ECLI:CZ:US:2022:4.US.352.22.1
sp. zn. IV. ÚS 352/22
Usnesení
Ústavní soud rozhodl v senátu složeném z předsedy Jana Filipa, soudce zpravodaje Pavla Rychetského a soudce Radovana Suchánka o ústavní stížnosti Aleny Doležalové, zastoupené JUDr. Michaelou Voseckou Klečkovou, advokátkou, sídlem Ječná 1321/29a, Brno, proti rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 20. října 2021 č. j. 33 Cdo 1691/2021-280, rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 6. ledna 2021 č. j. 19 Co 189/2020-253 a rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 9. června 2020 č. j. 108 C 65/2015-216, za účasti Nejvyššího soudu, Krajského soudu v Brně a Městského soudu v Brně, jako účastníků řízení, a společnosti 1) EDEN Královo Pole s.r.o. - v likvidaci, sídlem Pražákova 1008/69, Brno, a společnosti 2) KOMFORT, a.s., sídlem Křenová 478/72, Brno, jako vedlejších účastnic řízení, takto:
Ústavní stížnost se odmítá.
Odůvodnění:
I.
Vymezení věci
1. Ústavní stížností, jež byla Ústavnímu soudu doručena dne 7. 2. 2022, navrhla stěžovatelka zrušení v záhlaví uvedených rozsudků z důvodu tvrzeného porušení jejích základních práv zaručených v čl. 11 a čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod (dále jen "Listina") a čl. 6 odst. 1 Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod (dále jen "Úmluva"), jakož i porušení čl. 1, čl. 2 odst. 3, čl. 4 a 90 Ústavy České republiky (dále jen "Ústava").
II.
Shrnutí řízení před obecnými soudy
2. Vedlejší účastnice 1) a společnost Pramen ? Brněnka, spol. s r. o. se ve smlouvě o budoucím převodu jednotky do vlastnictví ze dne 4. 4. 2007 a v jejím dodatku č. 1 ze dne 12. 5. 2008 zavázaly, že vedlejší účastnice 1) jako stavebník a budoucí vlastník komplexu EDEN převede na budoucího kupujícího, jímž se na základě dodatku č. 1 k této smlouvě stala místo původního kupujícího stěžovatelka, ve smlouvě vymezenou bytovou jednotku. Předmětem převodu mělo být i garážové stání a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku, jehož výlučným vlastníkem v té době byla společnost Pramen - Brněnka, spol. s r. o., která se zavázala k budoucímu převodu příslušného spoluvlastnického podílu na skutečně zastavěné části pozemku. V čl. XI odst. 3 této smlouvy vedlejší účastnice 1) prohlásila, že "přejímá záruku za jakost díla po dobu 36 měsíců ode dne jeho předání, práva ze záruky přechází dnem předání díla na kupujícího, který je oprávněn uplatnit je přímo u jednotlivých dodavatelů staveb".
3. Kupní smlouvou ze dne 5. 1. 2010 vedlejší účastnice 1) převedla na stěžovatelku vlastnické právo k jednotce č. X1 nacházející se v 6. nadzemním podlaží domu č. p. X2 umístěné na ulici P. v B., zapsaného na listu vlastnictví č. X3 pro katastrální území Královo Pole, obec Brno, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Brno-město, postaveném na pozemku p. č. X4, dále k příslušnému spoluvlastnickému podílu na pozemku p. č. X4 a X5 a k přesně specifikovaným spoluvlastnickým podílům na společných částech budovy. Právní účinky vkladu nastaly dne 15. 1. 2010. Kupní smlouva neobsahovala žádná specifická ujednání ohledně záruční doby či uplatnění práv ze záruky.
