ECLI:CZ:NS:2024:26.CDO.3434.2023.1
sp. zn. 26 Cdo 3434/2023-321
ROZSUDEK
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudkyň Mgr. Lucie Jackwerthové a JUDr. Pavlíny Brzobohaté ve věci žalobců a) K. H. , a b) Společenství pro dům XY , zastoupených Mgr. Ing. Tomášem Vítkem, advokátem se sídlem v Praze 7, Argentinská 783/18, proti žalované O. K. , zastoupené JUDr. Ing. Jaroslavem Tajbrem, advokátem se sídlem v Praze 8, Pobřežní 394/12, o zdržení se zásahů do vlastnického práva a odstranění následků tohoto jednání, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 7 pod sp. zn. 5 C 442/2015, o dovolání žalobců proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 19. 1. 2023, č. j. 29 Co 363/2022-282, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 19. 1. 2023, č. j. 29 Co 363/2022-282, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
1. Žalobci (vlastnice bytové jednotky č. 142/4 v „domě č. p. XY na adrese XY“ – a společenství vlastníků jednotek v tomto domě – dále jen „Společenství“) se domáhali, aby žalované (vlastnici jednotky č. 142/103 v domě – dále jen „Jednotka“) byla uložena povinnost zdržet se rušení vlastnického práva žalobkyně a) v podobě stavební úpravy „prostor – dvorního traktu bytového domu č. p. XY, ul. XY, situovaného na pozemku parc. č. XY v k. ú. XY, spočívající v zásahu do fasády severní části výše uvedené stavby vybudováním okenního otvoru o velikosti 0,60 m x 0,95 m x 1 m včetně okenní výplně, dále v zásahu do vodorovné nosné konstrukce stropu vybudováním otvoru o velikosti 3,1 m x 1,15 m, dále vybudováním otvoru o velikosti 0,8 m x 1 m v podhledu stropní konstrukce pod tímto otvorem a instalaci ocelového točivého schodiště o 13 stupních o průměru cca 60 cm v prvním nadzemním podlaží směřujícím do společných prostor nad prvním nadzemním podlažím, dále v zazdění otvoru o velikosti 0,75 m x 0,65 m ve štítové stěně na hranici s pozemkem parc. č. XY v k. ú. XY a v instalaci průhledných střešních tašek v téže stavbě, a současně, aby žalovaná byla povinna k odstranění tohoto stále trvajícího neoprávněného zásahu“.
2. Obvodní soud pro Prahu 7 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 8. 12. 2021, č. j. 5 C 442/2015-215, ve znění opravného usnesení ze dne 3. 3. 2022,
č. j. 5 C 442/2015-225, zamítl žalobu a rozhodl o náhradě nákladů řízení.
3. K odvolání žalobců Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 19. 1. 2023, č. j. 29 Co 363/2022-282, rozsudek soudu prvního stupně (ve znění opravného usnesení) potvrdil a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení.
4. Shodně se soudem prvního stupně zjistil, že žalobkyně a) i žalovaná jsou vlastnice jednotek vymezených v domě, který spravuje Společenství. Jednotka žalované se nenachází v (tzv. předním) domě, nýbrž v přízemním objektu ve dvoře domu (dále jen „objekt“) a byla vymezena v části B. prohlášení vlastníka ze dne 26. 5. 1995 (dále jen „prohlášení“) jako „nebytový prostor – jednotka č. 142/103 vzniklá z bývalého domovnického bytu o celkové výměře 57,82 m2“, který patří k vlastnictví jednotky č. 142/5. Uvedená část prohlášení definovala společné prostory domu ve vztahu k jednotkám jako schodiště, chodby, prádelny, a vodoměr, a společné části domu ve vztahu k nebytovým prostorům v přízemí jako průjezd, chodba – vstup, chodba – WC, schodiště a dvůr. Částí C. prohlášení označenou jako „Určení společných částí budovy“ byly vymezeny společné části domu jako: základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, chodby, WC v I., II. a III. patře, rozvody vody, kanalizace, plynu, elektřiny, společné televizní antény (STA), domovní elektroinstalace, rozvody telekomunikací, dvůr a průjezd. Změnou prohlášení ze dne 8. 12. 2003 byla Jednotka v jeho části B. nově vymezena takto: „nebytový prostor umístěný v přízemí, celková plocha je 57,82 m2, jednotka se skládá z: místnost č. 1 18,57 m2, místnost č. 2 20,68 m2, místnost č. 3 18,57 m2. Vybavení jednotky: bez vybavení. Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, plynu, kanalizace, elektroinstalace, STA, kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). K vlastnictví jednotky dále patří: podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken.“. V části C. zůstalo prohlášení beze změn. Podáním ze dne 10. 8. 2015, doplněným 11. 9. 2015, požádala žalovaná příslušný stavební úřad o dodatečné povolení stavby, jež spočívala ve sporných stavebních úpravách objektu. Mezi účastníky přitom bylo nesporné, že provedení těchto stavebních úprav nebylo odsouhlaseno ostatními vlastníky jednotek v domě, ani schváleno příslušnou většinou shromáždění Společenství.
