud vyřešil v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu. Dovolání je i důvodné.
7. Současná právní úprava (účinná od 1. 1. 2014) klade důraz na skutečnou vůli jednajících osob. Základním hlediskem pro výklad právního jednání je úmysl jednajícího (popřípadě – u vícestranných právních jednání – společný úmysl jednajících stran), byl-li takový úmysl druhé straně (adresátovi projevu vůle) znám, anebo musela-li o něm vědět. Skutečnou vůli jednajícího je třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil (kdy se stal perfektním), a je nutné ji upřednostnit i před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba vycházet z hledisek uvedených v ustanovení §556 odst. 2 o. z. a přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Teprve v případě, že ani za použití uvedených výkladových pravidel nelze zjistit úmysl jednajícího, se uplatní objektivní metoda interpretace a projevu vůle se přisuzuje význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2017, sp. zn. 21 Cdo 5281/2016, a ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněný pod číslem 4/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
8. Jestliže v nyní projednávané věci odvolací soud při výkladu právního jednání učiněného po 1. 1. 2014 nezjišťoval společný úmysl jednajících stran, soustředil se toliko na výklad jazykového vyjádření obsaženého ve smlouvě, nepostupoval v souladu s výše uvedenou ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu. Odvolací soud bez jakéhokoliv bližšího odůvodnění dospěl k závěru, podle něhož „přesto, že tato dohoda měla odstranit hlavní rozpor ve velikosti podlahové plochy a další otázky dluhu, v konečném důsledku se jedná o dohodu o určení výše nájemného, slovní vyjádření ohledně nájemného včetně jeho výše je zcela srozumitelné“. Uvedený závěr odvolací soud učinil, aniž zkoumal skutečnou vůli (úmysl) smluvních stran při uzavírání smlouvy, a aniž při jejím zjišťování přihlížel ke všem okolnostem souvisejícím s projevem vůle, včetně jednání o uzavření smlouvy, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají a upřednostnil tak objektivní význam užitých slov ve smlouvě. Jeho závěr je tudíž přinejmenším předčasný. Nadto ani ze samotného jazykového vyjádření nevyplývá, že by úmyslem stran smlouvy bylo něco jiného než čistě matematická korekce výše (dříve stanoveného) nájemného s ohledem na upravenou (správně zjištěnou) bytovou výměru.
9. Protože rozhodnutí odvolacího soudu není ve výroku o věci samé správné a podmínky pro jeho změnu dány nejsou, Nejvyšší soud je, aniž nařizoval jednání (§243a odst. 1 věta první o. s. ř.), podle §243e odst. 1 o. s. ř. zrušil, spolu se závislým výrokem o nákladech řízení (§243e odst. 2 věta třetí o. s. ř.). Důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí také na rozhodnutí soudu prvního stupně, dovolací soud proto zrušil též toto rozhodnutí (§243e odst. 2 věta druhá o. s. ř.).
10. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243g odst. 1 o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 21. 11. 2023
JUDr. Jitka Dýšková
předsedkyně senátu