ECLI:CZ:NS:2023:33.CDO.1495.2022.1
sp. zn. 33 Cdo 1495/2022-188
ROZSUDEK
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Václava Dudy a JUDr. Pavla Krbka ve věci žalobkyně MOL Česká republika, s. r. o. , se sídlem v Praze 1, Purkyňova 2121/3, identifikační číslo osoby 494 50 301, zastoupené Mgr. Zuzanou Strakovou, advokátkou se sídlem v Praze 1, Konviktská 291/24, proti žalovaným 1/ Motor-servis, spol. s. r. o. , se sídlem v Aši, Hedvábnická 1259, identifikační číslo osoby 468 83 291, a 2/ M. N. , bytem XY, Spolková republika Německo, společně zastoupeným JUDr. Milanem Kopčákem, advokátem se sídlem v Aši, Hlavní 2800, o nahrazení prohlášení vůle a o určení neplatnosti kupní smlouvy, vedené u Okresního soudu v Chebu pod sp. zn. 13 C 26/2019, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 19. 1. 2022, č. j. 25 Co 146/2021-157, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 19. 1. 2022, č. j. 25 Co 146/2021-157, se ruší a věc se vrací Krajskému soudu v Plzni k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Chebu (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 23. 9. 2021, č. j. 13 C 26/2019-136, uložil první žalované povinnost uzavřít se žalobkyní kupní smlouvu tam specifikovaného znění o převodu pozemků parc. č. st. XY, parc. č. XY a parc. č. XY, nacházejících se v katastrálním území XY, určil, že kupní smlouva o převodu pozemků parc. č. st. XY, parc. č. XY a parc. č. 41XY45, v katastrálním území XY, uzavřená mezi žalovanými 16. 1. 2019, je neplatná, a rozhodl o nákladech řízení. Učinil tak poté, co jeho předchozí rozsudek ze dne 21. 11. 2019, č. j. 13 C 26/2019-85, Krajský soud v Plzni usnesením ze dne 8. 4. 2020, č. j. 25 Co 20/2020-101, zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení.
Krajský soud v Plzni (odvolací soud) rozsudkem ze dne 19. 1. 2022, č. j. 25 Co 146/2021-157, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu v plném rozsahu zamítl, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.
Soudy vyšly mimo jiné ze zjištění, že žalovaná Motor-servis, spol. s r. o., v postavení pronajímatele a právní předchůdkyně žalobkyně Du Pont-Conoco CS, spol. s. r. o., v postavení nájemce uzavřely dne 30. 6. 1994 nájemní smlouvu k pozemkům parc. č. XY, parc. č. XY a parc. č. XY, nacházejícím se v katastrálním území XY (dále jen „předmětné nemovitosti“ nebo „pozemky“) a následně dne 30. 8. 1994 rovněž smlouvu o zřízení věcného břemene, v níž se dohodly o zřízení předkupního práva k předmětným nemovitostem ve prospěch žalobkyně; na pozemcích se nachází benzínová čerpací stanice ve vlastnictví žalobkyně. Ve dnech 4. 2. a 7. 3. 2014 nabídla první žalovaná předmětné nemovitosti ke koupi tehdejší právní předchůdkyni žalobkyně, společnosti LUKOIL Czech Republic, s. r. o., za kupní cenu 3.600.000,- Kč; tato na nabídku nereagovala. První žalovaná v postavení prodávající pak uzavřela s druhým žalovaným v postavení kupujícího dne 7. 10. 2016 kupní smlouvu, jíž mu prodala předmětné nemovitosti za kupní cenu 1.374.420,- Kč. Žalobkyně první žalovanou dne 18. 9. 2017 vyzvala, aby s ní uzavřela kupní smlouvu, jíž na ni převede vlastnické právo k předmětným nemovitostem za kupní cenu 1.374.420,- Kč. Dne 12. 10. 2017 druhý žalovaný od kupní smlouvy uzavřené s první žalovanou odstoupil s odůvodněním, že byl nepravdivě ujištěn, že předkupní právo žalobkyně zaniklo. Na základě souhlasného prohlášení žalovaných ze dne 17. 10. 2017 o zrušení kupní smlouvy pro odstoupení kupujícího se první žalovaná stala opětovným vlastníkem předmětných nemovitostí s účinky zápisu v katastru nemovitostí k 17. 10. 2017. Dne 16. 1. 2019 spolu žalovaní uzavřeli novou kupní smlouvu na předmětné nemovitosti za kupní cenu 4.000.000,- Kč a dne 23. 1. 2019 nabídla první žalovaná předmětné nemovitosti za kupní cenu 4.000.000,- Kč ke koupi žalobkyni. Žalobkyně tuto nabídku neakceptovala a v řízení se domáhá uzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti za kupní cenu 1.374.420,- Kč a současně určení neplatnosti kupní smlouvy uzavřené žalovanými dne 16. 1. 2019.
