ECLI:CZ:NS:2012:26.CDO.1648.2011.1
sp. zn. 26 Cdo 1648/2011
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., ve věci žalobkyně A. F. , bytem v L., zastoupené JUDr. Pavlem Sedláčkem, advokátem se sídlem v Praze 1, Dlouhá 16, proti žalované INTELA s. r. o. , se sídlem v Ústí nad Labem, Textilní 3403/4, IČ: 25468723, zastoupené JUDr. Petrem Ulmannem, advokátem se sídlem v Liberci 1, Jestřabí 974, o určení neplatnosti zvýšení nájemného, vedené u Okresního soudu v Ústí nad Labem pod sp. zn. 8 C 142/2007, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30. ledna 2009, č. j. 12 Co 92/2008-62, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30. ledna 2009, č. j. 12 Co 92/2008-62, a rozsudek Okresního soudu v Ústí nad Labem ze dne 12. července 2007, č. j. 8 C 142/2007-31, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Ústí nad Labem k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobou podanou u Okresního soudu v Ústí nad Labem (soudu prvního stupně) dne 14. března 2007 se žalobkyně (nájemkyně „bytu o velikosti 4+1, o celkové podlahové ploše 101,70 m2, nacházejícího se v domě v části obce L., – dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“ a „předmětný dům“, resp. „dům“) domáhala určení, že je neplatné zvýšení nájemného z předmětného bytu od 1. ledna 2007 (na částku 2.889,- Kč měsíčně), jež jí žalovaná (pronajímatelka bytu) oznámila „rozpisem úhrad“ ze dne 18. prosince 2006. V žalobě uvedla, že zvýšení nájemného je neplatné proto, že uvedený rozpis úhrad nesplňuje náležitosti oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného z bytu předepsané zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964, občanský zákoník, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 150/2009 Sb. (dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“).
Žalovaná tvrdila, že nájemné z bytu žalobkyni zvýšil (na částku 2.889,- Kč od ledna 2007) ještě původní vlastník předmětného domu, který jí zaslal dne 18. září 2006 oznámení o jednostranném zvýšení nájemného; rozpis úhrad tudíž „není jednostranným zvýšením nájemného“ .
Soud prvního stupně rozsudkem ze dne 12. července 2007, č. j. 8 C 142/2007-31, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastnic.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Ústí nad Labem jako soud odvolací rozsudkem ze dne 30. ledna 2009, č. j. 12 Co 92/2008-62, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic.
Soudy obou stupňů zjistily z provedených důkazů následující skutkový stav. Původním vlastníkem předmětného domu bylo statutární město L. (právní předchůdce žalované). Právní předchůdce žalované jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemkyně uzavřeli dne 1. září 2002 smlouvu o nájmu předmětného bytu na dobu neurčitou. Předmětný dům nabyla do vlastnictví žalovaná na základě dražby konané dne 13. července 2006, kdy jí byl licitátorem udělen příklep. Cenu domu dosaženou vydražením uhradila dne 12. října 2006. Právní předchůdce žalované (v mezidobí mezi vydražením domu a zaplacením jeho ceny dosažené vydražením) vyhotovil dne 14. září 2006 písemnost označenou jako „Oznámení o jednostranném zvýšení nájemného dle zák. 107/2006 Sb.“ (dále jen „písemnost ze dne 14. září 2006“), jejíž doručení žalobkyni však v řízení nebylo prokázáno. V ní mimo jiné uvedl, že od 1. ledna 2007 zvyšuje žalobkyni nájemné z bytu z částky 2.482,- Kč měsíčně na částku 2.889,- Kč měsíčně a zvýšení nájemného odůvodnil. Žalobkyně však obdržela od žalované listinu ze dne 18. prosince 2006 označenou jako „Rozpis úhrad“ (dále jen „listina ze dne 18. prosince 2006“), jež byla jí adresována, týkala se předmětného bytu a bylo na ní mimo jiné uvedeno, že nájemné podle „původního předpisu“ činí 2.385,50 Kč, že podle „nového předpisu“ činí 2.889,- Kč a že „tento výměr předpisu úhrad platí od 01/2007“ .
