ECLI:CZ:NS:2010:28.CDO.1726.2010.1
sp. zn. 28 Cdo 1726/2010
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Františka Ištvánka a soudců JUDr. Ludvíka Davida, CSc., a JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., ve věci žalobce Pozemkového fondu České republiky , IČ: 45797072, se sídlem v Praze 3, Husinecká 1024/11a, zastoupeného JUDr. Petrem Zderčíkem, advokátem se sídlem v Praze 1, Hradčanské náměstí 9, proti žalovaným: 1) L. H ., a 2) Z. H ., oběma zastoupeným JUDr. Petrem Dutkem, advokátem se sídlem v Přerově, Blahoslavova 2, o určení povinnosti uzavřít smlouvu, o určení neexistence věcného břemene a o určení neplatnosti nájemní smlouvy, vedené u Okresního soudu v Olomouci pod sp. zn. 28 C 136/2009, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě – pobočky v Olomouci ze dne 7. 1. 2010, č. j. 69 Co 482/2009 – 102, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě – pobočky v Olomouci ze dne 7. 1. 2010, č. j. 69 Co 482/2009 – 102, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Soud prvního stupně ve výroku I. zamítl žalobu, prostřednictvím níž se žalobce domáhal, aby žalované 1) byla uložena povinnost uzavřít se žalobcem do deseti dnů od právní moci rozsudku smlouvu o převodu vlastnického práva k pozemku parc. č. 327 (zahrada) v k. ú. P. (dále též „dotčený pozemek“), a to za podmínek uvedených v témže výroku. Soud prvního stupně ve výrocích II. a III. zamítl žalobu i v tom rozsahu, v němž se žalobce domáhal určení neexistence věcného břemene váznoucího na dotčeném pozemku ve prospěch žalovaného 2), respektive že nájemní smlouva uzavřená dne 2. 3. 2008 mezi žalovanou 1) jako pronajímatelkou a žalovaným 2) jako nájemcem, jejímž nepřímým předmětem je dotčený pozemek, je neplatná. Ve výrocích IV. a V. rozhodl soud prvního stupně o náhradě nákladů soudního řízení.
Odvolací soud ve výroku I. záhlaví označeného rozsudku rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a ve výrocích II. a III. rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení.
V souzeném případě bylo zjištěno, že žalobce a žalovaná 1) uzavřeli dne 12. 12. 2007 kupní smlouvu č. 1004710721, na jejímž základě došlo k převodu vlastnického práva k výše uvedenému pozemku ze žalobce na žalovanou 1), a to podle §8 zákona č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby a o změně zákona č. 569/1991 Sb., o Pozemkovém fondu České republiky, ve znění pozdějších předpisů, a zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 95/1999 Sb.“). Cena uvedeného pozemku byla v čl. IV smlouvy dohodnuta ve výši 550.000,- Kč. V témže bodě bylo též v souladu s §10 zákona č. 95/1999 Sb. stanoveno, že stát má podle tohoto zákona k uvedenému pozemku předkupní právo jako právo věcné a že kupující je povinen státu pozemek nabídnout ke koupi za cenu, za kterou jej získal od prodávajícího (tedy od Pozemkového fondu).
Dne 18. 2. 2008 byla žalobci na jeho formuláři doručena listina podepsaná žalovanou 1) nazvaná: „Nabídka pozemku ke koupi podle §10 zákona č, 95/1999 Sb.[…], jež zahrnovala nabídku k odkoupení dotčeného pozemku za podmínek uvedených v čl. IV kupní smlouvy ze dne „14. 12. 2007, č. 1004710721“.
Žalobce zaslal žalované přípis (doručený žalované dne 8. 4. 2008), v němž ji informoval o tom, že této nabídky využije a jako přílohu jí zaslal návrh kupní smlouvy, jímž by bylo vlastnické právo k dotčenému pozemku převedeno na žalobce v rámci jím „využitého“ předkupního práva. Dne 15. 4. 2008 poukázal žalobce na účet žalované částku 550.000,- Kč, přičemž na účet žalované byla tato částka připsána dne 16. 4. 2008.
Dne 16. 4. 2008 byl žalobci doručen dopis žalované, v němž žalovaná sděluje, že žalobcem předloženou kupní smlouvu nemůže podepsat, neboť v návrhu je uvedeno, že pozemek není zatížen užívacími právy třetí osoby, „což není pravda“. Smlouvu o zřízení věcného břemene k dotčenému pozemku uzavřela žalovaná 1) se žalovaným 2) dne 25. 2. 2008 a nájemní smlouvu ohledně téhož pozemku dne 2. 3. 2008.