Na podkladě těchto zjištění soud prvního stupně dospěl k závěru, že uzavřením kupní smlouvy dne 7. 10. 2016 dospěla povinnost první žalované jako prodávající nabídnout nemovitosti žalobkyni jako předkupníkovi podle §2143 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „o. z.“). Na tom nemohlo nic změnit následné zrušení kupní smlouvy v důsledku odstoupení druhého žalovaného coby kupujícího od kupní smlouvy. Povinnost první žalované uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu na předmětné nemovitosti za kupní cenu 1.374.420,- Kč tak nadále trvá. Za této situace nemohla první žalovaná uzavřít kupní smlouvu s druhým žalovaným, a pokud to přesto učinila, porušila tím ustanovení §2143 o. z. (její právní jednání odporovalo zákonu), a proto je smlouva neplatným právním jednáním ve smyslu §580 o. z. Oproti tomu odvolací soud poté, co uvedl, že žalobkyni svědčí dvě vedle sebe existující předkupní práva, a to předkupní právo z titulu smlouvy o zřízení věcného břemene z 30. 8. 1994, které je namístě poměřovat zákonem č. 40/1964 Sb., občanským zákoníkem, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), a zákonné předkupní právo podle §2140 a násl. o. z., jež jí vzniklo účinností nového občanského zákoníku podle §3056 o. z. (jím se s ohledem na argumentaci žalobkyně zabýval), shledal zásadním posouzení, zda spolu se zánikem kupní smlouvy uzavřené 7. 10. 2016 zanikla také povinnost první žalované prodat předmětné nemovitosti žalobkyni za zde sjednanou kupní cenu 1.374.420,- Kč. Dospěl k závěru, že i za účinnosti nové právní úpravy nárok vzniklý předkupníkovi a tomu odpovídající povinnost prodávajícího podle §2143 o. z. zanikají spolu se zánikem (kupní) smlouvy vyjma případů uvedených v §2146 o. z.; toto ustanovení neshledal v projednávané věci uplatnitelným, neboť předpokladem pro jeho aplikaci je existence ujednání v kupní smlouvě pro případ odstoupení prodávajícího (a nikoliv koupěchtivého), které však nenastalo. Nadto pak ani nebyla prokázána existence zákonem předvídaného ujednání (ve smyslu §2146 o. z.) v kupní smlouvě ze 7. 10. 2016. Nepřisvědčil žalobkyni, že žalovaní při uzavření kupní smlouvy z 16. 1. 2019 postupovali v rozporu s dobrými mravy, když - při vzájemné provázanosti (druhý žalovaný je společníkem první žalované) - jednali tak, aby žalobkyni znemožnili uplatnit předkupní právo; účelově si sjednali novou kupní smlouvu s trojnásobně vyšší kupní cenou. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 1. 2009, sp. zn. 29 Cdo 359/2007, uvedl, že dobré mravy jakožto soubor pravidel chování je vždy třeba posuzovat s ohledem na prostředí, v němž se jednající pohybují, a že v podnikatelském prostředí je citlivost k aspektům sociální spravedlnosti slabší než v prostředí občanskoprávních vztahů. V podnikatelském prostředí je legitimní jednání směřující k co největšímu výtěžku a že zákon v oblasti úpravy předkupního práva nedává předkupníkovi možnost domáhat se uzavření kupní smlouvy za cenu reálnou nebo obvyklou; svědčí mu podle §2147 o. z. právo využít svého předkupního práva za stejných podmínek, jaké jsou dojednány ve smlouvě mezi prodávajícím a koupěchtivým. Při úvaze, že žalovaní nejednali v rozporu s dobrými mravy, zohlednil, že při uzavření kupní smlouvy z 7. 10. 2016 první žalovaná neučinila žalobkyni nabídku předkupního práva a další kupní smlouvu následně uzavřela opět s druhým žalovaným, i to, že §3057 o. z. preferuje spojení vlastnictví pozemku a nemovitosti.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost dovozuje z toho, že se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, konkrétně od rozsudků Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Odo 622/2003 a sp. zn. 22 Cdo 805/2021, dospěl-li k závěru, že závazek první žalované vůči žalobkyni, který ve smyslu §2143 o. z. dospěl (vznikl) uzavřením kupní smlouvy dne 7. 10. 