Na tomto skutkovém základě soudy obou stupňů především dovodily, že ač sdělení obsažené v listině ze dne 18. prosince 2006 mělo původ u žalované (pronajímatelky bytu) a bylo žalobkyni (nájemkyni bytu) doručeno (obdržela ho), nelze je považovat za oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného (na částku 2.889,- Kč měsíčně od ledna 2007) ve smyslu §3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb., a to proto, že tímto oznámením je v daném případě písemnost ze dne 14. září 2006, která má náležitosti vyžadované zákonem pro oznámení o jednostranném zvýšení nájemného z bytu. Podle názoru odvolacího soudu totiž musí být obsah listiny ze dne 18. prosince 2006 vykládán podle vůle žalované, tj. s přihlédnutím k jejímu tvrzení, že citovaná listina „není jednostranným zvýšením nájemného“ . Ostatně toto tvrzení koresponduje i s obsahem písemnosti ze dne 14. září 2006, jakož i s jazykovým vyjádřením úkonu zaznamenaného na listině ze dne 18. prosince 2006 (§35 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „obč. zák.“). Podle názoru soudů obou stupňů je v této souvislosti nerozhodné, zda písemnost ze dne 14. září 2006 byla žalobkyni doručena, resp. že její doručení nebylo prokázáno. Jelikož tedy listina ze dne 18. prosince 2006 není oznámením ve smyslu §3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb., nelze na jejím základě posuzovat platnost zvýšení nájemného z bytu (na částku 2.889,- Kč měsíčně od ledna 2007). Protože požadavek na posouzení platnosti zvýšení nájemného na podkladě jiného právního úkonu, jmenovitě písemnosti ze dne 14. září 2006, nebyl v řízení uplatněn (změnou žaloby podle §95 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. – dále jen „o. s. ř.“), odvolací soud zamítavý rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení §237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. Uplatněné dovolací námitky podřadila pod dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. V dovolání především namítla, že od žalované neobdržela jinou právně relevantní informaci o zvýšení nájemného, než jaká byla uvedena v listině ze dne 18. prosince 2006. Podle jejího mínění nelze za jiný zdroj takové informace pokládat zejména písemnost ze dne 14. září 2006, neboť jí nebyla vůbec doručena; s odkazem na tuto písemnost, o níž jí nebylo nic známo, se proto ani nemohla domáhat neplatnosti zvýšení nájemného z bytu (na částku 2.889,- Kč měsíčně od ledna 2007). Navíc zdůraznila, že uvedená písemnost byla vyhotovena právním předchůdcem žalované v době, kdy již nebyl v postavení pronajímatele předmětného bytu (vlastníka domu). Vyjádřila přesvědčení, že za tohoto stavu lze za oznámení o zvýšení nájemného (na částku 2.889,- Kč měsíčně od ledna 2007) ve smyslu §3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb. považovat pouze listinu ze dne 18. prosince 2006, jelikož ta pro ni byla „jediným zdrojem informace … o tom, že má hradit vyšší nájemné“ . Měla rovněž za to, že soud má rozhodovat o neplatnosti zvýšení nájemného, i když oznámení o jednostranném zvýšení nájemného nesplňuje podmínky zákona č. 107/2006 Sb. Podle jejího názoru totiž platí, že „pokud může soud rozhodnout o tom, že zvýšení (nikoliv oznámení o zvýšení) je neplatné na základě neplatného oznámení, tím spíš tak může učinit v případě sdělení, které vůbec není oznámením“ (míněno oznámením ve smyslu §3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb.). Zastávala stanovisko, že v daném případě mělo být rozhodnuto o neplatnosti zvýšení nájemného učiněného listinou ze dne 18. prosince 2006 přesto, že tato listina není žalovanou vnímána jako oznámení o zvýšení nájemného; její „subjektivní náhled … o tom, jaký právní význam přisuzuje svému sdělení ze dne 18. 