ECLI:CZ:NS:2012:22.CDO.2222.2011.1
sp. zn. 22 Cdo 2222/2011
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., a soudců Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a JUDr. Zdeňka Pulkrábka, Ph.D., ve věci žalobkyně CREDITEX HOLDING, a. s., identifikační číslo osoby 16193938, se sídlem v Praze 9, U Vysočanského pivovaru 701/3, zastoupené Mgr. Danielem Schmiedem, advokátem se sídlem v Praze 2, Vinohradská 30, proti žalované UNIMEX-INVEST, s. r. o., identifikační číslo osoby 25872117, se sídlem v Ostravě-Porubě, Svojsíkova 2/1596, zastoupené Mgr. Gabrielou Nejedlíkovou, advokátkou se sídlem v Ostravě-Moravská Ostravě, Husova 2/1285, o zaplacení částky 14.240.822,20 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. 30 C 37/2007, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 30. září 2010, č. j. 51 Co 267/2010-273, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 30. září 2010, č. j. 51 Co 267/2010-273, se ruší a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Ostravě („soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 11. ledna 2010, č. j. 30 C 37/2007-155, zamítl žalobu, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobkyni částku 14.198.831,- Kč s úrokem z prodlení ve výši 16 % ročně za dobu od 9. 6. 1995 do zaplacení, a dále částku 41.991,20 Kč s úrokem ve výši 9 % ročně za dobu od 21. 4. 2006 do 30. 6. 2006 a dále od 1. 7. 2006 do zaplacení s úrokem ve výši, která v každém jednotlivém pololetí, ve kterém trvá prodlení žalované, odpovídá v procentech součtu čísla sedm a výše repo-sazby stanovené Českou národní bankou a vyhlášené ve Věstníku České národní banky a platí pro první den příslušného kalendářního pololetí. Dále rozhodl o náhradě nákladů řízení.
Soud prvního stupně rozhodoval o návrhu žalobkyně (původně označené dřívějším obchodním jménem O. R., a. s.), která se jako (bývalá) nájemkyně nebytových prostor v obchodním domě L. v P. domáhala po žalované, na kterou po vydražení nemovitosti přešla práva a povinnosti pronajímatele, jednak slevy na nájemném v celkové výši 41.991,20 Kč za dobu, kdy jí bránila pronajaté prostory řádně užívat, a dále vrácení peněžitého plnění - předplaceného nájemného - za dobu od odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy ze dne 12. 5. 1995 z důvodů na straně žalované do konce doby, na kterou byl nájem sjednán (do 30. 5. 2094), ve výši 14.198.831,- Kč s příslušenstvím.
Soud vyšel ze zjištění, že 12. 5. 1995 byla uzavřena mezi společností S., v. o. s., a společností J. M., spol. s r. o. (právní předchůdkyní žalobkyně) nájemní smlouva, kterou společnost S., v. o. s., pronajala nájemci, společnosti J. M., spol. s r. o., nebytové prostory určené pro podnikání v celkové výměře 1020,3 m2 v obchodním domě Luna v Písku. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 6. 1995 do 30. 5. 2094, roční nájemné činilo 161.616,20 Kč. Účastníci smlouvy se dohodli na úhradě nájemného za celé dohodnuté období jednorázovou platbou ve výši 16.000.000,- Kč. Nájemné nájemce uhradil pronajímateli v roce 1995. Stejné strany uzavřely téhož dne i „smlouvu o zřízení práva užívání části nemovitosti jako věcného břemene“, která se týkala stejného předmětu jako nájemní smlouva. Obě smlouvy byly zřízeny na dobu 99 let. Kapitalizovaná hodnota práva odpovídajícího věcnému břemeni byla stanovena ve výši jednoho ročního nájmu 161.616,20 Kč a byla zahrnuta v celkové ceně plnění z nájemní smlouvy. Věcné břemeno bylo vloženo do katastru nemovitostí
Dále soud zjistil, že na majetek úpadce společnosti S., v. o. s., byl prohlášen usnesením Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 30. srpna 2002, č. j. 12 K 151/2001-106, konkurs. Na základě dražby podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, se novým vlastníkem objektu obchodního domu L. P. stala žalovaná. Žalobkyně pak od nájemní smlouvy odstoupila s tím, že jí žalovaná znemožnila od 20. 4. 2006 užívat pronajaté prostory. Oznámení o odstoupení od smlouvy ze dne 10. 7. 2006 bylo žalované doručeno 24. 7. 2006.
