ECLI:CZ:NS:2001:26.CDO.1127.99.1
sp. zn. 26 Cdo 1127/99
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc. a soudců JUDr. Michala Mikláše a JUDr. Hany Müllerové v právní věci žalobkyně M. s.r.o., zastoupené advokátkou, proti žalované M. K., zastoupené advokátem, o vyklizení bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 8 pod sp.zn. 11 C 212/97, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 16. listopadu 1998, č.j. 11 Co 406/98-24, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 8 rozsudkem ze dne 2.6.1998, č.j. 11 C 212/97-14, zamítl žalobu na vyklizení žalované z bytu č. 6, I. kategorie, o velikosti 3+1 s příslušenstvím, o výměře 57,30 m2 ve třetím podlaží (dále "předmětný byt"), domu č.p. 1596 v P., ulice Š. (dále "předmětný dům") a rozhodl o nákladech řízení. Vzal za prokázáno, že k předmětnému domu měl právo hospodaření OÚNZ P. a poté příspěvková organizace (se samostatnou právní subjektivitou) S. a. z. z. v P. (dále "SAZZ" nebo "právní předchůdce žalobkyně"), která dne 1.3.1994 uzavřela se žalovanou smlouvu o nájmu předmětného bytu, v níž bylo uvedeno, že smlouva se uzavírá na dobu od 1.1.1994 do "dne přechodu majetku S. na FNM ČR", že žalovaná - která si smlouvu přečetla a podepsala - nebyla výslovně upozorněna na skutečnost, že smlouva je uzavírána na dobu určitou, že žalobkyně dne 1.10.1996 uzavřela s F. n. m. České republiky (dále též "FNM ČR") smlouvu o koupi předmětného domu, a že je - dle výpisu z katastru nemovitostí - jeho vlastnicí. Dospěl k závěru, že smlouva ze dne 1.3.1994 je v části (bod II.) týkající se doby trvání nájmu absolutně neplatná pro neurčitost a nesrozumitelnost (§37 odst. 1 v souvislosti s §41 obč.zák.), neboť ke skutečnosti, se kterou je ve smlouvě spojován zánik nájmu, nemohlo nikdy dojít, když SAZZ nebyl vlastníkem předmětného domu, ale svědčilo mu k němu toliko právo hospodaření, a jeho "majetek" nemohl tedy přejít na FNM ČR, jak je ve smlouvě uvedeno. Na základě toho dovodil, že smlouva o nájmu předmětného bytu byla sjednána na dobu neurčitou (§686 odst. 2 obč.zák.), a že žalovaná obývá tento byt právem.
K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 16.11.1998, č.j. 11 Co 406/98-24, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalované uložil povinnost předmětný byt vyklidit a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud dospěl na rozdíl od soudu prvního stupně k závěru, že ujednání o době trvání nájmu obsažené v nájemní smlouvě ze dne 1.3.1994 není neplatné pro neurčitost a nesrozumitelnost, a že smlouva byla uzavřena na dobu určitou - v souladu s ustanovením §45 odst. 3 zákona č. 92/1991 Sb. ve znění zákona č. 92/1992 Sb., která uplynula ke dni 1.10.1996, tj. ke dni uzavření smlouvy o prodeji privatizovaného majetku uzavřené mezi FNM ČR a žalobkyní. Žalovaná od tohoto data užívá předmětný byt bez právního důvodu, a protože mezi účastníky následně nedošlo k uzavření nájemní smlouvy, je žaloba na vyklizení žalované důvodná. Dovodil, že v dané věci nedošlo k obnovení nájemní smlouvy dle §676 odst. 2 obč.zák., neboť žalobkyně podala žalobu na vyklizení dne 30.10.1997, tj. do třiceti dnů po skončení nájmu.
