ECLI:CZ:NS:2006:26.CDO.339.2006.1
sp. zn. 26 Cdo 339/2006
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Ing. Jana Huška a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Roberta Waltra v právní věci žalobkyně J. K., zast. advokátem, proti žalovaným 1/ D. M., 2/ Ing. arch. R. B., oběma zast. advokátem, o vyklizení bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp.zn. 16 C 155/2004, o dovolání žalovaných 1/ a 2/ proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 27.9.2005, čj. 15 Co 369/2005-150, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně uhradit žalobkyni na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 1.975,- Kč k rukám jejího advokáta, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 3 jako soud prvního stupně v pořadí druhým rozsudkem ze dne 16.6.2005, čj. 16 C 155/2004-127, uložil žalovaným 1/ a 2/ povinnost vyklidit a vyklizený odevzdat prostor sestávající z velké obytné místnosti s kuchyňským koutem, WC, koupelnou a v patře situovaným úložným prostorem v 5. nadzemním podlaží, v podkroví domu čp. 1756 v P., B. ul. čp. 66, a to do 1 roku od právní moci rozsudku; žalovaným 1/ a 2/ dále uložil povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení 14.225,- Kč.
Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 27.9.2005, čj. 15 Co 369/2005-150, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a dále rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.
V odůvodnění rozsudku odvolací soud zejména uvedl, že jak odvolání žalobkyně tak i odvolání žalovaných 1/ a 2/ nejsou důvodná.
Odvolací soud má za to, že nájemní smlouva ze dne 29.9.1995 nemohla založit žalovaným 1/ a 2/ nájemní vztah k vyklizovanému bytu, neboť v té době byla předmětem nájmu dle této smlouvy půda a prádelna. Z těchto prostor vznikla následně bytová jednotka, jejíž užívání bylo povoleno kolaudačním rozhodnutím vydaným Obvodním úřadem v P. ze dne 1.10.1998, které nabylo právní moci dne 7.4.1999. Předmětná smlouva nemůže být podle odvolacího soudu posouzena jako smlouva o nájmu bytu ve smyslu ust. §686 odst. 1 obč. zák., ve znění účinném do 30.3.2006 (dále jen „obč. zák.“), neboť neobsahuje podstatné náležitosti této smlouvy (označení bytu, jeho příslušenství, rozsah užívání, způsob výpočtu nájemného a úhrady za služby, popř. jejich výši), a proto je absolutně neplatná. Taktéž je nepochybné, že v době uzavření předmětné smlouvy byt dosud neexistoval, nemohl být proto na jejím základě založen nájemní vztah a je nerozhodné, kdo neplatnost smluvního ujednání způsobil, či zda byli žalovaní 1/ a 2/ v dobré víře.
Soud prvního stupně, vázán právním názorem, že smlouva ze dne 29.9.2005 (správně z 29.9.1995) není platnou smlouvou o nájmu předmětného bytu, postupoval podle odvolacího soudu správně, když se zabýval podmínkami a lhůtou k vyklizení bytu z hlediska ust. §3 odst. 1 obč. zák. Žalovaným 1/ a 2/ od počátku nesvědčil platný titul k užívání vyklizovaných místností, a proto ani podle ust. §3 odst. 1 obč. zák. nelze zabránit jejich vyklizení a vyklizení nelze podmínit zajištěním bytové náhrady, neboť žalovaní 1/ a 2/ neplatnost právního úkonu způsobili a není rozhodné, že další účastník úkonu měl právní vzdělání. S ohledem na okolnosti případu však odvolací soud pokládal za správné, že povinnost vyklidit byt byla soudem prvního stupně odložena na dobu 1 roku od právní moci rozsudku soudu prvního stupně.