4. Stěžovatelka dne 22. 6. 2012 vytkla vedlejší účastnici 1) vady budovy spočívající v zatékání do 1. podzemního podlaží - garáže. V reklamaci uvedla, že při dešti se v tomto prostoru vždy objevuje velké množství vody a žádala o odstranění závady v záruční době. Vedlejší účastnice 1) potvrdila převzetí reklamace téhož dne a reagovala na ni dopisem ze dne 26. 6. 2012, že věc byla postoupena dodavateli k odstranění závady. Stěžovatelka vyzvala vedlejší účastnici 1) k odstranění závady předžalobní výzvou ze dne 21. 3. 2014. Vedlejší účastnice 1) následně stěžovatelce písemně sdělila, jaká opatření již byla provedena pro odstranění závady a jakým způsobem bude dále postupováno. Stěžovatelku i ostatní uživatele prostor požádala o trpělivost. Společnost Sanostav s.r.o. dne 9. 4. 2014 vypracovala zprávu o provedení stavebně technického posouzení stavby, v níž popsala dosavadní stav v budově a možné způsoby pronikání vody a navrhla technické řešení dané situace. Ze zprávy o provedené opravě hydroizolace ze dne 16. 6. 2014 vyplynulo, že vedlejší účastnice 2) ve dnech 19. až 29. 5. 2014 realizovala společně se společností Sanostav s.r.o. v podzemních garážích objektu Eden sanační práce v garáži. Při následné kontrole nebylo shledáno zatečení v opravovaných místech. Fotografie předložené stěžovatelkou z ledna, července a září 2014 i datovaných dnem 18. 8. 2015 vypovídají o tom, že v prostorech garáží je patrno zatečení vody do podzemních prostor, vedlejší účastnice 1) nicméně uvedla, že na fotografiích jde o jiné závady než ty reklamované před podáním žaloby.
5. Rozsudkem Městského soudu v Brně (dále jen "městský soud") ze dne 9. 6. 2020 č. j. 108 C 65/2015-216, který byl potvrzen rozsudkem Krajského soudu v Brně (dále jen "krajský soud") ze dne 6. 1. 2021 č. j. 19 Co 189/2020-253, byla zamítnuta žaloba, kterou se stěžovatelka domáhala, aby soud uložil vedlejším účastnicím řízení povinnost společně a nerozdílně bezplatně odstranit vady díla - budovy č. p. X2 - projevující se zatékáním do 1. podzemního podlaží - garáže - předmětné budovy a budovy vzájemně propojené č. p. X6 dilatační spárou a tvorbou louží, a to opravou, která bude ze strany vedlejších účastnic realizována v souladu s platnými právními a normativními předpisy do 60 dnů od právní moci rozsudku.
6. Pro posouzení věci bylo určující, zda stěžovatelka vytkla vady vedlejší účastnici 1) v záruční době. Podle stěžovatelky byla pro uplatnění vad určující doba 36 měsíců ode dne předání věci, kterou si strany sjednaly ve smlouvě ze dne 4. 4. 2007. Obecné soudy se však s tímto názorem neztotožnily. Městský soud, s jehož argumentací se v převážné míře ztotožnil i krajský soud, poukázal na to, že mezi stěžovatelkou a vedlejší účastnicí byla dne 5. 1. 2010 uzavřena kupní smlouva. Dne 15. 1. 2010, kdy došlo ke vkladu vlastnického práva k předmětným nemovitostem, stěžovatelka převzala předmět koupě. Protože kupní smlouva neobsahovala zvláštní ustanovení o záruční době, uplatní se u ní záruční doba 24 měsíců od převzetí věci podle §619 a 620 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen "občanský zákoník"). Stěžovatelka se tudíž tím, že vytkla vady až dopisem ze dne 22. 6. 2012, následkem prekluze práva připravila o možnost domáhat se jeho ochrany u soudu.
7. Městský soud dále uvedl, že považoval smlouvu ze dne 4. 4. 2007 za smlouvu o smlouvě budoucí podle §50a občanského zákoníku. Podle jeho názoru byla tato smlouva absolutně neplatná pro absenci jedné z podstatných náležitostí, a to úpravy poměrů ke společným částem domu. Tomuto názoru sice nepřisvědčil krajský soud přihlédnuv k aktuální judikatuře Ústavního soudu, která tuto náležitost jako obligatorní pro smlouvu o smlouvě budoucí nevyžaduje, jinak ale souhlasil se závěrem, že smlouva o smlouvě budoucí, v níž byla sjednána záruční doba 36 měsíců od okamžiku předání díla, nemůže stát vedle sebe se smlouvou následně uzavřenou na jejím podkladě jako smlouvou kupní. Smlouva o smlouvě budoucí je pouze určitým předstupněm, který dává účastníkům možnost domáhat se uzavření v ní specifikovaného smluvního závazku. Pokud byly určité záruční podmínky sjednány pouze v této smlouvě, aniž by byly sjednány také v následně uzavřené kupní smlouvě, pak tyto podmínky neplatí. Bylo na stěžovatelce, aby si v kupní smlouvě "pohlídala" smluvně převzaté záruky. Neobstojí její argument, že byla v řízení jako spotřebitel slabší stranou. Pokud by si vymínila, aby bylo ustanovení o prodloužené záruce vtěleno do kupní smlouvy, byla by vedlejší účastnice 1) - s ohledem na odpovídající nárok stěžovatelky - nucena jejímu požadavku vyhovět.
