ECLI:CZ:NS:2011:22.CDO.2451.2011.1
sp. zn. 22 Cdo 2451/2011
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., a soudců JUDr. Františka Baláka a Mgr. Michala Králíka, Ph.D., ve věci žalobkyně V. P. , zastoupené JUDr. Josefem Holubem, advokátem se sídlem v Kladně, Kleinerova 24, proti žalované KÜHN-G, s. r. o., se sídlem v Kladně, T. G. Masaryka 225, IČO 47547871, zastoupené JUDr. Michalem Račokem, advokátem se sídlem v Praze 1, Štěpánská 49/633, o odstranění stavby, vedené u Okresního soudu v Kladně pod sp. zn. 18 C 281/95, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 24. března 2011, č. j. 27 Co 475/2010-447, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 24. března 2011, č. j. 27 Co 475/2010-447, se ruší a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně se domáhala, aby soud žalované uložil povinnost odstranit část dvojgaráže, kterou žalovaná společnost bez souhlasu žalobkyně částečně zastavěla její pozemek. Uvedla, že je výlučnou vlastnicí pozemku parc. č. 5056 v obci a katastrálním území K., vedeného jako ostatní plocha o výměře 125 m2, zapsaného v katastru nemovitostí na LV č. 10124. Část tohoto pozemku o výměře 6 x 3 m zabírá dvougaráž, která je ve vlastnictví žalované. Tuto skutečnost zjistila žalobkyně (spolu s manželem J. P., který již zemřel) v roce 1995. Žalovaná o odstranění části garáže z pozemku odmítla jednat. Dvojgaráž vybudovala v prostoru, kde původně stála zčásti zděná a zčásti dřevěná kolna. Část stavby dvojgaráže se nachází na nově oddělené parcele č. 5056/2 v katastrálním území K. Sousední pozemek žalovaná získala do vlastnictví na základě kupní smlouvy uzavřené dne 18. 5. 1993 s Výrobním družstvem Moděva Kladno, které nabylo pozemek do vlastnictví kupní smlouvou z 11. 5. 1973, uzavřenou s původní vlastnicí M. G.
Okresní soud v Kladně („soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 30. září 2005, č. j. 18 C 281/95-249, žalované uložil podle §135c obč. zák. povinnost „odstranit na své náklady část dvojgaráže zasahující na pozemek žalobců parc. č. 5056/2 v obci a katastrálním území K., a to do 4 měsíců od právní moci rozsudku“. Dále rozhodl o nákladech řízení.
Krajský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 29. června 2006, č. j. 27 Co 257/2006 - 291, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé „ve správném znění výroku I. tak, že žalovaný je povinen odstranit na své náklady část dvojgaráže zasahující na pozemek žalobkyně parc. č. 5056/2 v obci a katastrálním území K., a to do 4 měsíců od právní moci rozsudku“. Skutková zjištění soudu prvního stupně shledal správnými a ztotožnil se i s jeho právními závěry. Odstranění části garáže ve smyslu §135c odst. 1 obč. zák. považoval za řešení ze všech hledisek nejracionálnější.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, o kterém rozhodl Nejvyšší soud rozsudkem ze dne 5. února 2008, č. j. 22 Cdo 3251/2006-325, tak, že zrušil jak napadený rozsudek odvolacího soudu, tak i rozsudek soudu prvního stupně a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení s tím, že bude třeba zabývat se tvrzením žalované, že sporný pozemek vydržela.
