ECLI:CZ:NS:2007:22.CDO.3242.2007.1
sp. zn. 22 Cdo 3242/2007
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., a soudců JUDr. Františka Baláka a JUDr. Marie Rezkové ve věci žalobkyně JUDr. M. K., zastoupené advokátem, proti žalovaným: 1) MUDr. Z. V., 2) Z. K., a 3) J. M., zastoupeným advokátem, o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem, vedené u Okresního soudu Plzeň-město pod sp. zn. 24 C 296/2005, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 20. prosince 2006, č. j. 18 Co 620/2006-476, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 20. prosince 2006, č. j. 18 Co 620/2006-476, a rozsudek Okresního soudu Plzeň - město ze dne 18. července 2006, č. j. 24 C 296/2005-427, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu Plzeň - město k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně se domáhala, aby soud zrušil a vypořádal podílové spoluvlastnictví účastníků k níže specifikovaným nemovitostem. Okresní soud Plzeň-město (dále „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 24. února 2004, č. j. 24 C 298/2000-252, výrokem pod bodem I. zrušil „podílové spoluvlastnictví účastníků k domu č. p. 472/15 na stavební parcele č. 1008 a k parcele č. 1008 a 1009, vše zapsáno na listu vlastnictví č. u Katastrálního úřadu v Č. B. pro katastrální území Č. B. 6“. Výrokem pod bodem II. rozhodl, že „do výlučného vlastnictví žalobkyně se přikazuje dům č. p. 472/15 na stavební parcele č. 1008 a parcela č. 1008 a 1009, vše zapsáno na listu vlastnictví č. u Katastrálního úřadu v Č. B. pro katastrální území Č. B. 6“. Výroky pod body III., IV. a V. uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalované 1) náhradu 1.100.000,- Kč, žalovaným 2) a 3) náhrady ve výši po 366.667,- Kč na vypořádání jejich spoluvlastnických podílů, a to do jednoho měsíce od právní moci tohoto rozsudku. Výrokem pod body VI. až XIII. rozhodl o nákladech řízení.
Soud prvního stupně zjistil, že se účastníci řízení jsou podílovými spoluvlastníky shora uvedených nemovitostí, přičemž podíl žalobkyně činí 7/12, podíl žalované 1) 3/12, podíl žalované 2) 1/12 a podíl žalovaného 3) rovněž 1/12. Při koupi domu v roce 1996 se dohodli, že každý bude užívat svůj byt o rozloze odpovídající zhruba jeho spoluvlastnickému podílu. Soud při vypořádání podílového spoluvlastnictví rozhodoval podle §142 občanského zákoníku (dále „ObčZ“). Postup podle §5 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále „zákon o vlastnictví bytů“), tedy rozdělení domu na bytové jednotky, nebyl podle názoru soudu možný vzhledem k existenci platné nájemní smlouvy z 15. 8. 2003, uzavřené mezi žalobkyní a třetí osobou na dobu určitou ohledně bytu v druhém podlaží (viz §5 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů). Proto podílové spoluvlastnictví zrušil a dům přikázal za náhradu do výlučného vlastnictví žalobkyni. Vyšel ze skutečnosti, že žalobkyně byla většinovou spoluvlastnicí a od roku 1967 v domě nepřetržitě bydlela a nelze ji nutit, aby ve spoluvlastnickém poměru setrvávala. Současně konstatoval, že v dané věci neexistovaly důvody hodné zvláštního zřetele, které by vedly k tomu, aby spoluvlastnictví nezrušil a nevypořádal, anebo aby byl dům prodán a výtěžek rozdělen. Při rozhodování o náhradě soud vyšel z tržní ceny nemovitostí ve výši 4.400.000,- Kč, zjištěné znaleckým posudkem.
Krajský soud v Plzni jako soud odvolací k odvolání všech účastníků řízení (odvolání žalobkyně směřovalo jen do výroků o náhradě nákladů řízení v odstavcích VI. až X.) rozsudkem ze dne 13. října 2004, č. j. 18 Co 426/2004-310, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku pod body I. až V. a IX. Zrušil jej pouze ve výroku pod body VI. až VIII. a X. až XIII. a v tomto rozsahu věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení. Ztotožnil se se skutkovými zjištěními i právními závěry soudu prvního stupně, včetně okolností uzavření nájemní smlouvy 15. 7. 2003 mezi žalobkyní a třetí osobou, která bránila dům rozdělit na bytové jednotky podle §5 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů.