Proti tomuto rozsudku podala žalovaná dovolání, v němž uplatnila dovolací důvod podle §241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř. (ve znění před novelou provedenou zákonem č. 30/2000 Sb.). Nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu, že nájemní smlouva ze dne 1.3.1994 byla uzavřena na dobu určitou, jakož i s jeho závěrem, že žalované nesvědčí právní důvod užívání předmětného bytu. Namítá, že se odvolací soud nevypořádal s otázkou, "který přechod majetku SAZZ na FNM je relevantní pro to, aby s jeho uskutečněním mohl být spojován následek ukončení nájemního vztahu", a že nijak neodůvodnil, proč touto skutečností má být právě datum uzavření smlouvy o prodeji privatizovaného majetku. Uvádí, že "z rozvazovací podmínky nelze nezaměnitelně dovodit, dnem přechodu které části majetku na FNM končí nájemní vztah, když navíc dikce podmínky navozuje představu přechodu celého majetku", a že by bylo namístě aplikovat ustanovení §36 odst. 5 obč.zák. Odvolací soud (uvádí se dále v dovolání) neposuzoval předmětnou smlouvu ve svém celku a nezabýval se vztahem článku II. k článku VI., který upravuje i způsob zániku smlouvy výpovědí. Protože výpověď přichází v úvahu pouze u smlouvy na dobu neurčitou, nikoli u smluvního vztahu sjednaného na dobu určitou, je třeba dovodit, že strany měly v úmyslu uzavřít smlouvu na dobu neurčitou. Existence obou článků ve smlouvě "je důvodem k pochybnosti nad určitostí smlouvy a je třeba aplikovat ustanovení §686 odst. 2 občanského zákoníku." Polemizuje s názorem odvolacího soudu, že smlouva byla uzavřena v souladu s ustanovením §45 odst. 3 zákona č. 92/1991 Sb. a namítá, že omezení zde upravené se netýká smluv o nájmu bytu, a že smlouva je v části, týkající se doby jejího trvání, neplatná podle §39 obč.zák. Současně poukazuje na to, že získala právo užívat předmětný byt pod podmínkou, že jej přestaví na vlastní náklady z lékařské ordinace, což by jistě neučinila s vyhlídkou zajištěného bydlení na několik málo let. Navrhla, aby rozsudek odvolacího soudu byl zrušen a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení. Podáním datovaným 17.5.2000 požádala o odklad vykonatelnosti napadeného rozsudku.
Usnesením ze dne 25.5.2000, č.j. 26 Cdo 1127/99-39, Nejvyšší soud odložil vykonatelnost rozsudku odvolacího soudu.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Podle části dvanácté, hlavy první, bodu 17. zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů (to jest podle občanského soudního řádu ve znění účinném před 1.1.2001 - dále jen "o.s.ř.").
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§10a o.s.ř.) konstatuje, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastnicí řízení (§240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení dovolatelky a je podle §238 odst. 1 písm. a/ o.s.ř. přípustné.
Ve smyslu ustanovení §242 odst. 1 a 3 o.s.ř. je dovolací soud vázán uplatněným dovolacím důvodem včetně jeho obsahového vymezení. Obligatorně posuzuje vady uvedené v §237 odst. 1 o.s.ř. a tzv. jiné vady řízení, pokud mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Vady tohoto druhu nebyly dovoláním namítány a z obsahu spisu se nepodávají. Předmětem dovolacího přezkumu v dané věci je tak - z pohledu námitek obsažených v dovolání - posouzení správnosti právního názoru odvolacího soudu, že nájemní smlouva ze dne 1.3.1994 byla uzavřena na dobu určitou, a že žalovaná užívá předmětný byt bez právního důvodu.
O nesprávné právní posouzení (§241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř.) jde tehdy, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Ve smyslu ustanovení §685 odst. 1 občanského zákoníku ve znění účinném do 31.12.1994 (dále "obč.zák.") - který bylo nutno vzhledem k datu uzavření nájemní smlouvy v dané věci aplikovat (§868 obč.zák.) - smlouvu o nájmu bytu lze sjednat na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu bytu byla uzavřena na dobu neurčitou (§686 odst. 2 obč.zák.).
Smlouva o nájmu bytu - jakožto právní úkon - musí vyhovovat obecným náležitostem právních úkonů stanoveným v ustanovení §34 a násl. obč.zák., mimo jiné i požadavku určitosti (§37 obč.zák.). Uvedený požadavek se vztahuje i na ujednání o době trvání nájmu.
Podle §45 odst. 3 zákona č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, ve znění zákona č. 92/1992 Sb., podniky mohou uzavírat nájemní smlouvy a jiné smlouvy o užívání majetku uvedeného v §1 (cit.zák.) jen na dobu do dne přechodu tohoto majetku na příslušný fond. Pokud by uvedené smlouvy byly po dni 28.2.1992 uzavřeny na dobu delší, zaniká právo užívat majetek dnem jeho přechodu na příslušný fond. Dikce citovaného ustanovení ve znění po novele provedené zákonem č. 544/1992 Sb. (s účinností od 8.12.1992) pak byla - až na vypuštění data 28.2.1992 - v podstatě shodná.