Soud prvního stupně poté rozsudkem ze dne 3. března 2009, č. j. 18 C 69/2008-366, žalobu zamítl s odůvodněním, že žalovaná část pozemku, na kterém garáž stojí, vydržela. K odvolání žalobkyně odvolací soud usnesením ze dne 31. března 2010, č. j. 27 Co 367/2009-400 rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení se závazným právním názorem týkajícím se posouzení dobré víry žalované, resp. její právní předchůdkyně. Soud prvního stupně poté rozhodl rozsudkem ze dne 24. srpna 2010, č. j. 18 C 69/2008-423, tak, že ve výroku I. žalované uložil, „aby odstranila na své náklady část dvojgaráže zasahující na pozemek žalobkyně parc. č. 5056/2 v obci a katastrálním území K., a to do 4 měsíců od právní moci rozsudku.“ Ve výroku II. a III. rozhodl o nákladech řízení. Soud prvního stupně se především zabýval námitkou žalované, že vlastnické právo k zastavěné části pozemku, jehož vlastnictví se žalobkyně dovolává, nabyla vydržením a dospěl k závěru, že žalované se nepodařilo prokázat splnění podmínek vydržení, především to, že žalovaná a zejména její právní předchůdce byli v dobré víře, že jim sporný pozemek patří. Žalobkyně je tedy vlastnicí pozemku parc. č. 5056/2 v katastrálním území K., na který zasahuje část dvojgaráže ve vlastnictví žalované.
Krajský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 24. března 2011, č. j. 27 Co 475/2010-447, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Odvolací soud se ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že dobrá víra žalované, zakládající oprávněnou držbu, nebyla prokázána. Za důkaz prokazující dobrou víru žalované a jejího právního předchůdce nelze považovat kupní smlouvu ze dne 11. května 1973, uzavřenou mezi M. G. a družstvem Moděva a ze dne 18. května 1993 spolu s dodatkem ze dne 30. září 1993, uzavřenou mezi družstvem Moděva a žalovanou. Žalovaná neprokázala, že sporný pozemek zakoupila a užívala v hranicích kolny či dvojgaráže. Závěr soudu prvního stupně, že žalované se nepodařilo prokázat splnění podmínek vydržení a že vlastnicí sporného pozemku par. č. 5056/2 v katastrálním území K. je nadále žalobkyně, je správný, a proto soud v intencích ustanovení §135c odst. 1 obč. zák. rozhodl o odstranění stavby.
Proti rozsudku odvolacího soudu podává žalovaná dovolání, jehož přípustnost opírá o §237 odst. 1 písm. b) občanského soudního řádu („o. s. ř.“); uplatňuje dovolací důvody uvedené v §241a odst. 2 písm. a) a b) o. s. ř. Uvádí, že těžiště sporu o odstranění stavby se přeneslo do roviny posuzování, zda došlo k vydržení sporné části pozemku pod částí dvojgaráže ve vlastnictví žalované. Dovolatelka poukazuje na právní názor Nejvyššího soudu vyslovený v rozsudku ze dne 1. července 2009, sp. zn. 22 Cdo 4484/2007, podle kterého při posuzování dobré víry držitele v době po roce 1948 i později je třeba přihlédnout k tomu, že v této době byla závažným způsobem narušena stabilita vlastnických vztahů, nebyly uznávány některé tradiční principy soukromého práva, právní úprava vlastnických vztahů byla nepřehledná. V takovém případě nelze na držitele klást stejné nároky jako ve stabilizovaném právním státě respektujícím tradiční a vžité principy občanského práva. Pro dobrou víru k vydržení předmětného pozemku žalované stačilo vědomí, že nabyla spolu s ostatními nemovitostmi dvojgaráž, která byla evidentně na jejím pozemku a ke které neuplatňovali žádná práva žalobkyně a původní žalobce. Sporný pozemek pod částí dvojgaráže je ze všech stran obklopen budovami, není na něj přístup z veřejné komunikace a lze se domnívat, že právní předchůdce žalované považoval za svůj celý dvůr. Dovolatelka se domnívá, že se jí podařilo v řízení prokázat, že nabyla vlastnické právo ke sporné části pozemku vydržením. Odvolací soud však věc nesprávně posoudil, když nesprávně aplikoval ustanovení občanského zákoníku, týkající se vydržení. Žalovaný proto navrhuje, aby dovolací soud napadené rozhodnutí zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu „k dalšímu projednání“.
Žalobkyně k dovolání uvedla, že poukaz žalovaného na rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 1. července 2009, sp. zn. 22 Cdo 4484/2007, není případný, neboť uvedený rozsudek se týká zcela odlišných skutkových okolností a odlišné historické situace. Žalovaná nebyla v dobré víře, že jí sporný pozemek patří. Žalobkyně navrhuje, aby dovolání bylo jako nedůvodné zamítnuto.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je přípustné podle §237 odst. 1 písm. b) o. s. ř., že jsou uplatněny dovolací důvody upravené v §241a odst. 2 písm. a) a b) o. s. ř. a že jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky dovolacího řízení (zejména §240 odst. 1, §241 o. s. ř.), napadené rozhodnutí přezkoumal a zjistil, že dovolání je důvodné.