8. Stěžovatelkou tvrzenému uznání dluhu brání podle městského soudu i krajského soudu skutečnost, že uplynutím záruční doby její právo zaniklo. Nešlo jen o promlčení. Kupní smlouva se navíc řídila občanským zákoníkem a zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), přičemž občanský zákoník upravoval v §558 pouze uznání dluhu peněžitého charakteru, které vyžadovalo písemnou formu, a nikoli jakéhokoli závazku. K takovémuto uznání dluhu však nedošlo. Na skutečnost, že se vedlejší účastnice 1) ve spolupráci s vedlejší účastnicí 2) snažila opravit tvrzenou vadu nelze z pohledu právní úpravy platné pro daný závazkový vztah usuzovat, že uznala nárok stěžovatelky. Pokud vedlejší účastnice 1) uvedla v reakci na poslední výzvu stěžovatelky, že vedlejší účastnice 2) se snaží provést opravu v záruční době, tato zmínka se týkala samostatného smluvního vztahu mezi oběma vedlejšími účastnicemi. Oba soudy nakonec konstatovaly, že nebyla dána pasivní věcná legitimace vedlejší účastnice 2), která pouze fakticky realizovala a snažila se opravit vady předmětné nemovitosti na základě smlouvy uzavřené mezi ní a vedlejší účastnicí 1). Mezi stěžovatelkou a vedlejší účastnicí 2) žádný smluvní vztah nevznikl.
9. Proti rozsudku krajského soudu podala stěžovatelka dovolání. Nejvyšší soud je zamítl rozsudkem ze dne 20. 10. 2021 č. j. 33 Cdo 1691/2021-280, v něm nejprve obecně shrnul, že podstatou smlouvy o budoucí smlouvě je ujednání smluvních stran, že spolu do sjednané doby uzavřou budoucí (někdy označovanou i jako hlavní), resp. realizační smlouvu, na jejíchž podstatných náležitostech se musí dohodnout. Doba k uzavření hlavní smlouvy je postavena na roveň ujednání o podstatných náležitostech. Nebude-li přitom smlouva v dohodnuté době uzavřena, je závazek uzavřít budoucí smlouvu vynutitelný soudně. Smlouva o smlouvě budoucí a následná realizační smlouva pak existují vedle sebe. Smlouva o smlouvě budoucí není uzavřením realizační smlouvy zrušena, ale jen naplněna. Již krajský soud se zabýval otázkou, zda lze vycházet z ujednání o záruce za jakost obsaženého ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě, jestliže nebylo převzato do následně uzavřené kupní smlouvy, a uzavřel, že z něj vycházet nelze. Nejvyšší soud jeho závěry upřesnil v tom smyslu, že měla-li stěžovatelka zájem na prodloužené záruce, kterou žalovaná 1) přislíbila sjednat v realizační (kupní) smlouvě, měla při jejím uzavření trvat na tom, aby obsahovala vše, co bylo ve smlouvě o budoucí smlouvě přislíbeno (předjednáno). Ostatně vedlejší účastnice 1) byla povinna s žalobkyní uzavřít kupní smlouvu přislíbeného (předjednaného) obsahu. Jestliže ale byla smluvními stranami uzavřena realizační (kupní) smlouva jiného obsahu, než byl přislíben ve smlouvě o smlouvě budoucí, nemohou se strany nyní dovolávat ujednání, které bylo pouze přislíbeno, avšak nebylo do realizační (kupní) smlouvy implementováno. Strany totiž projevily odlišnou vůli a žalobkyně se nemůže domáhat prodloužené záruky z titulu smlouvy o smlouvě budoucí.