Uvedené znění citovaného ustanovení bylo dotčeno novelou provedenou zákonem č. 210/1993 Sb. (účinnou k 1.3.1993), takže k datu uzavření nájemní smlouvy v dané věci (k 1.3.1994) znělo ustanovení §45 odst. 3 zákona č. 92/1991 Sb., ve znění uvedených novel, následovně: "Podniky mohou uzavírat nájemní smlouvy a jiné smlouvy o užívání majetku uvedeného v §1 jinými osobami jen na dobu do dne zrušení podniku bez likvidace nebo dne vynětí části majetku podniku podle §11 odst. 1. Pokud by uvedené smlouvy byly uzavřeny na dobu delší, zaniká právo užívat majetek dnem zrušení podniku bez likvidace nebo dnem vynětí části majetku podniku; to neplatí, jde-li o smlouvy o nájmu nebytového prostoru, na jejichž uzavření vzniklo právo podle zvláštního předpisu, a o smlouvy o nájmu bytů. K tomuto dni zaniká i právo užívat majetek vzniklý ze smluv uzavřených před 28. únorem 1992."
Ze znění citovaného ustanovení zákona č. 91/1992 Sb. - ve znění uvedených novel - vyplývá, že rozsah dispozičních oprávnění subjektů vykonávajících právo hospodaření k majetku státu byl omezen. Toto omezení spočívalo v tom, že uvedené subjekty mohly uzavírat nájemní smlouvy ohledně tohoto majetku jen na dobu zákonem stanovenou, tedy jinými slovy řečeno, na dobu určitou. Vymezení doby, na níž bylo možno nájemní smlouvy uzavírat, bylo vyjádřeno (v souladu s cílem této úpravy, jímž bylo zajistit, aby privatizovaný státní majetek nebyl zatížen časově neomezenými závazky) způsobem odpovídajícím úpravě postupu při přechodu privatizovaného majetku, obsažené v ustanovení §11 citovaného zákona. Zatímco v ustanovení §45 odst. 3 větě první zákona č. 92/1991 Sb., ve znění zákonů č. 92/1992 Sb., a č. 544/1992 Sb., bylo toto vymezení vyjádřeno dikcí: "do dne přechodu majetku na příslušný fond", novela tohoto zákona provedená zákonem č. 210/1993 Sb., vyjádřila v citovaném ustanovení vymezení doby trvání nájmu dikcí: "do dne zrušení podniku bez likvidace nebo vynětí části majetku podniku podle §11 odst. 1." Doba, na níž mohly být nájemní smlouvy sjednávány, byla tedy v ustanovení §45 odst. 3 větě první zákona č. 92/1991 Sb. - ve znění uvedených novel - vymezena dostatečně určitě.
Ustanovení §45 odst. 3 věty druhé zákona č. 92/1991 Sb., ve znění zákonů č. 92/1992 Sb., č. 544/1992 Sb. a č. 210/1993 Sb. (které bylo výše citováno) současně stanovilo, že: "Pokud by uvedené smlouvy (rozuměno smlouvy dle věty prvé tohoto ustanovení, tedy i smlouvy nájemní) byly uzavřeny na dobu delší....", zaniká užívací právo zde stanoveným okamžikem; to se však nevztahuje - mimo jiné - i na smlouvy o nájmu bytů. Z dikce věty druhé citovaného ustanovení tedy vyplývá, že byla-li nájemní smlouva uzavřena na dobu delší, než která je stanovena v jeho větě prvé, nemá to sice za následek neplatnost takovéto smlouvy, nicméně - s výjimkou smluv zde vyjmenovaných (tedy i smluv o nájmu bytů) - takovýto nájemní vztah zaniká k okamžiku zde stanovenému. Jak však plyne z výše uvedené dikce §45 odst. 3 věty druhé cit.zák. (navazujícího na větu předcházející - první), týká se toto ustanovení pouze smluv, které byly uzavřeny na "dobu delší", tedy při nerespektování podmínky stanovené ve větě prvé cit. ustanovení. Není-li tento předpoklad naplněn, aplikace ustanovení věty druhé cit. ustanovení nepřichází v úvahu.
Součástí skutkových zjištění soudů obou stupňů bylo též zjištění o obsahu listiny datované 1.3.1994, označené "Nájemní smlouva". Jak vyplývá z obsahu této listiny (bodu "II.") - "Nájemní smlouva se uzavírá na dobu od 1. ledna 1994 do dne přechodu majetku SAZZ na FNM ČR".
