ECLI:CZ:NS:2010:28.CDO.4341.2009.1
sp. zn. 28 Cdo 4341/2009
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., a soudců JUDr. Josefa Rakovského a Mgr. Petra Krause v právní věci žalobce Národního divadla, IČ: 00023337, se sídlem v Praze 1, Ostrovní 1, zastoupeného JUDr. Petrem Topinkou, advokátem se sídlem v Praze 1, Národní 11, proti žalované Bašta, spol. s r. o., IČ: 62906437, se sídlem v Praze 1, Ovocný trh 4, zastoupené JUDr. Martinem Páskem, Ph.D., advokátem se sídlem Praze 1, Senovážné náměstí 23, o zaplacení částky 454.743,50 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 16 C 73/2005, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 27. června 2007, č. j. 12 Co 172/2007-107, takto:
Dovolání se odmítá .
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 1 rozsudkem ze dne 27. 11. 2006, č. j. 16 C 73/2005-78, zamítl žalobní návrh, jímž se žalobce domáhal na žalované zaplacení částky 559.655,40 Kč s příslušenstvím (výrok I.) i částky 12.005,- Kč (výrok II.), a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok III.). Povinnost žalované zaplatit částku 559.655,40 Kč byla podle žalobce dána tím, že žalovaná neuhradila pět měsíčních nájmů za nebytové prostory užívané na základě nájemní smlouvy s žalobcem (odpovídající částce 454.743,50 Kč) a neuhradila ani faktury za náklady spojené s užíváním těchto prostor (teplo, el. energie, telefon v souhrnné výši 104.911,90 Kč). Pro případ, že by soud shledal nájemní smlouvu neplatnou, měla žalovaná částka odpovídat bezdůvodnému obohacení ve výši obvyklého nájemného za tyto měsíce. Částka 12.005,- Kč měla být zůstatkovou hodnotou zařízení žalobce, které žalovaná užívala a nevrátila. Obvodní soud konstatoval, že mezi účastníky nemohl existovat platně vzniklý nájemní vztah, neboť žalobce sám užíval nemovitost, v níž se předmětné prostory nacházely, na základě neplatné nájemní smlouvy s vlastníkem této nemovitosti. Neplatnost smlouvy uzavřené žalobcem s vlastníkem nemovitosti (dále též „vlastník“) dne 27. 5. 1993 je dána rozporem se zákonem ve smyslu §39 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen obč. zák.), spočívajícím v absenci souhlasu příslušného úřadu s pronájmem nebytových prostor podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném k datu uzavření této smlouvy. Závěr o absolutní neplatnosti této smlouvy pak vedl soud i k hodnocení smlouvy uzavřené mezi žalobcem a právním předchůdcem žalované jako neplatné. Vzhledem k tomu, že žalobce není vlastníkem předmětných prostor a nesvědčí mu platný právní titul k nakládání s nimi či braní užitků z nich, není ani osobou, na jejíž úkor se žalovaná obohatila, a nemá tak ani aktivní legitimaci pro uplatnění nároku na vydání bezdůvodného obohacení vzniklého jejich užíváním. Nárok žalobce směřující k úhradě nákladů za služby spojené s užíváním prostor lze sice považovat za důvodný, ovšem soud přihlédl k tomu, že si vůči tomuto nároku, stejně jako nároku na náhradu škody za nevrácený inventář, započetla žalovaná část svého nároku na vydání bezdůvodného obohacení vzniklého na straně žalobce dříve uhrazeným nájemným, a tím tato pohledávka zanikla.