12. 2006, nemá žádný vliv na to, zda … sdělení … splňuje či nesplňuje zákonné náležitosti oznámení o zvýšení nájmu“ . Dále uvedla, že je v rozporu s ustálenou judikaturou právní názor (obou soudů), že bylo její procesní povinností prokázat tvrzení, že jí nebyla doručena písemnost ze dne 14. září 2006; judikatura totiž v tomto směru dovodila, že důkazní břemeno ohledně určitých skutečností leží na tom účastníku, jenž z „existence“ těchto skutečností vyvozuje pro sebe příznivé právní důsledky. V této souvislosti odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 29. října 1997, sp. zn. 2 Cdon 257/97, a z 25. března 1999, sp. zn. 22 Cdo 1156/98. Podle jejího mínění však ani „neobdržení jakéhokoliv oznámení o zvýšení nájmu … nemůže být překážkou pro podání žaloby (na určení, že zvýšení nájemného je neplatné), plně ve smyslu §80 písm. c/ OSŘ a především čl. 36 odst. 1 ústavního zákona č. 2/1993 Sb., Listiny základních práv a svobod“ . Konečně namítla, že soudy obou stupňů se nevypořádaly se „samostatnou otázkou nové výše nájmu“ . Odvolacímu soudu dále vytkla, že se nijak nevyjádřil „k nepřezkoumatelnosti rozsudku ( rozuměno rozsudku soudu prvního stupně ), tedy k absenci náležitého odůvodnění zamítnutí žaloby ve smyslu §157 odst. 2 OSŘ, jak bylo argumentováno … v odvolání“ . Navrhla, aby dovolací soud rozsudky obou soudů zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
Žalovaná se ve vyjádření k dovolání ztotožnila s rozhodnutími soudů obou stupňů a navrhla, aby dovolání bylo zamítnuto.
Podle čl. II bodu 12 věty první zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. červencem 2009) se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 30. ledna 2009, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.”).
Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky povinného advokátního zastoupení dovolatelky (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.).
Poté se dovolací soud zabýval otázkou přípustnosti dovolání, neboť toliko z podnětu dovolání, které je přípustné, může být přezkoumána správnost napadeného rozhodnutí z hlediska uplatněných (způsobilých) dovolacích důvodů.
Přípustnost dovolání proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu se řídí ustanoveními §237 odst. 1 písm. b/ a c/ o. s. ř. (ustanovení §237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. bylo zrušeno uplynutím dne 31. prosince 2012 nálezem Ústavního soudu České republiky ze dne 21. února 2012, sp. zn. Pl. ÚS 29/11).
Protože ustanovení §237 odst. 1 písm. b/ o. s. ř. přípustnost dovolání nezakládá (rozsudek soudu prvního stupně, potvrzený napadeným rozsudkem, byl jeho prvním rozhodnutím ve věci), zabýval se dovolací soud přípustností dovolání podle §237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. Je-li přípustnost dovolání podle §237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. spjata se závěrem o zásadním významu rozsudku po stránce právní, pak také dovolací přezkum se otevírá pouze pro posouzení otázek právních a způsobilým dovolacím důvodem je proto v tomto případě zásadně jen důvod podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř.
Již na tomto místě je zapotřebí zdůraznit, že zásadně právně významná nemůže být otázka, zda dovolatelku tížila procesní povinnost prokázat tvrzení, že jí nebyla doručena písemnost ze dne 14. září 2006, jakož ani „samostatná“ otázka nové výše nájemného z bytu, tj. otázky, které dovolatelka – za použití dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. – rovněž předložila k dovolacímu přezkumu. Je tomu tak proto, že na řešení uvedených otázek napadené rozhodnutí nespočívá.
