ECLI:CZ:NS:2008:28.CDO.3757.2007.1
sp. zn. 28 Cdo 3757/2007
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Ludvíka Davida, CSc., a soudců JUDr. Josefa Rakovského a JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., v právní věci žalobkyně o. S. L., zastoupené advokátem, proti žalované K. c., spol. s r.o., zastoupené advokátkou, o určení vlastnického práva k nemovitostem, vedené u Okresního soudu v Nymburce pod sp. zn. 7 C 13/2006, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 28. 3. 2007, č.j. 26 Co 11/2007-129, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 28. 3. 2007, č.j. 26 Co 11/2007-129, se zrušuje a věc se vrací Krajskému soudu v Praze k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Krajský soud v Praze rozsudkem výše označeným změnil rozsudek Okresního soudu v Nymburce ze dne 3. 10. 2006, č.j. 7 C 13/2006-95, tak, že určil, že žalobkyně je vlastníkem spoluvlastnického podílu (jedné ideální poloviny) převedeného na žalovanou kupní smlouvou uzavřenou mezi účastníky dne 15. 8. 2001, vztahujícího se k budově č.p. 562 na st. p.č. 574 v části obce B. V., stavební parcele č. 574, budově č.p. 565 na st. p.č. 576 v části o. M., stavební parcele č. 576 a budově č.p. 561 na st. p.č. 582 v části o. M. a stavební parcele č. 582, vše v katastrálním území B. V., obec M., okres N. Žalovaná byla zavázána nahradit žalobkyni náklady řízení jak před soudem prvního stupně, tak před soudem odvolacím, vše do tří dnů od právní moci rozsudku.
Odvolací soud rozhodoval ve věci, v níž žalobkyně uzavřela se žalovanou dne 15. 8. 2001 kupní smlouvu, kterou bylo na žalovanou převedeno vlastnické právo k jedné ideální polovině výše uvedených nemovitostí za celkovou kupní cenu 3,- Kč. Záměr obce o prodeji předmětných nemovitostí byl zveřejněn na úřední desce od 1. 7. 2001 do 10. 8. 2001. Návrh smlouvy byl zastupitelstvem obce projednán a schválen dne 2. 8. 2001. Kupní smlouva byla uzavřena se žalovanou z důvodu rekonstrukce bytových domů, výše smluvené kupní ceny byla odůvodněna dlouhodobým úsilím o nalezení investora a bezútěšným stavem nemovitostí, které byly předmětem prodeje.
Přestože odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, ztotožnil se s ním pouze v závěru, že na podané žalobě o určení vlastnictví měla žalobkyně naléhavý právní zájem ve smyslu ustanovení §80 písm. c/ o. s. ř. Podle odvolacího soudu však nebylo možné prostřednictvím listiny, která byla na úřední desce O. ú. S. L. vyvěšena, dovozovat splnění povinnosti obce uložené jí ustanovením §39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení). Listina nevyzývala občany k tomu, aby se k překládanému záměru prodeje vyjádřili a předložili své nabídky, ale občanům pouze oznamovala, že obec se rozhodla převést vlastnické právo k id. ½ nemovitostí uvedených v této listině na žalovanou, aniž by občanům byla dána možnost ucházet se o koupi těchto nemovitostí. Odvolací soud považoval také označení nemovitostí na předmětné listině za nedostatečné (absence předběžně přiděleného čísla popisného u budov, absence ulice a katastrálního území, v němž se nemovitosti nacházejí). Kupní smlouvu ze dne 15. 8. 2001 považoval proto odvolací soud za absolutně neplatnou od samého počátku pro rozpor se zákonem a předchozí neurčitost souvisejícího úkonu (§39, §37 odst. 1 o. z.). Absolutní neplatnost předmětné smlouvy bylo podle odvolacího soudu možné dovodit též ze zjištění, že kupní cena, která se odchylovala od ceny obvyklé, nebyla řádné zdůvodněna, jakož i ze zápisu o jednání zastupitelstva dne 2. 8. 