ECLI:CZ:NS:2004:28.CDO.2623.2003.1
sp. zn. 28 Cdo 2623/2003
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa Rakovského a soudců JUDr. Petra Hübnera a JUDr. Ludvíka Davida, CSc., ve věci žalobců a/ I. L., b/ V. L., obou zast. advokátem, proti žalovaným 1/ Městu Š., zast. advokátkou, 2/ M. H., 3/ B. H., oběma zast. advokátem, o určení neplatnosti kupní smlouvy, vedené u Okresního soudu v Šumperku pod sp.zn. 16 C 132/2002, o dovolání žalobců proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě – pobočka v Olomouci ze dne 24.6.2003 č.j. 40 Co 610/2002 – 185, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Šumperku jako soud I. stupně rozhodl rozsudkem ze dne 20.9.2002 č.j. 16 C 132/2002 – 153 tak, že se určuje, že kupní smlouva uzavřená dne 12.1.1995 mezi obcí Š. jako prodávajícím a oběma žalobci jako kupujícími, kterou se prodal podíl nemovitostí ve výši 270/1000, a to domu č.p. 1043 na ulici K. 6 v Š., na p.č. 1686 stavební plocha, to vše v k.ú., obci a okrese Š., nemovitostí zapsaných na LV č. 3944 u Katastrálního úřadu v Š., je v této části neplatná (výrok I/). Současně rozhodl, že návrh, aby bylo určeno, že kupní smlouva uzavřená téhož dne mezi obcí Š. jako prodávajícím a dalšími kupujícími (ve výroku jednotlivě uvedenými fyzickými osobami), je neplatná i v této části, se zamítá (výrok II/). Dále rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok III/).
Soud I. stupně vyšel ze zjištění, že žalobcům svědčí od r. 1953 právo nájmu bytu č. 8 v předmětném domě. V roce 1993 reagovali žalobci v určené lhůtě na veřejné písemné vyrozumění Města Š. o záměru prodat dům tím, že písemně požádali „o prodej bytu, a to formou příslušného spoluvlastnického podílu na domě“. Tuto žádost soud I. stupně posoudil jako přijetí návrhu dle §43c odst. 1 o.z., neboť ve stanovené lhůtě prohlásili, že návrh Města Š. dle §143a odst. 1 o.z. na prodej spoluvlastnického podílu na domě, v němž se byt nachází, přijímají. Pokud na této žádosti byla později učiněna poznámka, že první žalobce od žádosti odstupuje, nemá tato okolnost právní význam, neboť jednak nebylo vůlí žalobce od přijetí nabídky odstoupit, když chtěl pouze dosáhnout prodloužení lhůty splatnosti kupní ceny, jednak nebyl splněn požadavek písemné formy, neboť žalobce tento dovětek nepodepsal a navíc nebylo prokázáno, že by od přijetí nabídky odstoupila též druhá žalobkyně. Žalobci tak dle názoru soudu I. stupně splnili podmínky, za nichž jim měl být prodán spoluvlastnický podíl na domě a jehož nabytím by získali výlučné právo předmětný byt č. 8 užívat dle dohody ostatních spoluvlastníků. Přes tyto skutečnosti byli žalobci při uzavírání kupní smlouvy opomenuti, spoluvlastnický podíl připadající na oba žalobce byl prodán jiným nájemcům, a to M. a B. H. (druhému a třetí žalovaným). Soud I. stupně shledal existenci naléhavého právního zájmu na určení neplatnosti kupní smlouvy mezi prodávajícím Městem Š. a manželi H., když dovodil, že „jenom tímto způsobem mohou žalobci dosáhnout, aby prvý žalovaný dostál svým závazkům a s žalobci uzavřel kupní smlouvu za stejných podmínek, jak ji uzavřel se žalovanými, neboť při určení neplatnosti předmětné kupní smlouvy jsou neplatné i následné převody předmětné nemovitosti dle §37 odst. 2 o.z…“. Na druhé straně soud I. stupně nepřisvědčil argumentaci žalobců, že předmětná kupní smlouva je neplatná z důvodu obcházení zákona č. 72/1994 Sb., neboť k přijetí návrhu na prodej spoluvlastnických podílů ze strany žalobců došlo ještě před účinností tohoto zákona. Navíc §5 odst. 1 cit. zák. vlastníku budovy neukládal povinnost, nýbrž pouze možnost učinit prohlášení o vymezení jednotek, a pokud tuto možnost žalobce nevyužil, nezpůsobuje to neplatnost kupní smlouvy. Z uvedených důvodů žalobě v rozsahu výroku ad I/ vyhověl, zamítavý výrok ad II/ o věci samé nijak neodůvodnil a rozhodnutí o nákladech řízení učinil dle §142 odst. 1 o.s.ř.