Pro posouzení, zda žalovaná nabyla vlastnictví sporného pozemku a tak žalobkyně pozbyla vlastnické právo a tím i aktivní legitimaci k žalobě na odstranění stavby je rozhodující, zda právní předchůdce žalované společnosti, Modeta, v. d., byl oprávněným držitelem pozemku.
Žalovaná společnost tvrdila (č. l. 331 a násl. spisu), že její dobrá víra, stejně jako dobrá víra jejího předchůdce, že je vlastnicí sporného pozemku, se opírala o to, že sporný pozemek zastavěný drobnou stavbou (dnes dvojgaráží) převzali do držby na základě kupních smluv; z ničeho nemohli usuzovat, že část stavby je postavena na cizím pozemku. Sporný pozemek neoddělovala od pozemku ve vlastnictví žalované (jejího předchůdce) přirozená hranice, naopak pozemky ve vlastnictví žalované spolu se sporným pozemkem oddělovala od pozemků žalující strany zeď garáže a oplocení. Sporný pozemek spolu s ostatními nemovitostmi ve vlastnictví žalované strany tvoří funkční celek, proto nebyl důvod pochybovat, že patří žalované společnosti (jejímu předchůdci). Ani právní předchůdci žalobkyně do roku 1995 nevěděli, že žalovaná, resp. její předchůdce, užívají část jejich pozemku. K námitce žalobkyně, že žalovaná si musela být vědoma, že koupila pozemek o výměře 533 m2 a užívá ve skutečnosti pozemek větší č. l. 353), pak žalovaná uvedla, že sporný pozemek má výměru „20 m2“, a tak by (vzhledem k poměru výměr obou pozemků) rozdíl mohla zjistit jen při zaměření geodetem.
Soud prvního stupně pak v rozsudku ze dne 3. března 2009, č. j. 18 C 69/2008-366, kterým žalobu zamítl, vyšel ze zjištění, že právní předchůdce žalované (Modeta, v. d.), nabyl nemovitosti, které později prodal žalované, v roce 1973, že již v té době se tam nacházela dřevěná kolna, kterou žalovaná přebudovala na garáž, hranice nebyly nijak označeny, pozemky žalované včetně sporného pozemku tvoří uzavřený dvůr a žalující strana do něj neměla přístup. Dvůr byl užíván jako celek. Námitky proti tomuto užívání vznesla žalobkyně až v roce 1995. Na základě těchto skutečností učinil soud prvního stupně závěr, že i s ohledem na výměru sporného pozemku nemohla žalovaná při zachování obvyklé opatrnosti zjistit, že užívá i pozemek žalobce; byla tak jeho oprávněnou držitelkou a vydržela i vlastnické právo k němu.
Odvolací soud poté usnesením ze dne 31. března 2010, č. j. 27 Co 367/2009-400 rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Mimo jiné uvedl: „K tomu, aby obrana žalovaného byla úspěšná, je třeba, aby žalovaný prokázal, že byl v dobré víře, že sporný pozemek zakoupil v hranicích dřevěné kolny, kterou užíval, a stejně tak, že byl v dobré víře právní předchůdce žalovaného“. Konstatoval, že „... za důkaz prokazující dobrou víru žalovaného a jeho právního předchůdce nelze považovat kupní smlouvu uzavřenou dne 11. 5. 1973 mezi M. G. a výrobním družstvem Modeta“, ani smlouvy uzavřené žalovanou jako nabyvatelkou ... není zřejmé, z čeho žalovaný usuzoval, že koupil i spornou část pozemku“. Na základě tohoto právního názoru soudy v dalším řízení učinily závěr o nedostatku dobré víry a z ní vyplývající oprávněné držby žalované i jejího předchůdce.