K odvolání žalobce přezkoumal uvedené rozhodnutí soudu I. stupně Městský soud v Praze a rozsudkem ze dne 27. 6. 2007, č. j. 12 Co 172/2007-107, je do částky 454.743,50 Kč s příslušenstvím potvrdil ve výroku I. (výrok I.), do částky 104.911,90 Kč s příslušenstvím ve výroku I. a ve výrocích II. a III. rozhodnutí zrušil a vrátil věc v tomto rozsahu soudu I. stupně k dalšímu řízení (výrok II). Odvolací soud odmítl tvrzení žalobce, že jeho smlouva s vlastníkem není smlouvou nájemní, ale vzhledem k symbolickému nájmu ve výši 1,- Kč a smluvně stanovené povinnosti všestranné péče o nemovitost ze strany žalobce, neodpovídající běžnému nájemnímu vztahu, jde o smlouvu inominátní. Dále uvedl, že smlouva obsahuje základní náležitosti smlouvy o nájmu nemovitosti podle §663 obč. zák., a je třeba ji takto hodnotit. K její platnosti však bylo zapotřebí souhlasu národního výboru podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Podmínka předchozího souhlasu přitom nemohla být splněna souhlasem, který udělil Obvodní úřad v Praze 1 vlastníkovi nemovitosti k provozování restauračního provozu právním předchůdcem žalované, neboť tento souhlas nebyl udělen ke smlouvě uzavřené mezi vlastníkem a žalobcem, a nadto jeho předmětem nebyla část pronajatých prostor restauračního zařízení. Potvrzení správnosti závěru soudu I. stupně o neplatnosti nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a vlastníkem vedlo odvolací soud i k potvrzení závěru o neplatnosti smlouvy mezi žalobcem a právním předchůdcem žalované a následně i ke konstatování nedostatku aktivní věcné legitimace na straně žalobce k vymáhání nároku odpovídajícímu bezdůvodnému obohacení žalované vzniklému užíváním nebytových prostor. V tomto rozsahu tedy odvolací soud rozhodnutí soudu I. stupně potvrdil. Ve zbytku označil odvolací soud závěry soudu I. stupně za nepřezkoumatelné a jeho rozhodnutí v této části zrušil a vrátil mu věc k dalšímu řízení.
Proti výroku I. rozhodnutí odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost spatřuje v zásadním právním významu napadeného rozhodnutí ve smyslu §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., jenž je dán nesprávným právním posouzením otázek obecných, které odvolací soud vyřešil v rozporu s hmotným právem, případně v otázkách judikaturou neřešených či řešených rozdílně a konečně v otázkách, v nichž by podle dovolatele mělo dojít ke korekci dosavadní judikatury. Tyto otázky zároveň naplňují dovolací důvod nesprávného právního posouzení podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.
Dovolatel uvádí, že jeho smlouvu s vlastníkem nemovitosti nelze považovat za nájemní, ale za smlouvu inominátní (podle obsahu za smlouvu mecenáškou či sponzorskou), neboť smluvně převzaté závazky stran se odlišují od obvyklých nájemních vztahů. Odvolací soud pochybil při posouzení této otázky, protože dovolatel na základě smlouvy s vlastníkem převzal daleko větší rozsah práv a povinností než je obvyklé v nájemních vztazích (hradil pouze symbolické nájemné a převzal kompletní správu a údržbu nemovitosti, mohl přitom užívat nemovitost jen k určitým účelům) a vůle stran jednoznačně směřovala ke vzniku jiného než nájemního vztahu. Platnost této inominátní smlouvy pak nelze podmiňovat souhlasem správního orgánu podle §3 odst. 2 zákona 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, neboť citované ustanovení se na tento typ smlouvy nevztahovalo. Odvolací soud pak zcela nesprávně upřednostnil výklad smlouvy podaný žalovanou před výkladem smlouvy přímo ze strany jejích účastníků, čímž se dostal do rozporu se základními principy výkladu právních úkonů, jenž je dán rovněž preferencí výkladu smlouvy vedoucího k závěru o její neplatnosti před výkladem směřujícím k závěru opačnému.
Dovolatel dále považuje za nesprávný i názor odvolacího soudu, dle nějž souhlas obecního úřadu podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, je zapotřebí i k pronájmu celé nemovitosti, nejen jednotlivých nebytových prostor. Dovolatel upozorňuje na to, že ač přes dříve rozporné názory na tuto otázku dospěl Nejvyšší soud k závěru, že i k pronájmu celé nemovitosti k nebytovým účelům byl souhlas obecního úřadu nezbytný, není tento závěr v projednávané věci plně aplikovatelný. Dřívější rozhodnutí se zabývala pouze případy, kdy pronajímané nemovitosti byly tvořeny toliko nebytovými prostorami, nikoliv však situací, kdy k provozování obchodu a služeb sloužila jen malá část z pronajímané nemovitosti. Takovýto případ ještě v judikatuře řešen nebyl a dovolací soud by se jím měl zabývat právě v projednávané věci.