Napadený potvrzující rozsudek je založen zejména na právním názoru, že listina ze dne 18. prosince 2006 není oznámením o jednostranném zvýšení nájemného (ve smyslu §3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb.), a dále rovněž na právních názorech (byť nikoli výslovných), že neplatnost zvýšení nájemného z bytu lze posuzovat pouze na základě právního úkonu (oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného) identifikovaného v žalobě a že zkoumání platnosti zvýšení nájemného na podkladě jiného právního úkonu vyžaduje změnu žaloby (§95 o. s. ř.). Správnost těchto právních názorů dovolatelka – prostřednictvím způsobilého dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. – napadla. Se zřetelem k tomuto uplatněnému dovolacímu důvodu a jeho obsahové konkretizaci dospěl dovolací soud k závěru, že napadenému potvrzujícímu rozhodnutí lze přisoudit zásadní právní význam především pro řešení právní otázky výkladu pojmu „oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného“ ve smyslu §3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb.; v poměrech dané věci však dovolací soud pokládá za zásadně právně významnou rovněž otázku, zda zkoumání platnosti zvýšení nájemného na podkladě jiného právního úkonu než je označen v žalobě vyžaduje změnu žaloby (§95 o. s. ř.). Uvedené právní otázky totiž nebyly dosud v rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešeny. Je-li podle závěru dovolacího soudu napadené rozhodnutí zásadně právně významné, stává se tím dovolání – pro řešení zmíněných otázek – přípustným podle §237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení §242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3 o. s. ř. (existence uvedených vad namítána nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k tzv. jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.). Posléze uvedené vady dovolatelka – s přihlédnutím k obsahu dovolání (§41 odst. 2 o. s. ř.) – rovněž uplatnila (výtkou učiněnou s poukazem na nepřezkoumatelnost rozsudku soudu prvního stupně). Dovolací soud se však nejprve zabýval otázkou naplněnosti dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř., neboť povaha vytýkané vady řízení tomu nebrání.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle ustanovení §3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb. oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a musí obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného.
Podle ustanovení §3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. povinnost platit zvýšené nájemné vzniká dnem, který je uveden v oznámení o zvýšení nájemného, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uplynutí 3 kalendářních měsíců od jeho doručení nájemci. V této lhůtě je nájemce oprávněn podat žalobu k soudu na určení neplatnosti zvýšení nájemného.
Dovoláním nebyla zpochybněna správnost právního názoru, že sdělení obsažené v listině ze dne 18. prosince 2006 mělo původ u žalované (pronajímatelky bytu). Dovolací soud proto z uvedeného názoru vychází a v této souvislosti připomíná, že účinnost adresných jednostranných hmotněprávních úkonů, jakým je i oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného z bytu, v režimu občanského zákoníku předpokládá, že projev vůle dojde, resp. je doručen adresátovi, tj. že se dostane do sféry jeho dispozice (§45 odst. 1 obč. zák.). Slovní spojení „dostane do sféry jeho dispozice“ nelze vykládat ve smyslu procesněprávních předpisů. Je jím třeba rozumět konkrétní možnost nepřítomné osoby seznámit se s jí adresovaným právním úkonem. Právní teorie i soudní praxe takovou možností chápe nejen samotné převzetí písemného hmotněprávního úkonu adresátem, ale i ty případy, kdy doručením dopisu či telegramu, obsahujícího projev vůle, do bytu adresáta či do jeho poštovní schránky, popřípadě i vhozením oznámení do poštovní schránky o uložení takové zásilky, nabyl adresát hmotněprávního úkonu objektivní příležitost seznámit se s obsahem zásilky. Přitom není nezbytné, aby se adresát skutečně seznámil s obsahem hmotněprávního úkonu; postačuje, že měl objektivně příležitost tak učinit (srov. 9. vydání Komentáře občanského zákoníku autorů JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc., prof. JUDr. Jiřího Švestky, DrSc., JUDr. Marty Škárové a kol. vydané v roce 2004 v nakladatelství C. H. Beck Praha, a například i rozsudky Nejvyššího soudu České republiky ze dne 29. června 2004, sp. zn. 28 Cdo 72/2004, a ze dne 15. ledna 2004, sp. zn. 32 Odo 442/2003). Protože část první zákona č. 107/2006 Sb. nestanoví pro oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného co do jeho hmotněprávních účinků zvláštní právní režim, než je obsažen v občanském zákoníku (v §45 odst. 1 obč. zák.) jako (soukromo)právním předpisu obecné povahy, není důvod bránit se tomu, aby se shora uvedený výklad vztahoval i na ně.
