ECLI:CZ:NS:2013:28.CDO.1571.2012.1
sp. zn. 28 Cdo 1571/2012
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., a soudců JUDr. Ludvíka Davida, CSc. a Mgr. Zdeňka Sajdla v právní věci žalobkyně PRÁŠKOVÉ LAKOVNY BAUMRUK spol. s r.o. , IČ 264 13 981, se sídlem v Plzni, Velenická 524/95, zastoupené JUDr. Pavlem Eretem, advokátem se sídlem v Plzni, Purkyňova 43, proti žalovanému S. P. , bytem v P., B. 46, zastoupenému Mgr. Ing. Martinou Soudkovou, advokátkou se sídlem v Plzni, Mikulášské náměstí 11, o zaplacení částky 980.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu Plzeň-město pod sp. zn. 17 C 546/2010, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 21. června 2011, č. j. 11 Co 107/2011-78, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 21. 6. 2011, č. j. 11 Co 107/2011-78, a rozsudek Okresního soudu Plzeň-město ze dne 1. 11. 2010, č. j. 17 C 546/2010-53, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu Plzeň-město k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud Plzeň-město rozsudkem ze dne 1. 11. 2010, č. j. 17 C 546/2010-53, žalobu zamítl (výrok I.) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II.). Žalobkyně svůj žalobní návrh, jímž se po žalovaném domáhala zaplacení částky 980.000,- Kč s příslušenstvím, opírala o následující skutečnosti. Dne 18. 11. 2008 uzavřela s žalovaným kupní smlouvu k budově č. p. 175 a pozemku p. č. 761 v k. ú. P., Š. 5, na základě níž nabyla tyto nemovitosti do svého vlastnictví oproti zaplacení kupní ceny ve výši 8,600.000,- Kč. Z dokumentace, týkající se předmětného domu a předané až po uzavření kupní smlouvy, žalobkyně zjistila, že tři nájemci složili jistotu nájmu (celkem ve výši žalované částky), aniž by však tyto kauce byly žalobkyni při převodu nemovitostí předány, čímž došlo na straně žalovaného k bezdůvodnému obohacení na její úkor. Soud na základě provedeného dokazování přitakal tvrzení žalovaného, že s jednatelem žalobkyně uzavřel ústní dohodu, dle níž neměl povinnost převádět nájemníky složené jistoty na nabyvatele nemovitostí. Tato dohoda se pak zjevně promítla do výše kupní ceny nemovitostí. Soud tedy sice shledal, že na žalobkyni přešla koupí domu práva a povinnosti pronajímatele, a tedy i závazek vrátit nájemníkům složenou jistotu, konstatoval však současně, že v řízení bylo prokázáno, že žalobkyně s žalovaným uzavřela platnou inominátní smlouvu dle §51 obč. zák., jíž se zavázala nepožadovat po žalovaném zaplacení složených jistot. Tato dohoda se v souladu s do ní zahrnutou odkládací podmínkou stala účinnou uzavřením kupní smlouvy na předmětnou nemovitost. Za těchto okolností tedy požadavek žalobkyně na zaplacení žalované částky nemůže být důvodný. Soud závěrem podotkl, že námitka rozpornosti způsobu nakládání s jistotami se zákonem nemůže být opodstatněná, jelikož v době uzavření nájemních smluv, jimiž se nájemci ke složení kaucí zavázali, neexistovala současná kaucemi se zabývající kogentní právní úprava, a nelze retroaktivně vztáhnout účinky dnešního právního předpisu na vztahy založené před jeho účinností. Ani současná úprava přitom nevylučuje uzavření obdobné dohody ohledně složených kaucí. Soud tedy žalobu jako nedůvodnou zamítl.