Odvolací soud dále v odůvodnění rozsudku uvedl, že soud prvního stupně k návrhu žalovaných 1/ a 2/ o zaplacení zhodnocení předmětné nemovitosti (vybudování bytu) dle ust. §451 a násl. obč. zák. správně (v souladu s §41a odst. 2 o.s.ř.) nepřihlížel a stejný požadavek uplatněný v odvolacím řízení jako vzájemný návrh nemohl být s ohledem na ust. §216 odst. 1 o.s.ř. akceptován, protože tento návrh není v odvolacím řízení přípustný.
Odvolací soud proto rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný podle ust. §219 o.s.ř. potvrdil.
Dovoláním ze dne 11.1.2006 napadli žalovaní 1/ a 2/ shora uvedený rozsudek odvolacího soudu s tím, že dovolání je přípustné podle ust. §237 odst. 1 písm. b/ o.s.ř., neboť odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně, kterým tento soud rozhodl jinak než v dřívějším svém rozhodnutí, protože byl vázán právním názorem odvolacího soudu.
Dovolatelé v dovolání zejména uvedli, že žalovaný 1/ uzavřel s právními předchůdci žalobkyně (JUDr. P. M. a JUDr. J. S.) smlouvu, na jejímž základě měl mít za investici vloženou do přestavby půdy v domě čp. 66/1756 v B. ul. v P. na byt umožněno bezplatné užívání těchto prostor na dobu 99 let. Tento úmysl byl vyjádřen v uvedené smlouvě, kterou účastníci podepsali a jejich projev vůle byl jasný, srozumitelný a určitý. Poté JUDr. M. a JUDr. S. převedli vlastnické právo k předmětnému domu na žalobkyni. Při převodu vlastnictví domu byla žalobkyně seznámena s tím, že žalovaní 1/ a 2/ v té době již v uvedené prostoře vybudovaný byt užívají k bydlení a pokud by jí tato skutečnost nebyla známa, nemůže být přičítána žalovaným 1/ a 2/. V případě změny vlastnictví pronajaté věci vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele (§680 odst. 2 obč. zák.).
Dovolatelé v dovolání uvedli, že soud prvního stupně v původním rozhodnutí správně dovodil, že předmětná smlouva, označená jako smlouva o nájmu bytu, byla podle jejího obsahu koncipována jako smlouva inominátní (§51 obč. zák.) a že neodporuje obsahu ani účelu občanského zákoníku; tak též správně dospěl k závěru, že předmětem nájmu byl nejprve nebytový prostor a po kolaudaci byl tímto předmětem byt. Odvolací soud ve svém rozhodnutí nevzal v úvahu vůli stran při uzavírání předmětné smlouvy, dobrou víru dovolatelů a skutečnost, že na jejím základě bylo několik let plněno. Žalovaní 1/ a 2/ své povinnosti ze smlouvy splnili, nyní se jim má dostat protiplnění v podobě nájmu bytu. Smluvní strany při uzavírání smlouvy předpokládaly, že předmětem nájmu bude půda a prádelna a že tyto prostory budou přestavěny na byt, což bylo důvodem uzavření smlouvy. Právní názor odvolacího soudu opírající se o nemožnost plnění dle předmětné smlouvy (a tím její neplatnost) je zjevně nesprávný a také nespravedlivý.
Dovolatelé proto navrhují, aby dovolací soud podle §243b odst. 2 a 3 o.s.ř. zrušil rozsudek odvolacího soudu včetně rozsudku soudu prvního stupně a věc vrátil k dalšímu řízení.
V podání ze dne 24.1.2006 se k dovolání vyjádřila žalobkyně. Ve vyjádření zejména uvedla, že žalovaní 1/ a 2/ v zásadě opakují svoje odvolací důvody, a ztotožnila se s názorem, že kogentní ustanovení smlouvy o nájmu bytu nebylo v dané věci naplněno, což způsobuje neplatnost předmětné smlouvy. Žalobkyně dále ve vyjádření uvedla, že žalovaní v rozporu s faktickým stavem věci předstírají obrovské investice do přestavby prádelny na byt, přitom hodnota stavebnících prací nepřekročila částku 300 až 400 tis. Kč. Taktéž má za to, že by bylo vhodné zjistit skutečné vztahy mezi žalovaným 1/ a žalovanou 2/ a má důvodné podezření, že tyto vztahy jsou ryze „obchodní“. Žalovaní 1/ a 2/ neprojevili žádnou součinnost se žalobkyní při správě domu, nebyli ochotni vysvětlit, proč užívají její majetek bez úhrady a přehlížejí vlastnická práva žalobkyně. Žalobkyně proto navrhuje, aby dovolání bylo dovolacím soudem zamítnuto.