Podstata věci je tedy podle skutkových zjištění soudu prvního stupně v tomto: V roce 1973 koupilo výrobní družstvo Modeta soubor nemovitostí včetně dvora, na kterém stála dřevěná kolna; ta stála zčásti na pozemku žalující strany, nicméně protože pozemky tvořily funkční celek (dvůr), část cizího pozemku tvořila jen malou část výměry skutečně koupeného pozemku a žalující strana až do roku 1995 sporné pozemky neužívala a vlastnictví žalované či jejího předchůdce nezpochybňovala.
Podle §134 odst. 1, 2 obč. zák. se oprávněný držitel stává vlastníkem věci, má-li ji nepřetržitě v držbě po dobu tří let, jde-li o movitost, a po dobu deseti let, jde-li o nemovitost. Je-li držitel se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře o tom, že mu věc nebo právo patří, je držitelem oprávněným. V pochybnostech se má za to, že držba je oprávněná (§130 odst. 1 obč. zák., viz též §132a odst. 1 obč. zák. ve znění před novelou č. 509/1991 Sb.).
Vydržet vlastnické právo může jen oprávněný držitel. Oprávněným je držitel, který věc drží v omluvitelném omylu, že mu věc patří. Omluvitelný je omyl, ke kterému došlo přesto, že držitel postupoval s obvyklou mírou opatrnosti, kterou lze se zřetelem k okolnostem konkrétního případu po každém požadovat (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. července 2002, sp. zn. 22 Cdo 2190/2000, publikovaný v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu („Soubor“) pod č. C 1304, svazek 18). K držbě pozemku sousedícího s nabytým pozemkem se Nejvyšší soud vyslovil např. v rozsudku 9. 3. 2000, sp. zn. 22 Cdo 1848/98, publikovaném v časopise Soudní rozhledy roč. 2000, č. 7, podle kterého „Pokud se nabyvatel nemovitosti chopí držby části parcely, kterou nekoupil, může být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem i této části. Jedním z hledisek pro posouzení omluvitelnosti omylu držitele je v takovém případě i poměr plochy koupeného a skutečně drženého pozemku“. Otázka, zda držitel věci byl v dobré víře, není otázkou skutkovou, ale právní.
V běžném životě dochází často k tomu, že hranice pozemků, vymezené hranicí užívání, se neshodují s hranicemi parcel, tedy takových pozemků, které jsou evidovány v katastru nemovitostí v podobě parcel, jež mají geometrické a polohové určení a jsou zobrazeny v katastrální mapě a označeny parcelními čísly [§1 odst. 1 písm. a), §3 písm. a), b), §4 a §27 písm. a) katastrálního zákona č. 344/1992 Sb.; pozemek, nemusí být vždy totožný s parcelou, nýbrž může zahrnovat více parcel, popřípadě části různých parcel, nebo naopak být částí parcely jediné.]. K nesouladu dochází i tak, že držitel, který koupil pozemek, se omylem chopí na základě kupní smlouvy i části (příp. i celého) sousedního pozemku, který ve skutečnosti nekoupil, v omylu, že jde o část jeho pozemku. V tomto případě je tu domnělý (putativní) titul, o který se držba opírá, a to kupní smlouva, zakládající vlastnictví ke skutečně koupenému pozemku. K tomu, aby bylo možno držbu považovat za oprávněnou, je ještě třeba posoudit, zda omyl držitele, který vedl k uchopení držby, byl omluvitelný.