V soudní praxi není pochyb o tom, že hmotněprávním předpokladem pro zvýšení nájemného z bytu podle zákona č. 107/2006 Sb. je oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného. Oznámení o zvýšení nájemného musí být učiněno v písemné formě (§3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb.) a stává se perfektním (působí) od okamžiku, kdy je nájemci doručeno (viz shora uvedený výklad). Od doručení písemného oznámení pronajímatele o zvýšení nájemného nájemci bytu se odvíjí počátek běhu prekluzivní lhůty pro podání žaloby na neplatnost zvýšení nájemného ve smyslu §3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. (srov. rozsudky Nejvyššího soudu České republiky z 10. března 2011, sp. zn. 26 Cdo 2171/2009, a ze 17. ledna 2012, sp. zn. 26 Cdo 2654/2010). Ze znění citovaného ustanovení se podává, že (nejdříve) uplynutím tam uvedené lhůty vzniká nájemci povinnost platit zvýšené nájemné a že nájemce (pokud se zvýšením nájemného nesouhlasí) může v této lhůtě podat žalobu na neplatnost jednostranného zvýšení nájemného. Logickým a jazykovým výkladem citovaného ustanovení je možno dovodit, že jediným způsobem, jak lze zabránit vzniku povinnosti platit zvýšené nájemné, je podání žaloby v zákonné lhůtě, a že jejím marným uplynutím pak již nájemci vzniká (ze zákona) povinnost platit zvýšené nájemné (srov. odůvodnění již citovaného rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 10. března 2011, sp. zn. 26 Cdo 2171/2009). Z toho je zřejmé, že v případné žalobě na neplatnost zvýšení nájemného musí nájemce označit oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného, na jehož základě mu má (uplynutím lhůty pro podání zmíněné žaloby) vzniknout povinnost platit zvýšené nájemné, jíž se podanou žalobou brání. Jinak nedostojí požadavku na vylíčení rozhodujících skutečností, jimiž se ve smyslu ustanovení §79 odst. 1 věty druhé o. s. ř. rozumí údaje, které jsou zcela nutné k tomu, aby bylo jasné, o čem a na jakém podkladě má soud rozhodnout, a to v takovém rozsahu, aby umožňoval jednoznačnou individualizaci skutku, tj. nemožnost jeho záměny s jiným skutkem (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 21. května 1996, sp. zn. 2 Cdon 245/96, a ze dne 15. října 2002, sp. zn. 21 Cdo 370/2002, uveřejněné pod č. 4 v sešitě č. 1 z roku 1998 a pod č. 290 v sešitě č. 11 z roku 2002 časopisu Soudní judikatura). Bez toho, aniž by nájemce v žalobě na neplatnost zvýšení nájemného identifikoval příslušné oznámení pronajímatele, není totiž jasné, na jakém podkladě má soud o neplatnosti zvýšení nájemného rozhodnout. Řádná identifikace oznámení pronajímatele o zvýšení nájemného z bytu je tedy nezbytnou součástí jednoznačné individualizace žalobního skutku uplatněného žalobou na neplatnost zvýšení nájemného. Z řečeného rovněž vyplývá, že zkoumání platnosti zvýšení nájemného na podkladě jiného právního úkonu (jiného oznámení pronajímatele o zvýšení nájemného), než který byl označen v žalobě na neplatnost zvýšení nájemného, vyžaduje změnu žaloby (§95 o. s. ř.), o níž jde nejen tehdy, domáhá-li se žalobce něčeho jiného než v původní žalobě, nebo požaduje-li na základě stejného skutkového základu více, než požadoval v původní žalobě, ale rovněž v případě, kdy žalobce sice i nadále požaduje stejné plnění (stejné kvality a stejného rozsahu), ale na základě jiného skutkového stavu (skutkového základu věci), než jak ho vylíčil v původní žalobě (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 30. srpna 2001, sp. zn. 21 Cdo 2502/2000, uveřejněný pod č. 21 v sešitě č. 3 z roku 2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek /citovaný rozsudek byl uveřejněn rovněž pod č. 123 v sešitě č. 10 z roku 2001 časopisu Soudní judikatura/).