V podání ze dne 16.10.2006 žalovaní navrhli, aby dovolací soud odložil vykonatelnost dovoláním napadeného rozhodnutí.
Nejvyšší soud v souladu se svojí ustálenou rozhodovací praxí o návrhu na odklad vykonatelnosti nerozhodoval, když neshledal předpoklady pro to, aby mu vyhověl.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§10a o.s.ř.) konstatoval, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou, obsahuje stanovené náležitosti, dovolatelé jsou zastoupeni advokátem a jím bylo dovolání sepsáno (§240 odst. 1, §241 odst. 1 a 4 o.s.ř.).
Dovolání je v posuzovaném případě přípustné podle ust. §237 odst. 1 písm. b/ o.s.ř., neboť odvolací soud potvrdil další rozsudek soudu prvního stupně (ze dne 16.5.2005, čj. 16 C 155/2004-127) za situace, kdy soud prvního stupně byl při dalším rozhodování vázán právním názorem odvolacího soudu vysloveným v usnesení ze dne 15.2.2005, čj. 15 Co 449/2004-100, a proto rozhodl jinak než ve svém původním rozhodnutí.
V dovolání uplatněným dovolacím důvodem je nesprávné právní posouzení věci (§241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř.). Z jeho obsahové konkretizace v dovolání vyplývá, že předmětem dovolacího přezkumu je posouzení správnosti právního názoru odvolacího soudu, že smlouva ze dne 29.9.1995 je absolutně neplatná, neboť ji nelze posoudit jako smlouvu o nájmu bytu, protože neobsahuje náležitosti nájemní smlouvy dle ust. §686 odst. 1 obč. zák. a v době jejího uzavírání byt ještě neexistoval.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, která na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Ze skutkových zjištění učiněných soudy v předchozím řízení, která nebyla v dovolání zpochybněna, vyplývá, že právní předchůdci žalobkyně, a to JUDr. P. M. a JUDr. J. S. jako pronajímatelé uzavřeli dne 29.9.1995 se žalovaným 1/ jako nájemcem smlouvu označenou jako smlouva o nájmu bytu. Z obsahu této listiny je zřejmé, že předmětem této smlouvy byl nájem půdy a prádelny v domě čp. 66/1756 v ul. B. v P. (čl. 1 smlouvy). Nájem byl sjednán na dobu 99 let, počínaje dnem 1.10.1995 (čl. 3 smlouvy). Dále bylo ve smlouvě sjednáno, že nájemné nebude placeno po celou dobu nájmu; cenu za služby se nájemce zavázal platit dle „rozpisu služeb, platných předpisů a skutečných nákladů“ s tím, že povinnost platby vznikne dnem právní moci rozhodnutí o rekolaudaci předmětu nájmu na byt a končí dnem zániku nájmu (čl. 4 smlouvy). Smluvní strany dále sjednaly, že nájemce přestaví předmět nájmu na bytovou jednotku dle projektové dokumentace schválené pronajímatelem, náklady s tím spojené ponese nájemce a stavební investice se od okamžiku zabudování stanou vlastnictvím pronajímatele (čl. 5 smlouvy). Užívání přestavbou vzniklé bytové jednotky bylo povoleno kolaudačním rozhodnutím Obvodního úřadu v P. ze dne 1.10.1998, které nabylo právní moci dne 7.4.1999. Žalobkyně nabyla vlastnictví k předmětné nemovitosti ke dni 18.1.1999.