10. K námitce, že krajský soud nerespektoval princip ochrany spotřebitele, Nejvyšší soud uvedl, že postavení stěžovatelky při sepisu (formulaci) kupní smlouvy bylo rovnocenné, neboť mohla vedlejší účastnici 1) "donutit", aby s ní uzavřela kupní smlouvu stejného obsahu, jaký byl sjednán ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě, resp. mohla a měla trvat na tom, aby byla předjednaná prodloužená záruka implementována do kupní smlouvy, což neučinila, ačkoli toto její právo bylo vynutitelné. Namítala-li stěžovatelka, že krajský soud nesprávně posoudil otázku pasivní legitimace vedlejší účastnice 2) a otázku uznání závazku ze strany vedlejší účastnice 1), podle Nejvyššího soudu ve vztahu k těmto námitkám řádně nevymezila přípustnost dovolání.
III.
Argumentace stěžovatelky
11. Stěžovatelka nesouhlasí se závěrem obecných soudů o prekluzi jejího práva. To, že záruční doba nebyla včleněna do samotné kupní smlouvy, ještě neznamená, že tento závazek zanikl spolu s uzavřením kupní smlouvy. Obecné soudy měly správně posoudit smlouvu ze dne 4. 4. 2007 nikoli jako "čistou" smlouvu o smlouvě budoucí, ale jako inominátní smlouvu podle §51 občanského zákoníku, která obsahuje jak prvky smlouvy o smlouvě budoucí kupní, tak prvky jiných smluvních typů, např. smlouvy o dílo. I kdyby však šlo toliko o smlouvu o smlouvě budoucí, tato smlouva nadále stojí vedle později uzavřené kupní smlouvě. Závazky z obou těchto smluv, včetně sjednané záruční doby 36 měsíců, stále platí. Tím, že se toto ustanovení nestalo součástí návrhu kupní smlouvy, byla stěžovatelka jako spotřebitel (jako slabší strana) uvedena v omyl vedlejší účastnicí 1). Toto jednání vedlejší účastnice 1) bylo v rozporu s dobrými mravy a nemůže požívat právní ochrany. Stěžovatelka byla v dobré víře, že závazky ze smlouvy ze dne 4. 4. 2007 platí i po uzavření kupní smlouvy. Ze strany vedlejší účastnice 1) mělo dojít také k uznání závazku.
12. Nejvyšší soud dal za pravdu stěžovatelce, že smlouva o smlouvě budoucí a následná kupní smlouva stojí vedle sebe, tedy že nebyla uzavřením kupní smlouvy zrušena. Pak ale toto své tvrzení popřel, když konstatoval, že uzavřením kupní smlouvy byla smlouva o smlouvě budoucí naplněna, a tedy nelze vycházet ze smlouvy o smlouvě budoucí, která následně nebyla zahrnuta do smlouvy kupní. Jde o nesrozumitelné a zcela protichůdné závěry, které odporují zásadě právní jistoty. Právní jistotě stěžovatelky odporuje i nepřiměřená délka soudního řízení.
IV.
Procesní předpoklady řízení před Ústavním soudem
13. Ústavní soud je příslušný k projednání návrhu. Ústavní stížnost byla podána oprávněnou navrhovatelkou, je přípustná [stěžovatelka vyčerpala zákonné procesní prostředky k ochraně práva ve smyslu §75 odst. 1 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon o Ústavním soudu")], byla podána včas a splňuje i další zákonem stanovené náležitosti, včetně povinného zastoupení advokátem (§29 až 31 zákona o Ústavním soudu).
V.
Vlastní posouzení
14. Poté, co se Ústavní soud seznámil s argumentací stěžovatelky a napadenými rozhodnutími, dospěl k závěru, že ústavní stížnost je zjevně neopodstatněná.
15. V řízení o ústavních stížnostech [čl. 87 odst. 1 písm. d) Ústavy, §72 a násl. zákona o Ústavním soudu] Ústavní soud jako soudní orgán ochrany ústavnosti (čl. 83 Ústavy) přezkoumává rozhodnutí či postup orgánů veřejné moci jen z toho hlediska, zda jimi nedošlo k porušení ústavně zaručených základních práv a svobod.
