ECLI:CZ:NS:2005:22.CDO.277.2005.1
sp. zn. 22 Cdo 277/2005
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., a soudců JUDr. Františka Baláka a JUDr. Marie Rezkové ve věci žalobkyně JUDr. M. K. proti žalovaným: 1) MUDr. Z. V., 2) nezletilé Z. K., zastoupené Ing. V. B., jako zákonným zástupcem, a 3) J. M., všem zastoupeným advokátem, o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem, vedené u Okresního soudu Plzeň-město pod sp. zn. 24 C 298/2000, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 13. října 2004, č. j. 18 Co 426/2004-310, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 13. října 2004, č. j. 18 Co 426/2004-310, a rozsudek Okresního soudu Plzeň-město ze dne 24. února 2004, č. j. 24 C 398/2000-252, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu Plzeň-město k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně a její manžel J. K., který zemřel v průběhu řízení 23. 7. 2000, se domáhali, aby soud zrušil a vypořádal podílové spoluvlastnictví účastníků k níže specifikovaným nemovitostem (obytnému domu, stavební parcele a zahradě). Uvedli, že každý ze spoluvlastníků užívá jeden byt v domě, žalobci užívají dva byty. Žalovaná 1) žije se svojí rodinou v Praze a v bytě se zdržuje jen příležitostně. Žalovaný 3) svůj byt přenechal k užívání M. V. s partnerkou. V domě bydlí jen žalobci a žalovaná D. K. (zemřela v průběhu řízení 17. 5. 2002 a na její místo jako žalovaná nastoupila její nezletilá dcera Z. K.). Žalovaní se podle tvrzení žalobců nepodílejí na nezbytných úklidových pracích společných prostor, čištění chodníků v zimě a na další běžné údržbě; o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví se účastníci nedohodli.
Okresní soud Plzeň-město (dále „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 24. února 2004, č. j. 24 C 398/2000-252, výrokem pod bodem I. zrušil „podílové spoluvlastnictví účastníků k domu č. p. 472/15 na stavební parcele č. 1008 a k parcele č. 1008 a 1009, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 2726 u Katastrálního úřadu v Č. pro katastrální území Č.“. Výrokem pod bodem II. rozhodl, že „do výlučného vlastnictví žalobkyně se přikazuje dům č. p. 472/15 na stavební parcele č. 1008 a parcela č. 1008 a 1009, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 2726 u Katastrálního úřadu v Č. pro katastrální území Č.“. Výroky pod body III., IV. a V. uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalované 1) náhradu 1.100.000,- Kč, žalovaným 2) a 3) náhrady ve výši po 366.667,- Kč na vypořádání jejich spoluvlastnických podílů, a to do jednoho měsíce od právní moci tohoto rozsudku. Výrokem pod body VI. až XIII. rozhodl o nákladech řízení.
Soud prvního stupně zjistil, že se účastníci řízení, resp. jejich právní předchůdci, stali na základě kupní smlouvy, uzavřené 4. 11. 1996 s městem Č., podílovými spoluvlastníky shora uvedených nemovitostí; podíl žalobkyně v době rozhodování soudu činil 7/12, podíl žalované 1) 3/12, podíl žalované 2) 1/12 a podíl žalovaného 3) rovněž 1/12. Při koupi domu došlo k dohodě, že každý z kupujících bude užívat svůj byt o rozloze odpovídající zhruba jeho spoluvlastnickému podílu. Žalobkyně s manželem takto získali byt v prvním podlaží a další byt, nacházející se ve druhém podlaží, získala žalobkyně později koupí spoluvlastnického podílu od právních nástupkyň původní spoluvlastnice A. H.; jeden z těchto bytů žalobkyně užívá sama a druhý v průběhu řízení pronajala na dobu jednoho roku. Soud vzal v úvahu, že způsoby vypořádání podílového spoluvlastnictví mají v §142 občanského zákoníku (dále „ObčZ“) stanovené pořadí; prvním z nich je reálné rozdělení věci, které v daném případě ze stavebních důvodů nebylo možné. Postup podle §5 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, tedy rozdělení domu na bytové jednotky, nebyl podle názoru soudu možný vzhledem k existenci platné nájemní smlouvy z 15. 8. 2003, uzavřené mezi žalobkyní a třetí osobou na dobu určitou ohledně bytu v druhém podlaží (viz §5 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů). Proto přikročil k vypořádání podílového spoluvlastnictví přikázáním věci žalobkyni za náhradu dalším spoluvlastníkům. Vyšel ze skutečnosti, že žalobkyně byla většinovou spoluvlastnicí a od roku 1967 v domě nepřetržitě bydlela, přičemž ji nelze nutit, aby ve spoluvlastnickém poměru setrvávala. Současně konstatoval, že v dané věci neexistovaly důvody hodné zvláštního zřetele, které by vedly k tomu, aby spoluvlastnictví nezrušil a nevypořádal, anebo aby byl dům prodán a výtěžek rozdělen. Při rozhodování o náhradě soud vyšel z tržní ceny nemovitostí ve výši 4.400.000,- Kč, zjištěné znaleckým posudkem.