V posuzovaném případě je rozhodnutí odvolacího soudu založeno na právním závěru, že smlouvu ze dne 29.9.1995 nelze považovat za smlouvu o nájmu bytu, protože neobsahuje náležitosti uvedené v ust. §686 odst. 1 obč. zák., a proto je absolutně neplatná.
Podle §686 odst. 1 obč. zák. nájemní smlouva o nájmu bytu musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojené s užíváním bytu nebo jejich výši.
Smlouva o nájmu bytu musí obsahovat všechny podstatné náležitosti stanovené zákonem a pokud chybí některá z podstatných náležitostí, má to za následek neplatnost takové smlouvy (§39 obč. zák.).
V posuzovaném případě je s ohledem na zjištěný skutkový stav zřejmé, že smlouva ze dne 29.9.1995 nemá obsahové náležitosti, které jsou ust. §686 odst. 1 obč. zák. vyžadovány k tomu, aby se jednalo o platnou smlouvu o nájmu bytu a v tomto směru je právní závěr odvolacího soudu správný.
Dovolací soud se dále zabýval tím, zda žalobkyně vstoupila do práva povinností vyplývajících ze smlouvy ze dne 29.9.1995.
Podle §680 odst. 2 obč. zák. dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele.
Nejvyšší soud již ve svém rozhodnutí ze dne 31.10.1997, sp.zn. 2 Cdon 863/97, uveřejněném v časopise Soudní judikatura č. 11, ročník 1997, pod pořadovým číslem 84 (na které poukazuje odvolací soud i dovolatel), zaujal právní názor, od něhož nemá důvodu odchýlit se ani v projednávané věci, že citované ustanovení upravuje zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona (ex lege), nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje – tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci. Nabyvatel vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, s výjimkou těch práv a povinností, která mají samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku (např. peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu).
Smyslem ustanovení §680 odst. 2 obč. zák. je zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ, nastane-li zde uvedená právní skutečnost – změna vlastnictví k pronajaté věci. Poskytuje tak nájemci právní ochranu v situaci, kterou nemohl (svým projevem vůle) ovlivnit, jak tomu nasvědčuje i úprava možnosti výpovědi z nájemního vztahu při změně vlastnictví k pronajaté věci (srov. §680 odst. 2, odst. 3 obč. zák.). Toto právní nástupnictví se týká práv a povinností typických pro nájemní vztah, tedy těch, jež tvoří jeho pojmové znaky (srov. §663 obč. zák.). Se vstupem nabyvatele do nájemního vztahu proto nemůže být spojen ten důsledek, že by na něho přešel takový závazek jeho právního předchůdce, který uvedený rámec přesahuje (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23.7.2002, sp.zn. 26 Cdo 866/2002).
S přihlédnutím k uvedené judikatuře lez dovodit, že na žalobkyni nabytím vlastnického práva k domu čp. 66/176 dnem 18. 1. 1999 nepřešel úvazek jejího právního předchůdce ze smlouvy ze dne 29. 9. 1995, který rámec §680 odst. 2 obč. zák. přesahuje.
Nejvyšší soud vzhledem k tomu, že nebyl naplněn dovolací důvod podle ust. §241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř., rozhodl podle ust. §243b odst. 2 o.s.ř. tak, že dovolání zamítl.
O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto dle ust. §243b odst. 5, věty první o.s.ř., §224 odst. 1 a §142 odst. 1 o.s.ř. tak, že žalovaný je povinen uhradit žalobkyni částku 1.975,- Kč (§7 písm. d/, §10 odst. 3, §18 odst. 1 vyhl. č. 484/2000 Sb., ve znění účinném do 1.9.2006, §13 odst. 1 a 3 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve znění účinném do 1. 9. 2006).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Nebude-li povinnost stanovená tímto rozsudkem splněna dobrovolně, může oprávněná podat návrh na výkon soudního rozhodnutí.
V Brně dne 31. října 2006
JUDr. Ing. Jan H u š e k
předseda senátu