Nejvyšší soud k dovolání žalovaných rozsudkem ze dne 4. srpna 2005, č. j. 22 Cdo 277/2005-335, zrušil jak rozsudek odvolacího soudu ze dne 13. října 2004, č. j. 18 Co 426/2004-310, tak rozsudek soudu prvního stupně ze dne 24. února 2004, č. j. 24 C 298/2000-252, a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Soud prvního stupně poté rozsudkem ze dne 18. července 2006, č. j. 24 C 296/2005-427, výrokem pod bodem I. zrušil „podílové spoluvlastnictví účastníků k domu č. p. 472/15 na stavební parcele č. 1008 a k parc. č. 1008 a č. 1009, vše zapsáno na LV č. u Katastrálního úřadu v Č. B. pro k. ú. Č. B. 6“, výrokem pod bodem II. přikázal výše uvedené nemovitosti do výlučného vlastnictví žalobkyně, výrokem pod bodem III. žalobkyni uložil povinnost zaplatit „1. žalované na vypořádání jejího spoluvlastnického podílu částku 1.074.999,90 Kč, kdy lhůta pro zaplacení se nestanoví, neboť uvedená částka již byla žalobkyní 1. žalované uhrazena“, výrokem pod bodem IV. uložil žalobkyni povinnost zaplatit „2. žalované na vypořádání jejího spoluvlastnického podílu částku 358.333,30 Kč, kdy lhůta k zaplacení se nestanoví, neboť uvedená částka již byla žalobkyní 2. žalované uhrazena“, a výrokem pod bodem V. uložil žalobkyni povinnost „zaplatit 3. žalovanému na vypořádání jeho spoluvlastnického podílu částku 358.333,30 Kč, kdy lhůta k zaplacení se nestanoví, neboť uvedená částka již byla žalobkyní 3. žalovanému uhrazena“. Výroky pod body VI. až XIII. rozhodl o nákladech řízení.
Soud prvního stupně uzavřel, že reálné rozdělení nemovitostí nepřichází v úvahu. Při posuzování možnosti rozdělení domu na bytové jednotky podle §5 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů vyšel z jeho §5 odst. 5 ; dospěl k závěru, že takové dělení není možné, a to ani vzhledem k právnímu názoru Nejvyššího soudu vyjádřenému v jeho rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 559/2004. Žalobkyně 10. 12. 2004, tedy v době, kdy byla na základě pravomocného rozhodnutí výlučnou vlastnicí nemovitostí, pronajala byt o velikosti 2+1 s příslušenstvím v druhém podlaží M. M.-F.; nešlo o novaci smlouvy z 15. 8. 2003, která byla shledána absolutně neplatnou. Důvody zvláštního zřetele hodné, které by bránily zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, soud neshledal. Vztahy mezi spoluvlastníky nejsou dobré, účastníci spolu nekomunikují, o dům se společně nestarají, ač vykazuje známky zanedbání. Žalobkyně se nechová šikanózně a nepostupuje v rozporu s dobrými mravy. Žalovaní nejsou, pokud jde o zabezpečení bytové potřeby, odkázáni na bydlení ve společném domě. Nemovitosti tedy soud přikázal žalobkyni, a to s ohledem na výši jejího spoluvlastnického podílu, který činil 7/12. Výši náhrady stanovil na základě znaleckého posudku a shledal ji přiměřenou.
Krajský soud v Plzni jako soud odvolací k odvolání všech účastníků řízení rozsudkem ze dne 20. prosince 2006, č. j. 18 Co 620/2006-476, rozhodl, že „rozsudek soudu I. stupně se ve výroku v odst. I., II., III., IV. a V., pokud byla žalobkyni uložena povinnost zaplatit 1. žalované na vypořádání podílu částku 1.074.999,90 Kč, 2. žalované na vypořádání podílu částku 358.333,30 Kč a 3. žalovanému na vypořádání podílu částku 358.333,30 Kč a dále ve výrocích v odst. VI., VII., VIII., X., XI., XII., XIII., potvrzuje“. Ztotožnil se se skutkovými zjištěními soudu prvního stupně a odpovídajícími shledal i jeho právní závěry. Výrok soudu prvního stupně pod body III., IV. a V. toliko upřesnil co do stanovení lhůty úhrady vypořádacích částek.