Soud prvního stupně posuzoval, zda si smlouvy nájemní a o zřízení věcného břemene z 12. 5. 1995 nekonkurují; dospěl k závěru, že obě smlouvy jsou platně uzavřené a mohou vedle sebe obstát. Soud posoudil věc podle §680 odst. 2 občanského zákoníku (dále „obč. zák.“) a dovodil, že nabyvatel - nový vlastník pronajaté věci vstoupil do právního postavení původního pronajímatele (úpadce - společnosti S., v. o. s.), nepřešla však na něj jeho veškerá práva a povinnosti, zejména na něj nepřešly peněžité pohledávky a dluhy vzniklé za trvání původního nájemního vztahu, a to ani pohledávky na splatném nájemném nebo povinnost zaplatit splatnou pohledávku nájemce na slevu z nájemného. Nesouhlasil s názorem, že se žalovaná na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila; bezdůvodné obohacení musí podle §451 odst. 1 obč. zák. vydat ten, kdo se na úkor druhého obohatí, a to nebyla žalovaná, ale původní pronajímatel společnost S., v. o. s. Právní vztah z bezdůvodného obohacení mezi žalobkyní a úpadcem zůstal nedotčen. Žalovaná tedy v této věci není věcně legitimovaná (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 214/2005). Žalobkyně tím, že zaplatila nájemné původnímu pronajímateli na dobu 99 let předem, splnila svůj závazek k úhradě nájemného a její závazek splněním zanikl (§559 odst. 1 obč. zák.). Měla tedy právo v okamžiku změny vlastníka nemovitosti požadovat po novém vlastníku, aby ji umožnil za sjednaných podmínek užívat pronajaté nebytové prostory, neměla však vůči němu nárok na vydání bezdůvodného obohacení.
Žalobu na slevu na nájemném za období od 20. 4. 2006 do 23. 7. 2006 shledal soud prvního stupně rovněž nedůvodnou. Důvod pro odstoupení od nájemní smlouvy žalobkyní ve smyslu §48 a §679 odst. 1 obč. zák. nebyl dán, neboť v době odstoupení předmětné prostory již neužívala, neměla tam žádné zboží a provozovnu supermarketu neprovozovala; nemovitost – nebytové prostory - však byly ke smluvenému i obvyklému účelu užívání způsobilé. Soud rovněž neshledal podstatné porušení nájemní smlouvy ani žádný důvod pro zánik podle ujednání ve smlouvě. Odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy tak bylo neplatné. I kdyby došlo k platnému odstoupení od smlouvy a smlouva o nájmu od počátku zanikla, nemohla by být žaloba úspěšná, neboť plnění z nájemní smlouvy bylo vyplaceno původnímu vlastníku nemovitosti (úpadci - společnosti S., v. o. s.), a nikoliv žalované.
Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací k odvolání žalobkyně rozsudkem ze dne 30. září 2010, č. j. 51 Co 267/2010-273, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení.
Krajský soud zopakoval část důkazů provedených soudem prvního stupně, zejména spisem Okresního soudu v Písku sp. zn. 7 C 130/2006 a listinami smlouvy nájemní a smlouvy o zřízení věcného břemene. Konstatoval, že ve smyslu §159a odst. 1 a 4 občanského soudního řádu (dále „o. s. ř.“) jsou soudy, účastníci i jejich právní nástupci vázáni pravomocným výrokem rozsudku soudu. Jestliže Krajský soud v Českých Budějovicích ve výroku pravomocného rozsudku ze dne 28. srpna 2008, č. j. 6 Co 967/2008-254, kterým změnil rozsudek Okresního soudu v Písku ze dne 30. srpna 2007, č. j. 7 C 130/2006-152, určil, že nájemní smlouva z 12. 5. 1995 je neplatná, a zamítl žalobu na určení, že na budově na pozemku st. parc. v k. ú. P. nevázne věcné břemeno užívání části nemovitostí podle smlouvy z 12. 5. 1995 s právními účinky vkladu k 5. 6. 1995, je odvolací soud tímto rozhodnutím vázán (uvedený rozsudek byl zrušen rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 14. prosince 2011, č. j. 22 Cdo 1028/2009-367) . Odvolací soud se však necítil být vázán důvody výše uvedeného rozhodnutí a sám dovodil, že pro posouzení dané věci není rozhodné, že účinnost těchto smluv nastala v jinou dobu, a ani to, která ze smluv byla téhož dne uzavřena a podepsána jako první a která jako druhá. Podstatné je, že obě smlouvy byly uzavřeny téhož dne mezi stejnými smluvními stranami a předmět nájmu se shodoval s předmětem zatíženým věcným břemenem; oba tyto úkony již od okamžiku jejich podpisu zavazovaly smluvní strany. Z těchto zjištění učinil závěr, že nájemní smlouva byla absolutně neplatným právním úkonem od samého počátku, a to pro počáteční nemožnost plnění (§37 odst. 2 obč. zák.), případně pro obcházení zákona (§39 obč. zák.), neboť pronajímatel týž den projevil vůli zatížit nebytové prostory, které byly i předmětem nájemní smlouvy, právem odpovídajícím věcnému břemeni, a vzdal se tak práva vlastníka k užívání těchto prostor. Tyto závěry opíral i o rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 265/2003 a sp. zn. 20 Cdo 1265/98.