Soud prvního stupně žalobu v části, v níž se žalobce domáhal uložení povinnosti žalované 1) uzavřít se žalobcem smlouvu o převodu vlastnického dotčenému pozemku, zamítl z toho důvodu, že žalobce nevyužil předkupního práva, nepřijal-li řádně nabídku žalované. Tuto nabídku soud prvního stupně kvalifikoval jako řádný návrh na uzavření smlouvy ve smyslu §43a zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“) splňující veškeré náležitosti. Z nabídky je dostatečně určitě stanovena i kupní cena, a to odkazem na §10 zákona č. 95/1999 Sb. a na článek IV. předmětné kupní smlouvy.
S tímto hodnocením se však odvolací soud neztotožnil. K dotčenému pozemku sice žalobci vzniklo předkupní právo věcné povahy ve smyslu §10 zákona č. 95/1999 Sb., avšak nabídka žalované 1) na odkup tohoto pozemku nebyla nabídkou řádnou. Na uvedený právní vztah se podpůrně aplikuje §603 a násl. obč. zák. Podle těchto ustanovení musí osoba povinná z předkupního práva učinit nabídku osobě oprávněné ohlášením všech podmínek, za nichž nabízí svou věc ke koupi, a to – jde-li o nemovitost – písemnou formou. V nabídce podle §605 věta poslední obč. zák. „musí osoba povinná z předkupního práva nabídnout osobě oprávněné k prodeji věc, přičemž tato nabídka je spojena s takovým návrhem kupní smlouvy (§43a odst. 1 obč. zák.), který může strana oprávněná bez dalšího přijmout ve smyslu §43c obč. zák.“ Jestliže nedojde k řádnému ohlášení všech podmínek prodeje včetně návrhu na uzavření kupní smlouvy, pak nedošlo ani k řádnému ohlášení předkupního práva, a předkupní právo zůstane zachováno i v případě, že nebude vyplacena cena věci.
Nabídka žalované 1) ze dne 14. 2. 2008 není řádnou nabídkou ve smyslu §605 obč. zák., neboť neobsahuje jednu z podstatných náležitostí, a to kupní cenu, za niž má být prodej proveden, přičemž tuto náležitost nelze dovodit ani z odkazu na ustanovení §10 zákona č. 95/1999 Sb., ani na čl. IV kupní smlouvy. Těmito odkazy není kupní cena vyjádřena výslovně a nepochybně. „Lze si jistě představit situaci, kdy osoba povinná nabízí nemovitost státu k prodeji (dle §10 odst. 2 zákona č. 95/1999 Sb.), a přestože je povinna učinit nabídku za stejnou cenu, za jakou nemovitost nabyla, žádá z jakéhokoliv důvodu cenu vyšší (např. z důvodu zhodnocení věci), či naopak nižší (z důvodu znehodnocení věci). Nabídku je tedy nutno posoudit toliko jako „ohlášení úmyslu konkrétní nemovitost prodat, nikoliv jako ohlášení všech podmínek a současně návrh na uzavření smlouvy podle §43a odst. 1 obč. zák.“
Naopak, nelze souhlasit se žalobcem, že nabídka nesplňuje náležitosti co do označení nabízené věci (uvedeného pozemku), a to ve smyslu zákona č. 265/1992 Sb. či §4 zákona č. 344/1992 Sb.
Předkupní právo žalobce k uvedenému pozemku proto nadále trvá. Přesto se však žalobce nemůže úspěšně domáhat nahrazení projevu vůle uzavřít s ním kupní smlouvu. To by mohl učinit pouze v případě porušení předkupního práva.
Co se týče dalších žalobních návrhů (jež soud prvního stupně zamítl ve výrocích II. a III.), je třeba souhlasit se závěrem, že není dán naléhavý právní zájem žalobce na určení neexistence věcného břemene a neplatnosti nájemní smlouvy, když tento zájem nelze dovodit ani z existence předkupního práva, které stále trvá.