K odvolání všech žalovaných proti výroku ve věci samé ad I/ a výroku o nákladech řízení rozhodl Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci rozsudkem ze dne 24.6.2003 č.j. 40 Co 610/2002 – 185 tak, že napadený rozsudek ve výroku ad I/ změnil a žalobu v tomto rozsahu zamítl. Dále rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů.
Odvolací soud při rozhodování vycházel ze skutkových zjištění soudu I. stupně, která však odlišně posoudil po stránce právní. Ztotožnil se se závěrem soudu I. stupně, že předmětná kupní smlouva není neplatná pro rozpor se zákonem č. 72/1994 Sb. Vyslovil právní názor, že na danou věc nelze aplikovat ustanovení tohoto zákona, zejména týkající se povinnosti vlastníka domu k přednostnímu převodu bytu dosavadnímu nájemci, neboť vlastník domu s byty, popř. s nebytovými prostory není povinen při převodu vlastnictví k domu postupovat podle tohoto zákona, ale dům může prodat třetí osobě, popřípadě dalším osobám do podílového spoluvlastnictví dle §136 odst. 1 o.z. nebo ho může prodat do podílového spoluvlastnictví současným nájemníkům, případně i jiným osobám. Nájemce, který nenabyl příslušného spoluvlastnického podílu k budově, není však ve svých nájemních právech změnou vlastnických poměrů nijak dotčen, neboť noví nabyvatelé vstupují do práv a povinností dosavadního pronajímatele (zde odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13.6.2000 sp.zn. 33 Cdo 817/99). Jestliže se změnou vlastnických poměrů na dosavadním postavení žalobců jako nájemců bytu nic nezměnilo (§680 odst. 2 o.z.), pak kupní smlouva nemůže být úkonem učiněným v rozporu s dobrými mravy.
Odvolací soud na rozdíl od soudu I. stupně neposoudil žádost žalobců ze dne 28.6.1993 jako přijetí návrhu na uzavření kupní smlouvy dle §43c o.z. Zveřejnění záměru Města Š. nemělo náležitosti kvalifikované nabídky dle §43a o.z., která by splňovala podmínky návrhu na uzavření smlouvy, neboť se nejedná o adresovaný projev vůle, jeho obsah je neurčitý pro absenci podstatných náležitostí navrhované kupní smlouvy. Jednalo se pouze o uveřejnění záměru prodat domy uvedené v seznamu s tím, že zájemci mohou předložit své nabídky majetkoprávnímu odboru MÚ Š., a to v souladu s podmínkami „Postupu při převodu, pronájmu a nabytí nemovitých věcí Města Š. a Městem Š.“, přijatými zastupitelstvem města dne 24.11.1992. Vyplněný formulář žádosti o odprodej spoluvlastnického podílu k domu tak nemohl splňovat podmínky platného přijetí návrhu kupní smlouvy, jak dovozoval soud I. stupně v napadeném rozhodnutí.
Odvolací soud neshledal neplatnost kupní smlouvy ani z důvodu jejího tvrzeného rozporu se zákonem, neboť i kdyby byla uzavřena v rozporu s obecním zastupitelstvem přijatým Postupem pro převod obytných (nájemních domů), nejednalo by se o rozpor se zákonem, neboť tento „Postup..“ nemá povahu obecně závazného předpisu ani obecně závazné vyhlášky dle §16 zák.č. 367/1990 Sb.(zde odkázal na právní názor vyjádřený v rozsudku Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 586/99). Konečně odvolací soud dospěl k závěru, že kupní smlouva není neplatná ani pro tvrzené obcházení zákona dle §39 o.z. O převodu nemovitostí z majetku obce do majetku fyzických osob bylo předepsaným způsobem (po schválení městským zastupitelstvem) rozhodnuto již v roce 1993, tj. před účinností zák. č. 72/1994 Sb., kterým teprve za určitých okolností bylo předkupní právo nájemce bytu stanoveno. Dosavadní zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, nebylo možno v daném případě použít, neboť obci v případě, že nakládala vlastním majetkem, žádná povinnost z tohoto zákona nevyplývala. Odvolací soud uzavřel, že při převodu spoluvlastnických podílů k domu se v tomto případě řídily právní vztahy ustanoveními §137 až 142 občanského zákoníku, kdy se změnou vlastníka domu dosavadní postavení nájemce bytu nemění. Z tohoto důvodu odvolací soud rozsudek soudu I. stupně v dotčeném vyhovujícím výroku o věci samé dle §220 o.s.ř. změnil a žalobu v tomto rozsahu zamítl.