Krajský soud v Plzni jako soud odvolací k odvolání všech účastníků řízení (odvolání žalobkyně směřovalo jen do výroků o náhradě nákladů řízení v odstavcích VI. až X.) rozsudkem ze dne 13. října 2004, č. j. 18 Co 426/2004-310, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku pod body I. až V. a IX. Zrušil jej pouze ve výroku pod body VI. až VIII. a X. až XIII. a v tomto rozsahu věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odvolací soud skutková zjištění soudu prvního stupně posoudil jako dostatečná a ztotožnil se i s jeho právními závěry. Zabýval se okolnostmi uzavření nájemní smlouvy ohledně bytu v druhém podlaží, kterou žalobkyně uzavřela 15. 8. 2003 s třetí osobou. Konstatoval, že byla uzavírána bez vědomí a souhlasu ostatních spoluvlastníků; to však nemá na platnost nájemní smlouvy vliv. V dané věci nebylo pochyb o tom, že účastníci řízení jako spoluvlastníci sporných nemovitostí projevili konkludentně vůli užívat byty o podlahové ploše odpovídající velikosti jejich podílů. Akceptovali tak skutečnost, že žalobkyně bude užívat byt v prvním podlaží i byt v druhém podlaží, který dříve užívala A. H. Pokud žalovaní souhlasili s tím, že žalobkyně s bytem v druhém podlaží disponuje, nebylo možno považovat nájemní smlouvu, kterou žalobkyně uzavřela s třetí osobou, za neplatný právní úkon, a ke dni rozhodnutí odvolacího soudu nebyl nájem ukončen. Nebyl předložen důkaz, že by do třiceti dnů od ukončení nájmu sjednaného na dobu určitou byla podána žaloba na vyklizení bytu proti nájemkyni ve smyslu §676 odst. 2 ObčZ. Za tohoto stavu nebylo možno považovat způsob vypořádání podílového spoluvlastnictví podle §5 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů za možný.
Proti rozsudku odvolacího soudu podávají žalovaní dovolání, ve kterém uplatňují dovolací důvod uvedený v §241a odst. 2 písm. b) občanského soudního řádu (dále „OSŘ“), a přípustnost opírají o §237 odst. 1 písm. c) OSŘ. Skutečnost, že rozhodnutí soudů obou stupňů spočívá na nesprávním právním posouzení věci, spatřují v jejich závěrech týkajících se aplikace §5 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů, dále ve vyhodnocení podmínek přiměřenosti náhrady a konečně v posouzení důvodů zvláštního zřetele hodných pro zamítnutí žaloby. K prvnímu z uvedených právních problémů namítají, že soudy nerespektovaly ústní dohodu účastníků, resp. jejich právních předchůdců, z doby, kdy došlo ke koupi domu, o faktickém rozdělení domu na byty tak, jak to vyplývalo z předchozích nájemních smluv. Soudy rozhodovaly z pohledu podílového spoluvlastnictví, ale k otázce užívání konkrétní části nemovitosti přistoupily tak, jakoby se jednalo o věc již reálně rozdělenou. Takto žalobkyni přiznaly ochranu jako většinovému spoluvlastníkovi v režimu §142 ObčZ a současně i postavení vlastníka reálné části domu, což se projevilo potvrzením práva žalobkyně samostatně uzavřít nájemní smlouvu s třetí osobou. Dovolatelé tvrdí, že tato nájemní smlouva, uzavřená bez vědomí dalších spoluvlastníků, je v rozporu se zásadami hospodaření se společnou věcí podle §139 ObčZ a je neplatným právním úkonem. Současně tvrdí, že reálné rozdělení nemovitosti na byty tak, že ideální podíly odpovídají faktickému stavu užívání jednotlivých bytů, je právně možné, existuje od počátku, a že překážka §5 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů je právně neúčinná. Kladou otázku, zda ve věci nedošlo k využití profesního prostředí žalobkyně, která je soudkyní, k účelovému sjednání nájemního vztahu s její kolegyní. V této souvislosti připomínají, že původní nájemní smlouva byla prý uzavřena v období června až srpna 2003 s platností na dobu určitou, a to jednoho roku; podle sdělení žalobkyně byl nájemní vztah automaticky obnoven podle §676 odst. 2 ObčZ a stalo se tak v situaci, kdy žalobkyně věděla, že ostatní spoluvlastníci nesouhlasí s nájemním vztahem a že tato skutečnost činí překážku pro reálné rozdělení věci v souladu s principy na nichž se spoluvlastníci shodli v okamžiku převodu domu do jejich vlastnictví. Jednání žalobkyně tak je podle jejich názoru v rozporu s dobrými mravy ve smyslu §3 odst. 1 ObčZ. Domnívají se, že postupem žalobkyně a vznikem překážky podle §5 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů došlo k obcházení zákona a že takový úkon je neplatný podle §39 ObčZ. K první námitce tedy uzavírají, že žalobkyně jako většinový spoluvlastník bez souhlasu a vůle ostatních spoluvlastníků založila v průběhu sporu překážku, pro niž soud o věci rozhodl ryze účelově. Zdůrazňují, že již při prvním ústním jednání navrhovali v souladu s §142 odst. 1 ObčZ rozdělení věci, což je zákonem preferovaný způsob vypořádání spoluvlastnictví; soudem vyjádřený názor, že dovolatelé vydali svůj konkludentní souhlas, nemá oporu v dokazování. Dovolatelé považují rozsudek odvolacího soudu resp. rozsudek soudu prvního stupně za nesprávný i ve vztahu k vypořádání spoluvlastnictví k zahradě p. č. 1009; jde o samostatnou věc, která není neoddělitelně spojena s domem a neexistuje jediný důvod, proč by mělo být zrušeno a vypořádáno spoluvlastnictví i k tomuto pozemku ve prospěch žalobkyně. K otázce přiměřenosti náhrady, jako k druhé zásadní připomínce o nesprávném právním posouzení věci soudem, uvádějí, že již v řízení před soudem prvního stupně napadali znalecký posudek jako nesprávný a navrhovali jeho revizi; soud prvního stupně návrhu nevyhověl a odvolací soud se touto věcí nezabýval. Tvrzení soudu o tom, že žalovaná 1) může využít své vlastní prostředky k obstarání adekvátní náhrady, je v rozporu s platnou zásadou