ECLI:CZ:NS:2006:26.CDO.906.2005.1
sp. zn. 26 Cdo 906/2005
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Roberta Waltra ve věci žalobců a) O. N., a b) V. N., proti žalované E. K., zastoupené advokátem, o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, vedené u Okresního soudu v Liberci pod sp.zn. 20 C 333/2003, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 6. října 2004, č.j. 30 Co 275/2004-73, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Liberci (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 23. 3 2004, č.j. 20 C 333/2003-33, přivolil k výpovědi z nájmu žalované k bytu č. 1, I. kategorie, o velikosti 1+1 s příslušenstvím, ve II. podlaží domu č.6/7 na nám. Dr. E. B., L. (dále „předmětný byt“ nebo „byt“ a „předmětný dům“ nebo „dům“), určil, že nájem skončí uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty, žalované uložil byt vyklidit po uplynutí výpovědní lhůty do 15 dnů po zajištění přístřeší a rozhodl o nákladech řízení.
K odvolání žalované Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci (soud odvolací) rozsudkem ze dne 6. 10. 2004, č.j. 30 Co 275/2004-73, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
Soudy obou stupňů vzaly za prokázáno, že vlastníkem předmětného domu bylo město L., které dne 31. 1. 1995 uzavřelo se žalovanou smlouvu o nájmu předmětného bytu na dobu neurčitou, že kupní smlouvou ze dne 19. 4. 2002 převedlo město L. vlastnické právo k domu (s účinky vkladu ke dni 22. 4. 2002) na žalobce, kterým byl dům předán dne 20. 6. 2002, a tato skutečnost byla městem oznámena nájemcům bytů v domě, že změnu v osobě vlastníka oznámili a doložili (předávacím protokolem, potvrzením o předání objektu a výpisem z listu vlastnictví) žalované též žalobci doporučeným dopisem ze dne 5. 10. 2002, ve kterém ji vyzvali k zaplacení dlužného nájemného za červenec a srpen 2002, že žalovaná jim přesto odmítá platit nájemné (ve výši 1.344,- měsíčně) i zálohy na služby (ve výši 225,-Kč měsíčně), a to i přes jejich opakované upomínky ze dne 6. 10. 2002, ze dne 18. 4. 2003 a ze dne 19. 5. 2003, a nadále je poukazuje na účet společnosti R., s.r.o. – bývalé správkyně domu, s níž nejsou žalobci ani žalovaná v žádném právním vztahu, že tato společnost převedla na účet žalobců zaplacené nájemné (zálohy na služby) do května 2003 a že od té doby až do podání žaloby v dané věci dlužila žalovaná žalobcům na nájemném (zálohách na služby) za dobu pěti měsíců. Odvolací soud, vycházeje ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, dospěl ve shodě s ním k závěru, že žalobci vstoupili nabytím vlastnického práva k předmětnému domu do právního postavení původního pronajímatele podle §680 odst. 2 obč.zák. a že uplatněný výpovědní důvod podle §711 odst. 1 písm. d) obč.zák. je naplněn, neboť žalovaná jim nezaplatila nájemné za dobu delší než tři měsíce, ačkoliv byla o přechodu vlastnického práva písemně vyrozuměna jak ze strany původního pronajímatele, tak i nabyvatele, což sama nezpochybňovala. Odvolací soud neshledal důvodnou obranu žalované, že ustanovení §680 odst. 2 obč.zák. dává nájemci oprávnění vybrat si, kterému (zda původnímu či současnému) pronajímateli chce plnit, tj. platit nájemné; zaujal názor, že uvedené ustanovení je nutno vykládat v celém kontextu tak, že chrání nájemce tím, že určuje časovou osu v tom smyslu, že dokud se nedozví o změně v osobě vlastníka, je oprávněn poskytovat platby původnímu pronajímateli. Od okamžiku, kdy se nájemce o změně vlastnictví dozví, zbavuje se legálně závazku vůči původnímu pronajímateli a platí pro něho obecná povinnost (§676 odst. 1 obč.zák.) platit řádně a včas nájemné novému vlastníku. Odvolací soud dále zaujal názor, že žalované nelze poskytnout ochranu podle §3 odst. 1 obč.zák., neboť svévolně porušuje své povinnosti nájemce na úkor pronajímatele, na svém postoji setrvala i po vyhlášení rozsudku soudu prvního stupně a nadále neplatila žalobcům nájemné. Shledal správným závěr soudu prvního stupně, že povinnost žalované k vyklizení je nutno vázat podle §712 odst. 5 obč.zák. na zajištění přístřeší, neboť v dané věci nejsou splněny podmínky pro rozhodnutí o jiné formě bytové náhrady (nejde o rodinu s nezletilými dětmi a o důvody zvláštního zřetele hodné).