Proti tomuto rozsudku podali žalobci dovolání s odkazem na §238 (správně 237) odst. 1 písm. a/ o.s.ř. z důvodů dle §241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř. Namítali, že právní názor odvolacího soudu, podle něhož žalobcům při prodeji nemovitosti nesvědčilo právo dle §22 zák. č. 72/1994 Sb., je nesprávný, stejně jako názor, že nedošlo k obcházení zákona dle §39 o.z. Argumentovali, že byli neprávem opomenuti při uzavírání kupní smlouvy, ačkoli projevili sami zájem o koupi části nemovitosti a tento svůj projev vůle nikdy neodvolali či nezrušili. Výklad odvolacího soudu o rozdílu mezi prodejem spoluvlastnického podílu na nemovitosti a prodejem vymezené bytové jednotky považovali za nadbytečný, neboť kupní smlouva dle žalobců vymezuje přímo, že se týká bytu č. 8, který nyní obývají žalobci. Žalobci poukázali opětovně na to, že z jejich strany došlo k přijetí návrhu Města Š. na uzavření kupní smlouvy, a pokud první žalovaný uzavřel kupní smlouvu s jiným subjektem, jde o jednání jsoucí v rozporu s dobrými mravy dle §3 odst. 1 o.z. a kupní smlouva je neplatná pro obcházení zákona dle §39 o.z. Navrhli, aby dovolací soud napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil a rozsudek soudu I. stupně „v celém rozsahu potvrdil“.
Žalovaní se k dovolání nevyjádřili.
Dovolání splňuje předpoklady stanovené v §240, 241 a 241a o.s.ř., (bylo podáno včas osobami k tomu oprávněnými, zastoupenými advokátem dle plné moci ze dne 27.10.2003, a je v něm jasně vymezen rozsah dovolání i dovolací důvod). Dovolání je přípustné, protože směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu I. stupně ( §237 odst. 1 písm. a/ o.s.ř.). Nejvyšší soud ČR jako soud dovolací (§10 a o.s.ř.) proto přezkoumal napadený rozsudek z důvodů uvedených v dovolání a dospěl k závěru, že dovolání není důvodné.
V dovolání nejsou vytýkány vady řízení, které by mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.), a existence takových vad, k nimž by byl dovolací soud povinen přihlédnout dle §242 odst. 3 o.s.ř., i kdyby nebyly uplatněny jako důvod přípustného dovolání, z obsahu spisu nevyplývá. Dovolací soud se proto zabýval posouzením důvodnosti uplatněného dovolacího důvodu dle §241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř., vymezeného tvrzením, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Právní posouzení věci není správné, jestliže soud daný právní vztah posoudil podle právního předpisu, který se na něj nevztahuje, nebo správně použitý právní předpis nesprávně vyložil. Právním předpisem je zde především předpis práva hmotného (příp. jeho určitá norma). Pokud se věci týkají i procesněprávní předpisy, je třeba správně aplikovat i jejich právní normy.
Dovolací soud přitom může přezkoumat rozhodnutí odvolacího soudu jen z důvodů uplatněných v dovolání (§242 odst. 3 o.s.ř.).
Odvolací soud vycházel při rozhodování ze skutkových zjištění učiněných soudem I. stupně, přičemž některé listinné důkazy při odvolacím jednání v souladu s §213 odst. 2 o.s.ř. opakoval a na základě takto zjištěného skutkového stavu dospěl k závěru o platnosti kupní smlouvy uzavřené dne 12.1.1995. V písemném vyhotovení své rozhodnutí velmi podrobně odůvodnil v souladu s ustanovením §157 odst. 2 a §211 o.s.ř. Dovolací soud se s jeho právním posouzením věci ztotožňuje.