Odvolací soud proto nepochybil, pokud dovodil, že ujednání o době trvání nájmu obsažené v nájemní smlouvě ze dne 1.3.1994 není neplatné pro neurčitost a nesrozumitelnost, a že smlouva byla uzavřena na dobu určitou. I když odvolací soud opřel svůj závěr o znění ustanovení §45 odst. 3 věty prvé zákona č. 92/1991 Sb. ve znění zákona č. 92/1992 Sb., nikoli o znění účinné k datu uzavření této smlouvy (tj. ve znění zákonů č. 544/1992 Sb. a č. 210/1993 Sb.), odpovídá ujednání o době trvání nájmu, obsažené v nájemní smlouvě, zákonem stanovenému vymezení doby trvání nájemního vztahu, korespondujícímu zákonnému postupu při privatizaci státního majetku, byť je vyjádřeno jinými slovy, než která jsou použita ve znění citovaného ustanovení, účinného ke dni uzavření smlouvy.
Dovolací námitka o neurčitosti ujednání o době trvání nájmu ze dne 1.3.1994 není tedy důvodná. Neurčitost (jež by působila neplatnost tohoto ujednání dle §37 obč.zák.) nelze dovodit ani z okolnosti, že ve smlouvě není konkretizován majetek SAZZ, s jehož přechodem je spojován zánik daného nájemního vztahu. Obsahovala-li totiž nájemní smlouva (čl. "I.") vymezení konkrétního bytu, nacházejícího se v konkrétní nemovitosti (k níž měl právo hospodaření SAZZ, vystupující jako pronajímatel), lze skutečnost, jež byla z hlediska čl. "II." smlouvy právně významná pro zánik nájemního vztahu, specifikovat za pomoci výkladu tohoto právního úkonu (§35 odst. 2 obč.zák.).
Pokud pak dovolatelka namítá, že odvolací soud neodůvodnil, proč je touto právně významnou skutečností datum uzavření smlouvy o prodeji privatizovaného majetku, je třeba poukázat na to, že vlastnické právo k tomuto majetku přecházelo ve smyslu ustanovení §19 zákona č. 92/1991 Sb., ve znění po novele provedené zákonem č. 210/1993 Sb. na nabyvatele zásadně dnem účinností smlouvy (výjimky zde stanovené na danou věc nedopadají). Jak vyplývá ze smlouvy o prodeji privatizovaného majetku (článku "XIII."), uzavřené mezi F. n. m. České republiky a žalobkyní (listinou tuto smlouvu obsahující byl proveden v řízení před soudem prvního stupně důkaz - viz protokol o jednání konaném dne 2.6.1998, č.l. 13 spisu), byla účinnost této smlouvy stanovena na 1.10.1996.
Dovolací soud nesdílí názor dovolatelky, že ujednání o době trvání nájmu obsažené v nájemní smlouvě, lze považovat za podmínku (ať již rozvazovací nebo odkládací) ve smyslu ustanovení §36 obč.zák. Lze-li totiž - ve smyslu výše uvedených závěrů - dovodit, že nájemní smlouva v dané věci byla uzavřena na dobu určitou, nelze ujednání o době, na níž byla doba nájmu dohodnuta, považovat za podmínku ve smyslu citovaného ustanovení.
Pokud je pak v dovolání argumentováno obsahem článku "VI." dané nájemní smlouvy, upravujícím zánik nájmu výpovědí, je třeba uvést, že uvedený způsob zániku přichází v úvahu i u nájmu bytu sjednaného na dobu určitou (srov. §710 odst. 1 a 2 obč.zák.).
Lze tedy uzavřít, že rozsudek odvolacího soudu je z hlediska uplatněného dovolacího důvodu správný. Nejvyšší soud proto dovolání žalované podle §243b odst. 1 části věty před středníkem o.s.ř. zamítl.
Výrok o nákladech dovolacího řízení se opírá o ustanovení §243b odst. 4, §224 odst. 1, §142 odst. 1 o.s.ř. a o skutečnost, že žalobkyni nevznikly v dovolacím řízení prokazatelné náklady, na jejichž náhradu by jinak měla právo vůči žalované, která nebyla v dovolacím řízení úspěšná.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 7. února 2001
Doc. JUDr. Věra K o r e c k á , CSc., v.r.
předsedkyně senátu
Za správnost vyhotovení: Marcela Jelínková