Dále dospěl k závěru, že smlouva o zřízení věcného břemene byla uzavřena platně. Věcné břemeno je zapsáno v katastru nemovitostí ve prospěch jiné nástupnické společnosti původní smluvní strany J. M., spol. s r. o.
Mezi účastníky nebylo sporné, že právní předchůdkyně žalobkyně po sepsání předmětných smluv zaplatila obchodní společnosti S., v. o. s. jednorázovou platbou částku 16.000.000,- Kč. Tuto platbu na základě domnělého právního titulu nájemní smlouvy obdržel subjekt odlišný od žalované. Nepřichází v úvahu, že by žalovaná - vydražitelka a nová vlastnice nemovitosti - mohla vstoupit do jakýchkoliv práv a povinností úpadce - předchozího vlastníka ve smyslu §680 odst. 2 obč. zák. Odvolací soud uzavřel, že žalovaná v tomto řízení není osobou, která se na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila, neboť od ní nebo od jejich právních předchůdců nepřijala žádné plnění z titulu domnělého nájemního vztahu a není po ní možné požadovat ani plnění z důvodu slevy na nájemném. Žalovaná není v tomto sporu věcně legitimovaná. Odvolací soud tak posoudil platnost nájemní smlouvy jinak, než soud prvního stupně, ale dospěl ke stejnému závěru ohledně nedostatku věcné legitimace na straně žalované.
Proti rozhodnutí odvolacího soudu podává žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opírá o §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., případně o §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., a uplatňuje dovolací důvody uvedené v §241a odst. 2 písm. a) a b) o. s. ř. Uvádí, že ačkoliv se rozsudek odvolacího soudu formálně jeví jako potvrzující, ve skutečnosti jde o rozsudek měnící, neboť odvolací soud posoudil práva a povinnosti účastníků jinak než soud prvního stupně. Soud prvního stupně považoval nájemní smlouvu z 12. 5. 1995 za platnou, zatímco odvolací soud ji shledal absolutně neplatnou od samého počátku. Soud prvního stupně se necítil vázán pravomocnými rozsudky vydanými v jiné věci (sp. zn. 7 C 130/2006), ve kterých soudy rozhodovaly o platnosti smluv nájemní a o zřízení věcného břemene z 12. 5. 1995 (tyto otázky i v této věci soudy řešily jako předběžné), odvolací soud však z těchto rozhodnutí vycházel.
Pokud by dovolací soud neshledal dovolání přípustným podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., dovolává se žalobkyně zásadního právního významu napadeného rozhodnutí. Rozhodnutí odvolacího soudu řeší právní otázku přechodu práv a povinností z nájemní smlouvy na nového pronajímatele v rozporu s hmotným právem (§680 odst. 2 obč. zák.), neboť dovozuje, že na žalovanou jako novou vlastnici nemovitosti nepřešel závazek plynoucí z nájemního vztahu. Za právní otázku dovolacím soudem dosud neřešenou považuje žalobkyně otázku, jaká konkrétní práva a povinnosti z nájemního poměru a v jakém rozsahu přecházejí podle §680 odst. 2 obč. zák. na nového vlastníka nemovitosti – nového pronajímatele a jaká práva a povinnosti zásadně nepřecházejí. Konkrétně v dané věci jde o to, zda na nového vlastníka přechází závazek vydat „neodbydlené nájemné“ v důsledku předčasného zániku nájemního vztahu z důvodu na straně pronajímatele, ke kterému došlo až po převodu nemovitosti.
