ECLI:CZ:NS:2012:22.CDO.3308.2010.1
sp. zn. 22 Cdo 3308/2010
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., a soudců Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a JUDr. Zdeňka Pulkrábka, Ph.D., ve věci žalobkyně OREA-INVEST, s. r. o. , se sídlem v Ostravě, Svojsíkova 2/1596, zastoupené Mgr. Gabrielou Nejedlíkovou, advokátkou se sídlem v Ostravě, Husova 2/1285, proti žalované S. K. , zastoupené JUDr. Soňou Nathovou, advokátkou se sídlem v Trutnově, Horská 97, o určení neexistence věcného břemene a vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu v Trutnově pod sp. zn. 9 C 187/2008, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26. listopadu 2009, č. j. 20 Co 305/2009-139, takto:
I. Dovolání se zamítá .
II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 15.960,- Kč k rukám advokátky JUDr. Soni Nathové, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.
Odůvodnění:
Okresní soud v Trutnově (dále „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 20. dubna 2009, č. j. 9 C 187/2008-96, určil, že na nemovitostech - budově č. p. 71, nacházející se na pozemku st. parc. č. 80/1, a na pozemku st. parc. č. 80/1, to vše zapsáno u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, katastrální pracoviště Trutnov, pro katastrální území T., obec Horní Maršov, nevázne věcné břemeno nájmu a užívání bytových prostor v domě č. p. 71 na st. p. č. 80/1 podle nájemní smlouvy do roku 2059 ve prospěch žalované, které bylo zřízeno smlouvou ze dne 8. února 1999 (výrok I. rozsudku). Zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala, aby soud zrušil bez náhrady věcné břemeno nájmu a užívání předmětných bytových prostor podle nájemní smlouvy do roku 2059, které bylo zřízeno ve prospěch žalované smlouvou ze dne 8. února 1999 (výrok II. rozsudku). Žalované dále uložil, aby vyklidila bytový prostor sestávající z kuchyně, jedné místnosti a příslušenství o celkové podlahové ploše 92,1 m2, umístěný ve 2. podlaží domu č. p. 71 v obci Horní Maršov, katastrální území T., do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok III. rozsudku). Rozhodl o náhradě nákladů řízení a soudním poplatku (výroky IV. a V. rozsudku).
Soud prvního stupně vzal za prokázané, že žalobkyně je vlastnicí předmětných nemovitostí, k nimž je v katastru nemovitostí zapsáno věcné břemeno ve prospěch žalované. Právní předchůdkyně žalobkyně uzavřela 8. 2. 1999 se žalovanou nájemní smlouvu a smlouvu o zřízení věcného břemene. Předmětem nájmu byl byt o třech pokojích a kuchyni, o celkové ploše včetně příslušenství 120 m2, umístěný v 1. podlaží domu. Nájemní smlouva byla uzavřena na 60 let, do 1. 1. 2059. Nájemce se zavázal provést rekonstrukci bytu podle projektu odsouhlaseného pronajímatelem v nákladu 300. 000,- Kč. Ve smlouvě o zřízení věcného břemene bylo ujednáno, že vlastník domu zřizuje ve prospěch S. M. (tj. žalované - nyní provdané K.) věcné břemeno užívání bytových prostor v rozsahu podle nájemní smlouvy uzavřené na dobu do roku 2059 tak, že je oprávněna užívat prostory v 1. podlaží o výměře 120 m2, a že se věcné břemeno zřizuje bezúplatně. Vklad tohoto práva byl proveden s právními účinky ke dni 8. února 1999.
Soud prvního stupně se zabýval otázkou platnosti smlouvy o zřízení věcného břemene z 8. 2. 1999 odkazující na smlouvu nájemní. Dospěl k závěru, že nájemní smlouva nesplňuje požadavky §686 občanského zákoníku (dále „obč. zák.“), neboť předmět nájmu je vymezen v rozporu se skutečností (i mezi účastníky je nesporné, že byt se nachází ve 2. podlaží a sestává z kuchyně, jedné místnosti a příslušenství o výměře 92,1 m2) a neobsahuje ujednání o výši nájemného. Vzhledem k důvodům neplatnosti této nájemní smlouvy je pro neurčitost neplatným právním úkonem rovněž smlouva o zřízení věcného břemene z 8. 2. 1999. I pro tuto smlouvu platí, že předmět je vymezen v rozporu se skutečným stavem (umístění bytu v domě, počet místností, výměra) a předmět smlouvy tak není objektivně poznatelný osobám, které nejsou účastníky smlouvy. Na základě neplatné smlouvy z 8. 2. 1999 tak věcné břemeno nevzniklo. Soud prvního stupně proto vyhověl žalobě na určení neexistence věcného břemene a zamítl žalobu na zrušení věcného břemene, které neexistuje. Vzhledem k tomu, že žalovaná užíváním bytu v domě bez právního důvodu neoprávněně zasahuje do vlastnického práva žalobkyně k domu, v němž se byt nachází, uložil jí, aby byt vyklidila.