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost odůvodnila podle §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. a v němž uplatnila dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. Za otázku zásadního právního významu označuje otázku výkladu §680 odst. 2 obč.zák., která dosud nebyla dovolacím soudem řešena. Vyjadřuje nesouhlas s výkladem, který v dané věci zaujal odvolací soud, a namítá, že za pomoci jazykového výkladu nelze dovodit nic jiného, než to, že pokud dojde ke změně vlastnictví pronajaté věci, která není nájemci prokázána, musí platit nájemné původnímu pronajímateli a pokud je mu změna prokázána (nikoliv oznámena), je oprávněn (nikoliv povinen) zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku; pokud by uvedené ustanovení mělo zakládat povinnost nájemce hradit nájemné novému vlastníku od okamžiku, kdy mu bude změna vlastnictví prokázána, bylo by to v zákoně jednoznačně vyjádřeno. Uvádí, že jí změna vlastníka domu nebyla prokázána, ale toliko oznámena, že nesplnění důkazní povinnosti novým vlastníkem jí nemůže být kladeno k tíži, že byla uvedena společností R. s.r.o. v omyl ohledně osoby správce domu, a že byla proto v dobré víře, že nájemné platí oprávněné osobě; platby nájemného byly ostatně převedeny na účet žalobce a tím zanikl její dluh vůči oběma žalobcům, kteří jsou oprávněni společně a nerozdílně. Dovolatelka dále dovozuje, že výkon práva žalobců je v rozporu s dobrými mravy (§3 odst. 1 obč.zák.), a že by mu proto neměla být poskytnuta soudní ochrana, přičemž poukazuje na to, že předmětný byt jí byl přidělen jako byt sociální s ohledem na její zdravotní stav a sociální potřebnost, že splnila svůj závazek platit nájemné a nedopustila se ani jiného porušení nájemní smlouvy. Navrhla, aby napadený rozsudek byl zrušen a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení; současně učinila návrh na odklad vykonatelnosti napadeného rozhodnutí.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§10a o.s.ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§241 odst. 1 a 4 o.s.ř.), se nejprve zabýval přípustností tohoto mimořádného opravného prostředku.
Podle §236 odst. 1 o.s.ř. dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Přípustnost dovolání proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu upravuje ustanovení §237 odst. 1 písm. b) a c) o.s.ř.
Ustanovení §237 odst. 1 písm. b) o.s.ř. přípustnost dovolání nezakládá, jelikož rozsudek soudu prvního stupně, potvrzený napadeným rozsudkem odvolacího soudu, byl jeho prvním rozhodnutím ve věci.
Zbývá posoudit přípustnost dovolání podle §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř., z něhož ji dovozuje dovolatelka.
Podle §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. je dovolání přípustné proti rozhodnutí odvolacího soudu, jímž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné podle písmena b) a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam.
Podle ustanovení §237 odst. 3 o.s.ř. má rozhodnutí odvolacího soudu po právní stránce zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným právem.
Z toho, že přípustnost dovolání je ve smyslu citovaných ustanovení spjata se závěrem o zásadním významu rozsudku po stránce právní, vyplývá, že také dovolací přezkum se otevírá pro posouzení otázek právních; způsobilým dovolacím důvodem, jímž lze dovolání odůvodnit, je zásadně důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., jehož prostřednictvím lze namítat, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci; není jím naopak důvod, kterým by bylo možné vytýkat nesprávnost skutkových zjištění (§241a odst. 3 o.s.ř.). Jelikož ve smyslu ustanovení §242 odst. 3 o.s.ř. je dovolací soud – s výjimkou určitých vad řízení – vázán uplatněným dovolacím důvodem, jsou pro úsudek, zda rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam či nikoli, relevantní jen otázky (z těch, na kterých napadené rozhodnutí spočívá), jejichž posouzení odvolacím soudem dovolatel napadl, resp. jejichž řešení v dovolání zpochybnil.
S přihlédnutím k právnímu posouzení věci odvolacím soudem a uplatněnému dovolacímu důvodu, včetně jeho obsahové konkretizace, lze spojovat zásadní právní význam napadeného rozhodnutí s řešením otázky, zda je nájemce bytu povinen poté, co došlo ke změně vlastníka bytu (domu), s níž byl seznámen, platit nájemné novému nabyvateli, jak dovodily soudy obou stupňů. Dovolací soud shledává pro řešení této otázky podle §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. dovolání přípustným.
Podle §680 odst. 2 obč.zák. dojde-li ke změně pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána.