Za další otázku zásadního právního významu, která nebyla dosud jednoznačně judikaturou vyřešena, považuje řešení vztahu dvou soukromoprávních titulů k užívání téže nemovitosti, tj. práva závazkového a práva věcného odpovídajícího věcnému břemeni, za situace, kdy nájemní vztah, který byl podle vůle stran primární a měl přednost před věcným břemenem, zanikl dříve, než bylo sjednáno v nájemní smlouvě a byl oběma smluvními stranami dlouhodobě (po dobu 11 let) naplňován. Titul věcněprávní měl ve vztahu k titulu obligačnímu zajišťující charakter. Zda za určitých okolností nemůže jít o vztah koexistence. Zákon nezná odvolacím soudem tvrzený důvod zániku nájemní smlouvy následným uzavřením smlouvy o zřízení věcného břemene.
Dovolacím důvodem podle §241a odst. 2 písm. a) o. s. ř. je podle žalobkyně skutečnost, že odvolací soud porušil zásadu dvojinstančnosti, neboť soud prvního stupně při posuzování otázky platnosti nájemní smlouvy se necítil být vázán pravomocným rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 28. srpna 2008, č. j. 6 Co 967/2008-254, ve věci vedené u Okresního soudu v Písku pod sp. zn. 7 C 130/2006, a považoval toto rozhodnutí za skutkově nevýznamné. Naopak odvolací soud se tímto rozhodnutím cítil vázán a posouzení nájemní smlouvy jako neplatné opřel o toto rozhodnutí s odkazem na §159a odst. 4 o. s. ř.
Žalobkyně vytýká odvolacímu soudu zásadní pochybení, spočívající v tom, že nepřerušil řízení z důvodu paralelně probíhajícího dovolacího řízení, v němž byla řešena otázka, která měla pro rozhodnutí odvolacího soudu zásadní význam, a to otázka platnosti nájemní smlouvy z 12. 5. 1995.
Žalobkyně dále namítá, že odvolací soud nesprávně posoudil otázku platnosti nájemní smlouvy z 12. 5. 1995 ve vazbě na smlouvu o zřízení věcného břemene z téhož dne, jestliže nájemní smlouvu považoval za absolutně neplatnou od samého počátku pro nemožnost plnění, popřípadě pro obcházení zákona. Poukazuje na to, že již v nájemní smlouvě je stranami výslovně předvídáno uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene (čl. VII. odst. 5) a že ve smlouvě o zřízení věcného břemene jsou strany označovány jako pronajímatel a nájemce, což spolu s dalšími skutečnostmi svědčí o jednoznačně projevené vůli stran směřující ke vzniku dlouhodobého nájemního práva k předmětným nebytovým prostorám, které bude v krátké následné době posíleno a zajištěno zřízením práva odpovídajícího věcnému břemeni, nekolidujícím s rozsahem užívání založeným nájemní smlouvou. Potřeba zajištění závazku z užívacího práva a jeho ochrany logicky vyplývala ze skutečnosti, že nájemce byl povinen nájemné za celé sjednané období 99 let zaplatit pronajímateli jednorázově předem. Nájemní smlouva byla uzavřená platně, neboť obsahovala všechny potřebné náležitosti stanovené zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, a občanským zákoníkem. Na tom nic nemění skutečnost, že již v této nájemní smlouvě byl sjednán závazek následně uzavřít ve prospěch nájemce smlouvu o zřízení věcného břemene. Takové ujednání je v souladu se zásadou smluvní autonomie (§2 odst. 3 obč. zák.). V žádné z obou smluv není ujednání, že by smlouva o zřízení věcného břemene měla měnit podmínky nájemní smlouvy nebo dokonce způsobit její zánik. To také vyplývá i z následného chování stran, kdy nájemce z nájemní smlouvy v souladu s čl. III. odst. 1 této smlouvy po vkladu práva odpovídajícího věcnému břemeni do katastru nemovitostí uhradil pronajímateli dohodnuté nájemné ve výši 16.000.000,- Kč, a z toho, že pronajímatel a nájemce po dobu 11 let vykonávali svá práva a plnili své povinnosti až do předčasného ukončení nájemního poměru v důsledku odstoupení nájemce pro podstatné porušení povinností pronajímatele ke dni 24. 7. 2006.
