ECLI:CZ:NS:2023:26.CDO.538.2023.1
sp. zn. 26 Cdo 538/2023-132
ROZSUDEK
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci žalobce V. T. N. , zastoupeného JUDr. Michalem Franěm, advokátem se sídlem v Praze 1, Truhlářská 1108/3, proti žalované M. V. , o vyklizení a předání bytu a zaplacení částky 81.000 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 9 pod sp. zn. 15 C 261/2020, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 24. 8. 2022, č. j. 91 Co 162/2022-88, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 24. 8. 2022, č. j. 91 Co 162/2022-88, se v měnícím výroku I. zrušuje a věc se v tomto rozsahu vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
1. Žalobce se po žalované domáhal vyklizení bytu č. 972/21 v budově č. p. XY, XY postavené na pozemcích parc. č. XY a parc. č. XY v k. ú. XY, na adrese XY (dále jen „předmětný byt“ nebo „byt“) a jeho předání za účelem nájmu, a dále též zaplacení smluvní pokuty ve výši 81.000 Kč s příslušenstvím.
2. Obvodní soud pro Prahu 9 (soud prvního stupně) – poté, co jeho přechozí rozsudek pro zmeškání ze dne 9. 2. 2021, č. j. 15 C 261/2020-14, byl k odvolání žalované změněn rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 8. 9. 2021, č. j. 91 Co 214/2021-44, tak, že se rozsudek pro zmeškání nevydává – rozsudkem ze dne 1. 2. 2022, č. j. 15 C 261/2020-64, uložil žalované povinnost předmětný byt vyklidit a předat jej žalobci k užívání za účelem nájmu do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), zaplatit žalobci částku ve výši 81.000 Kč s tam specifikovaným úrokem z prodlení do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.) a rozhodl o nákladech řízení (výrok III.).
3. Zjistil, že žalobce jako nájemce a žalovaná jako pronajímatelka uzavřeli dne
14. 6. 2019 smlouvu o nájmu bytu (dále jen „Nájemní smlouva“), jejímž předmětem bylo užívání bytu za měsíční nájemné v částce 1.152 Kč. V čl. II. odst. 3 Nájemní smlouvy si účastníci sjednali smluvní pokutu ve výši 500 Kč za každý i započatý kalendářní den prodlení žalované s vyklizením a předáním bytu. Téhož dne účastníci uzavřeli rovněž smlouvu o budoucím uzavření smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky (dále jen „Budoucí kupní smlouva“) a dne 13. 10. 2019 Dodatek č. 1 k této smlouvě, jimiž se žalovaná zavázala uzavřít se žalobcem kupní smlouvu ohledně předmětného bytu do 31. 5. 2022 (správně ne dříve než 23. 6. 2022 – viz čl. II. odst. 3. Budoucí kupní smlouvy) a žalobce se zavázal uhradit jí kupní cenu ve výši 1.600.000 Kč. Část kupní ceny v celkové výši 300.000 Kč žalobce žalované uhradil ještě před uzavřením, resp. při podpisu smluv. Žalovaná měla byt vyklidit a předat žalobci do 1. 5. 2020, což neučinila.
4. Na tomto skutkovém základě dovodil, že Nájemní smlouva je platná. Třebaže si účastníci dohodli nižší než obvyklé nájemné a v Budoucí kupní smlouvě nižší než obvyklou kupní cenu bytu, samotný nepoměr mezi sjednaným a obvyklým tržním nájemným nezakládá absolutní neplatnost Nájemní smlouvy ve smyslu ustanovení §588 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. z.“. Základním principem soukromého práva hmotného je totiž autonomie vůle, která může být realizována v rámci limitů daných ustanovením §1 odst. 2 o. z., přičemž sjednání netržního nájemného tyto limity žádným způsobem nenarušuje. Jestliže měla výše nájemného reflektovat další smluvní vztah mezi stranami a v této souvislosti poskytnuté finanční prostředky, rovněž nejde o neplatné ujednání. Smluvní pokutu považoval – opět s odkazem na zásadu autonomie vůle – za přiměřenou. Protože žalovaná povinnost vyplývající z nájemní smlouvy byt vyklidit a předat žalobci do 1. 5. 2020 nesplnila a je s ní v prodlení, žalobě v celém rozsahu vyhověl.