Proti rozsudku odvolacího soudu podávají žalovaní dovolání, jehož přípustnost opírají o §237 odst. 1 písm. c) občanského soudního řádu („OSŘ“) a uplatňují dovolací důvod uvedený v §241a odst. 2 písm. b) OSŘ. Obecně konstatují, že soudy nerespektovaly postupy stanovené v §142 ObčZ, a jako zcela nesprávný shledávají jejich závěr ohledně pozemku č. 1006 – zahrada, který je zcela samostatný a neexistuje jediný důvod, proč by k němu mělo být spoluvlastnictví zrušeno. Účastníci sporu mezi sebou neměli rozpory, jež by spoluvlastnictví nemovitostí ohrožovaly a soudy tudíž rozhodly proti zájmům žalovaných. Za nesprávný dovolatelé pokládají odkaz soudu na §5 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů. Namítají, že §142 ObčZ podmínku „dobré možnosti pro rozdělení“ vztahuje k technickému stavu věci, nikoliv k otázce budoucích vztahů účastníků, a takový odhad situace nekoresponduje se zásadami §1, 2 a 6 OSŘ. Pro posouzení otázky reálného dělení nemovitostí nelze brát v úvahu ani další důvod, to je existenci nájemní smlouvy. Žalobkyně jejím uzavřením vytvořila překážku k tomu, aby soud mohl postupovat v zákonném pořadí platném při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Proto se této překážky nelze platně dovolávat. To platí jak pro první, tak druhou nájemní smlouvu, která má stejně účelový charakter a která mohla vzniknout jen na základě chybného rozhodnutí soudu prvního stupně, jež bylo zrušeno v dovolacím řízení. I druhá nájemní smlouva byla uzavřena žalobkyní bez většinového souhlasu ostatních spoluvlastníků; akceptace smlouvy z 10. 12. 2004 soudem je tedy nesprávná. Soud takto dal přednost ochraně dočasného zájmu nájemce před ochranou zájmů spoluvlastníků. Neobstojí ani argumentace soudu odkazující na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 559/2004. Účastníci spolu komunikují na stejné úrovně jako v minulosti a o nemovitosti se starají či nestarají stejným způsobem, když to byla žalobkyně, která byla proti tomu, aby byl vytvořen tzv. fond oprav. Dovolatelé nesouhlasí se stanovením hodnoty nemovitostí ve vztahu k závěrům soudu týkajícím se možnosti pořízení bytů za jím stanovenou finanční náhradu spoluvlastnických podílů. V této souvislosti připomínají, že cena garsoniéry v Č. B. v současnosti činí 500 – 600 tisíc Kč. Soud dostatečně nezvážil otázku bydlení žalovaných. Žalovaná 2) podle soudu uspokojuje svoji bytovou potřebu „u otce, a to již delší dobu“; tato žalovaná však nabyla zletilosti nedávno, nemá vlastní příjem a studuje. O tom, že bude mít v brzké době potřebu vlastního bytu soud v potaz nevzal. S bytovou potřebou se soud nevypořádal ani u žalovaného 3); to že nyní bydlí „u někoho jiného“ neznamená, že svůj byt nebude nikdy potřebovat. V této souvislosti dovolatelé odkazují na nález Ústavního soudu č. 145/2002 Sb. Uzavírají, že žalobkyni se nepodařilo prokázat, že by se žalovaní nepodíleli na společném hospodaření s nemovitostmi a neprokázala svá původní tvrzení ohledně nutnosti zajištění bytu pro dceru či rodinu. Navrhují, aby dovolací soud zrušil jak rozsudek odvolacího soudu, tak rozsudek soudu prvního stupně a „věc vrátil k novému projednání a rozhodnutí“.
Žalobkyně ve vyjádření k dovolání odkazuje na rozhodnutí soudů obou stupňů, které rozhodly v souladu se zákonnou úpravou a judikaturou. V podrobnostech se s odmítavým stanoviskem vyjadřuje ke všem argumentům dovolatelů, jež nepovažuje, s ohledem na provedené důkazy, za opodstatněné. Navrhuje, aby dovolací soud dovolání zamítl.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je přípustné podle §237 odst. 1 písm. c) OSŘ, že je uplatněn dovolací důvod upravený v §241a odst. 2 písm. b) OSŘ a že jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky dovolacího řízení (zejména §240 odst. 1, §241 OSŘ), napadené rozhodnutí přezkoumal a zjistil, že dovolání je důvodné. Za otázku zásadního právního významu, pro jejíž řešení bylo dovolání připuštěno, považuje dovolací soud problematiku dělení domu v podílovém spoluvlastnicí na bytové jednotky, a to i ve vztahu k nájemní smlouvě k jednomu z bytů v domě, uzavřené většinovým spoluvlastníkem s třetí osobou. Jinými právními otázkami vytčenými v dovolání ani námitkami skutkovými se dovolací soud v důsledku uvedeného vymezení předmětu dovolacího přezkumu nezabýval.