Potud se tedy lze ztotožnit s právním názorem, na němž napadené rozhodnutí rovněž spočívá.
Oznámení o jednostranném zvýšení nájemného z bytu (§3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb.) lze pojmově vymezit jako jednostranný adresný hmotněprávní úkon (projev vůle), jímž pronajímatel oznamuje nájemci, že do budoucna (od určitého data) po něm požaduje vyšší nájemné z bytu (požaduje na nájemném z bytu více, než mu platil doposud). Oznámením o zvýšení nájemného z bytu pronajímatel oznamuje nájemci, že využil možnosti jednostranně zasáhnout do jedné z obsahových složek nájemního vztahu k bytu, kterou mu na předem stanovenou dobu poskytuje zákon č. 107/2006 Sb. (srov. §3 odst. 1, §8 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb.). Písemným oznámením o jednostranném zvýšení nájemného z bytu tedy pronajímatel především sděluje nájemci svoji vůli zvýšit mu nájemné z bytu a nic na tom nemění ani to, že tím současně činí právní úkon, se kterým zákon spojuje následek v podobě vzniku povinnosti nájemce platit (po uplynutí lhůty podle §3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb.) zvýšené nájemné. Za oznámení o zvýšení nájemného z bytu s účinky ve smyslu §3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. lze však považovat pouze takovou listinu, z níž poprvé měl nájemce objektivní příležitost vnímat vůli pronajímatele zvýšit mu nájemné z bytu; není jím tudíž sdělení pronajímatele, jímž teprve po doručení oznámení o jednostranném zvýšení nájemného z bytu upozorňuje nájemce na jeho povinnost platit mu od určitého data nájemné v již dříve oznámeném (zvýšeném) rozsahu. Taková zpráva totiž jen opakuje, co je nájemci známo už z oznámení o zvýšení nájemného z bytu, a půjde tudíž zpravidla o pouhou upomínku, výzvu k plnění, apod. Přitom pro řešení otázky, zda určitou listinu lze pokládat za oznámení pronajímatele o zvýšení nájemného z bytu, je nerozhodné, že tato listina neobsahovala veškeré (speciální) náležitosti kladené zákonem č. 107/2006 Sb. (§3 odst. 2, 3 a 5 citovaného zákona) na oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného z bytu. Taková okolnost je významná pouze pro účely posouzení platnosti právního úkonu pronajímatele, jenž již byl jako oznámení ve smyslu §3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb. posouzen (protože došel nájemci jako první v pořadí a měl tak z jeho pohledu povahu nové informace o vůli pronajímatele zvýšit mu nájemné z bytu).
V projednávaném případě bylo součástí zjištěného skutkového stavu věci rovněž zjištění, že dovolatelka obdržela od žalované listinu ze dne 18. prosince 2006 označenou jako „Rozpis úhrad“ . Z obsahu uvedené listiny vyplývá, že byla adresována dovolatelce, týkala se předmětného bytu a bylo na ní mimo jiné uvedeno, že nájemné podle „původního předpisu“ činí 2.385,50 Kč, že podle „nového předpisu“ činí 2.889,- Kč a že „tento výměr předpisu úhrad platí od 01/2007“ . S přihlédnutím k tomu zastává dovolací soud názor, že z citované listiny nepochybně vyplývá požadavek žalované (pronajímatelky), aby jí dovolatelka (nájemkyně) na nájemném z bytu napříště od (1.) ledna 2007 hradila měsíčně částku