K odvolání žalované proti výrokům I., III. a IV. rozsudku soudu prvního stupně Krajský soud v Hradci Králové (dále ,,odvolací soud) rozsudkem ze dne 26. listopadu 2010, č. j. 20 Co 305/2009-139, rozsudek soudu prvního stupně změnil (vyjma dovoláním nenapadených výroků pod body II. a V.) tak, že žalobu zamítl. Rozhodl také o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů.
Odvolací soud byl zajedno se soudem prvního stupně, že vedle sebe nemohou obstát smlouva nájemní a smlouva o věcném břemenu se shodným předmětem užívání a že platnosti smlouvy o věcném břemeni nebrání, odkazuje-li co do popisu věci, která má být užívána, na neplatnou nájemní smlouvu, v níž je předmět nájmu určitě vymezen. Za správný považoval i závěr soudu prvního stupně o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy uzavřené mezi žalovanou a společností JIPS s. r. o., to však jen z toho důvodu, že ve smlouvě zcela chybí ujednání o výši nájemného nebo jeho výpočtu. Nesouhlasil však s tím, že v nájemní smlouvě byl neurčitě vymezen předmět nájmu. Zdůraznil, že vyšší nároky na přesnost, resp. popis předmětu nájmu ve smlouvě jsou tam, kde je lehce zaměnitelný s jiným předmětem, a naopak popis nemusí být přesný tam, kde je jen malá možnost jeho záměny. Požadavek určitosti nájemní smlouvy nutně nevyžaduje uvedení patra nebo podlaží, v němž se byt nachází, uvedení počtu místností či jejich správný počet a výměry bytu, jestliže je jinak dostatečně identifikován a nevniká pochybnost o jeho umístění. V daném případě ze spisu vyplývá, že v předmětném domě se nachází tři byty. Bytu v přízemí se týkala nájemní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene uzavřené s E. R. V dalším podlaží nad přízemím, tedy v prvním patře či v druhém podlaží, je jeden byt větší popsaný v nájemní smlouvě a smlouvě o zřízení věcného břemene uzavřených s H. M., matkou žalované. Vedle něho se vstupem z téže chodby je jeden menší byt, což je byt předmětný, který byl přenechán v roce 1999 žalované. Ve smlouvách ohledně těchto dvou bytů je uveden termín „prvé podlaží“ domu. Z toho odvolací soud dovodil, že identifikace všech bytů v předmětném domě je velmi jednoduchá, neboť v přízemí se nachází pouze jediný byt, další dva byty se nacházejí v podlaží o jeden stupeň vyšším, tedy ve druhém nadzemním podlaží (či prvním patře). Uzavřel, že z obsahu nájemní smlouvy, uzavřené se žalovanou, a případně jejím porovnáním se smlouvami, které se vztahují k dalším dvěma bytům v domě, je dostatečně zřejmé i třetím osobám, který z jmenovaných bytů byl přenechán žalované.