K odvolání žalobkyně přezkoumal uvedené rozhodnutí Krajský soud v Plzni, jenž je rozsudkem ze dne 21. 6. 2011, č. j. 11 Co 107/2011-78, ve výroku I. potvrdil (výrok I.), změnil je v nákladovém výroku II. (výrok II.) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok III.). Odvolací soud shledal, že skutkový stav zjištěný soudem prvého stupně má oporu v provedeném dokazování, aniž by bylo možno přiznat opodstatnění námitkám odvolatelky zpochybňujícím správnost skutkových zjištění a způsobu, jímž k nim soud dospěl. Odvolací soud se rovněž ztotožnil s právním hodnocením věci soudem prvního stupně, a pro stručnost odkázal na odůvodnění jeho rozsudku. Zdůraznil, že v době, kdy se nájemci bytů zavázali zaplatit jistotu žalovanému jako tehdejšímu vlastníku nemovitostí (tj. v letech 2003 a 2004), ještě nebyl účinný zákon č. 107/2006 Sb., jímž bylo do občanského zákoníku včleněno na danou problematiku dopadající ustanovení §686a. Závazek z nájemní smlouvy lze zajistit i jiným způsobem než tím, který je v zákoně uveden, není-li přitom zvolený zajišťovací institut neplatný z jiného důvodu. Z povahy předmětného zajišťovacího institutu je zřejmé, že je vázán na existenci nájemního vztahu a přechází na nabyvatele nemovitosti, tedy na žalobkyni. V daném případě bylo zjištěno, že hodnota kaucí odpovídající žalované částce byla na základě ústní dohody zohledněna ve stanovené kupní ceně nemovitostí. S ohledem na uvedené odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jež je dle jejího přesvědčení přípustné v souladu s ustanoveními §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. a §237 odst. 3 o. s. ř., neboť napadeným rozhodnutím bylo rozhodnuto o otázce posuzované Nejvyšším soudem frapantně rozdílně, a jejíž posouzení odvolacím soudem bylo učiněno v příkrém rozporu se základními instituty soukromého práva. Dovolatelka vytkla odvolacímu soudu jak nesprávné právní posouzení věci, tak i skutečnost, že zatížil řízení vadou, jež měla za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Shrnula skutková zjištění učiněná soudem prvého stupně a převzatá soudem odvolacím a vyslovila údiv, jak k nim soudy mohly na základě v řízení provedených důkazů dospět. Dovolatelka dále připomněla, že podstatnou náležitostí kupní smlouvy je určení kupní ceny, a vyslovila názor, že soudy měly zvažovat, zda právní úkon, jenž měl dle jejich názoru vliv na podstatnou složku kupní smlouvy, byl učiněn ve formě zákonem vyžadované. Právní názor odvolacího soudu, dle nějž „na základě ústní dohody mohou relevantně účastníkům vznikat subjektivní práva a povinnosti k plnění kupní ceny za převáděnou nemovitost“, pak dovolatelka označila za odporující ustanovení §46 odst. 1 obč. zák. požadujícímu písemnou formu, aby daný právní úkon mohl vyvolávat zamýšlené právní účinky. Náležitost formy projevu vůle musí být dodržena zvláště, jedná-li se o podstatnou náležitost smlouvy. Dovolatelka dále uvedla, že dle §40 odst. 1 obč. zák. nedodržení zákonem vyžadované formy má za následek neplatnost právního úkonu a dle §40 odst. 2 obč. zák. písemně uzavřená dohoda může být změněna či zrušena pouze písemně. Je přitom povinností soudu přihlížet ex officio k absolutní neplatnosti právního úkonu, zvláště pak vzal-li sám nedostatek písemné formy právního úkonu, na základě nějž měly účastníkům vznikat práva a povinnosti ze smlouvy o převodu nemovitostí, za prokázaný. Dovolatelka zdůraznila, že se o existenci nájemníky složených jistot dozvěděla až po uzavření kupní smlouvy, která o „zohlednění“ složených jistot při stanovení výše kupní ceny nic nestanovila, přičemž údajným ústním ujednáním nemohla být platně určena kupní cena. I kdyby přitom soud kvalifikoval údajnou ústní smlouvu jako dohodu o zániku povinnosti vydat nabyvateli vstupujícímu do práv a povinností pronajímatele složenou jistotu, musela by i taková jinak kvalifikovaná dohoda mít formu písemnou (v souladu s ustanoveními §570 odst. 2, §572 odst. 2, §574 odst. 1 a §585 odst. 2 obč. zák.). Postoj soudů obou stupňů dovolatelka označila za napomáhající žalovanému „postupovat in fraudem ustanovení §500 odst. 2 obč. zák.“ a vytkla odvolacímu soudu, že se v rozporu s ustanovením §157 odst. 2 o. s. ř. nevypořádal s jí vznesenými odvolacími námitkami.
Uvedené argumenty dovolatelku vedly ke zformování otázek zakládajících zásadní právní význam napadeného rozhodnutí, a to: „zda, má-li nalézací soud prvého i druhého stupně za skutkově prokázané, že vůle účastníků ústní dohody směřovala k určení výše kupní ceny převáděné nemovitosti, vznikají platně takové jimi zamýšlená následky čili nic“ a „zda jakákoliv ústní dohoda účastníků o zániku práva vzniklého na základě písemného právního úkonu, je platná“.