Proti tomuto rozsudku podal žalobce dovolání. Dovolání je přípustné proti výroku I. rozsudku odvolacího soudu v části, v níž byl potvrzen výrok I. rozsudku soudu prvního stupně. V části výroku I. rozsudku odvolacího soudu, v níž byly potvrzeny výroky II. a III. rozsudku soudu prvního stupně, je dovolání též přípustné, neboť odvolací soud zde řešil otázku zásadně právně významnou. Dovolatel nesouhlasí s právním posouzením věci odvolacího soudu, že odkazem na §10 zákona č. 95/1999 Sb. a čl. IV. kupní smlouvy není kupní cena nepochybně vyjádřena. I když nabídka žalované 1) ze dne 14. 2. 2008 kupní cenu (550.000,- Kč) neuvádí, jde o naprosto jasný projev vůle žalované 1) prodat uvedený pozemek za tuto částku, neboť žalovaná 1) v nabídce odkazuje nejen na §10 zákona č. 95/1999 Sb., ale také na čl. IV. kupní smlouvy č. 1004710721. Jiná kupní cena je v režimu zákona č. 95/1999 Sb. vyloučena, neboť to tento zákon a také §589 obč. zák. nedovolují. Dovolatel též konstatuje, že ze skutkových zjištění učiněných soudem prvního stupně nikterak nevyplývá, že by uvedený pozemek byl jakkoliv zhodnocen či znehodnocen. V daném případě došlo k takové nabídce povinného, kterou bez dalšího může oprávněná strana přijmout ve smyslu §43c obč. zák.
Dovolatel nesouhlasí ani s právním závěrem, že na určení neexistence věcného břemene a neplatnosti nájemní smlouvy nemá naléhavý právní zájem. Soud zde zejména přehlédl, že v době doručení nabídky žalované 1) neexistovalo ani věcné břemeno užívání předmětného pozemku, ani neexistovala nájemní smlouva ohledně tohoto pozemku. Ode dne doručení nabídky byla žalovaná 1) svým návrhem vázána, a nemohla tak ji tedy „kvalitativně či hodnotově“ měnit.
Dovolatel navrhuje, aby Nejvyšší soud zrušil rozsudky odvolacího soudu i soudu prvního stupně a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalování ve vyjádření k dovolání uvedli, že se plně ztotožňují se závěry odvolacího soudu. Žalobce zaměnil akt oznámení žalované 1) o záměru pozemek prodat za řádnou nabídku k využití jeho předkupního práva. Žalovaná 1) toliko vyplnila formulář žalobce, na jehož základě by teprve mělo dojít k jednání o uzavření kupní smlouvy. Žalobce, jakožto oprávněná osoba z předkupního práva, by měl též vždy zjišťovat, zda od doby uzavření původní kupní smlouvy se stav věci nezhoršil, kdy by rovněž žalobce nemusel mít zájem předkupního práva využít. Z toho vyplývá i nedostatek naléhavého právního zájmu žalobce na dále požadovaných určeních. Žalovaní navrhují, aby Nejvyšší soud dovolání zamítl.
Nejvyšší soud v dovolacím řízení postupoval a o dovolání rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu ve znění účinném od 1. 7. 2009 (viz čl. II., bod 12 zákona č. 7/2009 Sb.) – dále jen „o. s. ř.“.
Dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou (viz i §10 odst. 6 zákona č. 95/1999 Sb.), řádně zastoupenou podle §241 odst. 1 o. s. ř. Dovolací soud se proto zabýval přípustností dovolání.
Podle §236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, jestliže to zákon připouští.
Dovolání je přípustné v rozsahu, v němž směřuje proti té části výroku I. rozsudku soudu odvolacího potvrzujícího výrok I. rozsudku soudu prvního stupně, a to podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť odvolací soud zde posoudil práva a povinnosti účastníků řízení obsahově jinak než soud prvního stupně.
Dovolací soud se dále zabýval důvodností dovolání v té části, v níž je dovolání přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř.
Dovolací soud z úřední povinnosti zkoumal, zda řízení před oběma soudy nebylo postiženo vadami uvedenými v §229 odst. 1, odst. 2 písm. a), b) a odst. 3 o. s. ř., jakož i jinými vadami řízení, které by mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§242 odst. 3 o. s. ř.). Dovolací soud takovou vadu řízení neshledal, a dovolatel ji ani nenamítal.