2016, zanikl spolu se zánikem této smlouvy v důsledku odstoupení druhého žalovaného, resp. následným souhlasným prohlášením žalovaných ze 17. 10. 2017 o zrušení kupní smlouvy pro odstoupení jedné smluvní strany. Prosazuje, že závazek první žalované vůči ní trvá, dokud nedojde k jeho zániku splněním či jiným zákonem stanoveným způsobem a že nemůže zaniknout pouze v důsledku toho, že osoba zavázaná z předkupního práva provedla účelově kroky k navrácení do původního stavu. Zdůrazňuje, že první žalované doručila dne 25. 9. 2017 výzvu (datovanou 18. 9. 2017) k uzavření kupní smlouvy za kupní cenu odpovídající kupní smlouvě sjednané mezi žalovanými dne 7. 10. 2016, čímž došlo ke splnění rozvazovací podmínky podle §2143 o. z.; k tomuto okamžiku zanikla účinnost kupní smlouvy ze 7. 10. 2016 a pozdější odstoupení druhého žalovaného od této smlouvy tak již nemůže mít na jí uplatněné předkupní právo žádné právní následky. Závazek první žalované podle §2143 o. z. uzavřít kupní smlouvu na základě žalobkyní využitého předkupního práva tak trvá, dokud nebude splněn. O závěry dovozené v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 18. 3. 2004, sp. zn. 29 Odo 622/2003, opírá názor, že závazek, který jednou vznikl (v okamžiku, kdy uplatnila předkupní právo), nemůže zaniknout v důsledku toho, že osoba povinná z předkupního práva následně účelově provedla kroky k navrácení do původního stavu, tedy do situace před vznikem povinnosti prodávajícího nabídnout předmětné pozemky předkupníkovi ke koupi. Dále nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu, že žalovaní při uzavření kupní smlouvy z 16. 1. 2019 nejednali v rozporu s dobrými mravy.
Žalovaní ve společném vyjádření navrhli, aby Nejvyšší soud dovolání žalobkyně jako nedůvodné zamítl.
V dovolacím řízení bylo postupováno podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen „o. s. ř.“),
Podle §237 o. s. ř. platí, že není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Přípustnost dovolání oprávněn zkoumat jen dovolací soud (§239 o. s. ř.).
Podle §241a odst. 1 věty první o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Nesprávným právním posouzením věci je omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav. O mylnou aplikaci se jedná, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo aplikoval sice správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil, popř. jestliže ze skutkových zjištění vyvodil nesprávné právní závěry. Právní posouzení je rovněž nesprávné, není-li úplné, tj. učinil-li soud právní závěr, aniž při jeho utváření zohlednil všechny relevantní skutečnosti.
Rozhodnutí odvolacího soudu je založeno na dvou právních závěrech (že se zánikem kupní smlouvy uzavřené dne 7. 10. 2016 zaniklo předkupní právo žalobkyně na uzavření kupní smlouvy o prodeji předmětných nemovitostí za kupní cenu 1.374.420,- Kč, a že žalovaní nejednali při uzavření kupní smlouvy z 16. 1. 2019 v rozporu s dobrými mravy).
Prostřednictvím způsobilého dovolacího důvodu žalobkyně zpochybnila především právní závěr odvolacího soudu, že se zánikem kupní smlouvy uzavřené dne 7. 10. 2016 zaniklo i její předkupní právo na uzavření kupní smlouvy o prodeji předmětných nemovitostí za kupní cenu 1.374.420,- Kč v situaci, kdy první žalovaná (prodávající) nesplnila svoji povinnost nabídnout předmětné nemovitosti ke koupi žalobkyni, která své předkupní právo před zrušením zmíněné kupní smlouvy uplatnila. Prosazuje, že její předkupní právo spolu s nárokem na uzavření kupní smlouvy za podmínek sjednaných v kupní smlouvě ze 7. 10. 2016 dospělo v okamžiku, kdy ho uplatnila, a následné zrušení inkriminované kupní smlouvy na ně nemohlo mít vliv (nemohlo způsobit zánik nároku žalobkyně). Jediný způsob, jakým mohlo dojít k naplnění (ve smyslu zániku) předkupního práva poté, co dospělo a naplnilo zákonnou rozvazovací podmínku, bylo uzavření jemu odpovídající kupní smlouvy.