2001, postrádajícího údaje o účastnících smlouvy, přesném označení převáděných nemovitostí a zdůvodnění výše kupní ceny. Z důvodu absolutní neplatnosti kupní smlouvy odvolací soud žalobě vyhověl a určil vlastnické právo žalobkyně ke zbylé id. ½ předmětných nemovitostí.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož důvodnost spatřovala v nesprávném právním posouzení věci a skutkových zjištěních odvolacího soudu, která nemají oporu v provedeném dokazování. Dovolatelka tvrdila, že žalobě nelze vyhovět pro absenci naléhavého právního zájmu na určení vlastnického práva, neboť tato žaloba je vedena zcela účelově a sleduje jiné cíle, než dosáhnout ochrany právního postavení žalobce nebo odstranění nejistoty v jeho právním postavení. Podle dovolatelky zákon o obcích v ustanovení §39 odst. 1 nevyžaduje, aby obsahem zveřejnění záměru byla výzva k tomu, aby se k předkládanému záměru prodeje občané obce vyjádřili a předložili své nabídky, naopak jeho smyslem je poskytnutí informace třetím osobám o zamýšleném majetkoprávním úkonu, aby se mohly k právnímu úkonu vyjádřit. Označení předmětných nemovitostí v listině (zveřejnění záměru obce) bylo podle dovolatelky dostatečné a bylo z něj zřejmé, o které nemovitostí se jedná; navíc právní úprava v době zveřejnění pro tento případ blíže nespecifikuje způsob označení nemovitostí. Dovolatelka se neztotožnila též se závěrem odvolacího soudu o neplatnosti kupní smlouvy z důvodu nedostatečného zdůvodnění výše kupní ceny. Kupní cena byla oboustranně dohodnuta jako cena symbolická, a to z důvodu nevyhovujícího stavu převáděných nemovitostí. Dovolatelka vytýkala odvolacímu soudu, že se nezabýval námitkou promlčení práva na uplatnění relativní neplatnosti právního úkonu podle §40a občanského zákoníku; navíc podle tohoto ustanovení se neplatnosti nemůže dovolávat ten, kdo ji sám způsobil. Dovolatelka nesouhlasila též s výrokem rozsudku o náhradě nákladů řízení. Požadovala, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalobkyně se k dovolání písemně vyjádřila. Ztotožnila se s právními závěry odvolacího soudu a navrhla, aby dovolací soud dovolání v části směřující vůči nákladům řízení odmítl a ve zbytku zamítl.
Dovolání bylo podáno ve lhůtě prostřednictvím advokáta (§240 odst. 1, §241 odst. 1 o. s. ř.). Dovolání je přípustné, neboť nižší instance rozhodly o meritu věci ve vztahu k dovolateli odlišně (§237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř.). Dovolací důvody byly uplatněny podle §241a odst. 2 písm. b), odst. 3 o. s. ř.
Dovolání je důvodné.
Nejvyšší soud předesílá, že se nehodlá podrobněji zabývat otázkou naléhavého právního zájmu žalobkyně na určovací žalobě ve smyslu §80 písm. c) o. s. ř. Obě nižší instance se zde v kladné odpovědi shodly a již sama skutečnost, že žalující strana hodlá cestou žaloby na určení vlastnického práva docílit změny zápisu v katastru nemovitostí, svědčí ve prospěch jejich stanoviska.
Nelze však přisvědčit právnímu posouzení věci odvolacím soudem stran obou pro věc určujících právních otázek, a to jak relevance zveřejnění záměru obce převést na žalovanou předmětné nemovitosti, tak i ceny nemovitostí v kupní smlouvě ze dne 15. 8. 2001.
Účelem právní úpravy publikace záměru obce mj. prodat nemovitý majetek (§39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb.) je především informovat občany o dispozicích s obecním majetkem; jde o to, aby příslušné úkony probíhaly transparentně, aby se o nich občané předem a včas dozvěděli, aby mohli upozornit na hrozící pochybení či nesprávné hospodaření obce a případně aby měli možnost projevit sami zájem o nabytí věcí, resp. práv plynoucích z obecního majetku.