Dovolací soud nesdílí právní hodnocení věci, které soudy v nalézacím řízení zaujaly ohledně zrušení a způsobu vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků.
Podle §142 odst. 1 ObčZ nedojde-li k dohodě, zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud. Přihlédne přitom k velikosti podílů a k účelnému využití věci. Není-li rozdělení věci dobře možné, přikáže soud věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům; přihlédne přitom k tomu, aby věc mohla být účelně využita. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud její prodej a výtěžek rozdělí podle podílů. Ustanovení §142 odst. 1 ObčZ uvádí nejen jednotlivé možné způsoby zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, ale také závazné pořadí, ve kterém je soud může použít. Rozdělení věci mezi spoluvlastníky je uvedeno na prvém místě.
Z důvodů zvláštního zřetele hodných soud nezruší a nevypořádá spoluvlastnictví přikázáním věci za náhradu nebo prodejem věci a rozdělením výtěžku (§142 odst. 2 ObčZ).
V řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví podle §142 ObčZ není soud vázán návrhem na způsob vypořádání a může tedy rozhodnout, že rušené spoluvlastnictví bude vypořádáno i jiným způsobem, než navrhovaným (srov. rozhodnutí uveřejněné pod č. R 4/1966 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Možné způsoby vypořádání vyplývají z §142 odst. 1 ObčZ a nyní – s účinností od 1. 7. 2000 – i z §5 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů. Možnost vypořádání podílového spoluvlastnictví k bytovému domu rozdělením na jednotky soud posuzuje i z hlediska dalšího možného soužití účastníků v jednom domě. Soud přistoupí k takovému rozdělení jen v případě, kdy vztahy mezi účastníky při užívání domu jsou po delší dobu nekonfliktní a jejich neshody nevyžadují rozhodování soudu podle §139 ObčZ (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. dubna 2004, sp. zn. 22 Cdo 559/2004, Soubor rozhodnutí Nejvyššího soudu č. C 2846). Vzhledem k tomu, že rozdělení domu na bytové jednotky je svého druhu rozdělením věci mezi účastníky a že §142 odst. 1 ObčZ uvádí nejen jednotlivé možné způsoby zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, ale také závazné pořadí, ve kterém je soud může použít, je tomuto způsobu dělení obytného domu třeba dát přednost před dalšími způsoby vypořádání, uvedenými ve zmíněném ustanovení.
Podle §5 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů vlastnictví jednotky může vzniknout rovněž na základě dohody spoluvlastníků budovy nebo rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy nebo na základě dohody nebo rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manželů. Je-li předmětem vypořádání podílové spoluvlastnictví budovy, může vlastnictví jednotek vzniknout jen po předchozím vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy tak, že velikost spoluvlastnických podílů budovy se rovná velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu stanovených §8 odst. 2. K tomu dovolací soud dodává, že přistoupí-li soud k vypořádání podílového spoluvlastnictví rozdělením bytového domu či budovy na jednotky ve smyslu §2 písm. h) zákona o vlastnictví bytů, nahrazuje soudní rozhodnutí projev vůle vlastníka domu – jeho prohlášení podle §4 zákona o vlastnictví bytů.
Způsobem uvedeným v §5 odstavcích 2 až 4 zákona o vlastnictví k bytům nelze nabýt do vlastnictví jednotku, pokud je v budově alespoň jeden byt, jehož nájemcem je fyzická osoba (§5 odst. 5 zákona o vlastnictví k bytům). V nálezu pléna Ústavního soudu ze dne 13. března 2001, sp. zn. Pl. ÚS 51/2000, se uvádí, že „smyslem tohoto ustanovení je legitimní ochrana stávajících nájemců, spočívající v tom, že byt musí být přednostně nabídnut tomuto nájemci (§22 odst. 1, 2 zákona o vlastnictví bytů)“. Z toho lze dovodit, že §5 odst. 5 zákona o vlastnictví k bytům chrání jen ty nájemce bytu, kteří mají uzavřenu nájemní smlouvu na dobu neurčitou anebo jde alespoň o dlouhodobý nájemní vztah. Proto vypořádání podílového spoluvlastnictví k domu jeho rozdělením na jednotky podle §5 odst. 2 zákona o vlastnictví k bytům nebrání krátkodobý pronájem bytu v domě. V konkrétním případě žalobkyně, které by v případě vypořádání spoluvlastnického práva rozdělením domu na bytové jednotky připadl do vlastnictví byt užívaný touto nájemkyní, jejíž nájemní právo je časově omezeno, nemůže uplatňovat námitku, že by tak bylo ohroženo právo nájemkyně na přednostní nabídku na koupi bytu; žalobkyni totiž nic nebrání i po takovém rozdělení domu byt nájemkyni prodat. V tomto konkrétním případě se tak zákaz obsažený v §5 odst. 5 zákona o hospodaření s byty neuplatní.