Protože se odvolací soud při posouzení účinků zániku kupní smlouvy ze 7. 10. 2016 na trvání předkupního práva, které dospělo (dále jen „dospělého“ práva), odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu a posouzení důsledků následného zrušení kupní smlouvy (tj. zrušení až po uplatnění předkupního práva) nebylo v rozhodovací praxi dovolacího soudu ve všech souvislostech řešeno (viz dále), je dovolání žalobkyně přípustné.
Podle §3056 odst. 1 o. z., vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.
Podle §2143 o. z., povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.
Podle §2144 odst. 1 o. z., je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.
Podle §2145 o. z.,věděl-li koupěchtivý o předkupním právu nebo musel-li o něm vědět, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva.
Podle §2146 o. z., ujedná-li prodávající s koupěchtivým, že od smlouvy s ním odstoupí, pokud předkupník uplatní své právo, nebo že se závazek změní nebo zruší, pokud předkupník své právo neuplatní, jsou taková ujednání vůči předkupníkovi neúčinná. K opačnému ujednání se nepřihlíží.
V případech zákonného předkupního práva (tedy i předkupního práva podle §3056 o. z.) je namístě aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu podle §2140 a násl. o. z. (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 25. 8. 2003, sp. zn. 33 Odo 178/2003, nebo ze dne 26. 2. 2020, sp. zn. 33 Cdo 4737/2018, a usnesení ze dne 27. 10. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3407/2015). Judikatura Nejvyššího soudu (srovnej např. rozsudek ze dne 20. 10. 2011, sp. zn. 33 Cdo 3982/2009) i odborná literatura (např. Porod, J. In: Petrov, J. a kol. Občanský zákoník: komentář . 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 2170) se dále shodují na tom, že zákonná předkupní práva mají povahu věcných práv.
V rozsudku ze dne 29. 7. 2021, sp. zn. 22 Cdo 805/2021, Nejvyšší soud přezkoumával závěr odvolacího soudu ve skutkově obdobné věci, v níž žalobkyni jako vlastníkovi pozemků náleželo zákonné předkupní právo (§3056 o. z.) ke stavbám na nich se nacházejících, které žalovaná prodala kupní smlouvou svému jednateli a společníkovi za kupní cenu 4,7 mil. Kč, aniž je nabídla za stejných podmínek v rámci předkupního práva žalobkyni. Teprve jednatel (a společník) nabídl předmětné stavby žalobkyni, avšak za cenu 15 mil. Kč, s čímž žalobkyně nesouhlasila a vyjádřila vůli předmětné stavby koupit za kupní cenu 4,7 mil. Kč. Žalovaná a její jednatel následně uzavřeli (disoluční) dohodu, jíž jimi uzavřenou kupní smlouvu zrušili, čímž se stavby vrátily zpět do vlastnictví žalované. Nejvyšší soud tehdy přisvědčil závěru odvolacího soudu, že žalobkyně uplatněním předkupního práva u koupěchtivého poté, co mu stavby prodala žalovaná, aniž je žalobkyni sama nabídla ke koupi, naplnila rozvazovací podmínku podle §2145 o. z., neboť koupěchtivý nabyvatel staveb musel jako jediný jednatel a společník o existenci zákonného předkupního práva žalobkyně vědět. Uplatněním rozvazovací podmínky podle §2145 o. z. zanikla účinnost kupní smlouvy a její uzavření tak nemělo žádné právní následky; řečeno jinak, uplatněním předkupního práva žalobkyní se obnovil právní vztah, který zde byl před uzavřenou kupní smlouvou a žalobkyně správně uplatňovala předkupní právo u žalované, která byla pasivně legitimovanou. S ohledem na to, že žalovaná stavby prodala koupěchtivému, aniž by je nabídla ke koupi žalobkyni, vzniklo žalobkyni ve smyslu §2144 o. z. tzv. právo retraktu, tj. oprávnění domáhat se po "nástupkyni druhé strany", aby jí věc za příslušnou úplatu převedla (za kupní cenu ve výši 4,7 mil. Kč). Dále pak řešil otázku pasivní legitimace k uplatnění nároku z porušení předkupního práva podle §3056 o. z. (žalovaná namítala, že není „nástupkyní druhé strany“ ve smyslu §2144 o. z., a proto nemůže být ve sporu pasivně věcně legitimována). Uvedl, že „právo retraktu vzniklé v důsledku porušení povinnosti žalované nabídnout překupníkovi předmětné stavby ke koupi v dané věci dohodou o zániku závazku z kupní smlouvy