ECLI:CZ:NS:2009:26.CDO.2240.2007.1
sp. zn. 26 Cdo 2240/2007
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Marie Vokřinkové a JUDr. Miroslava Feráka ve věci žalobce V. Š., zastoupeného advokátem, proti žalované J. H., zastoupené advokátkou, o umožnění přístupu do bytu a o vydání klíčů, vedené u Okresního soudu v Karlových Varech pod sp. zn. 15 C 374/2005, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 14. 12. 2006, č. j. 13 Co 594/2006-82, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 14. 12. 2003, č. j. 13 Co 594/2006-82, a rozsudek Okresního soudu v Karlových Varech ze dne 14. 9. 2006, č. j. 15 C 374/2005-59, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Karlových Varech k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Karlových Varech (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 14. 9. 2006, č.j. 15 C 374/2005-59, uložil žalované umožnit žalobci přístup do bytové jednotky č. 67/22, o velikosti 2+1, ve druhém nadzemním podlaží budovy čp. 67, 69 v N., v ulici Š., sestávající z kuchyně, předsíně, koupelny, WC a dvou pokojů (dále jen „byt“ nebo „předmětný byt“, resp. „bytová jednotka“) a vydat žalobci klíče od bytu do 15 dnů od právní moci rozsudku; současně rozhodl o nákladech řízení.
Soud prvního stupně vzal za zjištěné, že žalobce dne 8. 1. 2003 uzavřel s žalovanou kupní smlouvu, kterou jí prodal předmětnou bytovou jednotku, že právní účinky vkladu vlastnického práva žalované do katastru nemovitostí nastaly dne 13. 1. 2003, že podle bodu VIII. kupní smlouvy se oba zavázali uzavřít k bytové jednotce nájemní smlouvu na dobu neurčitou ve prospěch žalobce, a to do jednoho měsíce od nabytí právní moci vkladu do katastru nemovitostí, že dne 12. 9. 2003 byla mezi nimi uzavřena nájemní smlouva, podle které žalovaná žalobci pronajala na dobu neurčitou jednu místnost „kde má žalobce osobní věci“ a zavázala se mu poskytnout „přístup k užívání společných prostorů bytu = WC, koupelna, kuchyň, předsíň a sklep, že nájemné bylo dohodnuto „ve výši 50 % z aktivních nákladů za užívání celého bytu = náklady hrazené do fondu oprav, na úhradu spotřeby elektřiny, plynu, vody, topení, telefonu a dalších služeb“, že žalobce byl povinen nájemné platit do 22. každého měsíce, že „v případě neplnění lze nájem ukončit písemnou výpovědí doručenou druhé straně s výpovědní lhůtou tří měsíců“, že žalovaná žalobci umožnila nájem části bytu až do 4. 10. 2004, kdy vyměnila zámek od vchodových dveří do bytu, že k požadavku žalobce magistrát města K. rozhodnutím ze dne 31. 1. 2005, č.j. OMaH-125/05 nařídil obnovení pokojného stavu tak, že žalovaná je povinna předat žalobci klíče od bytu a umožnit mu řádné užívání bytu podle nájemní smlouvy, že rozhodnutím Krajského úřadu K. ze dne 1. 4. 2005, č.j. 159/LS/PR/SP/05, bylo odvolání žalované zamítnuto a rozhodnutí Magistrátu K. potvrzeno, že žalovaná byla následně Magistrátem města K. vyzvána podáním ze dne 17. 5. 2005 k obnovení pokojného stavu, že však žalovaná i nadále žalobci brání v užívání bytové jednotky, že důvodem jejího počínání bylo, že žalobce byl po požití alkoholu agresivní a vykazoval ji z bytu, že žalovaná dala žalobci výpověď z nájmu bytu, aniž podala žalobu o přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu.
Soud prvního stupně po právní stránce uzavřel, že nájemní smlouvou ze dne 12. 9. 2003 žalobci vznikl nájemní poměr k bytu ve smyslu §685 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 30. 3. 2006 (dále jen „obč. zák.“), který stále trvá, a žalovaná je povinna umožnit mu užívání bytu podle nájemní smlouvy. Žalobě proto vyhověl.
Krajský soud v Plzni (odvolací soud) rozsudkem ze dne 14. 12. 2006, č.j. 13 Co 594/2006-82, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl (výrok I.); současně rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů (výrok II.).