Žalobkyně nesouhlasí s právním závěrem, že nájemní smlouva je neplatná z důvodu počáteční nemožnosti plnění (§37 odst. 2 obč. zák.). Pokud by se vůbec uvažovalo o neplatnosti jednoho z uvedených právních úkonů, mohla by neplatnost stíhat právní úkon uzavřený následně. Vztah mezi nájemní smlouvou a smlouvou o zřízení věcného břemene není vztahem konkurenčním, ale šlo o vztah vzájemné koexistence. Není dán ani důvod neplatnosti nájemní smlouvy podle §39 obč. zák.; údajnou neplatnost odvolací soud nijak blíže nezdůvodnil a k danému důvodu také nebyly v řízení zjištěny a prokázány žádné skutečnosti. Občanský zákoník ani obecná doktrína neznají odvolacím soudem tvrzený důvod neplatnosti nájemní smlouvy v důsledku následného uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene mezi týmiž účastníky a ke stejnému předmětu právního vztahu, ani v důsledku přednosti práva věcného oproti právu obligačnímu.
Žalobkyně uvádí, že mezi smluvními stranami nebylo dohodnuto, že dosavadní obligační závazek bude nahrazen závazkem věcněprávním (§570 obč. zák.). Oba účastníci projevili vůli být závazkovým vztahem po celou dobu nájmu vázáni a oba již při uzavření nájemní smlouvy počítali s tím, že následně uzavřou smlouvu o zřízení věcného břemene s úmyslem posílit právní postavení nájemce při výkonu jeho užívacího práva. Užívací právo tak bylo nejen dřívější, ale od počátku primární.
I kdyby se ukázalo, že právo z věcného břemene má vždy za všech okolností přednost před právem nájemním při shodném předmětu právních vztahů, pak žalobkyně odkazuje na závěry nálezu Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 625/03 pro výklad ve vztahu k platnosti či neplatnosti smluv a poukazuje na zásady spravedlnosti, principy přirozeného práva a na zdravý rozum. Jestliže by některý z uvedených právních úkonů měl být neplatný, pak je to následná smlouva o zřízení věcného břemene.
Žalobkyně se domnívá, že nelze přijmout jednoznačně závěr o absolutní přednosti práva odpovídajícího věcnému břemeni před právem nájemním. To by mohlo vést ke ztrátě právní jistoty, neboť nájemní vztah uzavřený na dobu určitou by bylo možné kdykoliv, i bez vědomí nájemce, při stejném předmětu vztahu zrušit zřízením věcného břemene. Závěr odvolacího soudu o neplatnosti nájemní smlouvy od samého počátku má dalekosáhlý negativní dopad do její majetkové sféry. Pronajímateli zaplatila v roce 1995 nájem na celou dobu trvání nájmu ve značné výši 16.000.000,- Kč, jehož "neodužívané" části se v souladu s §680 odst. 2 obč. zák. od roku 2006 domáhá po žalované, která v roce 2005 vstoupila v souladu s výše uvedeným ustanovením do všech práv a povinností původního pronajímatele. Nesprávné posouzení předběžné otázky postavilo žalobkyni do neřešitelné situace, za které by se vydání „neodužívaného" nájemného měla domáhat po původním pronajímateli. Na toho však byl již v roce 2002 prohlášen konkurz a 4. 11. 2008 byl vymazán z obchodního rejstříku. Přitom se o neplatnosti nájemní smlouvy mohla bez svého zavinění dozvědět nejdříve v okamžiku vyhlášení rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích dne 28. 8. 2008. Tehdy již bylo pozdě na uplatnění jakýchkoliv nároků vůči původnímu pronajímateli. Žalobkyně je přesvědčena, že její nárok přešel podle §680 odst. 2 obč. zák. na žalovanou, která vstoupila do právního postavení původního pronajímatele. Nájemní vztah trval nadále a fakticky pokračoval a byl předčasně ukončen až následně jeden rok po přechodu práv a povinností na žalovanou pro porušení povinností z její strany. Napadené rozhodnutí odvolacího soudu je tak založeno na nesprávné aplikaci §451 a §680 odst. 2 obč. zák.