nezaniklo, neboť nedošlo k novému převodu, čímž by dospěla standardní povinnost učinit nabídku ke koupi. To odpovídá i smyslu §2146 o. z., který, ač na tuto situaci zákonnou textací přímo nedopadá, vyjadřuje jasný účel úpravy, a sice chránit předkupníka před situacemi, v nichž by bylo jeho právo znehodnoceno ujednáními, jež by ve výsledku vedla k zániku práva před jeho využitím a současně ponechala vlastnictví věci v rukou dlužníka nebo jež by způsobila změnu závazku v kupní smlouvě (srovnej např. Svoboda, L. In: Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník: komentář VI. Závazkové právo: zvláštní část (§2055–3014). Praha: 1. vydání. C. H. Beck, 2014, s. 126–127). Lze proto §2146 o. z. použít v dané věci přiměřeně". Žalovanou bylo nutno žalovat právě s ohledem na atypickou situaci, kdy se opětovně stala vlastníkem předmětných staveb, zákonné předkupní právo vzniklo, avšak v důsledku jednání žalované a koupěchtivého nabyvatele, jímž došlo ke zrušení předmětné kupní smlouvy a nabytí vlastnického práva žalovanou, přešla povinnost z předkupního práva ve smyslu §2144 o. z. (a tedy i pasivní legitimace) na žalovanou (protože koupěchtivý již nebyl po zrušení kupní smlouvy vlastníkem předmětných nemovitostí).
Nyní projednávaná věc je skutkově obdobná s věcí projednávanou pod sp. zn. 22 Cdo 805/2021 potud, že v obou případech prodávající prodal nemovitosti zatížené předkupním právem koupěchtivému (v obou případech šlo dokonce o osobu spojenou s prodávajícím do té míry, že se jednalo o jejího jednatele a společníka, tedy o osobu natolik s ní provázanou, že musela o předkupním právu objektivně vědět), aniž by je nabídl k prodeji osobě oprávněné z předkupního práva. Oprávněný z předkupního práva následně projevil vůli nemovitosti koupit za podmínek sjednaných v kupní smlouvě, kterou byl "obejit", a prodávající a koupěchtivý následně kupní smlouvu zrušili a vlastnictví nemovitosti vrátili do původního stavu s tím, že prodávající následně tvrdil, že spolu s původní kupní smlouvou zaniklo i předkupní právo odpovídající obsahu této smlouvy. Skutková odlišnost porovnávaných kauz nastává v nyní projednávané věci v okamžiku opětovného prodeje předmětných nemovitostí, kdy byla mezi stejnými stranami sjednána nová kupní smlouva s podstatně vyšší kupní cenou a prodávající (slovy zákona " dlužník ") tentokrát učinil předkupníkovi řádnou nabídku na využití předkupního práva.
Odvolací soud správně nastolil k posouzení otázku účinků zániku kupní smlouvy uzavřené dne 7. 10. 2016 na trvání předkupního práva odpovídajícího obsahu (zejména pak kupní ceny sjednané podle této smlouvy), avšak výkladově nevyčerpal všechny aspekty úpravy předkupního práva podle nového občanského zákoníku ve znění účinném od 1. 1. 2014 (§2140 a násl. o. z.). Nadto opomněl zohlednit časovou posloupnost uzavření inkriminované kupní smlouvy, uplatnění předkupního práva předkupníkem a teprve následného odstoupení od smlouvy koupěchtivým. Nezvažoval, zda a jaké nastaly účinky rozvazovací podmínky podle §2145 o. z. Závěrem, že předkupní právo odpovídající podmínkám původně sjednané kupní smlouvy zaniklo spolu s jejím zánikem, ačkoliv bylo uplatněno před zánikem kupní smlouvy, se odchýlil od shora reprodukovaných závěrů, které Nejvyšší soud přijal ve věci sp. zn. 22 Cdo 805/2021. Bez příslušné hlubší právní úvahy (pouze okrajově) a bez dopadu na zde dovozené závěry, neboť taková situace tehdy nenastala, je v citovaném rozhodnutí naznačováno, že předkupní právo sice trvalo i po zrušení v pořadí první kupní smlouvy, avšak zaniklo by pravděpodobně v okamžiku uzavření nové kupní smlouvy (a bylo zřejmě nahrazeno předkupním právem odpovídajícím této nové smlouvě). Potud je v nyní projednávané věci namístě zabývat se účinky "dospělého" předkupního práva z následně zrušené kupní smlouvy i na případnou nově uzavřenou kupní smlouvu coby právní otázkou v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud neřešenou (i když navazující na závěry dovozené v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 805/2021).
Pro přijetí závěru, zda trvá nárok žalobkyně na nahrazení projevu vůle směřujícího k uzavření kupní smlouvy odpovídající předkupnímu právu, které dospělo uzavřením kupní smlouvy ze 7. 10. 2016, je třeba zodpovědět následující otázky:
1) trvá předkupní právo uplatněné oprávněným z předkupního práva vůči stranám kupní smlouvy i poté, co tato smlouva byla zrušena,
2) jaký vliv mělo uplatnění předkupního práva oprávněným na inkriminovanou kupní smlouvu,
3) lze na skutkový stav aplikovat §2145 o. z., a
4) jaký vliv mělo na trvání předkupního práva uzavření další kupní smlouvy.
První otázku zodpovídá krom zákonodárce a komentářové literatury Nejvyšší soud právě v citovaném rozsudku sp. zn. 22 Cdo 805/2021 (viz výše).
Současná právní úprava předkupního práva pojí okamžik vzniku povinnosti nabídnout věc zatíženou předkupním právem ke koupi předkupníkovi až s okamžikem uzavření smlouvy s koupěchtivým (§2143 o. z.). V případě porušení této povinnosti ze strany prodávajícího (slovy zákona "dlužníka") přiznává osobě oprávněné z věcného předkupního práva nárok domáhat se převedení věci po koupěchtivém (§2144 odst. 1 o. z.). Zákon výslovně nepředvídá následky zrušení uzavřené smlouvy mezi prodávajícím a koupěchtivým na již "dospělé" předkupní právo, které chce oprávněný z předkupního práva realizovat. Z účelu právní úpravy však lze dovodit, jaký smysl má být institutem předkupního práva v každém jednotlivém případě naplněn (ochrana oprávněného před nekalým jednáním prodávajícího, popř. koupěchtivého). Ze zákona a komentářové literatury lze dovodit, že jednou "dospělé" předkupní právo trvá, dokud se osoba z něho oprávněná nedomůže jeho naplnění nabytím zatížené věci, případně neprohlásí, že o jeho naplnění nemá zájem, nebo v případě nemožnosti splnění převodu zatížené věci úspěšně neuplatní svůj nárok na náhradu škody. Protože je toto právo v uvedeném případě vázáno na věc (jako věcné předkupní právo), která je jím zatížena, a nikoliv na osoby, může se předkupník domáhat jeho naplnění po komkoliv, kdo je v danou chvíli faktickým vlastníkem věci, u níž předkupní právo dospělo, tedy i po prodávajícím v případě, byla-li kupní smlouva zrušena. Předpokladem však je, že došlo k nabídnutí věci předkupníkovi k prodeji (§2143 o. z.), případně že předkupník projevil vůli předkupní právo využít, nebyla-li mu věc k prodeji řádně nabídnuta; řečeno jinak, pro naplnění smyslu institutu předkupního práva je nutné akceptovat názor, že stejné účinky na dospění předkupního práva má i jeho uplatnění předkupníkem v době, kdy je již uzavřená kupní smlouva účinná. Vyjádří-li předkupník svůj záměr předkupní právo realizovat, jeho předkupní právo dospěje stejným způsobem, jako by mu ho nabídl prodávající k prodeji v okamžiku uzavření kupní smlouvy. Účinkem dospění předkupního práva a jeho přijetí předkupníkem je zánik uzavřené kupní smlouvy mezi prodávajícím a koupěchtivým (srov. L. Svoboda. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§2055–3014), 1. vydání, 2014, s. 118 a násl.).
Zdánlivý problém nastává v případě, kdy byla koupě završena tím, že se věc zatížená předkupním právem dostala do dispozice koupěchtivého (např. nemovitost na základě zápisu do katastru nemovitostí). Ustanovení §2144 odst. 1 o. z. dává předkupníkovi možnost domáhat se převodu věci za shodných podmínek, jaké byly dojednány v kupní smlouvě s prodávajícím ("dlužníkem"). Současně však lze očekávat, že je-li účinkem dospění předkupního práva zánik uzavřené smlouvy, pak, dojde-li k navrácení věci do dispozice prodávajícího, má předkupník nárok vůči držiteli a majiteli věci, tj. v mnoha případech opět vůči prodávajícímu. V případě smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti, které je již zapsané do katastru nemovitostí, je mnohdy jednodušší, domůže-li se předkupník převodu věci přímo na koupěchtivém. V případě, že dojde ke zrušení smlouvy mezi prodávajícím a koupěchtivým, pak i nadále trvá již "dospělé" a předkupníkem uplatněné předkupní právo odpovídající této smlouvě. Předkupník má tak ve všech směrech právo a možnost domoci se naplnění svého "dospělého" předkupního práva (viz podpůrně rovněž závěry Nejvyššího soudu v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 805/2021).
Podstatné je, že předkupní právo dospělo uzavřením kupní smlouvy (dospěla povinnost nabídnout věc ke koupi předkupníkovi), že předkupník své právo uplatnil v době trvání této smlouvy, a že prodávající a koupěchtivý, kteří si museli být vědomi toho, že předkupník bude se svým nárokem z titulu předkupního práva vůči koupěchtivému úspěšný, postupovali tak, aby věc byla vrácena do vlastnictví a dispozice prodávajícího, neboť zjevně nepočítali s tím, že předkupní právo podle prvně uzavřené smlouvy trvá, dokud se předkupníkovi nezdaří je realizovat (když jasně a za trvání smlouvy, a tedy i povinnosti nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, vyjádřil vůli svého předkupního práva využít). Logicky lze dovozovat, že na vznik a trvání nároku na domožení se "dospělého" předkupního práva nemá tolik vliv učinění nabídky předkupního práva, jako vyjádření vůle předkupníka, že má v úmyslu své předkupní právo odpovídající podmínkám uzavřené (a trvající) smlouvy realizovat.
Z dovolací argumentace žalobkyně, která hojně využívá termínu "splnění rozvazovací podmínky", vyplývá, že zvažovala i vliv následků naplnění rozvazovací podmínky podle §2145 o. z. na trvání kupní smlouvy uzavřené dne 7. 10. 2016. Odvolací soud se uvedeným ustanovením nezabýval. V právní teorii vedle sebe aktuálně existují dva názory na aplikaci §2145 o. z. Jeden zjevně vychází ze zamýšleného účelu tohoto ustanovení, kterým je především ochrana vlastníka (dlužníka), který by po uplatnění předkupního práva předkupníkem mohl být zavázán k témuž plnění dvěma osobám – předkupníkovi a koupěchtivému, s nímž uzavřel kupní smlouvu. To předpokládá, že by se rozvazovací podmínka mohla uplatňovat pouze do okamžiku předání věci prodávajícím koupěchtivému, tedy do dovršení prodeje zatížené věci; rozvazovací podmínka je vázána na uplatnění předkupního práva. Uplatněním předkupního práva dochází k naplnění rozvazovací podmínky, ale pouze, pokud je předkupní právo uplatněno předkupníkem vůči dlužníkovi (§2145 ve spojení s §548 odst. 2 o. z.). Předkupník může být (s uplatněním svého práva a s případnými nároky na jeho splnění) vůči dlužníkovi úspěšný jen tehdy, jestliže ten bude moci svou povinnost věc převést splnit, tedy bude-li mít věc u sebe, případně bude-li moci učinit kroky vedoucí k tomu, aby věc znovu získal do svého vlastnictví a mohl předkupníkovi plnit. K tomu se mu nabízí možnost se ve vztahu ke koupěchtivému dovolat rozvazovací podmínky v kupní smlouvě. Tuto možnost nemá, pokud splnění povinnosti ze strany dlužníka bylo zmařeno převedením vlastnického práva na koupěchtivého. Splněním rozvazovací podmínky dochází k zániku povinností stran z kupní smlouvy uzavřené s koupěchtivým, a to ex nunc, v důsledku čehož k okamžiku splnění rozvazovací podmínky dlužník a koupěchtivý přestávají být vázáni účinky mezi nimi uzavřené smlouvy (Baudyš P. K realizaci předkupního práva u nemovitostí . Právní rozhledy 9/2016, s. 333, shodně též závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2020, sp. zn. 33 Cdo 4737/2018).