přiměřenosti, když ji rozhodnutím soudu nelze nutit, aby proti své vůli k tomu použila jiné prostředky než ty, které jí z titulu náhrady podle zákona náleží. Již tento argument utvrzuje dovolatele v názoru, že ani soud nepovažoval přiřknutou náhradu za přiměřenou. Znalcem určená reálná cena bytového domu je totiž nesrovnatelná s obvyklou cenou bytů v daném místě; přisouzená náhrada na pořízení odpovídajícího bytu nestačí. Pokud jde o třetí právní problém – posouzení důvodů zvláštního zřetele hodných pro zamítnutí žaloby, dovolatelé namítají, že nedisponují jiným právem tzv. vlastnického bydlení, než v předmětné nemovitosti. To zdůrazňují ve spojení se stanovením nepřiměřené náhrady. Namítají, že z vlastnického či spoluvlastnického práva nevyplývá povinnost předmět spoluvlastnictví užívat či dokonce ho užívat v určité frekvenci. Proto je použití zákonem stanovené podmínky „účelného využití věci“ ve prospěch žalobkyně nepřijatelné, neboť není žádného zásadního rozdílu v tom, zda některý ze spoluvlastníků byt užívá jen příležitostně nebo k pronájmu třetí osobě. V této souvislosti zdůrazňují, že posledním z důvodů, kterými žalobkyně návrh odůvodnila, je její zájem vytvořit v domě luxusní nájemní byty. I zde vyvstává otázka dobrých mravů, když u žalované 2) soud argumentuje tím, že v tuto chvíli studuje, byt hodlá využít až po dokončení studia a tedy byt nyní nepotřebuje. V rozporu s tím jsou ovšem zájmy žalobkyně zřídit v domě podnikatelské nájmy bytových jednotek. Soud měl vzít v úvahu sociální potřebu dovolatelů, když např. žalovaný 3) nemá žádný jiný právní titul, který by mu zajišťoval bydlení. Dovolatelé uzavřeli, že soud svým rozhodnutím poskytl žalobkyni vyšší míru ochrany jejího spoluvlastnického práva, když ji zvýhodnil především aprobací právního úkonu žalobkyně (uzavření nájemní smlouvy), který předurčil rozhodnutí soudu, jak spoluvlastnictví vypořádat. Tak porušil zásadu rovného postavení stran a ochrany vlastnictví. Navrhují, aby dovolací soud „dotčené rozhodnutí v rozsahu dovoláním napadené zrušil spolu s předchozím rozhodnutím“ soudu prvního stupně, a „věc vrátil k novému projednání a rozhodnutí“.
Žalobkyně ve vyjádření k dovolání namítá, že §5 zákona o vlastnictví bytů nelze v dané věci použít, neboť v domě nejsou dosud vymezeny bytové jednotky a nebytové prostory podle §2 tohoto zákona. Pro zamítnutí žaloby nejsou důvody hodné zvláštního zřetele a žalovaní již přijali náhradu za zrušené a vypořádané spoluvlastnictví. Navrhuje dovolání odmítnout jako nepřípustné.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je přípustné podle §237 odst. 1 písm. c) OSŘ, že je uplatněn dovolací důvod upravený v §241a odst. 2 písm. b) OSŘ a že jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky dovolacího řízení (zejména §240 odst. 1, §241 OSŘ), napadené rozhodnutí přezkoumal a zjistil, že dovolání je důvodné.
Dovolání je přípustné proti rozsudku odvolacího soudu a proti usnesení odvolacího soudu, jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné podle ustanovení §237 odst.1 písm. b) OSŘ a jestliže dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam [§237 odst. 1 písm. c) OSŘ]. Zásadní význam napadeného rozhodnutí je dán otázkou, zda při rozhodování spoluvlastníků o společné věci musí být dána možnost vyjádřit se všem spoluvlastníkům. Naopak zjištění ceny domu vychází ze skutkových zjištění a jeho nesprávnost by tak založila dovolací důvod podle §241a odst. 3 OSŘ, který nelze v dovolacím řízení přípustném podle §237 odst. 1 písm. c) OSŘ uplatnit. Posouzení vzniku překážky k vypořádání podílového spoluvlastnictví k budově podle §5 odst. 5 zákona o vlastnictví k bytům, zejména vznikla-li tato překážka až v průběhu řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, by bylo za situace, kdy není zřejmé, zda uvedená překážka platně vznikla (viz níže) předčasné.
Podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci (§137 odst. 1 ObčZ). Hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud (§139 odst. 2 ObčZ). Stanoví-li zákon, že rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti jejich podílů, pak z toho vyplývá, že nerozhoduje jen většina, aniž by menšinovému spoluvlastníku byla dána jakákoliv možnost, aby se pro zamýšlené konání mohl rovněž rozhodnout či se k němu vyjádřit. To lze dovodit i z logického výkladu tohoto ustanovení: má-li vůbec v úvahu připadat dohoda spoluvlastníků nebo rovnost hlasů nebo nedosažení většiny, musí být menšinovému spoluvlastníku hospodářský záměr ostatními spoluvlastníky předestřen, aby se tak mohl vyjádřit k tomu, zda s ním souhlasí či nikoliv (a také případně uvážit možnost zrušení a vypořádání spoluvlastnického vztahu). Pokud by menšinovému spoluvlastníku vůbec nebyla dána možnost vyjádřit se k zamýšlenému úkonu představujícímu hospodaření se společnou věcí, pak i za situace, kdy by s takovým úkonem souhlasila většina spoluvlastníků, počítaná podle velikosti podílů, nejde o rozhodnutí většiny ve smyslu §139 odst. 2 ObčZ. V takovém případě by šlo z hlediska hospodaření spoluvlastníků se společnou věcí o neplatný právní úkon. To platí i pro rozhodování většinového spoluvlastníka o hospodaření se společnou věcí. Tento názor byl vyjádřen i v odborné literatuře (Komentář k čsl. obecnému občanskému zákoníku a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Praha 1936, díl III., s. 617).
Stejný právní názor zaujal i Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 599/99, publikovaném pod č. C 583, svazku 7 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, vydávaného nakladatelstvím C. H. Beck, a v rozsudku ze dne 5. února 2003, sp. zn. 22 Cdo 1658/2001, publikovaném pod č. C 1684 sv. 23 téhož Souboru; pokud se tato rozhodnutí týkala hospodaření se společnou věcí, spočívajícího v rozhodování o vynaložení investice na věc, jsou plně použitelná i na pronájem bytu ve společném domě (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. května 2002, sp. zn. 22 Cdo 205/2002, publikované pod č. C 1239, ve svazku 17 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu.
Odvolací soud vyšel z názoru, že dohoda účastníků o tom, který byt bude každý z nich užívat, zahrnovala i (patrně mlčky uzavřenou) dohodu o možnosti tento byt pronajmout. Pro takový právní závěr by však bylo třeba učinit i konkrétní skutkové zjištění týkající se obsahu vůle účastníků; obecně lze konstatovat, že dohoda uzavřená mezi spoluvlastníky o tom, jakou část společné věci bude každý z nich užívat, nezahrnuje bez dalšího právo tuto část pronajmout třetí osobě.
Za této situace by bylo nadbytečné zabývat se v dovolacím řízení tím, zda předmětná nájemní smlouva byla neplatná pro obcházení zákona či rozpor s dobrými mravy a zda jejím cílem nebylo jen vyloučit možnost dělení domu na bytové jednotky. K vyjádření žalobkyně dovolací soud poznamenává, že přistoupí-li soud k vypořádání podílového spoluvlastnictví rozdělením bytového domu či budovy na jednotky ve smyslu §2 písm. h) zákona o vlastnictví bytů, nahrazuje soudní rozhodnutí projev vůle vlastníka domu – jeho prohlášení podle §4 zákona o vlastnictví bytů.
Vzhledem k tomu, že soudy v dané věci vyšly z jiného právního názoru týkající se platnosti nájemní smlouvy uzavřené většinovou spoluvlastnicí s třetí osobou bez projednání s ostatními spoluvlastníky, spočívá jejich rozhodnutí na nesprávném právním posouzení věci a je tak dán dovolací důvod, uvedený v §241a odst. 2 písm. b) OSŘ. Proto dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i pro rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243b odst. 2 a 3 OSŘ).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 4. srpna 2005
JUDr. Jiří Spáčil, CSc., v. r.
předseda senátu