Judikatura Nejvyššího soudu, vycházející z presumpce dobré víry držitele, připouští oprávněnou držbu v případě, že držitel se chopí i (části) sousedního pozemku, který ve skutečnosti nekoupil; jedním z hledisek pro posouzení oprávněnosti držby je i porovnání výměru koupeného a omylem drženého pozemku. Oprávněnou držbu nelze podle okolností výjimečně vyloučit ani v případě, že výměra drženého sousedního pozemku dosahuje až 50% výměry skutečně koupeného pozemku, za zcela výjimečných okolností i více (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. března 2005, sp. zn. 22 Cdo 1594/2004, Soubor č. C 3670). Ve prospěch dobré víry držitele pozemku svědčí i to, že nabytý a držený pozemek tvoří ohrazený ucelený funkční celek (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. dubna 2008, sp. zn. 22 Cdo 1261/2007, Soubor č. C 6050), pozemek byl připlocen k pozemku právních předchůdců držitele, přičemž přístup na něj byl možný jen z nemovitosti držitele (podobně viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. června 2004, sp. zn. 22 Cdo 496/2004, Soubor č. C 2733). Významná je i skutečnost, že skutečný vlastník pozemku po celou dobu držby nedal najevo svůj nesouhlas a nebránil své vlastnické právo; to nasvědčuje závěru, že ani on nepředpokládal, že soused drží část jeho pozemku. Jsou-li dány uvedené skutečnosti, pak lze dobrou víru držitele vyloučit jen v případě, že jsou tu okolnosti, ze kterých vyplývá, že držitel věděl nebo musel vědět, že drží cizí pozemek (jeho část). Naopak dobrou víru držitele nevylučuje, že si nenechal nabytý pozemek odborně vymezit (např. geometrem).
V dané věci soud prvního stupně vyšel z toho, že již v době zakoupení pozemku družstvem Modeta byla na místě dnešní garáže kůlna, a že družstvo tuto kůlnu včetně pozemku žalobců užívalo; nebyly zjištěny skutečnosti, ze kterých by vyplývalo, že družstvo o tom, že kůlna stojí zčásti na sousedním pozemku, vědělo nebo muselo vědět. Za této situace i s přihlédnutím k presumpci dobré víry držitele bylo třeba dobrou víru tohoto držitele zvážit i s ohledem na shora uvedené skutečnosti, zjištěné soudem prvního stupně. Odvolací soud, z jehož názoru pak vyšel i soud prvního stupně, se však uvedenými okolnostmi nezabýval; uvedl jen, že „za důkaz prokazující dobrou víru žalovaného a jeho právního předchůdce nelze považovat kupní smlouvu uzavřenou dne 11. 5. 1973“. Je třeba přisvědčit, že existence této kupní smlouvy sama o sobě ještě nevypovídá o objektivní dobré víře držitele, jde však o způsobilý, byť domnělý, resp. putativní titul oprávněné držby, který je třeba posoudit v kontextu s dalšími relevantními skutečnostmi, které v tomto řízení, jak uvedeno shora, vyšly najevo, a které soud prvního stupně též za relevantní v rozsudku ze dne 3. března 2009, zrušeném odvolacím soudem, považoval (k putativnímu titulu viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. července 2006, sp. zn. 22 Cdo 2065/2005, Soubor č. C 4451, a podrobněji publikaci „Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákoníku. Praha: C. H. Beck, 2. vydání, 2005, s, 228 a násl.).
Protože odvolací soud při úvaze o oprávněnosti držby právního předchůdce žalované uvedené skutečnosti pominul, je jeho závěr o neoprávněnosti držby předčasný, právní posouzení neúplné a jeho rozhodnutí tak spočívá na nesprávném právním posouzení věci ve smyslu §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. Je třeba upozornit, že bude-li po komplexním posouzení věci, s přihlédnutím k presumpci dobré víry, držba právního předchůdce shledána oprávněnou, pak bude třeba učinit závěr, že tento předchůdce, který se chopil držby v roce 1973, se stal vlastníkem sporného pozemku k 1. 1. 1992 (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2000 sp. zn. 22 Cdo 2570/98, Právní rozhledy, roč. 2000, č. 8); držba žalované by tak ve vztahu k žalobkyni již nebyla relevantní.
Naproti tomu lze souhlasit s názorem žalobkyně, že právní názor vyslovený v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 1. července 2009, sp. zn. 22 Cdo 4484/2007, se této věci netýká; příčinou omylu držitele totiž v dané věci zjevně nebyly případné nedostatky v právní úpravě, resp. v evidenci nemovitostí.
Z uvedeného je zřejmé, že dovolání je důvodné. Proto nezbylo, než rozhodnutí odvolacího soudu zrušit a věc vrátit tomuto soudu k dalšímu řízení (§243b odst. 2, 3 o. s. ř.).
Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 23. srpna 2011
JUDr. Jiří Spáčil, CSc., v. r.
předseda senátu