Podle dovolatele je při posuzování platnosti smlouvy třeba přihlédnout rovněž k tomu, kdy byla smlouva uzavřena. Za situace, kdy dovolací soud ve své dřívější judikatuře vyslovil závěr o nepodmíněnosti platnosti smluv o nájmu nebytových prostor předchozím souhlasem obecního úřadu a kdy zároveň strany byly po dlouhou dobu v dobré víře o platnosti této smlouvy, později vytvořený závěr o neplatnosti smlouvy narušuje právní jistotu účastníků a odporuje i základním principům právního státu.
Jako další otázku zásadního právního významu uvádí dovolatel nezohlednění významu předchozího souhlasu Obvodního úřadu pro Prahu 1, jenž byl udělen vlastníkovi nemovitosti k provozování restauračních služeb právním předchůdcem žalované v místnostech, které jsou předmětem nájemní smlouvy uzavřené mezi dovolatelem a žalovanou. Názor odvolacího soudu, že tento souhlas nebyl dán ke smlouvě dovolatele a vlastníka, a nemůže být tedy dostačujícím pro její platnost, podle dovolatele není správný, neboť takový souhlas plně postačuje k naplnění účelu zákona – kontroly nad užíváním nebytových prostor při přechodu na tržní hospodářství. Požadavek souhlasu s pronájmem celé nemovitosti, a nikoliv pouze s pronájmem prostor určených k provozování obchodu a služeb, neodpovídá dikci zákona, a je tak zcela nepřípustný. Pokud odvolací soud k tomuto souhlasu rovněž uvedl, že se týkal pouze místností v budově č. p. 1087 a nezahrnoval místnosti v budově č. p. 579, nezohlednil skutečnost, že v řízení bylo prokázáno, že obě budovy tvoří jeden celek, jsou stavebně propojené a toliko jim zůstala původní dvě čísla popisná. Uvedení jen jedné z nich v souhlasu s nájmem nemovitosti představuje toliko zřejmou nesprávnost danou tím, že jako sídlo provozovatele restaurace byla uvedena budova s č. p. 579, což ovšem nemůže zpochybnit určení souhlasu k provozu restauračního zařízení v obou těchto budovách.
S ohledem na výše uvedené navrhl dovolatel, aby Nejvyšší soud zrušil výrok I. rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 27. 6. 2007, č. j. 12 Co 172/2007-107, a zároveň do částky 454.743,50 Kč s příslušenstvím i výrok I. rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 27. 11. 2006, č. j. 16 C 73/2005-78, a vrátil věc v naznačeném rozsahu soudu I. stupně k dalšímu řízení.
Žalovaná ve svém vyjádření názory dovolatele odmítá a uvádí, že tvrzení žalobce mají povahu hypotéz, jež nemají oporu v zákoně. Dovolatelem zdůrazňovaná autonomie vůle stran nemůže bez naplnění zákonných podmínek vést ke vzniku platného právního úkonu. Rovněž není podle žalované rozhodující, jak dlouhou dobu byly prostory užívány a jak se vyvíjel názor Nejvyššího soudu na nutnost zmíněného předchozího souhlasu pro platné uzavření nájemní smlouvy na nebytové prostory. Pro posouzení smlouvy mezi vlastníkem domu a žalobcem jako nájemní pak nemůže být rozhodující výše nájemného. Podmínka předchozího souhlasu nemohla být naplněna ani souhlasem s provozováním restaurace uděleným Obvodním úřadem v Praze 1 dne 4. 1. 1993, který byl vydán na žádost vlastníka až po uzavření smlouvy mezi žalobcem a právním předchůdcem žalované (nemohlo tak jít o souhlas předchozí) a vztahoval se pouze na část užívaných prostor. Tato žádost se však vůbec netýkala smlouvy žalobce a vlastníka nemovitosti, a nemůže tak z ní být dovozována její platnost, a následně tedy ani platnost smlouvy mezi dovolatelem a žalovanou. Žalovaná upozorňuje na další v řízení tvrzené okolnosti, v nichž lze spatřovat důvod neplatnosti smlouvy mezi ní a dovolatelem. Upozorňuje zároveň na to, že dovolateli nevznikla žádná újma, ze které by se žalovaná obohatila a která by činila nárok dovolatele důvodným. Z těchto důvodů tedy navrhla, aby Nejvyšší soud dovolání odmítl.
Nejvyšší soud jakožto soud dovolací (§10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou, řádně zastoupenou podle §241 odst. 1 o. s. ř., se zabýval jeho přípustností.
