ECLI:CZ:NS:2006:28.CDO.2899.2005.1
sp. zn. 28 Cdo 2899/2005
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Ludvíka Davida, CSc. a soudců JUDr. Františka Ištvánka a JUDr. Josefa Rakovského v právní věci žalobce D. d. P. 6 zastoupeného advokátem, proti žalovanému JUDr. J. D., o vyklizení nebytových prostor, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 6 pod sp. zn. 21 C 115/2002, o dovolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 17. 3. 2005, č.j. 64 Co 452/2004-115, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 17. 3. 2005, č. j. 64 Co 452/2004-115, jakož i rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 30. 4. 2004, č. j. 21 C 115/2002-83, se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 6 k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Městský soud v Praze rozhodl rozsudkem výše označeným tak, že potvrdil rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 6 (též viz označení výše), jímž se ukládá žalovanému povinnost vyklidit do jednoho měsíce od právní moci rozsudku nebytové prostory v suterénu a prvním nadzemním podlaží domu čp. 344 v Š. ulici č. 1 v P., jak jsou podrobně popsány ve výroku I. rozsudku soudu prvního stupně. Žalovaný byl zavázán, aby straně žalující nahradil náklady odvolacího řízení.
Odvolací soud dospěl k závěru, že smlouva o nájmu nebytových prostor, sjednaná dne 20. 2. 1991 mezi právním předchůdcem žalobce (Ú. s. p. – D. d.) a žalovaným na dobu do 31. 12. 2011, je absolutně neplatná podle §39 občanského zákoníku a §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, neboť nebyl nalezen soulad mezi stavebním určením pronajatých prostor a sjednaným účelem nájmu; ostatními – žalobcem tvrzenými – důvody neplatnosti smlouvy se odvolací soud nezabýval. Proto žalovaný užíval nebytové prostory bez právního důvodu a stíhá ho povinnost je vyklidit.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, v němž dovodil zásadní právní význam napadeného rozhodnutí. Dovolatel obšírně shrnul průběh celé věci ze svého pohledu a ve výčtu dovolacích důvodů vypsal celou řadu důvodů (otázek), z nichž vyvozoval oprávněnost dovolání. Uvedl zejména, že v souvislosti z uzavřením nájemní smlouvy v roce 1991 obstaral potřebné souhlasy k prodeji v pronajatých prostorách, a že by případné nedodržení §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. (nesoulad stavebního určení prostor s účelem nájmu) mělo jít k tíži žalobce a že předmětná smlouva tedy není absolutně neplatná. Navrhl, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu i rozsudek nižší instance a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalobce žádal ve vyjádření k dovolání, aby Nejvyšší soud dovolání odmítl, neboť v něm není vymezena žádná hmotněprávní otázka, jež by navozovala zásadní právní význam napadeného rozsudku.
Nejvyšší soud zjistil, že žalovaný podal dovolání včas (§240 odst. 1 o. s. ř.). Dovolání žalovaného svým obsahem odpovídalo dovolacímu důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. (nesprávné právní posouzení věci); bylo však nezbytné nejprve posoudit, zda je toto dovolání přípustné pro tvrzený zásadní právní význam napadeného rozsudku odvolacího soudu, tedy podle §237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř.
Z alternativ přípustnosti dovolání pro zásadní právní význam napadeného rozsudku, jak jsou vypočteny v §237 odst. 3 o. s. ř., nebylo možné shledat naplnění podmínek spočívajících v neexistenci nebo kontradikci judikatury nižších soudů či soudu odvolacího – jde o skutkově specifický případ, jehož právní řešení nevykazuje judikatorní přesah. Dovolací soud však posoudil věc tak, že řešení dovolatelem nastolené právní otázky (neplatnost nájemní smlouvy vzhledem k předchozímu kolaudačnímu určení prostor a nynějšímu sjednání způsobu jejich užívání), jež je nepochybně pro věc samu určující, je v rozporu s hmotným právem.