Pro rozhodnutí daného sporu se stala klíčovou právní otázka, zda úkon žalované 1) ze dne 14. 2. 2008 nazvaný „Nabídka pozemku ke koupi podle §10 zákona č. 95/1999 Sb.“ lze považovat za řádnou nabídku k odkoupení věci ve smyslu §605 obč. zák. Odvolací soud v tomto ohledu – oproti soudu prvního stupně – dospěl k závěru, že se o řádnou nabídku k odkupu nemovitosti nejednalo, neboť tato nabídka nesplňovala všechny zákonem vyžadované náležitosti. Nezahrnovala totiž výslovné a nepochybné určení ceny dotčeného pozemku, za níž žalovaná 1) nabízela žalobci tento pozemek k odkupu.
S tímto názorem se však dovolací soud neztotožňuje.
Úprava předkupního práva obsažená v §602 a násl. obč. zák. je právní úpravou obecnou ve vztahu k právní úpravě předkupního práva podle §10 zákona č. 95/1999 Sb., neboť právní úprava předkupního práva se použije nejen v případech smluvního předkupního práva, nýbrž podpůrně i všude tam, kde zákonem stanovené předkupní právo neobsahuje zvláštní úpravu (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 8. 2003, sp. zn. 33 Odo 178/2003, publikovaný v Souboru civilních rozhodnutí pod C 2223 či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 2009, sp. zn. 28 Cdo 3834/2009, obě rozhodnutí jsou veřejnosti dostupná na internetových stránkách Nejvyššího soudu, www.nsoud.cz ). Náležitosti nabídky k odkupu tak v případě aplikace §10 odst. 2 zákona č. 95/1999 Sb. musí vyhovovat podmínkám obsaženým v §605 věta poslední obč. zák., jež stanoví, že „nabídka se vykoná ohlášením všech podmínek; jde-li o nemovitost, musí být nabídka písemná.“
Nabídka podle §605 obč. zák. je jednostranným adresovaným právním úkonem, jež kromě požadavků kladených na právní úkony (§37 a násl. obč. zák.) a náležitosti návrhu na uzavření smlouvy (§43a a násl. obč. zák.) musí odpovídat i předem sjednaným podmínkám, a pokud tyto podmínky nebyly dohodnuty předem, musí obsahovat veškeré podmínky, za nichž povinný nabízí věc ke koupi (typicky tedy předmět koupě, cenu, případně další plnění vedle ceny) a jejichž splněním oprávněný může své předkupní právo vykonat (srov. Švestka, J. Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. §460 až 880. Komentář. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009, str. 1750, nebo i výše uvedený rozsudek Nejvyššího soudu, sp. zn. 33 Odo 178/2003).
Z výše uvedeného vyplývá, že není-li v písemně učiněné nabídce uvedena cena nemovitosti, k níž bylo sjednáno předkupní právo, může se jednat o nabídku řádnou, je-li cena sjednána předem, tedy zejména vyplývá-li ze samotného ujednání o zřízení předkupního práva. Jinými slovy řečeno, bylo-li účastníky předem sjednáno (např. v kupní smlouvě), za jakou cenu musí být nemovitost nabídnuta oprávněnému z předkupního práva v případě záměru osoby povinné prodat nemovitost, nemusí již nabídka učiněná podle §605 věta poslední obč. zák. údaj o ceně obsahovat. To platí zvláště tam, kde – jako v tomto případě – zákon stanoví, že nabídka odkupu musí být učiněna za stejnou cenu, za níž byla věc (pozemek) převedena na nabyvatele.
V daném případě byla cena dotčeného pozemku vyjádřena výslovně v penězích v čl. IV. smlouvy ze dne 12. 12. 2007, č. 1004710721, a to ve výši 550.000,- Kč, přičemž tamtéž byla dále výslovně uvedena zákonná povinnost obsažená v §10 odst. 2 věta druhá zákona č. 95/1999 Sb., tedy že nabyvatelka musí v případě záměru zcizit dotčenou nemovitost nabídnout přednostně tuto nemovitosti k odkupu žalobci, a to za stejnou cenu, za níž ji od žalobce koupila. V úkonu žalované 1) ze dne 14. 2. 2008 nazvaném: „Nabídka pozemku ke koupi podle §10 zákona č. 95/1999 Sb.“, bylo pak výslovně odkázáno na citované zákonné ustanovení i na čl. IV výše uvedené kupní smlouvy. Z toho nelze dovozovat nic jiného, než že cena nemovitosti, za níž žalovaná 1) nabídla pozemek k odkupu, byla 550.000,- Kč. Cena nemovitosti tak byla stanovena zcela určitě a srozumitelně, neboť oběma stranám bylo zřejmé, za jakou cenu je nemovitost nabízena k odkupu. Jestliže by žalovaná 1) chtěla nemovitost prodat za cenu jinou – kterak uvažuje odvolací soud – musela by to v písemně učiněné nabídce uvést.