Jelikož napadený rozsudek odvolacího soudu není měnícím §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., ani potvrzujícím poté, co předchozí rozsudek soudu prvního stupně (jímž rozhodl „jinak“) byl odvolacím soudem zrušen §237 odst. 1 písm. b) o. s. ř., přichází v úvahu přípustnost dovolání toliko na základě §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř.
Pro dovození přípustnosti dovolání ve smyslu tohoto ustanovení by dovolací soud musel dospět k závěru, že napadené rozhodnutí je ve věci samé po právní stránce zásadně významné. Podle §237 odst. 3 o. s. ř. má rozhodnutí odvolacího soudu po právní stránce zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu nebyla dosud vyřešena, nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo řeší-li tuto otázku v rozporu s hmotným právem.
Domnívá-li se dovolatel, že tento rozpor může být dán nesprávným právním posouzením smlouvy uzavřené mezi ním a vlastníkem nemovitosti jako nájemní, nelze toto tvrzení shledat důvodným. Odvolací soud konstatoval zcela v souladu s dikcí §663 obč. zák., že tato smlouva obsahuje veškeré podstatné náležitosti nájemní smlouvy (úplatnost a dočasnost užívání způsobilého předmětu nájmu), a nelze ji tedy považovat za smlouvu inominátní. Tento závěr nelze zpochybnit ani symbolickou výší nájemného, neboť bylo zcela v souladu se smluvní volností stran, aby si stanovily úhradu nájemného v libovolné výši. V tomto ohledu je také možné přihlédnout k tomu, že smluvním ujednáním kladoucím na dovolatele vyšší nároky v otázce údržby nemovitosti byla částečně kompenzována symbolická výše nájemného. Námitka dovolatele, že odvolací soud pochybil, když neinterpretoval tuto smlouvu podle tvrzené vůle smluvních stran, nemůže obstát. Nejvyšší soud opakovaně zdůraznil, že výkladová pravidla zakotvená v §35 obč. zák. neumožňují, aby soud upřednostnil tvrzenou vůli účastníka před jazykovým vyjádřením, je-li toto vyjádření obsažené v písemné smlouvě natolik jednoznačné, že nelze ani s přihlédnutím k tvrzené vůli účastníka usuzovat na jiný obsah právního úkonu (srov. rozsudek NS ze dne 22. 8. 2001, sp. zn. 25 Cdo 1569/99, publikovaný v Souboru civilních rozhodnutí NS pod C 686, svazek 9/2001). Výklad ustanovení smlouvy uzavřené mezi dovolatelem a vlastníkem jako ustanovení smlouvy nájemní rovněž nelze považovat za cíleně preferující výklad směřující k neplatnosti smlouvy, neboť i v případě označení smlouvy jako inominátní by bylo třeba zvážit, zdali nejde o právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu či jej obchází (srov. §39 obč. zák.). Není tedy důvodu pro závěr, že by se odvolací soud posouzením smlouvy mezi vlastníkem a dovolatelem jako smlouvy nájemní dostal do rozporu s hmotným právem nebo judikaturou Nejvyššího soudu.
Přípustnost dovolání nemůže být dána ani údajně chybným posouzením nutnosti souhlasu správního orgánu s nájemní smlouvou uzavřenou mezi vlastníkem nemovitosti a žalobcem podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném k datu uzavření této smlouvy. Nejvyšší soud již dříve dospěl k závěru, že absence tohoto souhlasu je důvodem absolutní neplatnosti nájemní smlouvy i v případě, že je pronajímána nemovitost jako celek podle §663 obč. zák. (srov. např. rozhodnutí NS ze dne 31. 5. 1999, sp.zn. 2 Cdon 1928/97, uveřejněné v časopise Soudní judikatura pod č. 11, ročník 2000, nebo ze dne 20. 1. 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002, publikované časopise Soudní judikatura pod č. 7, svazek 1/2005). Nejvyšší soud již také vyslovil názor, že souhlas správního orgánu k nájemní smlouvě na celou nemovitost byl zapotřebí vždy, nacházely-li se v budově místnosti určené k provozování obchodu či služeb (srov. např. rozsudek NS ze dne 31. 1. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1145/99, publikovaný v Souboru civilních rozhodnutí NS pod C 131, svazek 2/2001). Hodnocení této otázky soudy obou stupňů, pokud se shoduje s uvedenými závěry Nejvyššího soudu, nelze proto považovat za nesprávné.