V rozhodovací praxi Nejvyššího soudu nebyl zaznamenán odklon od právního názoru vyjádřeného v jeho rozsudku ze dne 31. 10. 1997, sp.zn. 2 Cdon 836/97, uveřejněného pod č. 84 v časopise Soudní judikatura 11/1997, podle kterého se uvedené ustanovení uplatní i ve vztazích nájmu bytu. Z uvedeného rozhodnutí dále vyplývá, že ustanovení §680 odst. 2 obč.zák. upravuje zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona (ex lege), nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje – tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci. Nabyvatel tak vstupuje do právního postavení původního vlastníka – pronajímatele se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy (srov. též např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23 7. 202, sp.zn. 26 Cdo 866/2002, uveřejněný pod C 1332 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, svazek 19).
Smyslem uvedeného ustanovení je zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ, nastane-li zde předpokládaná právní skutečnost – změna vlastnictví k pronajaté věci. Poskytuje tak nájemci právní ochranu v situaci, kterou nemohl (svým projevem vůle) ovlivnit a zachovává mu jeho právo nájmu. Ochrana nájemce však nemůže jít nad rámec zákonného důsledku spojeného se změnou vlastnictví k pronajaté věci, jak se mylně domnívá dovolatelka. Důsledkem zákonné sukcese je mimo jiné přechod práva na nájemné za užívání pronajaté věci, jemuž odpovídá povinnost nájemce nájemné platit. Povinnost nájemce přitom směřuje vůči novému pronajímateli (nabyvateli), nikoliv vůči jeho právnímu předchůdci. Ve vztahu k němu již totiž nemá nájemce právní důvod plnit a pokud tak činí, jde o plnění bez právního důvodu. Nájemce tedy nemá právo volby, zda bude platit nájemné nabyvateli nebo původnímu pronajímateli. Na tomto nemůže ničeho měnit ani zákonem poskytnutá možnost, že tak může (musí) činit až poté, kdy mu byla změna vlastníka oznámena nebo nabyvatelem prokázána, neboť nájemné poskytnuté (po změně vlastníka) původnímu pronajímateli je plněním bez právního důvodu. V tomto smyslu je nutno vykládat i dikci použitou v ustanovení §680 odst. 2 obč.zák. – „nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána“. Uvedené ustanovení sice neurčuje, kdo (jaký subjekt) oznámení o změně vlastnictví vůči nájemci činí, nicméně podle názoru dovolacího soudu je nutno dovodit, že zákon tu má na mysli původního pronajímatele jako subjektu do té doby existujícího nájemního vztahu, vůči němuž směřovala povinnost nájemce platit nájemné. Po nabyvateli je pak vyžadováno, aby změnu vlastnictví k pronajaté věci nájemci prokázal.
Z uvedeného je zřejmé, že odvolací soud nepochybil, dospěl-li na základě shora popsaného skutkového stavu věci k závěru, že žalovaná byla povinna platit nájemné žalobcům a nikoliv předchozímu pronajímateli (osobě jím pověřené).
Námitku dovolatelky, že jí nebyla prokázána změna v osobě vlastníka, nelze shledat opodstatněnou, neboť směřuje proti skutkovým zjištěním odvolacího soudu, a nemůže být z hlediska přípustnosti dovolání podle §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. právně relevantní.
Dovolatelka dále namítá, že výkon práva žalobců je v rozporu s dobrými mravy. Jestliže odvolací soud na základě zjištěného skutkového stavu (který nelze dovoláním zpochybnit) dospěl k závěru, že výkon práva žalobců dát žalované výpověď z nájmu bytu není v daném případě s dobrými mravy v rozporu, pak s přihlédnutím k tomu, že otázka, zda výkon práva v konkrétním případě na základě zhodnocení jedinečných okolností tohoto případu je či není v rozporu s dobrými mravy, nemůže představovat otázku zásadního právního významu, neboť postrádá obecný dopad do soudní praxe (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2001, sp.zn. 26 Cdo 931/2000, uveřejněné pod C 308 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, svazek 3).
Z uvedeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu je v mezích otevřených dovolacímu přezkumu správný. Nejvyšší soud proto dovolání žalované podle §243b odst. 2 věty před středníkem zamítl.
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se opírá o ustanovení §243b odst. 5 věty první, §224 odst. 1, §151 odst. 1, §142 odst. 1 o.s.ř. a o skutečnost, že žalobcům nevznikly (dle obsahu spisu) náklady, na jejichž náhradu by měli právo vůči procesně neúspěšné žalované.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 30. srpna 2006
Doc. JUDr. Věra K o r e c k á , CSc., v.r.
předsedkyně senátu