5. Odvolací soud považoval za správný závěr soudu prvního stupně, že žalovaná předmětnými stavebními úpravami nezasáhla do společných částí domu. Uvedl, že vymezení jednotek a společných částí v domě je třeba posuzovat podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „zákon č. 72/1994 Sb.“). To se odvíjelo nejen od demonstrativního zákonného vymezení v §2 písm. g) citovaného zákona, ale především od vůle vlastníka budovy, jenž svým prohlášením podle §4 odst. 1, odst. 2 písm. c) citovaného zákona určoval, které prostorově vymezené části budovy se stanou jednotkami a které společnými částmi. Vzal v úvahu, že Jednotka se nachází v samostatně stojícím objektu mimo (tzv. přední) dům č. p. XY a že je stavebnětechnicky samostatnou stavbou, prostorově soustředěnou a uzavřenou navenek obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, a vyložil prohlášení vlastníka tak, že součásti a příslušenství Jednotky v něm neuvedené, jako je střecha, půdní prostor, vodorovné či svislé nosné konstrukce, fasády a obvodové zdi, podhledy stropní konstrukce nejsou společnými částmi (tzv. předního) domu č. p. XY, neboť s ním nejsou nijak spojeny, nejsou z něj přístupny a není ani zřejmé, jak by mohly být ostatními vlastníky jednotek společně užívány. S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 14. 2. 2001, sp. zn. 30 Cdo 1149/2000, a ze dne 7. 5. 2002, sp. zn. 28 Cdo 469/2002, dále dovodil, že Jednotka navíc splňuje znaky budovy ve smyslu §2 písm. a) zákona č. 72/1994 Sb., a i proto není důvod některou její součást považovat za společnou část domu. Za nedůvodnou pokládal odvolací námitku, že zamítavé soudní rozhodnutí v dané věci fakticky mění dosavadní vymezení Jednotky, neboť předmětem sporu je jen posouzení, zda předmětnými stavebními úpravami bylo zasaženo do společných částí domu a vlastnického práva žalobců; samotná legitimita stavebních úprav bude šetřena v rámci stavebního řízení. S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 1. 8. 2014, sp. zn. 26 Cdo 886/2013, neshledal, že by žalovaná předmětnými stavebními úpravami jakkoli zasáhla do společných částí domu, a (stejně jako soud prvního stupně) uzavřel, že ochrana vlastnického práva vlastníků jednotek před neoprávněným zásahem do společných částí domu je uplatňována nedůvodně.
6. Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci (dovolatelé) dovolání, jehož přípustnost opřeli o ustanovení §237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Nesouhlasili se závěrem, že část C. prohlášení vlastníka se na objekt nevztahuje a že sporné části objektu nejsou společnými částmi domu. Měli za to, že dovolací soud ve svém rozhodování zřejmě dosud neřešil otázku, zda se na prostory nebo části budovy, které vlastník opomene vymezit v prohlášení, pohlíží jako na společné části domu ve vlastnictví všech vlastníků jednotek či nikoli. Zdůraznili, že uvedená otázka již byla (kladně) vyřešena v rámci správního soudnictví (např. v rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 5. 2016, sp. zn. 5 As 136/2015, a usnesení Ústavního soudu ze dne 11. 10. 2016, sp. zn. IV. ÚS 2104/16), přičemž není důvod, aby byla řešena jinak v civilním soudnictví. Části budovy, které byly prohlášením vlastníka opomenuty, je tudíž nutno považovat za společné části domu ve smyslu §2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb. Nadto nemá-li objekt samostatný přístup z ulice a nenachází-li se v něm nejméně dva prostorově uzavřené samostatné užitkové prostory, odporuje (blíže označené) ustálené judikatuře dovolacího soudu závěr obou soudů, že je samostatnou budovou ve smyslu §2 písm. a) zákona č. 72/1994 Sb. Navrhli, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
7. Žalovaná se ve vyjádření k dovolání ztotožnila se závěry soudů nižších stupňů a navrhla, aby dovolání bylo zamítnuto.
8. Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjekty k tomu oprávněnými – účastníky řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelů (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.). Dovolání je přípustné podle §237 o. s. ř., neboť při řešení otázek (vyplývajících z obsahu odvolání) – zda určitá stavba splňuje zákonné znaky budovy ve smyslu §2 zákona č. 72/1994 Sb. a zda lze střechu, hlavní svislé a vodorovné konstrukce považovat za součást jednotky – se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
9. Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existenci uvedených vad dovolatelé nenamítli a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
10. I když se práva a povinnosti vlastníků jednotek vymezených podle zákona č. 72/1994 Sb. od 1. 1. 2014 řídí zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), vznik vlastnického práva k takovým jednotkám a odvozená (sekundární) práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti občanského zákoníku se posuzují podle dosavadních předpisů (§3028 odst. 2 o. z.). V projednávané věci byly jednotky a společné části domu určeny prohlášením ze dne 26. 5. 1995, Jednotka pak byla nově vymezena změnou prohlášení ze dne 8. 12. 2003, pro její vymezení je tak určující zákon č. 72/1994 Sb. ve znění účinném ke dni 8. 12. 2003 (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze 17. 12. 2015, sp. zn. 26 Cdo 3862/2015, uveřejněný pod č. 21/2017 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
11. Podle §2 písm. a) zákona č. 72/1994 Sb. budovou se rozumí trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal. Rozhodnutím vlastníka za budovu lze považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy.
12. Podle §2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb. společnými částmi domu se rozumí části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny).
13. Podle §2 písm. h) zákona č. 72/1994 Sb. jednotkou se rozumí byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona.
14. Podle §4 zákona č. 72/1994 Sb. vlastník budovy určuje svým prohlášením prostorově vymezené části budovy, které se stanou za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením jednotkami [§2 písm. h)] a společnými částmi domu [§2 písm. g)].
15. Výkladem §2 písm. a) zákona č. 72/1994 Sb. se Nejvyšší soud opakovaně zabýval. V rozsudku ze dne 14. 2. 2001, sp. zn. 30 Cdo 1149/2000, vyložil, že právní pojem "budova" uvedený v tomto ustanovení je použit jako legislativní pojem pouze a právě jen pro účely citovaného zákona. Při právním posouzení, zda určitá stavba splňuje zákonné znaky budovy ve smyslu §2 zákona č. 72/1994 Sb. je tedy nezbytné vyjít ze všech znaků, kterými citovaný zákon budovu charakterizuje. V rozsudku ze dne 7. 5. 2002, sp. zn. 28 Cdo 469/2002, dále dovodil, že budovou podle zákona o vlastnictví bytů je stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal, a to za předpokladu, že vykazuje charakter samostatné nemovité věci v právním smyslu.
16. Odvolací soud (soud prvního stupně) na tyto rozsudky správně odkázal, jejich závěry však nesprávně interpretoval. Podle skutkových zjištění objekt ve dvoře zahrnuje jen jeden prostorově uzavřený samostatný užitkový prostor (vymezený jako Jednotka), a už jen proto nemůže být budovou ve smyslu §2 písm. a) zákona č. 72/1994 Sb., neboť nesplňuje jeden z pojmových znaků budovy podle citovaného zákona (nejsou v něm dva prostorově uzavřené samostatné užitkové prostory). Tím spíše pak nemůže být budovou sama Jednotka. Nadto se odvolací soud (soud prvního stupně) nezabýval tím, zda tento objekt vykazuje charakter samostatné nemovité věci v právním smyslu, a nevzal přitom v úvahu, že se nachází ve dvoře, a nezohlednil jeho případnou vzájemnou propojenost s (tzv. předním) domem č. p. XY (jako je např. společný průchod, napojení na inženýrské sítě apod.). Pouze pro úplnost lze dodat, že nemůže jít ani o sekci budovy se samostatným vchodem a číslem popisným.