Závěr o neplatnosti nájemní smlouvy uzavřené mezi vlastníkem a dovolatelem nemůže být zpochybněn ani namítanou dobrou vírou účastníků v její platnost podloženou dřívějšími názory na tuto otázku, které ve své judikatuře vyslovil Nejvyšší soud v průběhu existence domnělého nájemního vztahu. Přestože názor na neplatnost těchto smluv prodělal v judikatorní praxi Nejvyššího soudu určitý vývoj, nelze ani z dřívějších, pro dovolatele příznivých a později překonaných, názorů dovozovat platnost nájemní smlouvy bez souhlasu příslušného orgánu s poukazem na to, že v opačném případě by byl dán rozpor se základními principy právního státu v důsledku narušení právní jistoty účastníků. I z judikatury Ústavního soudu vyplývá, že změna rozhodovací praxe je jev sice nežádoucí, ale přípustný, dochází-li k ní na základě zvláštních pravidel pro její změnu (srov. nález Ústavního soudu ze dne 12. 5. 2009, sp. zn. IV. ÚS 2170/08). Tak tomu bylo i v tomto případě, kdy změna rozhodovací praxe byla učiněna postupem podle §20 odst. 1 zákona č. 6/2002 Sb., o soudech a soudcích, rozsudkem velkého senátu ze dne 20. 1. 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002 (publikovaným v Souboru civilních rozhodnutí NS pod C 2372, sešit 28/2004). Soudy obou stupňů tudíž nepochybily, vyšly-li z takto sjednocené rozhodovací praxe, neboť neplatnost smlouvy pro rozpor se zákonem je objektivní kategorií, k níž jsou soudy povinny přihlížet z moci úřední, nehledě na názory smluvních stran na její platnost.
Odmítá-li dovolatel shora zmíněný závěr odvolacího soudu, že podmínka souhlasu s nájemní smlouvou nebyla naplněna ani souhlasem Obvodního úřadu pro Prahu 1 s provozem restauračního zařízení vydaným na žádost vlastníka dne 4. 1. 1993, nelze této jeho námitce rovněž přisvědčit, neboť daný souhlas nebyl udělen ke smlouvě vlastníka a odvolatele, a nemohl tak umožnit vznik platného nájemního vztahu mezi těmito smluvními stranami, který by následně dovolil žalobci platně poskytnout užívací práva k vymezeným prostorám žalované. Závěr o nedostatečnosti tohoto souhlasu pak odpovídá již vyslovenému názoru Nejvyššího soudu, dle něhož souhlas správního orgánu nebylo možné platně udělit generálně, bez ohledu na obsah konkrétní smlouvy (srov. rozsudek NS ze dne 26. 6. 2008, sp. zn. 33 Odo 568/2006). Obstojí-li závěr odvolacího soudu o nedostatečnosti souhlasu Obvodního úřadu pro Prahu 1 již z tohoto důvodu, není rozhodující, zda byl odvolacím soudem správně posouzen rozsah místností, k nimž se tento souhlas vztahoval. Toto tvrzení, zpochybňující závěr odvolacího soudu, že uvedený souhlas se nevztahoval na místnosti v části Kolowratského paláce s jiným číslem popisným, než jaké bylo uvedené v souhlasu, navíc směřuje k otázce správnosti skutkových zjištění odvolacího soudu, a naplňuje tak dovolací důvod podle §241a odst. 3 o. s. ř., který není způsobilý založit přípustnost dovolání ve smyslu §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř.
Z výše uvedeného vyplývá, že se dovolateli nepodařilo podat takové argumenty, pro které by bylo možno dovodit přípustnost dovolání podle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., a proto Nejvyšší soud dovolání podle §243b odst. 5, věty první, a §218 písm. c) o. s. ř. jako nepřípustné odmítl.
O náhradě nákladů dovolacího řízení Nejvyšší soud nerozhodoval, neboť dosud nebylo pravomocně rozhodnuto o celém předmětu řízení s ohledem na částečně zrušující rozsudek odvolacího soudu (viz výše), a proto se v tomto ohledu plně uplatní ustanovení §243d odst. l, věty druhé, o. s. ř.
Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 12. května 2010
JUDr. Jan E l i á š, Ph.D. , v. r.
předseda senátu