5. K odvolání žalované Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem
ze dne 24. 8. 2022, č. j. 91 Co 162/2022-88, rozsudek soudu prvního stupně změnil ve výroku I. tak, že žalobu na vyklizení a předání bytu zamítl (výrok I.), a ve výrocích II. a III. jej zrušil a v tomto rozsahu věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
6. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění učiněných soudem prvního stupně. Dokazování doplnil toliko výpisem z katastru nemovitostí, z něhož zjistil, že žalovaná nabyla vlastnické právo k bytu na základě kupní smlouvy ze dne 14. 2. 2017, kterou bylo zřízeno předkupní právo ve prospěch hlavního města Prahy a současně též věcné břemeno spočívající v zákazu zatížení předmětného bytu po dobu pěti let; právní účinky zápisu zmíněného věcného břemene nastaly ke dni 23. 6. 2017. Považoval mezi stranami „za nesporné“, že žalobce předmětný byt dosud neužíval, neboť jej po blíže neurčenou dobu užívá třetí osoba; v této souvislosti odkázal na čestné prohlášení R. B. ze dne 7. 9. 2021.
7. Po právní stránce pak ve vztahu k nároku na „vyklizení bytu“ uzavřel, že žalovaná není ve věci pasivně legitimována. V řízení totiž „bylo postaveno najisto“, že jako pronajímatelka předmětný byt neužívá a v rozporu s nájemní smlouvou jej měla pronajmout třetí osobě. Žaloba na vyklizení bytu však má směřovat zásadně proti osobě, která byt bez právního důvodu užívá; takovou osobou ovšem není žalovaná, nýbrž R. B. či jiná osoba, které měl být byt dán do podnájmu. Jde-li o nárok na zaplacení smluvní pokuty, měl za to, že soud prvního stupně si pro rozhodnutí neopatřil dostatečná skutková zjištění,
neboť se nezabýval okolnostmi, za nichž účastníci smlouvy uzavřeli, a nezkoumal, zda toto jejich jednání nebylo v rozporu s veřejným pořádkem (§588 o. z.).
8. Proti výroku I. rozsudku odvolacího soudu podal žalobce (dovolatel) dovolání, jehož přípustnost opřel o §237 zákona č. 99/1963 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“) s tím, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, resp. tato otázka doposud nebyla dovolacím soudem vyřešena. Konkrétně jde o otázku pasivní věcné legitimace pronajímatele ve sporu o vyklizení a předání bytu, jehož účelem je vymožení povinností vyplývajících pronajímateli z §2205 o. z. V této souvislosti odvolací soud uzavřel, že dovolatel je povinen domáhat se vyklizení a předání bytu vůči osobě, která byt (údajně) užívá. Za této situace by se ovšem vlastník své povinnosti vyklidit a předat byt nájemci mohl zbavit jednoduše tím, že by jej pronajal třetí osobě; takový postup však nemá oporu v platném právním řádu. Dále dovolatel namítl, že napadené rozhodnutí pro něj bylo překvapivé, neboť odvolací soud svůj závěr o zamítnutí žaloby na vyklizení a předání bytu založil na skutečnosti, že žalovaná byt neužívá a pronajala jej třetí osobě, kterou označil za nespornou. Dovolatel se však k této otázce v průběhu celého řízení přímo nevyjadřoval, jelikož ji shodně se soudem prvního stupně považoval za bezvýznamnou, a v průběhu jednání před odvolacím soudem nebyla tato skutková otázka projednávána. V této souvislosti také odvolacímu soudu vytkl, že jej ani nepoučil ve smyslu §118a odst. 2 o. s. ř. o tom, že s odkazem na údajné užívání bytu třetí osobou hodlá rozsudek soudu prvního stupně změnit a žalobu zamítnout. Navrhl, aby dovolací soud napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
9. Nejvyšší soud jako soud dovolací věc projednal a rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále opět jen „o. s. ř.“). Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas (§240 odst. 1 o. s. ř.), subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení, za splnění podmínky advokátního zastoupení (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), a je přípustné podle §237 o. s. ř. a také důvodné, neboť odvolací soud se při řešení otázky pasivní věcné legitimace pronajímatele ve sporu o vyklizení a předání bytu, směřujícím k vymožení jeho povinností vyplývajících z §2205 o. z., odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
10. Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Posléze uvedené vady dovolatel uplatnil (námitkami, že rozhodnutí odvolacího soudu pro něj bylo překvapivé a že mu odvolací soud neposkytl poučení ve smyslu §118a odst. 2 o. s. ř.). Dovolací soud se však nejprve zabýval otázkou naplněnosti uplatněného dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci (§241a odst. 1 o. s. ř.), neboť povaha vytýkaných vad řízení tomu nebrání.