Tyto postuláty zveřejnění záměru obce prodat předmětné nemovitosti splňovalo. Došlo k němu též v otevřené 15-ti denní lhůtě v relaci k následnému projednání zamýšleného převodu v orgánu obce (1. 7. – 2. 8. 2001). Dovolací soud není toho názoru, že účel publikace záměru obce prodat nemovitost je naplněn jen tehdy, obsahuje-li listina obecné sdělení o záměru převést nemovitosti a výslovnou výzvu občanům k předložení jejich nabídek. Tento účel může být splněn i v případě, že je zveřejněn záměr obce prodat nemovitosti konkrétnímu zájemci, s jasnou a určitou identifikací nemovitostí a s výzvou občanům uplatnit v zákonné lhůtě připomínky k zamýšlenému převodu. Nehledě na již všeobecnou vědomost občanů o tomto postupu byl v posuzované věci zmíněný záměr naplněn tím spíše, že šlo o nemovitosti (domy stojící na pozemcích) ve velmi špatném stavebním stavu, u nichž bylo nezbytné provést - v zájmu jejich obyvatelnosti jako panelových domů - zásadní rekonstrukci (podrobněji viz str. 3 – 7 odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně).
Již jen na okraj zde Nejvyšší soud dodává, že požadavky na identifikaci nemovitostí ve zveřejňovaném záměru převodu nejsou podle §39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb. natolik kategorické a vyčerpávající, aby bylo nutné dovozovat z textu, obsaženého v listině ze dne 1. 7. 2001, závěr o nedostatku náležitého určení nemovitostí.
Neobstojí ani právní názor odvolacího soudu o nepřípustné, resp. nezdůvodněné odchylce sjednané kupní ceny od ceny obvyklé. Odvolací soud argumentoval zejména ustanovením §39 o obcházení zákona. Měl se však spíše zamyslet nad principem smluvní svobody (autonomie) účastníků občanskoprávních vztahů, vyjádřené v §2 odst. 3 o. z. Sjednaná cena 1,- Kč za pozemek a na něm stojící stavbu byla zajisté „symbolická“. Soud prvního stupně však z provedených důkazů podrobně a přesvědčivě vyvodil skutkový závěr, proč účastníci smlouvy ze dne 15. 8. 2001 dospěli k dohodě právě o této ceně (viz zejména str. 3, 4 odůvodnění jeho rozsudku). Protihodnota nabytí spoluvlastnického podílu stranou žalovanou byla jasně dána její účastí na stavebních pracech na nemovitostech, jak je patrné z rámcových dohod i smlouvy o sdružení (č.l. 51 – 65 spisu). Na tom nic nemění skutečnost, že se strana žalovaná měla stát či stala „novým a jediným“ spoluinvestorem (srov. kontrolní zjištění reprodukované na str. 4 dole odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně) až v září 2002.
Dovolací soud je též přesvědčen, že – podle textu zápisu ze schůze ze dne 2. 8. 2001 a souvisejících listin – zastupitelstvo obce velmi dobře vědělo, jaký převod co do určení nemovitostí a dalších smluvních náležitostí schválilo uvedeného dne. Podmínky ustanovení §95 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb. lze v posuzované věci považovat za splněné, též s přihlédnutím k souvisejícím listinným důkazům a k žádoucí právní jistotě nabyvatele ze smluvního aktu (je též otázkou, nakolik je nadále udržitelný závěr před lety učiněný Ústavním soudem, podle něhož mohou vady obecního úkonu negativně působit i vůči druhé smluvní straně; ostatně týž soud, jak je patrné například z nálezů sp. zn. I. ÚS 625/03, II. ÚS 87/04, zaujal v mezidobí značně restriktivní postoj k formalistickému „zneplatňování“ právních úkonů).
Na rozdíl od právních závěrů první instance tedy závěry instance odvolací nelze považovat za správné. To přesto, že naplněn byl dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř., nikoli již dovolací důvod podle odst. 3 téhož ustanovení – odvolacímu soudu nelze přičíst nepřípustně utvořená autonomní (a pro věc podstatná) skutková zjištění.
Rozsudek odvolacího soudu byl proto podle §243b odst. 2 věty za středníkem a odst. 3 o. s. ř. zrušen a věc vrácena tomuto soudu k dalšímu řízení.
V dalším průběhu řízení, v němž bude odvolací soud vázán právním názorem Nejvyššího soudu, se rozhodne také o nákladech stran v řízení o dovolání.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského soudního řádu.
V Brně dne 16. července 2008
JUDr. Ludvík D a v i d , CSc.
předseda senátu