Dovolatelka dále vyslovila názor, že řízení je stiženo vadou mající za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Tu spatřuje ve skutečnosti, že se jí nedostalo řádného poučení dle §118 odst. 2 o. s. ř., jehož prostřednictvím by byla upozorněna, že soud pokládá za možné jiné právní posouzení věci (na podporu tohoto svého tvrzení dovolatelka příkladmo odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 3590/2006 – maje patrně na mysli rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 3590/2006 a sp. zn. 29 Odo 18/2004). Zásadní právní význam v tomto směru dovolatelka přikládá otázkám „zda je soud povinen ve smyslu ust. §118a odst. 2 o. s. ř. účastníkovi řízení, vylíčí-li tento úplně všechny pro rozhodnutí soudu významné skutečnosti, nejméně sdělit, že je možné věc po právní stránce posoudit jinak, než podle účastníkova právního názoru“ a „zda jest přípustno, aby účastník řízení nebyl po celou dobu řízení před soudem prvého stupně poučen o možnosti hodnotit věc po právní stránce jinak, než podle účastníkova právního názoru“. Předestřená argumentace vedla dovolatelku k návrhu, aby Nejvyšší soud zrušil rozhodnutí soudů obou stupňů a věc vrátil soudu prvého stupně k dalšímu řízení.
Žalovaný ve svém vyjádření k dovolání zpochybnil opodstatněnost dovolatelkou vznesených námitek i možný právní význam jí předestřených otázek a navrhl, aby bylo dovolání odmítnuto a aby mu byla přiznána náhrada nákladů dovolacího řízení.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno řádně a včas, osobou k tomu oprávněnou a řádně zastoupenou podle §241 odst. 1 o. s. ř., se zabýval přípustností dovolání.
Podle §236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, jestliže to zákon připouští.
Dovolání je přípustné proti rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé (§237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř.), nebo jímž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, kterým tento soud rozhodl ve věci samé jinak než v dřívějším rozsudku (usnesení) proto, že byl vázán právním názorem odvolacího soudu, který dřívější rozhodnutí zrušil (§237 odst. 1 písm. b/ o. s. ř.), anebo jímž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné podle ustanovení §237 odst. 1 písm. b) o. s. ř. a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam (§237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř.).
Dle §237 odst. 3 o. s. ř. má rozhodnutí odvolacího soudu po právní stránce zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je soudy rozhodována rozdílně, nebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak; k okolnostem uplatněným dovolacími důvody podle §241a odst. 2 písm. a) a §241a odst. 3 se nepřihlíží.
V daném případě lze zásadní právní význam přiznat otázce posouzení ústní dohody, již se žalobkyně zavázala po žalovaném nepožadovat zaplacení nájemci složených jistot, při jejímž řešení soudy nerespektovaly ustálený výklad ustanovení občanského zákoníku upravujících náležitosti právního úkonu, na základě nějž dochází k převodu nemovitosti, tak jak je pojímán v judikatuře Nejvyššího soudu.
Ze závěru odvolacího soudu je patrné, že měl za to, že se účastníci ústně dohodli na zohlednění hodnoty kaucí odpovídající žalované částce ve stanovené kupní ceně nemovitostí. Takto pojatá dohoda tedy v podstatě musela vyjadřovat, že pohledávka nabyvatele nemovitostí vůči dosavadnímu vlastníku na zaplacení částky, jež se mu měla dostat jako nástupci dosavadního vlastníka v nájemních vztazích, bude započtena oproti pohledávce prodávajícího (tedy dosavadního pronajímatele) na zaplacení kupní ceny. Naznačená dohoda ovšem implicitně předpokládá, že mezi účastníky dojde k dohodě o kupní ceně nemovitostí, následně je od ní odečtena započítávaná částka a stanovena výsledná platební povinnost kupujícího. Nelze zaměňovat dohodu o kupní ceně s dohodou o způsobu, jakým dojde k jejímu zaplacení, respektive o tom, v jakém rozsahu bude kupní cena zaplacena přímo poskytnutím peněžní částky prodávajícímu. Dohoda stran o kupní ceně je přitom podstatnou náležitostí kupní smlouvy, jež musí mít v případě, že se jedná o nemovitost, v souladu s §46 odst. 1 obč. zák. písemnou formu, jejíž nedodržení sankcionuje občanský zákoník (§40 odst. 1 obč. zák.) absolutní neplatností (k problematice souběhu existence ústně uzavřené kupní smlouvy neplatné pro nedostatek formy a písemně uzavřené smlouvy neodpovídající skutečné vůli stran srov. více např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 5. 