Dovolací soud posoudil danou věc i podle základního principu občanského práva, podle kterého musí být výkon práv a povinností z občanskoprávních vztahů v souladu s dobrými mravy (§3 odst. 1 ObčZ) a který sankcionuje obcházení zákona, bez ohledu na to, zda toto obcházení účastníci sledují a vědí o něm (pokud o něm vzhledem k okolnostem případu vědět mohli a měli). Dospěl pak k závěru, že pronajme-li většinový spoluvlastník v průběhu řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k domu za podmínek vylučujících rozdělení domu na bytové jednotky byt třetí osobě a vytvoří tak platnou překážku pro vypořádání spoluvlastnictví k domu jeho rozdělením na jednotky ve vlastnictví ostatních spoluvlastníků, kteří tento způsob vypořádání požadují, je namístě žalobu většinového spoluvlastníka na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví z důvodů hodných zvláštního zřetele zamítnout, nebudou-li tu mimořádné okolnosti pro vyhovění návrhu, zejména nebude-li možno dům rozdělit na bytové jednotky. I když nebude prokázáno, že většinový spoluvlastník pronajal byt jen proto, aby vyloučil možnost vypořádání podílového spoluvlastnictví rozdělením bytu na bytové jednotky, nelze přehlédnout, že pronájmem bytu vědomě vytvořil stav neumožňující zmíněný způsob dělení. Zamítnutí žaloby z tohoto důvodu by ovšem přicházelo v úvahu jen tehdy, pokud by uvedená zákonná překážka opravdu vznikla (viz předchozí odstavec).
Soud prvního stupně opřel rozhodnutí též o právní názor, který dovolací soud vyslovil v rozsudku dne 22. dubna 2004, sp. zn. 22 Cdo 559/2004, Soubor rozhodnutí Nejvyššího soudu č. C 2846, podle kterého „soud přistoupí k takovému rozdělení (t. j. na jednotky) jen v případě, kdy vztahy mezi účastníky při užívání domu jsou po delší dobu nekonfliktní a jejich neshody nevyžadují rozhodování soudu podle §139 ObčZ“. Tento názor vychází z toho, že jsou-li příčinou podání návrhu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k domu konfliktní vztahy účastníků, není účelné zachovávat jejich existenci. Odvolací soud však konstatoval, že „mezi účastníky sice nedochází nějakým vyhroceným konfliktům“, avšak vzhledem k tomu, že v domě bydlí pouze žalobkyně, nelze „předpokládat hladké a operativní řešení společných záležitostí spojených se správou a opravami nemovitosti“. Odvolací soud tak nepřevzal zjištění soudu prvního stupně o „nedobrých vztazích“, ostatně ani neučinil zjištění, že by k podání návrhu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví vedla právě konfliktnost vztahů spoluvlastníků, která by činila setrvání ve spoluvlastnickém vztahu nevhodným. Úvaha o možnosti komplikací při správě a údržbě domu, ke kterým by mohlo dojít proto, že v domě bydlí jen žalobkyně, je hypotetická a nemůže sama o sobě vyloučit dělení domu na jednotky. K úvaze soudu prvního stupně o tom, že v důsledku soudního řízení byly vztahy mezi účastníky narušeny, lze poznamenat, že samotná okolnost, že účastníci vedou soudní spor, je zpravidla důkazem toho, že vztahy mezi nimi nejsou optimální; kdyby to však mělo vyloučit možnost rozdělení domu na jednotky, nebylo by takové rozdělení možné prakticky v žádném soudním řízení, které již svou povahou je řešením konfliktu účastníků. Naproti tomu mohla být relevantní skutečnost, že dům je zanedbaný; ovšem tato skutečnost by mohla být položena k tíži žalovaných jen pokud by zanedbanost byla způsobena jimi. O takové zjištění však odvolací soud své rozhodnutí neopřel.
Z tohoto pohledu se soudy obou stupňů věcí nezabývaly a právní posouzení věci zůstalo neúplné; je tak dán dovolací důvod uvedený v §241a odst. 2 písm. b) OSŘ. Proto dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil. Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i pro rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243b odst. 2 a 3 OSŘ).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 18. září 2007
JUDr. Jiří Spáčil, CSc., v. r.
předseda senátu