Posouzení žádoucího souladu mezi stavebním určením nebytových prostor a účelem jejich nájmu, jak tento soulad požadovalo v době sjednání nájemní smlouvy ustanovení §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., vychází zajisté z výkladového závěru, podle něhož lze smlouvu o nájmu nebytových prostor platně uzavřít jen ohledně takových prostor, které byly ve smyslu §85 odst. 1 stavebního zákona určeny jako nebytové kolaudačním rozhodnutím případně stavebním povolením, a to jen k účelu, jenž byl v takovém rozhodnutí nebo povolení stanoven; změna způsobu užívání prostor by musela být podložena rozhodnutím příslušného stavebního úřadu o této změně podle výše citovaného ustanovení stavebního zákona (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 8. 2004, sp. zn. 28 Cdo 2040/2003).
Podle okolností případu však soud, byť z kolaudačního rozhodnutí v zásadě vychází, nemusí být tímto rozhodnutím vázán za takového stavu, kdy byly prostory, ač původně zčásti třeba i bytové, užívány po desetiletí k určitému účelu jako nebytové s vědomím a souhlasem stavebního úřadu (srov. závěry usnesení NS ze dne 28. 6. 2005, sp. zn. 28 Cdo 1321/2005, a rozsudku téhož soudu ze dne 20. 2. 2003, sp. zn. 22 Cdo 333/2002).
Odvolací soud vycházel z kolaudačního rozhodnutí z 11. 9. 1924, podle něhož byly v suterénu domu sklepní prostory a v prvním nadzemním podlaží byt správce a jídelna. Odbor výstavby příslušného ObNV však dne 12. 12. 1963 povolil provedení stavebních úprav sociálního zařízení, kuchyně a jídelny v přízemí objektu, v souladu s projektovou dokumentací. Pokud byl ve smlouvě z 20. 2. 1991 sjednán účel nájmu „provozování prodejny smíšeného zboží s kantýnou – tj. k účelům provozně výrobním, obchodním, skladovým, administrativním“, pak dovolací soud není toho názoru, že by tu vznikl zásadní rozpor mezi dohodnutým účelem nájmu a dokumentovaným stavebním určením předmětných prostor.
Nájemní smlouva ve svých ostatních dosud zjištěných náležitostech vyhovovala ustanovení §3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. ve znění platném v době jejího uzavření. Ke sporným otázkám zde třeba dodat, že smlouva je zcela konkrétní včetně číslovaných dodatků, že právní subjektivitu předchůdce žalobce a tím i věcnou legitimaci k jejímu sjednání posoudil s kladným výsledkem již soud prvního stupně, a že také popis suterénních prostor považuje dovolací soud – na rozdíl od soudu prvního stupně – za dostatečně určitý.
Jedinou dosud neřešenou otázkou, jíž se ostatně bude nutno zabývat v dalším průběhu řízení, je splnění podmínky souhlasu správního orgánu s nájmem místností jako určených k provozování obchodu a služeb (§3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.). Žalobce tvrdil již v žalobě, že souhlas nebyl dán, žalovaný však kontroval tvrzením o dopisu tehdejšího pronajímatele Obvodnímu národnímu výboru v Praze 6 ze dne 13. 7. 1990 (čl. 13, k tomu jeho příloha č. 3). Nelze tedy vyloučit ani vyslovení zmíněného souhlasu, ani jeho nahrazení zákonnou fikcí ve smyslu posledně citovaného ustanovení zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Obojímu by nasvědčovala poměrně bohatá korespondence se správním orgánem, kterou žalovaný předložil k aspektům povolení prodeje v nebytových prostorách.
Pokud by i podmínka souhlasu správního orgánu s nájmem nebytových prostor byla splněna, pak je důvod posoudit nájemní smlouvu ze dne 20. 2. 1991 jako platně uzavřenou, v souladu s §3 zákona č. 116/1990 Sb. Z toho by pak rezultoval i odlišný právní názor na požadavek vyklizení nebytových prostor žalovaným.
Dovolání bylo tedy ve smyslu §237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. přípustné a také důvodné, neboť došlo podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. k nesprávnému právnímu posouzení věci.
Nejvyšší soud proto rozhodl tak, že zrušil nejen dovoláním bezprostředně napadený rozsudek odvolacího soudu, ale i rozsudek první instance, trpící stejnou vadou, a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243b odst. 2, 3 o. s. ř.).
V dalším průběhu řízení budou nižší instance, jež rozhodnou též o nákladech tohoto dovolacího řízení, vázány právním názorem dovolacího soudu.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského soudního řádu.
V Brně dne 14. září 2006
JUDr. Ludvík David, CSc., v. r.
předseda senátu