Žalobkyně zaslala dovolacímu soud další dvě podání, v nichž dále rozvádí dovolací důvod nesprávného právního posouzení přechodu práv a povinností na nového vlastníka nemovitostí pole §680 odst. 2 obč. zák. V této souvislosti odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. listopadu 2010, sp. zn. 26 Cdo 410/2010, v němž je podle jejího mínění řešena typově podobná problematika. Dále poukazuje na rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 28. července 2011, č. j. 6 Co 967/2008-523, který jako přílohu zasílá, vydaný v související věci vedené u Okresního soudu v Písku pod sp. zn. 7 C 130/2006, v němž je vyřešena otázka platnosti předmětné nájemní smlouvy.
Žalobkyně navrhuje, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu i soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalovaná se k dovolání nevyjádřila.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je přípustné podle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., že je uplatněn dovolací důvod upravený v §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. a že jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky dovolacího řízení (zejména §240 odst. 1, §241 o. s. ř.), napadené rozhodnutí přezkoumal a zjistil, že dovolání je důvodné. Otázkou zásadního významu je posouzení okamžiku, ke kterému se posuzuje platnost smlouvy.
Ve smyslu §242 odst. 3 o. s. ř. je dovolací soud vázán uplatněnými dovolacími důvody [s výjimkou důvodu uvedeného v §241a odst. 2 písm. a) o. s. ř.] včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Vázanost dovolacím důvodem se v řízení o dovolání, jehož přípustnost je dána §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. projevuje tím, že dovolací soud je oprávněn přezkoumat jen ty právní otázky, které dovolatel v dovolání označil. Proto se v této věci dovolací soud nezabýval např. otázkou určitosti smluv, která je řešena ohledně stejných smluv v řízení vedeném u Okresního soudu v Písku pod sp. zn. 7 C 130/2006.
V dané věci jde o spor o plnění z nájemního vztahu, spočívající ve vrácení části předplaceného nájemného a o poskytnutí slevy na nájemném. Sporné mezi stranami je, zda nájemní smlouva z 12. 5. 1995 (dále jen „nájemní smlouva“) byla uzavřena platně (tuto otázku posuzovaly soudy v nalézacím řízení rozdílně), zda na trvání nájemního vztahu měla vliv smlouva o zřízení věcného břemene, uzavřená mezi stranami později téhož dne a týkající se stejných prostor, a konečně – pokud nájemní vztah řádně vznikl a trval i po 12. 5. 1995 – zda došlo k platnému odstoupení od nájemní smlouvy, příp. ke vzniku nároku na slevu z nájemného. Z toho vyplývá, že jako předběžnou otázku je třeba řešit platnost nájemní smlouvy a trvání nájemního vztahu. Jestliže by nájemní smlouva byla od počátku neplatná, bylo by třeba věc posoudit podle §457 odst. 1 obč. zák.; pokud by byla uzavřena platně, je třeba řešit, zda v době tvrzeného porušení povinnosti pronajímatele nájemní vztah ještě trval.
Odvolací soud považoval nájemní smlouvu za absolutně neplatnou; necítil se však být vázán důvody rozhodnutí Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 28. srpna 2008, č. j. 6 Co 967/2008-254, ve věci vedené u Okresního soudu v Písku pod sp. zn. 7 C 130/2006. Podstatné podle něj je, že obě smlouvy byly uzavřeny téhož dne mezi stejnými smluvními stranami a předmět nájmu se shodoval s předmětem zatíženým věcným břemenem; oba tyto úkony již od okamžiku jejich podpisu zavazovaly smluvní strany. Z těchto zjištění učinil závěr, že nájemní smlouva byla absolutně neplatná od samého počátku, a to pro počáteční nemožnost plnění (§37 odst. 2 obč. zák.), případně pro obcházení zákona (§39 obč. zák.), neboť pronajímatel týž den projevil vůli zatížit nebytové prostory, které byly i předmětem nájemní smlouvy, právem odpovídajícím věcnému břemeni, a vzdal se tak práva vlastníka k užívání těchto prostor. Tento názor dovolací soud nesdílí.
Platnost smlouvy je třeba posuzovat k okamžiku jejího uzavření; platné občanské právo nezná institut dodatečné ztráty platnosti smlouvy. Je-li smlouva uzavřena platně, nemůže se stát neplatnou v důsledku později nastalé skutečnosti (nejde-li o tzv. relativní neplatnost). Lze uvažovat jen o zániku práv a povinností vzniklých na základě takové smlouvy (viz zejména §48, §559 a násl. obč. zák.). Protože je nepochybné, že nájemní smlouva byla uzavřena dříve než smlouva o zřízení věcného břemene (která navíc k účinnosti vyžadovala vklad do katastru nemovitostí), bylo v době jejího uzavření plnění z ní možné; nemohlo tedy jít o neplatnost pro nemožnost plnění. Není ani zřejmé, v čem mělo spočívat obcházení zákona. V této části tak rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci ve smyslu §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.