17. Objekt může tvořit součást předmětného domu, případně být jeho příslušenstvím, uvedené rozlišení však není z hlediska předmětu řízení podstatné. Z hlediska zákona č. 72/1994 Sb. je nutno na (tzv. přední) dům a objekt ve dvoře nahlížet jako na jeden celek a neexistuje důvod, proč by se na něj nemělo vztahovat prohlášení vlastníka [§4 zákona č. 72/1994 Sb.]. Vymezila-li tedy část C. prohlášení společné části domu mimo jiné jako: obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, je třeba uvedenou část prohlášení vztáhnout i na objekt ve dvoře.
18. Avšak i kdyby se vymezení společných částí domu v části C. prohlášení na tento objekt skutečně nevztahovalo, bylo by možné uzavřít, že v případě sporných prvků, do nichž žalovaná zasáhla, jde o společné části domu.
19. V demonstrativním výčtu společných částí domu v §2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb. jsou výslovně uvedeny mimo jiné střecha a hlavní svislé a vodorovné konstrukce. I když zákon pojem „hlavní svislé a vodorovné konstrukce“ blíže nedefinuje, nepochybně mezi ně budou patřit vnější (obvodové) zdi, které vymezují stavbu v prostoru a oddělují ji od vnějšího prostředí, a stejně tak i stropy, které ji rozdělují na jednotlivá podlaží.
20. V projednávané věci jde o zásah žalované do střechy, stropu, fasády a štítové stěny, tj. v obou případech do vnější stěny objektu, tedy do střechy a hlavních svislých a vodorovných konstrukcí. Podle ustálené soudní praxe přitom vlastník domu nemůže jako nebytové prostory určit společné části domu, jejichž příkladný výčet je uveden v §2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb. Takové prohlášení (jeho část) by bylo neplatné pro rozpor se zákonem podle §39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 11. 2003, sp. zn. 28 Cdo 1788/2003, proti němuž podanou ústavní stížnost Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 8. 12. 2004, sp. zn. III. ÚS 23/04, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 5. 2017, sp. zn. 26 Cdo 1184/2016). Nemohou-li být střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce vymezeny jako součást jednotky v prohlášení vlastníka, tím méně by pak mohly být považovány za součást jednotky v případě, že byly prohlášením vlastníka opomenuty. To by totiž znamenalo, že vlastník jednotky by mohl kdykoli bez souhlasu ostatních vlastníků jednotek tyto prvky upravovat (měnit jejich vzhled či umístění), čímž by mohl ovlivnit podlahovou plochu své jednotky a v důsledku toho také velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Takový výklad by byl v rozporu s principem bytového spoluvlastnictví.
21. Jelikož dovolatelé v této věci žádají primárně ochranu před zásahem do střechy a hlavních svislých a vodorovných konstrukcí, status půdního prostoru objektu (rovněž zpochybněný v dovolání) není z hlediska předmětu řízení významný. Nicméně jen z toho, že nebyl v prohlášení označen za společnou část domu, nelze dovozovat, že představuje součást nebo příslušenství Jednotky. V této souvislosti lze připomenout např. usnesení ze dne 15. 3. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4519/2016, v němž Nejvyšší soud shledal v souladu s ustálenou judikaturou závěr odvolacího soudu, že půdní prostor je ze své podstaty v souladu s §2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, společnou částí domu.
22. Z výše uvedeného vyplývá, že neobstojí závěr obou soudů, podle nějž žalovaná předmětnými stavebními úpravami nezasáhla do společných částí domu. Protože napadený rozsudek není z hlediska uplatněných dovolacích námitek správný, a protože nejsou podmínky pro jeho změnu, dovolací soud ho podle §243e odst. 1 o. s. ř. zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
23. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243g odst. 1 o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 14. 2. 2024
JUDr. Jitka Dýšková
předsedkyně senátu