Řečené naplňuje i nároky kladené na způsob výkladu právních úkonů, tak jak jsou vymezeny v §35 odst. 2 obč. zák., tedy že právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým výkladem. Je též nutno přihlížet ke konkrétním okolnostem, za nichž právní úkon byl učiněn. Na tomto místě je možné poukázat i na závěry Ústavního soudu, že „při interpretaci a aplikaci konkrétních ustanovení obecného práva, v nichž se odráží čl. 2 odst. 3 Listiny a čl. 2 odst. 4 Ústavy jako objektivní ústavní princip, jsou orgány státní moci povinny postupovat tak, aby nezasahovaly do subjektivních práv; proto zásadou výkladu právních úkonů je priorita výkladu, který nezakládá jejich neplatnost, před tím, který k tomu naopak směřuje, jsou-li možné výklady oba. Je tím vyjádřen a podporován princip autonomie smluvních stran, povaha soukromého práva a s ním spojená společenská a hospodářská funkce smlouvy. Opačný přístup považuje Ústavní soud za protiústavní, resp. kolidující s principy právního státu, jež vycházejí z čl. 1 Ústavy“ (srov. nález Ústavního soudu ze dne 14. 4. 2005, sp. zn. I. ÚS 625/03, publikovaný ve Sbírce nálezů a usnesení pod. č. 84, sv. č. 37, str. 157, dostupný též na internetových stránkách Ústavního soudu, http://nalus.usoud.cz ).
Jelikož rozhodnutí odvolacího soudu je založeno právě na závěru, že v nabídce žalované ze dne 14. 2. 2008 není dostatečně určitě, jasně a srozumitelně vyjádřena cena dotčeného pozemku, jenž se nabízí k prodeji a jelikož právě tento závěr považoval dovolací soud za nesprávný, postupoval podle 243b odst. 2, části věty za středníkem, o. s. ř. a napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil v té části, v níž byl potvrzen výrok I. rozsudku soudu prvního stupně.
Nad rámec odůvodnění, a toliko předběžně, poukazuje pak dovolací soud na právní závěry dosažené v judikatuře Nejvyššího soudu týkající se charakteru nabídky a akceptace prodeje v rámci předkupního práva, a to např. na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2007, sp. zn. 22 Cdo 1996/2005, či na již uvedený rozsudek téhož soudu ze dne 30. 9. 2009, sp. zn. 28 Cdo 3834/2009. Dále též poukazuje na závěry obsažené v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2006, sp. zn. 33 Odo 663/2004 týkající se změny podmínek, za nichž došlo k učinění nabídky (všechna uvedená rozhodnutí jsou dostupná na internetových stránkách Nejvyššího soudu, www.nsoud.cz ).
Dovolací soud považoval další části výroku I. rozsudku soudu odvolacího (v nichž byly potvrzeny výroky II. a III. rozsudku soudu prvního stupně) za závislé na té části výroku, v níž byl potvrzen výrok I. rozsudku soudu prvního stupně, neboť – aniž by byly předjímány další výsledky řízení – při možné změně právního posouzení platnosti nabídky by mohlo dojít i ke změně právního posouzení ohledně naléhavého právního zájmu na požadovaných určeních. Z toho důvodu postupoval i zde dovolací soud podle §243b odst. 2, části věty za středníkem, o. s. ř., a i v tomto rozsahu napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil, aniž se dále zabýval přípustností dovolání proti těmto částem uvedeného výroku.
Podle §243b odst. 3 věta první o. s. ř. pak dovolací soud vrátil věc odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Konečně dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu i v závislých výrocích II. a III., v nichž bylo rozhodnuto o náhradě nákladů odvolacího řízení.
Odvolací soud je pak ve smyslu §243d odst. 1, části první věty za středníkem, o. s. ř. ve spojení s §226 o. s. ř. vázán právními názory dovolacího soudu v tomto rozhodnutí vyslovenými.
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů řízení dovolacího rozhodne soud v rámci nového rozhodnutí o věci (§243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku nejsou opravné prostředky přípustné.
V Brně dne 1. června 2010
JUDr. František I š t v á n e k, v. r.
předseda senátu