Rozsudek odvolacího soudu napadla žalobkyně dovoláním, které je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) a podle jejího názoru důvodné podle §241a odst. 2 písm. a), b) a §241a odst. 3 o. s. ř. Dovolatelka nesouhlasí s tím, že smlouva o zřízení věcného břemene z 8. 2. 1999 je platný právní úkon. Tato smlouva odkazuje ohledně vymezení bytu na nájemní smlouvu, ve které je byt označen v rozporu se skutečností jako třípokojový s kuchyní, ačkoliv šlo o byt jednopokojový, jeho výměra je uvedena 120 m2, ačkoliv skutečně činila 92,1 m2, a nešlo o byt v prvním podlaží domu, ale v podlaží druhém. Poukázala na ustálenou soudní praxi, podle které je určitost písemného projevu vůle objektivní kategorií a tento projev vůle by neměl vzbuzovat důvodné pochybnosti o jeho obsahu ani u osob, které nejsou účastníkem daného smluvního vztahu. Nelze proto akceptovat, že obsah předmětné nájemní smlouvy, resp. smlouvy o zřízení věcného břemene, lze zjistit jejím porovnáním s nájemními smlouvami dalších dvou bytů, které se v domě nacházejí. Odvolací soud se také při zjištění obsahu nájemní smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene odchýlil od zjištění soudu prvního stupně, dokazování těmito listinami však neopakoval a neseznámil jí se svým odlišným právním názorem. Nemohla tak tvrdit rozhodné skutečnosti, čímž došlo i porušení zásady dvojinstančnosti. Žalobkyně navrhla, aby rozsudek odvolacího soudu byl zrušen a věc vrácena tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalovaná ve vyjádření k dovolání uvedla, že odvolací soud sice neprováděl dokazování, ale dospěl k odlišnému právnímu názoru, který ho vedl ke změně rozsudku soudu prvního stupně tak, že žalobu na určení neexistence věcného břemene a vyklizení bytu zamítl. Žalovaná na základě smlouvy z 8. 2. 1999 užívá byt o výměře 120 m2 (včetně příslušenství). Ke dni uzavření smlouvy šlo o byt třípokojový, neboť i z plánku předloženého žalobkyní plyne, že v bytě je nyní velká kuchyň, velký pokoj, menší místnost ve tvaru L, WC a koupelna. Žalovaná tvrdila, že jedna z těchto místností byla tehdy přepažená, přičemž toto její tvrzení nebylo nikým vyvráceno. V době uzavření smlouvy šlo tedy o byt o třech místnostech s kuchyní a příslušenstvím, k němuž od roku 1994 náležel i sklep. Soudy neprováděly důkaz k tomu, jaké místnosti a prostory tvoří příslušenství bytu, a proto nemohly dospět k závěru, že byt nemá výměru 120 m2. Pokud se jedná o použití pojmu podlaží a patro, pak nemůže jeho záměna způsobit nedostatek identifikace bytu, neboť žalovaná má v tomto domě k dispozici pouze jeden byt (odkaz na rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 2018/98 a 2 Cdon 1236/97). Všechny smlouvy o věcných břemenech váznoucích na domě jsou založeny v katastru nemovitostí a z těchto smluv a po seznámení se stavebně - technickou dokumentací, nacházející se na stavebním úřadě, je objektivně zjistitelné, který byt přísluší na základě věcného břemene k užívání žalované. Žalobkyně také uplatnila dva vzájemně si odporující nároky – na určení neexistence věcného břemene a současně jeho zrušení. Žalovaná se dohodla s vlastníkem domu, že byt opraví – byt vyžadoval rekonstrukci. Investovala cca 100.000,- Kč, a proto bylo dohodnuto, že za jeho užívání nebude nic platit. Žalobkyně také věděla, že kupuje dům zatížený věcným břemenem. Žalovaná navrhla, aby Nejvyšší soud dovolání zamítl.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) občanského soudního řádu (dále „o. s. ř.“) a že jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky dovolacího řízení (zejména §240 odst. 1, §241 odst. 1 o. s. ř.), napadené rozhodnutí přezkoumal a zjistil, že dovolání není důvodné.
Dovoláním je napaden právní závěr odvolacího soudu, že smlouva o zřízení věcného břemene z 8. 2. 1999 je určitá, a tudíž i platná.
Podle §151o odst. 1 občanského zákoníku (dále „obč. zák.“) věcná břemena vznikají písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Právo odpovídající věcnému břemenu lze nabýt také výkonem práva (vydržením); ustanovení §134 obč. zák. zde platí obdobně. K nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí.
Podle §37 odst. 1 obč. zák. právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný.
Základním principem výkladu smluv je priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady. Je tak vyjádřen a podporován princip autonomie smluvních stran, povaha soukromého práva a s tím spojená společenská a hospodářská funkce smlouvy. Není ústavně konformní a je v rozporu s principy právního státu taková praxe, kdy obecné soudy upřednostňují výklad vedoucí k neplatnosti smlouvy, před výkladem neplatnost smlouvy nezakládajícím (nález Ústavního soudu ze dne 14. dubna 2005, sp. zn. I. ÚS 625/03).