11. Předně dovolací soud pokládá za potřebné zdůraznit, že dovolatel se po žalované domáhá vyklizení a předání bytu s odůvodněním, že žalovaná tuto svou povinnost vyplývající jí z Nájemní smlouvy (a potažmo z §2205 a §2206 o. z.) doposud nesplnila. Přitom právní názor, že je to pronajímatel, kdo odpovídá za splnění povinností vymezených v §2205 o. z., vyplývá zcela nepochybně přímo ze samotného znění tohoto ustanovení, neboť ve smyslu §2205 písm. a) a §2206 o. z. je pronajímatel povinen v dohodnuté době přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu. Nepředá-li pronajímatel nájemci věc v ujednané době, ocitá se v prodlení s plněním svého závazku. Nájemce se může soudně domáhat splnění této povinnosti, což žalobce v dané věci činí (srov. obdobně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 11. 2016, sp. zn. 26 Cdo 1414/2016).
12. Povinnost pronajímatele zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu nezaniká ani v případě, že stejná věc byla pronajata více smlouvami několika nájemcům. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 15. 4. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2585/2019, uveřejněného pod č. 105/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, vysvětlil, že uvedená skutečnost nemá sama o sobě za následek neplatnost takovýchto smluv o nájmu. Práva nájemců z nájemních smluv zůstanou zachována, vznik nájmu není vyloučen jen tím, že věc byla již předtím pronajata. Ustanovení §1763 o. z. pak řeší, kdo z těchto více nájemců bude věc skutečně užívat. Nájemce, který se užívání nedomůže (jiný nájemce začal věc užívat dříve, případně sice zatím věc nikdo užívat nezačal, ale jeho smlouva nabyla účinnosti později apod.) může po pronajímateli požadovat zjednání nápravy ve smyslu §2205 písm. c) o. z., případně může rovněž nájem vypovědět bez výpovědní doby (§2212, 2232 o. z.).
13. Odvolací soud se však věcí z pohledu §2205 o. z. nezabýval (závěr o nedostatku pasivní věcné legitimace žalované dovodil pouze s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu, aniž jej podřadil pod jakékoli zákonné ustanovení, přičemž uvedená judikatura řeší aktivní legitimaci nájemce ve smyslu §126 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění do 31. 12. 2013). Jeho právní posouzení je tak neúplné, a tudíž nesprávné. Navíc lze souhlasit s dovolatelem, že své právní závěry činil bez řádně zjištěného skutkového podkladu, což mělo rovněž za následek, že právní posouzení takového „skutku“ je nesprávné (srov. rozsudek Nejvyššího soud ze dne 21. 12. 2010, sp. zn. 30 Cdo 3025/2009).
14. Konečně je zapotřebí dodat, že pro rozhodnutí v souzené věci je podstatné především posouzení platnosti Nájemní smlouvy, neboť toliko v případě její platnosti by bylo možné dovolatelovu požadavku vyhovět. Touto otázkou se odvolací soud ve svém rozhodnutí rovněž nezabýval, a to ať už jde o zjištění v této souvislosti relevantních skutkových okolností, tak o jejich následné právní posouzení.
15. Za tohoto stavu nezbývá než uzavřít, že napadený výrok I. rozsudku odvolacího soudu z pohledu uplatněných dovolacích námitek neobstojí. Dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci (§241a odst. 1 o. s. ř.) tudíž dovolatel použil opodstatněně.
16. Z řečeného vyplývá, že výrok I. rozsudku odvolacího soudu spočívá na nesprávném (neúplném) právním posouzení věci (§241a odst. 1 o. s. ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, napadený rozsudek bez jednání (§243a odst. 1 věta první o. s. ř.) v uvedeném výroku zrušil (§243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s §243f odst. 4 o. s. ř.), aniž se – pro nadbytečnost – zabýval vytýkanými vadami řízení, a věc v tomto rozsahu vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§243e odst. 2 o. s. ř.).
17. Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§243g odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci soud rozhodne i o náhradě nákladů řízení včetně řízení dovolacího (§243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 12. 12. 2023
JUDr. Jitka Dýšková
předsedkyně senátu