2008, sp. zn. 30 Cdo 2216/2007, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2012, sp. zn. 30 Cdo 4242/2011). Je rovněž možno podotknout, že ústní ujednání o tom, co strany kupní smlouvy pokládají za kupní cenu nemovitosti (i jak bude tato mezi nimi vypořádána), jež neodpovídá ceně uvedené v „oficiální“, následně sepsané kupní smlouvě, by mohlo směřovat k obcházení daňových předpisů (§10 zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí), což by opět bylo důvodem neplatnosti zmíněného ujednání (srov. §39 obč. zák.). Vzhledem k tomu, že předmětem tohoto řízení je i posouzení platnosti smlouvy o koupi nemovitostí, nelze odhlížet od toho, že ústně uzavřená dohoda, soudy pojímaná jako titul opravňující žalovaného k ponechání si složených kaucí, je z logiky věci v podstatě ujednáním o koupi nemovitosti, jež pod zorným úhlem argumentů výše uvedených nemůže obstát jako platné. Hodnotily-li soudy obou stupňů izolovaně - samostatně ústně uzavřenou dohodu a písemně uzavřenou kupní smlouvu, aniž by zhodnotily právní důsledky vzájemné provázanosti obsahu (tedy především ujednání o kupní ceně) těchto právních úkonů z hlediska žalovaného nároku, nelze jejich posouzení pokládat za správné. Dovolání je tedy možné považovat za důvodně podané.
Je-li dovolání přípustné, přihlíží Nejvyšší soud v souladu s ustanovením §242 odst. 3 o. s. ř. z úřední povinnosti k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny. V daném případě dovolatelce nelze přisvědčit, pokládá-li za tuto vadu nesplnění poučovací povinnosti dle §118a odst. 2 o. s. ř. V dovolatelkou naznačovaném pojetí poučovací povinnosti by soud v podstatě měl účastníka upozornit pokaždé, nehodlá-li přitakat jeho právní kvalifikaci sporných otázek. Zcela tak přehlíží, že v souladu s dikcí uvedeného ustanovení má soud výzvu k doplnění vylíčení rozhodných skutečností učinit pouze v případě, že takové doplnění považuje za potřebné pro svoji zamýšlenou jinou právní kvalifikaci (jak je rovněž připomínáno v obou dovolatelkou zmiňovaných rozhodnutích touto problematikou se zabývajících). Nejvyšší soud již dříve zdůraznil, že toto ustanovení není možné interpretovat v tom smyslu, že soud je povinen informovat účastníky o každém zamýšleném jiném právním názoru, neboť takový postup by byl v rozporu s §5 o. s. ř., dle něhož soudům není umožněno poskytovat účastníkům poučení o hmotném právu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 4. 2010, sp. zn. 28 Cdo 3826/2009). Ani dovolatelka sama přitom v tomto případě v nejmenším nenaznačuje existenci skutečností, o jejichž vylíčení by snad mělo být řízení s ohledem na právní názor soudu prvého stupně (posléze v zásadě převzatý i soudem odvolacím) doplněno. Opodstatnění postrádá i výtka dovolatelky týkající se nedostatečného vypořádání se s jí vznesenými odvolacími námitkami, neboť jejich zhodnocení v odůvodnění rozsudku odvolacího soudu (částečně i prostřednictvím odkazů na rozsudek soudu prvního stupně) nenasvědčuje tomu, že by snad odvolací soud nedostál své povinnosti rozhodnutí odůvodnit způsobem vyžadovaným §157 odst. 2 o. s. ř., a zatížil tak řízení vadou mající za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Ze spisu se přitom nepodávají ani žádné další vady ve smyslu §242 odst. 3 o. s. ř.
Protože právní posouzení věci provedené soudy nižších stupňů považoval Nejvyšší soud za nesprávné, shledal dovolání důvodným, podle §243b odst. 2, části věty za středníkem, a odst. 3 o. s. ř. zrušil rozsudek odvolacího soudu i rozsudek soudu prvního stupně, jelikož důvod zrušení spočívající v nesprávném právním posouzení věci platí i pro jeho rozhodnutí, a věc vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení.
Soudy obou stupňů jsou pak ve smyslu §243d odst. 1, části první věty za středníkem, o. s. ř. ve spojení s §226 o. s. ř. vázány právními názory dovolacího soudu v tomto rozhodnutí vyslovenými.
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů řízení dovolacího rozhodne soud v rámci nového rozhodnutí o věci (§243d odst. 1, věta druhá, o. s. ř.).
Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 12. března 2013
JUDr. Jan E l i á š, Ph.D.
předseda senátu