Judikatura Nejvyššího soudu (srov. rozsudek ze dne 21. června 2001, sp. zn. 33 Odo 273/2001, uveřejněný pod C 593 ve svazku 7 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu /ústavní stížnost proti tomuto rozhodnutí byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu České republiky ze dne 7. května 2002, sp. zn. I. ÚS 704/21/, vycházející ze závěrů vyjádřených již v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 31. července 1996, sp. zn. 3 Cdon 227/96, uveřejněného pod č. 88 v sešitě č. 6 z roku 1997 časopisu Soudní rozhledy) je ustálena v názoru, že jde-li o právní úkon, pro který je pod sankcí neplatnosti stanovena písemná forma, musí být určitost projevu vůle dána obsahem listiny, na níž je tento projev vůle zaznamenán. Ustálená soudní praxe však rovněž dovodila (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 30. listopadu 1999, sp. zn. 20 Cdo 691/98, ze dne 27. ledna 2000, sp. zn. 20 Cdo 1990/98, ze dne 24. května 2000, sp. zn. 26 Cdo 776/99), že požadavek řádné identifikace bytu (v těchto případech pro účely výkonu rozhodnutí vyklizením bytu) lze vyložit pouze tak, že byt má být identifikován natolik, aby jej při exekuci nebylo možno zaměnit s bytem jiným. K tomuto právnímu názoru je třeba přihlížet i při posuzování určitosti smluv týkajících se bytu.
Odvolací soud respektoval judikaturu dovolacího soudu a zabýval se otázkou, zda sporná smlouva je natolik určitá, aby i třetím osobám bylo zřejmé, o který byt jde, a dospěl ke kladnému závěru. Posuzování určitosti smlouvy je vždy individuální, záleží na úvaze soudu v nalézacím řízení, kterou by dovolací soud mohl zpochybnit jen pokud by byla zjevně nepřiměřená. Jde též o otázku právní, nikoliv skutkovou; jestliže tedy odvolací soud posoudí platnost smlouvy jinak, než soud prvního stupně, neznamená to nutně, že by se odchýlil od hodnocení důkazů (§132 o. s. ř.), provedeného soudem prvního stupně. Výsledkem hodnocení důkazů jsou totiž skutková zjištění, teprve na ně navazuje právní posouzení. K tomu lze dodat, že podle judikatury jde-li o listiny, jimiž byl proveden důkaz v řízení před soudem prvního stupně (a též o výpovědi svědků, popř. účastníků, které byly učiněny prostřednictvím dožádaného soudu), může odvolací soud tyto důkazy sám hodnotit a dojít i k jiným skutkovým závěrům než soud prvního stupně, aniž by musel dokazování opakovat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. ledna 2002, sp. zn. 25 Cdo 626/2000, jenž je veřejnosti k dispozici na webových stránkách Nejvyššího soudu a v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. C 997 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. ledna 2012, sp. zn. 25 Cdo 5157/2009).
Vycházeje z těchto právních názorů Nejvyšší soud uzavírá, že - s přihlédnutím k individuálním okolnostem případu - úvaha odvolacího soudu o tom, že v dané věci byl byt nezaměnitelně identifikován konkretizujícími znaky a věcné břemeno tak bylo platně zřízeno, není zjevně nepřiměřená; pro stručnost se odkazuje na odůvodnění rozsudku odvolacího soudu.
Z uvedeného je zřejmé, že rozhodnutí odvolacího soudu je správné. Dovolací důvody uplatněné v dovolání tedy v posuzované věci nejsou dány. Vady řízení uvedené v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř., ani další jiné vady řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, k nimž dovolací soud přihlíží i bez návrhu, nebyly tvrzeny ani dovolacím soudem zjištěny. Proto nezbylo, než dovolání zamítnout (§243b odst. 2 o. s. ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle §243b odst. 5 věty první, §224 odst. 1, §151 odst. 1 a §142 odst. 1 o. s. ř. Zavázal dovolatelku, která nebyla v dovolacím řízení úspěšná, k náhradě nákladů tohoto řízení, které žalované vznikly v souvislosti s podáním vyjádření k dovolání prostřednictvím advokátky. Tyto náklady sestávají z odměny advokátky v částce 13.000,- Kč (§2 odst. 1, §5 písm. b) a §7 písm. d) ve spojení s §10 odst. 3 a §18 odst. 1 vyhlášky č. 484/2000 Sb., ve znění před novelou provedenou vyhláškou č. 64/2012 Sb.), z paušální částky náhrad hotových výdajů 300,- Kč (§2 odst. 1, §13 odst. 1 a 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů), a z částky 2.660,- Kč představující 20 % náhradu za daň z přidané hodnoty (§137 odst. 3 o. s. ř.). Celková výše nákladů tak činí 15.960,- Kč.
Dovolací soud proto uložil žalobkyni, aby nahradila žalované náklady dovolacího řízení ve výši 15.960,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalované (§160 odst. 1 a §149 odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li žalobkyně dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, může žalovaná podat návrh na soudní výkon rozhodnutí.
V Brně dne 23. srpna 2012
JUDr. Jiří Spáčil, CSc., v. r.
předseda senátu