Odvolací soud převzal skutková zjištění soudu prvního stupně. Po právní stránce však uzavřel, že žalobce nemá právní titul k užívání části předmětné bytové jednotky. Vyložil, že občanský zákoník neupravuje nájem části bytu. Na nájem části bytu založený smlouvou ze dne 11. 9. 2003 (správně 12. 9. 2003) je tak třeba aplikovat analogicky ustanovení o nájmu bytu. Podle §686 odst. 1 obč. zák. musí smlouva o nájmu bytu obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Odvolací soud dovodil, že je smlouva ze dne 11. 9. 2003 (správně 12. 9. 2003) v rozporu s ustanovením §686 odst. 1, neboť nestanoví zvlášť nájemné a zvlášť úhradu za plnění spojená s užíváním bytu. Je proto podle §39 obč. zák. neplatná pro rozpor se zákonem. Vzhledem k tomu, že neplatná nájemní smlouva nemohla žalobci založit právo, jehož ochranu požaduje, zamítl jeho žalobu.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání. Jeho přípustnost dovozoval z ustanovení §237 odst. 1 písm. a) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.s.ř.“), a jako dovolací důvod označil důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. (že napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci). Namítal, že z dikce ustanovení §686 odst. 1 obč. zák., které požaduje, aby byl v nájemní smlouvě uveden „způsob výpočtu“ úhrady za služby nebo její „výše“, je třeba především dovodit, že určení pomocí způsobu výpočtu musí být kvalitativně srovnatelné s určením spočívajícím ve stanovení konkrétní „výše“ úhrad za služby, což vyplývá i z toho, že zákon hovoří o způsobu výpočtu. Nelze tudíž než dovodit, že „způsobem výpočtu“ je třeba rozumět takové určení, které obsahuje údaje, na jejichž základě lze pomocí objektivně určitelných hledisek provést výpočet úhrady za služby, tj. dospět ke konkrétní peněžité částce. Z tohoto pohledu je ujednání o nájemném a o úhradě za plnění spojená s užíváním bytu obsažené v nájemní smlouvě dostatečně určité, neboť je v něm jasně uveden způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu. Pokud měl odvolací soud uvedené ujednání za neurčité, měl vyslechnout oba účastníky řízení jako smluvní strany k tomu, jaký byl jejich úmysl při uzavírání nájemní smlouvy. Poukázal i na to, že před Okresním soudem v Karlových Varech probíhá pod sp. zn. 16 C 42/2007 řízení o zaplacení nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu ve výši 25.542,- Kč s příslušenstvím. Účastníci smlouvy tedy věděli, jakým způsobem má být stanovena výše nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu. Námitka absolutní neplatnosti právního úkonu, kterou vznesla žalovaná až ve svém odvolání, tak byla podle něho uplatněna pouze účelově. Navrhl, aby byl rozsudek odvolacího soudu zrušen a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení.
Žalovaná ve vyjádření k dovolání navrhla, aby bylo dovolání odmítnuto. Podle článku III. nájemní smlouvy si účastníci dohodli nájemné ve výši 50 % z aktivních nákladů na byt. Účastníci si tedy dohodli pouze výši nájemného, nikoliv výši či způsob výpočtu nákladů za služby. Poukazovala i na to, že v souladu se zásadou smluvní volnosti účastníků občanskoprávních vztahů nelze vyloučit pronájem části bytu vlastníkem domu čí bytu. Pak ale půjde o nájem podle obecných ustanovení §663 a násl. občanského zákoníku, a ne o nájemní vztah, který by byl podřaditelný pod zvláštní ustanovení o nájmu bytu.
Nejvyšší soud České republiky shledal, že dovolání bylo podáno včas subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., neboť směřuje proti rozsudku, jímž odvolací soud změnil rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle §242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení §242 odst. 3 věty druhé o.s.ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o.s.ř., jakož i k tzv. jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.).
Námitkou, že odvolací soud (nesprávně) neprovedl z vlastní iniciativy výslech účastníků řízení k odstranění neurčitosti ujednání o nájemném a úhradách za plnění spojená s užíváním bytu, dovolatel uplatnil dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. a) o.s.ř. (že je řízení postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci).
Důkaz výslechem účastníků je jedním z možných důkazních prostředků ve smyslu §125 o.s.ř. Podle §131 odst. 1 o.s.ř. může soud nařídit důkaz výslechem účastníků, jestliže dokazovanou skutečnost nelze prokázat jinak a jestliže s tím souhlasí účastník, který má být vyslechnut; to neplatí v řízeních uvedených v §120 odst. 2 a v řízení o rozvod manželství nebo v řízení o zrušení, neplatnosti nebo neexistenci partnerství. Z uvedeného vyplývá, že ve sporném řízení může soud nařídit důkaz výslechem účastníka za splnění podmínek, že účastník důkaz vlastní výpovědí navrhne, popř. že se svou výpovědí souhlasí (navrhne-li důkaz jeho výslechem jiný účastník, nebo rozhodne-li se soud tento důkaz provést při využití možnosti dané mu ve smyslu §120 odst. 3 věty první o.s.ř.), a že dokazovanou skutečnost nelze prokázat provedením jiného důkazního prostředku. Přitom se soudní praxe ustálila v názoru, že jde-li o právní úkon, pro který je pod sankcí neplatnosti stanovena písemná forma, musí být určitost projevu vůle dána obsahem listiny, na níž je tento projev vůle zaznamenán. Nestačí, že účastníkům právního vztahu je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to seznatelné z jejího textu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 31. července 1996, sp. zn. 3 Cdon 227/96, uveřejněný v sešitě č. 6 z roku 1997 na straně 145 časopisu Soudní rozhledy). Jestliže tedy odvolací soud neprovedl (z vlastní iniciativy) výslech účastníků řízení k obsahu smlouvy, nelze mít za to, že by tím zatížil řízení vadou, která měla za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.
Dovolatel dále uplatnil dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., jehož prostřednictvím lze namítat nesprávné právní posouzení věci. O nesprávné právní posouzení ve smyslu uvedeného ustanovení jde tehdy, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle §686 odst. 1 obč.zák. nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu.
Judikatura (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 1. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2041/2003, uveřejněný pod č. 4 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2005, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 8. 2007, sp. zn. 26 Cdo 957/2006, rozsudek ze dne 25. 10. 2007, sp. zn. 26 Cdo 2121/2006, rozsudek ze dne 21. 3. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1102/2006 a rozsudek ze dne 20. 1. 2009, sp. zn. 26 Cdo 4836/2007) je ustálena – pokud jde o určení výše (způsobu výpočtu) nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu – že „způsobem výpočtu“ je třeba rozumět takové určení, které obsahuje údaje, na jejichž základě lze pomocí objektivně určitelných hledisek provést výpočet nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, tj. dospět ke konkrétní peněžité částce. Odborná literatura (srov. Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. Komentář. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2008, 1087s) i rozhodovací praxe (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 12. 2001, sp. zn. 28 Cdo 2124/2001, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 8. 2007, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 10. 2007, sp. zn. 26 Cdo 2121/2006 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 1. 2009, sp. zn. 26 Cdo 4836/2007) rovněž vycházejí z toho, že výše nájemného (způsob jeho výpočtu) a výše úhrady za plnění spojená s užíváním bytu (způsob jejího výpočtu) představují samostatné obsahové náležitosti smlouvy o nájmu bytu a že tomu musí odpovídat i jejich vyjádření v nájemní smlouvě. Z toho pohledu lze přisvědčit názoru odvolacího soudu, že „…nebylo-li určeno, co je nájemné a co uhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu …..“ šlo by o neplatnou smlouvu o nájmu bytu ve smyslu ustanovení §686 odst. 1 obč. zák. Úvaha odvolacího soudu o požadavcích na náležitosti smlouvy ze dne 12. 9. 2003 však nutně předpokládá, že jde o smlouvu o nájmu bytu ve smyslu ustanovení §685 a násl. obč. zák., tedy že v úvahu přichází i aplikace §685 obč. zák.
V soudní praxi není pochyb o tom, že předmětem právního vztahu (ve smyslu §118 odst. 2 obč. zák.) nájmu bytu upraveného v ustanoveních §685 a násl. obč. zák. je byt jako celek (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu České republiky ze dne 7. února 2000, sp. zn. 26 Cdo 1616/98, uveřejněného pod č. 53 v sešitě č. 6 z roku 2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek /citované rozhodnutí bylo uveřejněno rovněž pod č. 144 v sešitě č. 8 z roku 2002 časopisu Soudní judikatura/ nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 4. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1983/2006). Nelze ovšem vyloučit, aby vlastník bytu pronajal jen jeho část. Soudní praxe (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 11. 2002, sp. zn. 28 Cdo 1942/2002) i odborná literatura (srov. Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. Komentář. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2008, 1712 s.) jsou zajedno, že takový nájemní vztah se neřídí zvláštními ustanoveními o nájmu bytu podle §685 a násl., nýbrž podle obecných ustanovení o nájemní smlouvě. Protože odvolací soud při právním posouzení vztahu mezi účastníky z naznačených hledisek nevycházel, jde o právní posouzení neúplné a tudíž i nesprávné.
Se zřetelem k uvedenému dovolací soud podle §243b odst. 2 věty za středníkem o.s.ř. zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu; současně mu věc podle §243b odst. 3 věty první o.s.ř. vrátil k dalšímu řízení. Jelikož důvody, pro něž bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně, dovolací soud zrušil (a to i v zájmu zachování principu dvouinstančnosti soudního řízení) i toto rozhodnutí a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně (§243b odst. 3 věta druhá o.s.ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243d odst. 1 o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 24. června 2009
Doc. JUDr. Věra Korecká, CSc., v. r.
předsedkyně senátu