Odvolací soud správně poukázal na to, že v daném případě byl v roce 1993 vlastníkem domu, v němž se nacházejí nájemní byty včetně bytu č. 8, který užívají žalobci, jediný právní subjekt, a to Město Š.. Dům nebyl ve spoluvlastnictví jiných právnických ani fyzických osob, jednotlivé byty v něm užívali tehdejší nájemci, tj. i žalobci, z titulu svého práva nájmu bytu. Jestliže za této situace měl dosavadní vlastník domu záměr prodat jednotlivé spoluvlastnické podíly na této nemovitosti, měl právo postupovat při prodeji podle ustanovení občanského zákoníku, aniž by byl vázán povinností stanovenou v §22 odst. 1 zák.č. 72/1994 Sb. nabídnout převod bytu dosavadním nájemcům – fyzickým osobám. Odvolací soud jasně a logicky vyložil, že žalobci nesprávně směšují dvě rozdílné právní situace, a to na jedné straně prodej spoluvlastnického podílu na nemovitosti, kde nedošlo k předchozímu prohlášení vlastníka o určení bytových jednotek ve smyslu tehdejšího ustanovení §5 (nyní §4 odst. 1) zák.č. 72/1994 Sb., na straně druhé převod vlastnictví bytových jednotek, kde došlo k předchozímu prohlášení vlastníka budovy o vymezení těchto jednotek dle citovaného ustanovení. V názoru, že povinnost učinit prohlášení o vymezení bytových jednotek (a následně i povinnost byt převést jen dosavadnímu nájemci bytu) vzniká jen bytovému družstvu, které má ve vlastnictví budovu s byty, jejichž nájemci jsou fyzické osoby – členové družstva, je judikatura jednotná ( srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13.6.2000 sp.zn. 33 Cdo 817/99, rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 6.4.2000 sp.zn. 11 Cmo 51/2000, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27.3.2002 sp.zn. 30 Cdo 1069/2000, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30.5.2003 sp.zn. 28 Cdo 21/2002). Tam, kde se nejedná o dům bytového družstva s družstevními byty a kde vlastník budovy se rozhodl převést vlastnictví či spoluvlastnický podíl k budově, aniž hodlal převádět (bytové) jednotky do vlastnictví, není povinen učinit prohlášení o vymezení jednotek a následně nabídnout převod bytu dosavadnímu nájemci dle zák.č. 72/1994 Sb., ale dům může prodat třetí osobě, popř. dalším osobám do podílového spoluvlastnictví ve smyslu §136 odst. 1 o.z., nebo jej může prodat do podílového spoluvlastnictví současným nájemníkům, event. i jiným osobám. Nájemce bytu, který nenabyl příslušného spoluvlastnického podílu k budově, není však změnou vlastnických poměrů nijak dotčen, neboť noví nabyvatelé vstupují do práv a povinností dosavadního pronajímatele ( k tomu srov. zejm. již citovaný rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn. 33 Cdo 817/99).
Ze shora uvedeného vyplývá, že závěr odvolacího soudu o tom, že předmětná kupní smlouva není neplatná pro tvrzené obcházení zákona č. 72/1994 Sb., je správný, aniž by bylo třeba se dále zabývat otázkou časové vazby jednotlivých právních úkonů a skutečností při převodu spoluvlastnických podílů k nemovitosti ve vztahu k okamžiku nabytí účinnosti zákona č. 72/1994 Sb.
Rovněž právní závěr odvolacího soudu, že zveřejnění záměru Města Š. prodat spoluvlastnické podíly na předmětné nemovitosti nemohlo být kvalifikovanou nabídkou ve smyslu §43a o.z. k uzavření konkrétní kupní smlouvy, stejně jako žádost žalobců o „odprodej spoluvlastnického podílu k domu..“ nemohla být ani platným přijetím návrhu dle §43c o.z. a že Město Š. nebylo na základě doručení žádosti žalobců povinno uzavřít s nimi kupní smlouvu, je správný. Dovolací soud v tomto směru zcela odkazuje na správné skutkové a právní závěry odvolacího soudu, podrobně odůvodněné v napadeném rozsudku. Okolnost, zda žalobci od „přijetí návrhu“ později odstoupili či nikoli, je pro právní posouzení věci nerozhodná.
Na základě shora uvedeného lze dospět k závěru, že žalobcům nesvědčilo předkupní právo k nemovitosti ( spoluvlastnickému podílu na nemovitosti), a to ani z titulu spoluvlastnického práva, ani z titulu nájemního práva dle zák.č. 72/1994 Sb., jak výše uvedeno. Žalovaný rovněž neměl právní povinnost převést kupní smlouvou spoluvlastnický podíl na nemovitosti na žalobce, neboť nemohlo dojít k přijetí kvalifikované nabídky ve smyslu §43c o.z., proto dosavadní vlastník nebyl při převodu spoluvlastnického podílu v rozsahu, jehož nabytí žalobci sledují, právně omezen a mohl jej převést na jiného než na oba žalobce Neplatnost kupní smlouvy v tomto rozsahu proto nelze dovodit ani pro rozpor se zákonem, ani pro obcházení zákona ani pro rozpor s dobrými mravy (§39 o.z.). Právní posouzení věci odvolacím soudem je tak v mezích vytčených pro dovolací přezkum souladu s hmotným právem, dovolací soud proto dovolání žalobců jako nedůvodné dle §243b odst. 2 a odst. 6 o.s.ř. zamítl.
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení je odůvodněn zjištěním, že žalovaní, kteří by měli s ohledem na výsledek dovolacího řízení právo na jejich náhradu, náklady v řízení o dovolání nevznikly (§243b odst. 5, §224 odst. 1, §142 odst. 1 o.s.ř., výkladem a contrario).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek dle občanského soudního řádu.
V Brně dne 28. ledna 2004
JUDr. Josef Rakovský, v.r.
předseda senátu