16. V posuzované věci byla předmětem posouzení Ústavního soudu otázka, zda se obecné soudy závěrem o zániku práva stěžovatelky z vad předmětu koupě následkem uplynutí zákonné záruční doby podle §620 odst. 1 občanského zákoníku nedopustily svévole či jiného pochybení, v jehož důsledku by napadená rozhodnutí neodpovídala zárukám spravedlivého procesu vztahujícím se k rozhodování obecných soudů. Žádné takové pochybení ale Ústavní soud neshledal. Jak vyplývá z obsahu napadených rozhodnutí, uzavřením kupní smlouvy nedošlo k zániku smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 4. 4. 2007, nýbrž k realizaci v ní sjednaného závazku kupní smlouvu uzavřít. Smlouva o smlouvě budoucí proto nezanikla. Nárok, který stěžovatelka uplatnila žalobou, má ovšem základ teprve v následně uzavřené smlouvě kupní. V této souvislosti nutno rozlišovat dvě roviny právních vztahů mezi stěžovatelkou a vedlejší účastnicí 1). První rovinu tvoří právní vztahy plynoucí ze smlouvy o smlouvě budoucí, jejíž součástí je závazek uzavřít smlouvu mající určité náležitosti, včetně ujednání o záruční době 36 měsíců. Druhou rovinu pak tvoří právní vztahy vyplývající ze samotné kupní smlouvy, přičemž právě od ní, a nikoli od ve smlouvě o smlouvě budoucí předjednaných náležitostí kupní smlouvy, se odvíjejí případné nároky stěžovatelky jako kupující z vad předmětu koupě. Nic na tom nemění ani skutečnost, že se smluvní strany v kupní smlouvě odchýlily od svého původního ujednání ve smlouvě o smlouvě budoucí a některé náležitosti kupní smlouvy upravily jinak. Takovémuto postupu smluvních stran, vychází-li z jejich vůle, nelze nic vytknout.
17. Ústavní soud konstatuje, že v právních závěrech obecných soudů nelze spatřovat rozpor, neboť závěr, že předmětné dvě smlouvy existují ve výše uvedeném smyslu vedle sebe, neznamená, že část ustanovení smlouvy o smlouvě budoucí lze bez výslovného ujednání v kupní smlouvě považovat za doplňující obsah kupní smlouvy. Vše podstatné je v tomto ohledu uvedeno v odůvodnění napadených rozhodnutí (viz body 6, 7 a 9 tohoto usnesení). Na těchto závěrech nic nemění ani skutečnost, že stěžovatelka byla při koupi jednotky vůči vedlejší účastnici 1) v postavení spotřebitelky. Výrazem tohoto jejího postavení je ostatně již použitelnost záruční doby 24 měsíců podle §620 odst. 1 občanského zákoníku, která nemohla být ujednáním smluvních stran zkrácena. Ve vztahu k uznání závazku, byť jde o námitku, jež nebyla v dovolání uplatněna řádně, lze plně odkázat na právní závěry městského soudu (viz bod 8 tohoto usnesení). Namítá-li stěžovatelka i nepřiměřenou délku řízení před obecnými soudy, tato skutečnost nemá význam pro posouzení ústavnosti napadených rozhodnutí. Mohla by být relevantní pro případný nárok na zadostiučinění za nemajetkovou újmu vzniklou nesprávným úředním postupem, o ten však v posuzované věci nejde.
18. Lze uzavřít, že napadenými rozhodnutími nebyla porušena základní práva stěžovatelky zaručená v čl. 11 a čl. 36 odst. 1 Listiny, ani jiná její ústavně zaručená základní práva a svobody či ústavní principy, na které stěžovatelka odkázala ve své ústavní stížnosti.
19. Z těchto důvodů Ústavní soud rozhodl podle §43 odst. 2 písm. a) zákona o Ústavním soudu mimo ústní jednání bez přítomnosti účastníků o odmítnutí ústavní stížnosti.
Poučení: Proti usnesení Ústavního soudu není odvolání přípustné.
V Brně dne 22. února 2022
Jan Filip v. r.
předseda senátu