Ustanovení §2145 o. z. by při akceptaci shora uvedeného názoru nemohlo být v nyní projednávané věci použito, protože jednak došlo k dovršení kupní smlouvy a předmětné nemovitosti se dostaly do sféry koupěchtivého, a druhak předkupník neuplatnil předkupní právo vůči dlužníkovi (prodávajícímu), nýbrž vůči koupěchtivému; předkupní právo, bylo-li zjevně úmyslně opomenuto, může uplatnit ve smyslu §2143 o. z. i předkupník (namísto nabídky prodávajícího /dlužníka/). Tento výkladový názor překračuje (potažmo nad rámec textu zákona rozšiřuje) strohou dikci zákonného ustanovení. V nyní projednávané věci prodávající nabyl věc zpět do svého vlastnictví, jinými slovy došlo okamžikem uplatnění předkupního práva předkupníkem (žalobkyní) i k naplnění rozvazovací podmínky podle §2145 o. z., a kupní smlouva ze dne 7. 10. 2016 pozbyla účinků mezi jejími stranami ex nunc (k okamžiku splnění rozvazovací podmínky dlužník a koupěchtivý přestali být vázáni účinky mezi nimi uzavřené smlouvy - viz Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§2055–3014), 1. vydání, 2014, s. 125 - 126: L. Svoboda), a to zejména proto, že prodávající následně nabyl věc zpět do své sféry. I výklad tohoto ustanovení tak vede k závěru, že předkupní právo dospělo za trvání kupní smlouvy ze 7. 10. 2016 a trvalo i po zániku této smlouvy, který mohla přivodit i rozvazovací podmínka podle §2145 o. z.
Zbývá zodpovědět otázku trvání jednou "dospělého" předkupního práva v případě uzavření nové kupní smlouvy, které přivodí vznik povinnosti prodávajícího (dlužníka) nabídnout věc k prodeji předkupníkovi za podmínek sjednaných v nové smlouvě ve smyslu §2143 o. z. Jak již bylo vyloženo výše, předkupní právo vzniklé na základě kupní smlouvy ze 7. 10. 2016 dospělo jeho uplatněním předkupníkem, který vyjádřil vůli zatížené věci v rámci předkupního práva koupit, nezaniklo ani se zánikem této smlouvy. Právo předkupníka domoci se předkupního práva tohoto obsahu může podle zákona (i právní teorie zániku závazků) zaniknout pouze tehdy, domůže-li se předkupník převodu předmětných nemovitostí na první žalované, nebo prohlásí-li, že uvedené předkupní právo využít nehodlá (v takovém případě by předkupní právo trvalo dál a povinnost nabídnout věc předkupníkovi by dozrála s každou další uzavřenou smlouvou). Žádná další právní skutečnost nemůže mít na trvání nebo zánik jednou vzniklého a uplatněného předkupního práva ze smlouvy ze 7. 10. 2016 právní vliv, a to ani případné uzavření nové kupní smlouvy. Právo žalobkyně coby předkupníka domoci se předkupního práva naopak vede k neplatnosti kupní smlouvy uzavřené 16. 1. 2019, neboť byla uzavřena v rozporu se zákonem (§580 o. z.) v okamžiku, kdy jediným oprávněným na straně kupující mohla být z titulu svého "dospělého" předkupního práva právě žalobkyně. Žalobkyni lze tudíž přisvědčit, tvrdí-li, že k zániku povinnosti první žalované uzavřít s ní kupní smlouvu odpovídající jí uplatněnému předkupnímu právu, může dojít pouze za podmínek stanovených zákonem; sjednání nové kupní smlouvy mezi žalovanými přitom mezi takového podmínky, resp. právní skutečnosti nepatří.
Ze shora uvedených závěrů vyplývá, že předkupní právo žalobkyně vzniklé na základě kupní smlouvy ze 7. 10. 2016 nadále trvá.
Za dané procesní situace považuje dovolací soud za bezpředmětné zabývat se druhou dovolací námitkou, kterou žalobkyně uplatnila v rámci dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci, a to posouzením platnosti kupní smlouvy z 16. 1. 2019 z hlediska rozporu s dobrými mravy (§580 odst. 1 o. z.).
Protože závěr odvolacího soudu, že uzavřením v pořadí druhé kupní smlouvy zaniklo do té doby trvající předkupní právo žalobkyně vzniklé na základě kupní smlouvy ze 7. 10. 2016, je nesprávný, je dovolání proti rozhodnutí odvolacího soudu nejen přípustné, ale i důvodné; Nejvyšší soud proto rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (243e odst. 1 o. s. ř.).
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný (§243g odst. 1, věta první, §226 odst. 1 o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243g odst. 1, věta druhá, o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 24. 1. 2023
JUDr. Ivana Zlatohlávková
předsedkyně senátu