2.889,- Kč, tedy vyšší měsíční nájemné oproti stávajícímu (nižšímu) měsíčnímu nájemnému ve výši 2.385,50 Kč. Z obsahu citované listiny je tudíž (bez ohledu na její označení „Rozpis úhrad“ ) seznatelná vůle žalované zvýšit dovolatelce nájemné z bytu (na částku 2.889,- Kč od ledna 2007) a je v této souvislosti nerozhodné, jaký právní význam uvedené listině přisuzuje samotná žalovaná. Ostatně žalovaná v řízení ani netvrdila, že od ledna 2007 požadovala po dovolatelce na nájemném z bytu stále stejnou částku jako dříve, tj. že ke zvýšení nájemného z bytu její vůle ve skutečnosti nesměřovala; taková vůle by ani nebyla právně významná, neboť by byla v rozporu s jazykovým vyjádřením jejího úkonu zaznamenaného na listině ze dne 18. prosince 2006 (§35 odst. 2 obč. zák.). Z hlediska výkladu uvedeného v předchozím odstavci odůvodnění tohoto rozhodnutí tedy lze zmíněnou listinu považovat za oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného, ledaže ještě před jejím doručením (o němž nemůže být pochyb, předložila-li ji v řízení dovolatelka) by byla dovolatelce doručena jiná písemnost pocházející od relevantního zdroje (pronajímatele bytu), z níž by vyplývala jeho vůle zvýšit jí nájemné z bytu od ledna 2007 právě na částku 2.889,- Kč. Pouze ve spojení s jinou písemností, z níž by vyplývala vůle pronajímatele předmětného bytu zvýšit dovolatelce nájemné z bytu na tutéž částku a od téhož data a která by se dostala do dispoziční sféry dovolatelky ještě před listinou ze dne 18. prosince 2006, mohl odvolací soud dovodit, že listina ze dne 18. prosince 2006 není oznámením o jednostranném zvýšení nájemného z bytu a je tudíž pouhým upozorněním na povinnost platit již v dřívější době zvýšené nájemné z bytu, resp. výzvou k placení již dříve zvýšeného nájemného z bytu. Otázkou původu písemnosti ze dne 14. září 2006 (tj. zda pocházela od relevantního zdroje – pronajímatele bytu) a ani jejím doručením dovolatelce se odvolací soud nezabýval (soud prvního stupně vycházel v tomto ohledu ze skutkového závěru, že doručení písemnosti ze dne 14. září 2006 dovolatelce nebylo prokázáno). Za této situace neobstojí právní názor (soudů obou stupňů), že listina ze dne 18. prosince 2006 není oznámením o jednostranném zvýšení nájemného z bytu ve smyslu §3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb.
Lze uzavřít, že dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. dovolatelka použila opodstatněně.
Z řečeného vyplývá, že z hlediska uplatněného dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. nelze právní posouzení věci odvolacím soudem považovat za správné. Dovolací soud proto napadený rozsudek podle §243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. zrušil. Jelikož důvody, pro něž bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně, dovolací soud zrušil i toto rozhodnutí, aniž se – pro nadbytečnost – zabýval dovolací výtkou učiněnou s poukazem na nepřezkoumatelnost tohoto rozhodnutí. Věc pak vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně (§243b odst. 3 věta druhá o. s. ř.).
Jde-li o otázku důkazního břemena, soudy v dalším řízení nepřehlédnou právní názory, k nimž Nejvyšší soud České republiky dospěl v rozsudcích ze dne 29. října 1997, sp. zn. 2 Cdon 257/97, a ze dne 25. března 1999, sp. zn. 22 Cdo 1156/98, uveřejněných na straně 372 v sešitě č. 7 z roku 1998 a na straně 337 v sešitě č. 6 z roku 1999 časopisu Právní rozhledy, tj. v rozhodnutích, na které dovolatelka odkázala v dovolání. Budou-li při úvaze o včasnosti žaloby na neplatnost zvýšení nájemného (na částku 2.889,- Kč měsíčně od 1. ledna 2007) vycházet z toho, že lhůta k jejímu podání (§3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb.) počala běžet (až) doručením listiny ze dne 18. prosince 2006 (coby oznámení o jednostranném zvýšení nájemného), neztratí ze zřetele, že citovaná listina – logicky vzato – nemohla být dovolatelce doručena před tím, než byla vyhotovena (tj. před 18. prosincem 2006).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný (§243d odst. 1 věta první o. s. ř.). O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 19. dubna 2012
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu