ECLI:CZ:NS:2010:26.CDO.2186.2009.1
sp. zn. 26 Cdo 2186/2009
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Marie Rezkové ve věci žalobce D. O., zastoupeného JUDr. Josefem Dýnkou, advokátem se sídlem Mořkov, Nádražní 510, proti žalovaným 1) T. G. , 2) R. K., zastoupeným JUDr. Zdeňkou Polákovou, advokátkou se sídlem Havířov - Šumbark, V. Klicpery 2/287, o vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu v Novém Jičíně pod sp. zn. 8 C 9/2008, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 8. ledna 2009, č. j. 42 Co 589/2008-106, takto:
I. Dovolání se zamítá .
II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným oprávněným společně a nerozdílně na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 4.500,- Kč, k rukám JUDr. Zdeňky Polákové, advokátky se sídlem Havířov - Šumbark, V. Klicpery 2/287, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.
Odůvodnění:
Okresní soud v Novém Jičíně (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 3. 7. 2008, č. j. 8 C 9/2008-62, uložil žalovaným povinnost vyklidit do dvou měsíců od právní moci rozsudku byt č. 5, I. kategorie, sestávající z kuchyně a tří pokojů s příslušenstvím, nacházející se ve II. podlaží domu č.p. 688, č. or. 41 na ulici D. B. v N. J. (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“ a „předmětný dům“); současně rozhodl o nákladech řízení. Po provedeném dokazování vzal zejména za zjištěno, že žalobce je zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník předmětného domu (právní účinky vkladu jeho vlastnického práva nastaly ke dni 27. 3. 2007), že žalovaní (společní nájemci) uzavřeli dne 8. 3. 2004 s Bytovým podnikem města Nový Jičín (dále jen „Bytový podnik“) jako pronajímatelem smlouvu o nájmu předmětného bytu (dále jen „Nájemní smlouva“), že nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 4. 2004 do 31. 3. 2005, že posléze byl opakovaně prodlužován, a to jak Bytovým podnikem, tak i žalobcem, naposledy do 31. 12. 2007, že žalovaní předtím užívali byt č. 11 v domě č.p. 1974 v Novém Jičíně na ulici Dlouhá č. 8 (dále jen „byt na ulici Dlouhá“), že předchozím nájemcem předmětného bytu byl I. G., který jej užíval na základě nájemní smlouvy ze dne 15. 1. 2003, v níž byl nájem sjednán na dobu neurčitou s účinností od 1. 2. 2003, že jmenovaný spolu se žalovanými podali u Bytového podniku žádost o schválení výměny bytů ze dne 3. 3. 2004 (dále též jen „Žádost o schválení výměny bytů“), že dle ní se měli přestěhovat do předmětného bytu a I. G., jeho původní nájemce, do bytu na ulici Dlouhá, že žádost byla podepsána jím i žalovanými a je opatřena poznámkou, že oba byty jsou bez dluhů, že výměna bytů byla schválena rozhodnutím Bytového podniku ze dne 10. 3. 2004, a že v řízení nebyla předložena listina obsahující dohodu o výměně bytu. K poměrům žalovaných vzal za prokázáno, že s nimi v předmětném bytě žijí 3 jejich nezletilé děti, že žalovaný trpí od roku 2001 chronickou idiopatickou proktokolitidou a dalšími onemocněními, kvůli kterým je bezpodmínečně nutné používání odděleného WC v rámci samostatného bytu, a že žalovaní neměli na nájemném dluh. Na tomto skutkovém podkladě dospěl soud prvního stupně k závěru, že žalovaní užívají předmětný byt na základě Nájemní smlouvy s tím, že nájem sjednaný na dobu určitou byl postupně prodlužován dodatky až do 31. 12. 2007. Podle ustanovení §710 odst. 3 občanského zákoníku ve znění po novele provedené zákonem č. 107/2006 Sb. (dále jen „obč. zák.“) nájem skončil uplynutím doby a od 1. 1. 2008 užívají žalovaní byt bez právního důvodu a žalobce jako vlastník se tak ve smyslu §126 obč. zák. oprávněně domáhá vyklizení. Námitku žalovaných, že na základě dohody o výměně bytu vstoupili do nájemního poměru předchozího nájemce předmětného bytu I. G. shledal nedůvodnou. Konstatoval, že „rozhodnutí R 7/2002 sice předpokládá vstup do nájemního vztahu dřívějšího nájemníka“, ale že žalovaní neprokázali existenci dohody o výměně bytu ve smyslu ustanovení §715 obč. zák. (takovou listinou není Žádost o schválení výměny bytů, ani listina ze dne 10. 3. 2004 o schválení dohody o výměně bytu). I pokud by bylo možno uvedenou žádost podle obsahu posoudit jako dohodu o výměně bytu, žalovaní by nevstoupili do nájemního vztahu původního nájemce I. G. na dobu neurčitou, neboť uzavřením nové Nájemní smlouvy došlo ke změně nájemního vztahu na dobu určitou do 31. 5. 2005 (navíc tato smlouva byla uzavřena dříve než došlo ke schválení dohody o výměně bytu, a je ji třeba posuzovat zcela samostatně bez souvislosti s výměnou bytu). K námitce žalovaných, že v dané věci je třeba s ohledem na ustanovení §3 obč. zák. vázat jejich povinnost byt vyklidit na poskytnutí bytové náhrady, se zabýval aplikací tohoto ustanovení (odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 1096/2000), přičemž posuzoval rozhodné okolnosti jak na jejich straně (zejména skutečnost, že v bytě bydlí jejich 3 nezletilé děti, že nemají na nájemném dluh a zdravotní stav žalovaného), tak i na straně žalobce, jež koupil předmětný dům mimo jiné s tím, že žalovaní mají nájem na dobu určitou, o čemž věděli, a že sám jim nájem dvakrát prodloužil. Dospěl k závěru, že na základě ustanovení §3 odst. 1 obč. zák. je možno na žalobci spravedlivě požadovat a omezit výkon jeho práv odložením, tj. stanovením delší lhůty k vyklizení, a to zejména s ohledem na zájmy nezletilých dětí s tím, že podmiňovat v dané věci vyklizení zajištěním bytové náhrady, by bylo hrubým zásahem do ústavních práv žalobce, a to zejména za situace, když žalovaní po celou dobu trvání nájemních vztahů v obecních bytech měli vždy uzavřen nájem pouze na dobu určitou.
Krajský soud v Ostravě (soud odvolací) rozsudkem ze dne 8. 1. 2009, č. j. 42 Co 589/2008-106, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Poté, co zopakoval důkaz Žádostí o schválení dohody o výměně bytů a rozhodnutím o schválení výměny bytů se zabýval především otázkou, zda žalovaným vznikl nájemní vztah k předmětnému bytu v důsledku dohody o výměně bytů. Konstatoval, že již dříve soudní praxe dovodila, že ke dni splnění dohody o výměně bytů účastníci dohody (nájemci) realizací výměny vstupují do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem; proto podmínkou vzniku nájemního vztahu k výměnou získanému bytu není uzavření nové nájemní smlouvy. Z toho vyplývá, že žalovaní by tak vstoupili do nájemního poměru I. G., jež měl uzavřenou nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Na rozdíl od soudu prvního stupně pak dovodil, že doklady prokazující dohodu o výměně bytů jsou dostatečné pro závěr, že k výměně bytů došlo. Konstatoval, že Žádost o schválení výměny bytů je možné považovat za písemně uzavřenou dohodu o výměně bytů, neboť je srozumitelná a určitá, je z ní patrno, které byty budou vyměněny a jak se nájemci přestěhují a byla v ní dostatečně projevena vůle účastníků dohody směřující k výměně bytů. O její srozumitelnosti a určitosti svědčí i skutečnost, že pronajímatel s ní vyslovil souhlas. Nájemní poměr na dobu neurčitou, do kterého žalovaní vstoupili na základě výměny bytů, trvá do současné doby, neboť z provedeného dokazování nevyplynulo, že by skončil způsobem předvídaným v §710 odst. 1 obč. zák., tj. výpovědí nebo dohodou účastníků. Na tomto závěru nemůže nic změnit Nájemní smlouva, z níž plyne, že byla uzavíraná jako smlouva nová, nedotýkající se dosavadních práv a povinností; naopak skutečnost, že byla uzavřena před schválením dohody o výměně bytů představuje další důvod její neplatnosti. Žaloba na vyklizení proto není důvodná.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustností ani důvodností se blíže nezabýval. Nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu, že žalovaní uzavřeli písemnou dohodu o výměně bytu, a namítá, že taková dohoda nebyla nikdy doložena a žalovaní ani netvrdili, že byla uzavřena. Dále odvolacímu soudu vytýká, že nezkoumal, zda vůbec byl Bytový podnik oprávněn ke schválení této dohody, neboť k nakládání s bytovým fondem je oprávněn toliko vlastník nemovitosti, a že řádně neodůvodnil, proč byla Nájemní smlouva uzavřena dříve, než bylo vydáno rozhodnutí o schválení dohody o výměně bytu. Uvádí, že i pokud by bylo možno předloženou žádost o schválení výměny bytu posuzovat jako dohodu o výměně bytu, žalovaní nevstoupili do nájemního vztahu předchozího nájemce na dobu neurčitou, neboť uzavřením nové nájemní smlouvy došlo k úpravě nájemního vztahu na dobu určitou. Poukazuje na to, že je na vůli nájemců a pronajímatele, zda uzavřou za této situace smlouvu na dobu určitou, a že žalovaní poté pravidelně prodlužovali dodatky nájemní smlouvu a nikdy nenamítali její neplatnost. Neztotožnil se s názorem odvolacího soudu, že Nájemní smlouva je neplatná; dle jeho názoru má schválení výměny bytu jen formální charakter a jedná se o nadbytečný úkon, neboť žalovaní již v bytě bydleli na základě uvedené nájemní smlouvy. Jedná se tudíž o dva na sobě nezávislé právní úkony, přičemž ve smlouvě není zmínka o výměně bytů. Navrhl, aby napadené rozhodnutí bylo zrušeno a rozsudek soudu prvního stupně potvrzen jako věcně správný.
Žalovaní se v dovolacím vyjádření obsáhle vyvraceli dovolací námitky žalobce a navrhli, aby dovolání bylo odmítnuto.
Podle čl. II bodu 12. věty před středníkem zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. červencem 2009) se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno 8. ledna 2009, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.”).
Dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele ve smyslu §241 odst. 1 a 4 o. s. ř., a je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť napadeným rozhodnutím odvolacího soudu byl změněn rozsudek soudu prvního stupně.
Podle ustanovení §242 odst. 3 o. s. ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.), i když nebyly dovoláním uplatněny. Existence zmíněných vad nebyla tvrzena a ani z obsahu spisu se nepodává.
Jak vyplývá z obsahu dovolání (§41 odst. 2 o. s. ř.) dovolatel nesouhlasí především se zjištěním odvolacího soudu, že žalovaní a předchozí nájemce předmětného bytu uzavřeli písemnou dohodu o výměně bytu s tím, že taková dohoda nebyla nikdy doložena (ani žalovaní její existenci netvrdili), čímž uplatnil dovolací důvod podle §241a odst. 3 o. s. ř., jehož prostřednictvím lze namítat, že rozhodnutí vychází ze skutkového zjištění, které nemá podle obsahu spisu v podstatné části oporu v provedeném dokazování.
Za skutkové zjištění, které nemá oporu v provedeném dokazování, je třeba ve smyslu ustanovení §241a odst. 3 o. s. ř. pokládat výsledek hodnocení důkazů, který neodpovídá postupu vyplývajícímu z ustanovení §132 o. s. ř., protože soud vzal v úvahu skutečnosti, které z provedených důkazů nebo z přednesů účastníků nevyplynuly ani jinak nevyšly za řízení najevo, protože soud pominul rozhodné skutečnosti, které byly provedenými důkazy prokázány nebo vyšly za řízení najevo, nebo protože v hodnocení důkazů, popř. poznatků, které vyplynuly z přednesů účastníků nebo které vyšly najevo jinak, je z hlediska závažnosti (důležitosti), zákonnosti, pravdivosti, eventuálně věrohodnosti logický rozpor, nebo který odporuje ustanovení §133 až §135 o. s. ř.
O takový případ se však nejedná. Z obsahu spisu a z odůvodnění napadeného rozhodnutí vyplývá, že odvolací soud dovodil, že Žádost o schválení výměny bytů (jež byla soudem prvního stupně vyžádána na návrh žalovaných) je dle svého obsahu dohodou o výměně bytů. Námitku dovolatele, že dohoda o výměně bytů nebyla nikdy doložena, proto nelze shledat důvodnou. Proti posouzení obsahu Žádosti o schválení výměny bytů pak dovolatel žádné konkrétní výtky nevznáší.
Rovněž není důvodná námitka, že žalovaní netvrdili, že takovou dohodu uzavřeli, neboť žalovaní na výměnu bytů poukazovali již v řízení před soudem prvního stupně, který se s touto okolností také – jak vyplývá z důvodnění jeho rozsudku – vypořádal.
Pokud dovolatel dále odvolacímu soudu vytýká, že nezkoumal, zda byl Bytový podnik oprávněn ke schválení této dohody, jeho výtka byla uplatněna až v dovolacím řízení a dovolací soud se jí proto dle ustanovení §241a odst. 4 o. s. ř. nezabýval.
Z uvedeného vyplývá, že dovolací důvod podle §241a odst. 3 o. s. ř. nebyl užit opodstatněně.
Napadené rozhodnutí je založeno na závěru, že žalovaní užívají předmětný byt na základě dohody o výměně bytu ze dne 3. 3. 2004, uzavřené s původním nájemcem bytu Ivanem Girgou, čímž vstoupili do nájemního vztahu, jež byl sjednán na dobu neurčitou. Tento závěr dovolatel zpochybnil prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., jímž lze odvolacímu soudu vytýkat nesprávné právní posouzení. O nesprávné právní posouzení ve smyslu uvedeného ustanovení jde tehdy, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 31. 5. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1230/99, uveřejněném pod č. 7 v sešitě č. 1 z roku 2002 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek (od jehož závěrů nemá důvod se odchýlit ani v projednávané věci) dovodil, že ke dni splnění dohody o výměně bytů (§716 obč. zák.) vstupují účastníci dohody (nájemci) ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem; ke stejnému okamžiku jim zaniká dosavadní nájemní vztah ke směňovanému bytu. Podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu není uzavření nové nájemní smlouvy. Z uvedeného mimo jiné vyplývá, že ke dni splnění dohody o výměně bytu zaniká účastníkům dohody (nájemcům) právo užívat k bydlení dosavadní byt (neboť jim nájemní poměr k dosavadnímu bytu k tomuto dni zaniká), přičemž k témuž dni jim vzniká právo užívat k bydlení vyměněný byt (neboť k tomuto dni jim vzniká nájemní právo k vyměněnému bytu). Účelem dohody o výměně bytu tedy je, aby prostřednictvím této dohody její účastníci nadále uspokojovali svou potřebu bydlení nikoli v dosavadním bytě, nýbrž v bytě vyměněném.
V soudní praxi je zastáván názor, že předpokladem platného uzavření nájemní smlouvy k bytu je okolnost, že jde o byt právně volný, tj. že k tomuto bytu nesvědčí právo nájmu jiné osobě; smlouva o nájmu bytu, jehož nájemcem je již jiná osoba, je absolutně neplatná (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 1997, sp. zn. 3 Cdon 120/96, uveřejněný v časopisu Soudní judikatura na straně IV v příloze sešitu č. 10 z roku 1998, rozsudek ze dne 14. 3. 2001, sp. zn. 26 Cdo 467/2000, uveřejněný v Souboru pod C 303 ve svazku 3, usnesení ze dne 30. 5. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2396/2000, uveřejněné v Souboru pod C 535 ve svazku 6, rozsudek ze dne 22. 3. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1898/99, a rozsudek ze dne 30. 6. 2003, sp. zn. 26 Cdo 916/2001).
Z uvedeného vyplývá, že jestliže Bytový podnik se žalovanými uzavřel Nájemní smlouvu dne 8. 3. 2004, tedy předtím než byla schválena dohoda o výměně bytu, přičemž v té době byl nájemcem předmětného bytu ještě I. G., je tato Nájemní smlouva dle §37 odst. 2 obč.zák. absolutně neplatná pro počáteční nemožnost plnění (jak ostatně dovodil i odvolací soud). Námitka dovolatele, že jejím uzavřením došlo ke sjednání nájemního poměru na dobu určitou, proto není důvodná. Pokud dovolatel poukazoval na to, že žalovaní její platnost nikdy nezpochybňovali, je třeba uvést, že neplatnost právního úkonu podle §37 odst. 2 obč. zák. je neplatností absolutní, která působí přímo ze zákona (ex lege) a od počátku (ex tunc), takže subjektivní práva a povinnosti z takového úkonu vůbec nevzniknou (soudní výrok o neplatnosti právního úkonu není třeba) a takový právní úkon nemůže být ani dodatečně konvalidován. Soud přihlíží k absolutní neplatnosti právního úkonu i bez návrhu, tj. z úřední povinnosti (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2064/2006).
Jelikož rozsudek odvolacího soudu je z pohledu uplatněných dovolacích důvodů a jejich obsahové konkretizace správný, Nejvyšší soud – aniž ve věci nařídil jednání (§243a odst. 1 o. s. ř.) – dovolání jako nedůvodné zamítl (§243b odst. 2 věta před středníkem a odst. 6 o. s. ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle §243b odst. 5 věty první, §224 odst. 1, §151 odst. 1 a 142 odst. 1 o. s. ř. a zavázal žalobce, který nebyl v dovolacím řízení úspěšný, k náhradě nákladů dovolacího řízení, které žalovaným vznikly v souvislosti s podáním vyjádření k dovolání prostřednictvím advokátky. Tyto náklady sestávají z odměny advokátky v částce 3.900,- Kč (§2 odst. 1, §7 písm. d/ ve spojení s §10 odst. 3, §18 odst. 1 a §19a vyhlášky č. 484/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů), z paušální částky náhrad hotových výdajů ve výši 2 x 300,- Kč, jež stojí vedle odměny (srov. §2 odst. 1, §13 odst. 1 a 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li povinný, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí soudu, mohou oprávnění podat návrh na soudní výkon rozhodnutí.
V Brně dne 15. prosince 2010
Doc. JUDr. Věra K o r e c k á, CSc., v. r.
předsedkyně senátu