Právní otázkou, na jejímž řešení je založeno rozhodnutí odvolacího soudu, se dovolací soud zabýval již v rozsudku ze dne 14. prosince 2010, sp. zn. 22 Cdo 1028/2009, ve znění usnesení ze dne 15. března 2011, sp. zn. 22 Cdo 1028/2009; jednalo se o spor mezi stejnými účastníky (k případné singulární sukcesi nastalé po vyhlášení rozsudku odvolacího soudu nelze v dovolacím řízení přihlížet), který se týkal stejné nájemní smlouvy. Odvolací soud tak v této věci nemohl přihlížet k právnímu názoru dovolacího soudu, který byl obsažen až v později vyneseném rozhodnutí. Nicméně právní úvahy obsažené ve zmíněném rozsudku Nejvyššího soudu lze uplatnit i v této věci.
Věcná břemena – jejich vznik, obsah a zánik - upravuje občanský zákoník v §151n a násl. obč. zák. Smlouva o nájmu nebytových prostor a vztahy mezi nájemcem a pronajímatelem se řídí zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Vznik, obsah i zánik užívání nebytových prostor na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni na straně jedné a na základě smlouvy o pronájmu nebytových prostor na straně druhé se liší (např. práva a povinnosti účastníků a způsob zániku právního vztahu). To ostatně vyjadřuje i právní názor, který vyslovil Nejvyšší soud v rozsudku publikovaném jako R 19/2002 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, podle kterého vedle sebe nájem a věcné břemeno (při shodném předmětu užívání) nemohou obstát. Z hospodářského hlediska však tyto smlouvy směřují ke stejnému cíli – využívání užitné hodnoty cizí věci.
Účastníci mohou dohodou změnit vzájemná práva a povinnosti. Nevyplývá-li z dohody nepochybně, že sjednáním nového závazku má dosavadní závazek zaniknout, vzniká nový závazek vedle dosavadního závazku, jsou-li pro jeho vznik splněny zákonem požadované náležitosti (§516 odst. 1 a 2 obč. zák.). Judikatura Nejvyššího soudu pak dospěla k závěru, že vedle sebe nájem a věcné břemeno (při shodném předmětu užívání) nemohou obstát (rozhodnutí publikované pod R 19/2002 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
Občanské soudní řízení je ovládáno zásadou projednací, podle které tvrdit skutečnosti a navrhovat pro ně důkazy je věcí účastníků řízení a na nich též zásadně leží iniciativa při shromažďování důkazů. Protože účastníci nenavrhli jiné důkazy pro posouzení jejich úmyslu při uzavírání smlouvy o zřízení věcného břemene, nezbývá než vycházet z obsahu této smlouvy. Z něj vyplývá návaznost na smlouvu nájemní (strany smlouvy se mimo jiné označují jako „pronajímatel“ a „nájemce“), totožnost předmětu užívání a také to, že hodnota věcného břemene je stanovena obdobnou částkou jako nájemné s tím, že „tato hodnota bude mezi účastníky vypořádána podle smlouvy o nájmu nebytových prostor a je zahrnuta v celkové ceně plnění nájemce“ (viz článek III. smlouvy o zřízení věcného břemene). Postup, při kterém by oprávněný z věcného břemene jako práva silnějšího (pokud jde o jistotu oprávněného a jeho postavení vůči vlastníkovi zatížené věci) chtěl být i nadále vázán dříve uzavřenou nájemní smlouvou, by postrádal rozumný důvod; jediné přijatelné (a tvrzené) vysvětlení je, že šlo o zajištění práva nájemce. I v tomto případě pak po zřízení věcného břemene odpadl rozumný důvod pro pokračování užívání stejné věci z titulu nájmu. Je též třeba přihlédnout k tomu, že objektivně oba vztahy vedle sebe při shodném předmětu nájmu nemohly existovat. Za této situace lze přisvědčit závěru, který – ohledně stejné smlouvy o zřízení věcného břemene – učinil Krajský soud v Českých Budějovicích v rozsudku ze dne 28. července 2011, sp. zn. 6 Co 967/2008, že šlo o privativní novaci, při které nájemní vztah zanikl; nelze ani přehlédnout, že tímto rozsudkem byla pravomocně zamítnuta žaloba na určení, že sporné věcné břemeno na objektu „L.“ nevázne.
Z tohoto hlediska se odvolací soud věcí nezabýval; jeho rozhodnutí je tak předčasné a je proto dán dovolací důvod, upravený v §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.
Lze dodat, že jednání účastníků, resp. jejich předchůdců by bylo nezvyklé a nelogické, pokud by chtěli být vázáni současně nájemní smlouvou i smlouvou o zřízení věcného břemene, zatěžujícího stejné prostory. Smlouvu o věcném břemeni lze totiž sjednat se stejným obsahem, který může mít smlouva nájemní, ovšem s tím rozdílem, že věcné břemeno poskytuje oprávněnému podstatně větší jistotu, pokud jde o možnost ukončení právního vztahu. Je pochopitelné, že nájemce, který předem zaplatil nájemné ve značné výši za celou dobu trvání nájmu, se snažil své právní postavení učinit pevnějším; to může vysvětlit zřízení věcného břemene (byť je poněkud nestandardní, že obě smlouvy byly uzavřeny téhož dne). Věcné břemeno opravňující k užívání cizích nebytových prostor však není institutem sloužícím k zajištění závazku, ale slouží k užívání věci. Svědčí-li někomu věcné břemeno zatěžující věc, pak tu není důvod pro to, aby tuto věc užíval ještě na základě nájemní smlouvy s prakticky stejným obsahem, a ostatně to ani není dobře možné, má-li být ve vztazích mezi účastníky zachován alespoň nějaký řád. Proto judikatura dospěla k závěru, že vedle sebe nájem a věcné břemeno (při shodném předmětu užívání) nemohou obstát. Takový „kombinovaný“ právní vztah, zahrnující mezi stejnými účastníky nájem a věcné břemeno užívání stejné věci, by jen vytvořil nejistotu o tom, jaká jsou vlastně práva a povinnosti účastníků vztahu, co účastníci vlastně chtěli a zda jejich vůle byla určitá. Odkaz na „zdravý rozum“ tak vede spíše k opačnému závěru, než jaký z něj dovozuje dovolatelka.
Polemikou se závěrem „o absolutní přednosti práva odpovídajícího věcnému břemeni před právem nájemním“ se dovolací soud nezabýval, neboť ani toto, ani předchozí rozhodnutí dovolacího soudu z uvedeného názoru nevychází.
Ani dalšími dovolacími námitkami se dovolací soud z důvodu procesní ekonomie nezabýval; ty by se totiž staly významnými až v případě, že by odvolací soud v dalším řízení učinil závěr, že nájemní vztah trval i po uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene a zanikl způsobem tvrzeným dovolatelem. Jestliže odvolací soud tento závěr učiní, poskytne dovolateli za splnění zákonných podmínek možnost uplatnit tyto námitky i v odvolacím řízení.
To platí i o námitce porušení zásady dvojinstančnosti. „Odvolací soud, který potvrdil rozsudek soudu prvního stupně z jiného důvodu, než byl důvod zamítnutí žaloby soudem prvostupňovým, aniž by před vydáním potvrzujícího rozsudku seznámil účastníky řízení se svým právním názorem - odlišným od právního názoru soudu prvního stupně, a neumožnil jim se k němu vyjádřit, tedy porušil zásadu dvojinstančnosti řízení a tím ve svých důsledcích zasáhl do stěžovatelova práva na spravedlivý proces ve smyslu čl. 36 odst. 1 a čl. 38 odst. 2 Listiny základních práv a svobod“ (nález Ústavního soudu ze dne 22. října 2008, sp. zn. I. ÚS 129/06). I kdyby tedy k porušení uvedené zásady došlo, dovolatelka nyní ví, že v dalším řízení bude soud vycházet z rozhodnutí vydaných jinými soudy ve věci týkající se stejných prostor a smluv, a tak má možnost se vyjádřit a rozhodnutí odvolacího soudu v této části nemůže být pro ni překvapivým.
Z uvedeného je zřejmé, že dovolání je důvodné. Proto nezbylo, než rozhodnutí odvolacího soudu zrušit a věc vrátit tomuto soudu k dalšímu řízení (§243b odst. 2, 3 o. s. ř.).
Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 29. května 2012
JUDr. Jiří Spáčil, CSc.
předseda senátu